Non-conformité phonique et différents problèmes dans cet appartement neuf

Julien7700

Pimonaute

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Non-conformité phonique et différents problèmes dans cet appartement neuf

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur ce forum, et j'espère donc poster au bon endroit (si ce n'est pas le cas, je suis vraiment désolé !)

Je vous envoie ce message afin d'obtenir de l'aide et des conseils, je vous avoue ne pas savoir comment réagir face à cette situation ...

Je suis locataire d'un appartement qui constitue ma résidence principale depuis le 1er septembre 2016.
L'immeuble est neuf, je suis donc le premier locataire de l'appartement que j'occupe, situé au 4e étage d'une résidence.

Lors de mon emménagement, j'étais parmi les seuls à occuper l'immeuble (qui comporte 17 logements sur 6 étages).
Au début, pas de problème particulier, résidence calme et aucune nuisance de la part de mes voisins (personne d'autre n'occupait de logement à mon étage, ni aux étages inférieurs et supérieurs).

Suite à des emménagements progressif au sein de la résidence, je m'aperçois rapidement avec mes voisins d'un défaut flagrant d'isolation phonique entre appartements et depuis l'extérieur. Nous envoyons donc plusieurs emails à notre propriétaire pour lui faire part de ces désagréments, une étude acoustique mandatée par mon propriétaire auprès d'un expert (dont j'attend toujours les résultats) révèle en effet une non-conformité. Je précise à nouveau que l'immeuble est neuf, et que les appartements sont tous identiques (dalle, carrelage dans toutes les pièces). J'entend en effet par exemple mes voisins du dessous marcher, même pieds-nus, sans vous parler des conversations que je peux presque suivre au mot près, et des disputes qui, elles, sont très claires à comprendre.

De plus, mon séjour dispose d'une large baie vitrée, dont un des vitrages était fissuré avant mon arrivée (et signalé lors de l'entrée dans les lieux).
Le promoteur, via mon propriétaire, a donc fixé un premier rendez-vous pour le remplacement du vitrage le 21 décembre 2016 (au cours duquel les ouvriers se sont rendu compte de la mauvaise dimension du vitrage qu'ils avaient amenés, et sont donc repartis), puis un deuxième rendez-vous ce jour (le 15 février 2017) au cours duquel (je vous laisse deviner ...) le vitrage n'était toujours pas le bon !!!! J'ai donc été dérangé à 2 reprises, pendant 2 demi-journées ... Pour rien !

A cela s'ajoute d'autres défauts (portail d'accès au garage qui n'a jamais fonctionné et qui laisse donc accès à n'importe quelle personne, défaillance apparente au niveau des portes-fenêtres qui laissent passer de l'air de façon excessive, taches d'humidité à différents endroits de l'appartement, communs nettoyés de façon approximative ...)

Plus d'informations sur mon bail :

" La location entre en vigueur le 1er septembre 2016. Elle est conclue pour une durée de 1 an.
Le bail prendra fin à l'expiration de la période d'un an, soit le 31 aout 2017, pour autant que l'une des parties donne congé à l'autre par lettre recommandée, au moins trois mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail en cours sera réputé avoir été prorogé pour une nouvelle période d'un an.
Le bail ne peut être prorogé qu'une seule fois.
Si l'occupation du locataire dépasse trois ans, les parties sont automatiquement soumises au régime légale de neuf an"

(Il me semblait d'ailleurs, si mes souvenirs sont bons et d'après mon agent immobilier, qu'un bout de la première année, le bail serait prolongé automatiquement de 3 ans ... Mais je peux me tromper ...)

Selon vous, quels seraient mes recours ? Ai-je droit à une indemnité concernant l'ensemble de ces désagréments, et la non-conformité phonique ?
Les nuisances sonores m'empêchent réellement de profiter pleinement de mon appartement, le moindre bruit me réveille la nuit, nous nous arrangeons entre voisins pour ne pas troubler nos tranquillité respectives, mais je n'ai pas loué ce bien pour chuchoter quand je reçois des amis ou marcher sur la pointe des pieds quand je veux me déplacer ...
Je vous assure que je n'exagère en aucun cas la situation, je vivais avant dans un immeuble ancien en plein centre-ville, et je n'ai jamais connu de telles nuisances.

Je vous remercie par avance pour votre aide et vos précieux conseils, et vous souhaite une très bonne journée !

panchito

Pimonaute non modérable

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Re : Non-conformité phonique et différents problèmes dans cet appartement neuf

En matière de location, il n'y a aucune norme phonique à respecter.

Quant aux travaux, regardez votre bail, vous devez les supportez sans indemnité même s'ils durent plus de 40 jours.

En principe, les baux de court terme (1, 2, ou 3 ans) ne sont jamais résiliable sauf clause expresse prévue dans le bail.

Après 1 an, le bail se transforme automatiquement en bail standard de 9 ans (loi Onkelinx visant à bétonner les droits des locataires).

Donc si vous pouvez résilier votre bail, le mieux pour vous est de quitter...

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : Non-conformité phonique et différents problèmes dans cet appartement neuf

Il me paraît clair que, malgré l'apparente bonne volonté de votre propriétaire-bailleur (qui subit indirectement les désagréments invoqués), la situation ne pourra pas s'arranger techniquement à bref délai.
Prenez donc dès à présent vos dispositions pour notifier le congé, de manière à ce que les lieux soient libérés pour l'échéance normale de la première année, à savoir pour le 31/7/2017.

ps d'info juridique: un bail de courte durée ne peut être reconduit qu'une seule fois, aux même conditions, et avec une durée totale qui ne peut excéder 3 ans.
Donc, par exemple, votre bail d'un an aurait pu être reconduit pour 2 ans max. (pas 3)

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Non-conformité phonique et différents problèmes dans cet appartement neuf

Examinez aussi actuellement si  vous pouvez (ou voulez) actionner l'article 1721, C. civil ouvrant le droit à des indemnités.

Le bailleur est tenu de garantir le preneur des vices de la chose nous apprend l'article 1721 du code civil.

" Art. 1721. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
  S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser."

L'origine du vice est sans importance. Elle peut provenir du bailleur, du constructeur, d'un locataire antérieur.

L'insuffisance de l'isolation acoustique a déjà été retenue dans la jurisprudence comme portant atteinte à la jouissance paisible du preneur qui doit lui être assurée par le bailleur et dont le bailleur est tenu à indemnisation en raison de la perte de jouissance paisible dans le chef du preneur.

Le preneur est en droit de réclamer l'indemnisation du préjudice qu'il subit.

Il a avantage a informer le bailleur du vice et de le mettre en demeure d'y remédier.

L'article 1721, C. civil n'est pas impératif. Un contrat de bail peut contenir une clause exoneratoire permettant au bailleur de se libérer des conséquences pécuniaires des dommages causés par le vice de la chose. Est-ce le cas ?

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Non-conformité phonique et différents problèmes dans cet appartement neuf

Après 1 an, le bail se transforme automatiquement en bail standard de 9 ans (loi Onkelinx visant à bétonner les droits des locataires).

.

Sauf erreur, ce n'est pas la loi ONKELINX qui a introduit une clause permettant, dans certaines circonstances, de réputer bail de 9 ans un bail de courte durée mais bien la loi dite "WATHELET" (père) du 29 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du code civil relatives aux baux à loyer (Moniteur belge du 22 février 1991).

Cette loi visait à atteindre l'équilibre entre des sensibilités multiples et parfois contradictoires.
'

Dernière modification par GT (15-02-2017 14:41:10)

rexou

Pimonaute non modérable

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Re : Non-conformité phonique et différents problèmes dans cet appartement neuf

Il me paraît clair que, malgré l'apparente bonne volonté de votre propriétaire-bailleur (qui subit indirectement les désagréments invoqués), la situation ne pourra pas s'arranger techniquement à bref délai.
Prenez donc dès à présent vos dispositions pour notifier le congé, de manière à ce que les lieux soient libérés pour l'échéance normale de la première année, à savoir pour le 31/7/2017.

ps d'info juridique: un bail de courte durée ne peut être reconduit qu'une seule fois, aux même conditions, et avec une durée totale qui ne peut excéder 3 ans.
Donc, par exemple, votre bail d'un an aurait pu être reconduit pour 2 ans max. (pas 3)

Tout est dit. Vous avez la chance de pouvoir mettre fin à très court terme (31.08.17) à vos désagréments. Vous pouvez même tenter de négocier avec votre bailleur un départ plus rapide...

Concernant d'éventuelles indemnités, ainsi que GT l'explique fort précisément, il serait possible en effet d'en obtenir. Mais ce serait dépenser beaucoup d'énergie, de temps et d'argent pour bien peu de choses. Vous ne pouvez y prétendre avant d'avoir averti votre bailleur par recommandé. Vous devrez fournir aussi les rapports d'expert. Le juge pourrait aussi demander une expertise... De plus, votre bailleur a acheté un bien qui comporte des défauts "à l'insu de son plein gré" et c'est lui qui est la première victime de l'entrepreneur...

Donc, comme vous le conseille PIM, donnez votre préavis et quittez les lieux au terme de la première année de location. Négociez si vous le souhaitez avec votre bailleur pour un départ encore plus rapide... et réservez votre énergie à trouver un bien qui réponde à vos souhaits... Bonne chance :-)

Julien7700

Pimonaute

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Re : Non-conformité phonique et différents problèmes dans cet appartement neuf

Je tiens à vous remercier pour votre aide et vos précieux conseils.
La situation n'est, en effet, pas supportable (les désagréments occasionnés sont réels).

J'avais en effet pour projet de quitter l'appartement au bout d'un an ... quel dommage car j'y serai bien resté de nombreuses années !

Merci encore aux intervenants, et très bonne journée à tous !