Achat maison avec travaux, comment faire ?

flybelgium · #1 21-02-2017 17:21:47

Bonjour,

Tout d'abord merci pour les innombrables infos pertinentes de ce site et du forum.

Actuellement locataire, nous souhaitons acheter une maison et enfin devenir propriétaire.
J'ai plusieurs questions d'ordres pratiques.
Nous avons trouvé notre bonheur mais cette maison demande un rafraîchissement :
- Changement des châssis (double vitrage actuellement en bois qui date de + de 30 ans).
- Réaménagement de l'étage actuel
- Déplacement de la salle de bain
- Ajout d'un escalier (pour l'instant c'est une échelle de meunier).
- et divers travaux de peinture, déco etc..
Au final je dirai des travaux classiques avec le pôle le plus coûteux pour les châssis.

A ce propos, ma première question est la suivante :
- Dès la signature du compromis et de l'accord de crédit (compromis avec clause suspensive crédit), quand et comment débuter les travaux
pour ne pas perdre de temps ? (le tout étant d'organiser cela au mieux pour terminer mon bail locatif et éviter de payer 2 loyers).
Vaut-il mieux attendre le passage de l'acte et ou presser l'acte dès que le crédit est accepté afin de débuter les travaux ?
En sachant que le plus gros pour moi reste les châssis à faire avant d'emménager et l'étage qui sera pour les enfants et qu'il faudra
forcément signer un bon de commande chez un entrepreneur pour que le compteur tourne (fabrication chassis par exemple).

Seconde question :
- Comment au mieux négocier le prix de vente qui est ici fixé par une agence à 168.000€ ?
Vu les travaux, je pensais négocier 150.000€ car il y a aussi l’électricité à mettre aux normes (maison qui date des années 50, restaurée une première fois dans les années 80).
L'agence est, il me semble, obligée de présenter l'offre au propriétaire actuel ?

Merci de vos réponse,
Cordialement.

PIM · #2 21-02-2017 19:00:18

Bienvenue sur notre forum

Pour les travaux avant l'acte, voir ceci dans notre FAQ

Pour la négociation, il n'y a pas de règle "toute faite": c'est souvent lié aux circonstances de la vente (vendeur pressé ?, à vendre depuis peu/depuis longtemps, plusieurs/aucun amateur, prix qui vient de baisser / mise en vente récente, etc.)
Si vous remettez offre écrite, soyez complet sur les conditions de l'offre (surtout si suspensif prêt) et limitez-en la validité dans le temps.

Himura · #3 21-02-2017 23:51:35

Vos questions en amènent plusieurs autres.

Etes-vous capable d'estimer entièrement et correctement le prix des travaux ? Et surtout leurs délais ?
Je l'imagine mal, car vous ne pouvez connaitre les disponibilités dans le planning de tous ces corps de métier - que vous ne décrochez pas du jour au lendemain.
A vous lire, vous vous focalisez sur les châssis, bien que le déplacement d'une salle de bain puisse prendre bien plus de temps et demander plus de frais encore (c'est toujours "selon" bien sûr). L'électricité peut nécessiter bien du temps également s'il faut commencer à rainurer partout.

Une fois le compromis signé, demandez déjà pour pouvoir y faire des visites avec entrepreneurs ensuite, de façon à avoir les devis nécessaires.

flybelgium · #4 22-02-2017 00:06:24

Merci de vos réponses.

Pour Himura, en fait, mon but est de savoir si justement, je peux évaluer le prix des travaux avant la signature du compromis.
Car en gros, nous pouvons avoir un prêt immobilier + travaux en même temps, si le prix des travaux est trop élevé, j'hésiterai peut être soit à acheter ou soit à faire une trop grosse offre sur le prix de la maison. Le but étant de trouver genre 150.000 prix de la maison hors frais + 20 ou 30.000 de travaux.

Oui les châssis me "perturbent" dans le sens où c'est le plus gros du budget et qu'il faut que cela soit fait avant notre déménagement.
De ce côté, j'ai déjà consulté quelques entrepreneurs qui m'annoncent un délai de 2-3 mois après la commande pour la pose en 1 jour ou deux.

L'électricité, dans mon cas, consiste simplement au remplacement des prises et des interrupteurs, tout le reste à été contrôlé ok.
Pour la salle de bain, ça devrait aller aussi, le plus gros consisterait à greffer les évacuations sur le système existant qui n'est trop loin du conduit d'évacuation principal (3m).
Tout le reste sera fait par mes soins ou ma famille qui sont un peu dans le bâtiment où qui savent très bien bricoler.

Je pense que je vais faire une offre avec un délai assez court, genre 3 jours qui me semblent assez bien pour un vendeur pour me dire oui ou non.
Je me laisse une marge de négociation également. Autant commencer bas sans être trop bas non plus pour montrer un intérêt certain.
Les vendeurs actuels seront partis pour le premier mars donc j'imagine qu'ils veulent pas laisser la maison vide trop longtemps.

Merci.

Himura · #5 22-02-2017 10:24:34

flybelgium a écrit :

Merci de vos réponses.
Pour Himura, en fait, mon but est de savoir si justement, je peux évaluer le prix des travaux avant la signature du compromis.
Car en gros, nous pouvons avoir un prêt immobilier + travaux en même temps, si le prix des travaux est trop élevé, j'hésiterai peut être soit à acheter ou soit à faire une trop grosse offre sur le prix de la maison. Le but étant de trouver genre 150.000 prix de la maison hors frais + 20 ou 30.000 de travaux.
Oui les châssis me "perturbent" dans le sens où c'est le plus gros du budget et qu'il faut que cela soit fait avant notre déménagement.
De ce côté, j'ai déjà consulté quelques entrepreneurs qui m'annoncent un délai de 2-3 mois après la commande pour la pose en 1 jour ou deux.
L'électricité, dans mon cas, consiste simplement au remplacement des prises et des interrupteurs, tout le reste à été contrôlé ok.
Pour la salle de bain, ça devrait aller aussi, le plus gros consisterait à greffer les évacuations sur le système existant qui n'est trop loin du conduit d'évacuation principal (3m).
Tout le reste sera fait par mes soins ou ma famille qui sont un peu dans le bâtiment où qui savent très bien bricoler.
Je pense que je vais faire une offre avec un délai assez court, genre 3 jours qui me semblent assez bien pour un vendeur pour me dire oui ou non.
Je me laisse une marge de négociation également. Autant commencer bas sans être trop bas non plus pour montrer un intérêt certain.
Les vendeurs actuels seront partis pour le premier mars donc j'imagine qu'ils veulent pas laisser la maison vide trop longtemps.
Merci.

Evaluer avant signature : il vous suffit de demander à un architecte de vous accompagner lors d'une visite. Ca vous coûtera sûrement 100 €, mais il pourra vous estimer directement le temps et le coût à prévoir + vous guider parmi les solutions techniques possibles.

Châssis : il y a des sociétés qui produisent encore leurs châssis. Délai : 2 semaines. Les autres - la majorité - les achètent tout prêts en Pologne et les posent.
Et à nouveau, ce n'est pas toujours plus cher qu'une nouvelle SDB, par exemple...

Elec : "simplement au remplacement des prises et des interrupteurs". Ca ne signifie pas grand chose. Si vous devez changer le câblage parce qu'il manque une terre, ça n'a rien à voir avec le travail de remplacement d'un mécanisme, par exemple.

SDB : 3m d'écart pour une décharge, c'est au moins 3 cm de pente en plus. Je ne connais pas la maison, mais parfois, c'est problématique.

Il faut savoir se lancer, mais aussi assurer ses arrières wink

Francis · #6 23-02-2017 09:47:30

Il est fortement déconseillé d'entreprendre des travaux avant la passation de l'acte de vente, tant pour l'acheteur que pour le vendeur !

Si vos châssis datent de 30 ans et ont du double vitrage, ils ne sont peut-être pas à remplacer d'urgence ! D'autre part, remplacer les châssis, si c'est fait par une firme sérieuse n'occasionne pas trop de désagrément même si la maison est habitée. Placer un escalier et modifier la sdb sont peut-être plus embêtant.

D'autre part, pour avoir vécu des travaux à plusieurs reprises dans ma maison, il vaut mieux en faire un maximum avant de déménager, même s'il faut payer 2 ou 3 mois (ou même plus) de loyer. Il est parfois moins cher aussi de faire des travaux dans une maison vide !

GT, PIM

flybelgium · #7 26-02-2017 18:31:25

Merci pour vos réponses.

Autre petites questions concernant les travaux.

Pensez vous qu'il faille, en cas de prêt travaux, obligatoirement fournir des factures d'hommes de métiers ?
Dans le sens où je suis un bon bricoleur et je compte faire moi même une partie des travaux (placos, casser des murs, poser du parquet flottant etc...).
Si l'on fourni des factures d'achat de matériaux, c'est suffisant ?
Si quelqu'un aurait été dans le cas, ça serait cool.

Himura · #8 26-02-2017 22:27:36

flybelgium a écrit :

Merci pour vos réponses.
Autre petites questions concernant les travaux.
Pensez vous qu'il faille, en cas de prêt travaux, obligatoirement fournir des factures d'hommes de métiers ?
Dans le sens où je suis un bon bricoleur et je compte faire moi même une partie des travaux (placos, casser des murs, poser du parquet flottant etc...).
Si l'on fourni des factures d'achat de matériaux, c'est suffisant ?
Si quelqu'un aurait été dans le cas, ça serait cool.

Les factures matériaux suffisent pour débloquer les fonds alloués aux travaux, oui.
Mais ça reste préférable de discuter de cela avec votre banque avant, de façon à connaître leurs habitudes avec certitude.

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