Est-ce vrai ?

ickx · #1 01-03-2017 19:47:31

je lis "la copropriete audit de budget et droits de TA" qui conclut ainsi " Le conseil
de copropriété peut aussi être mandaté par l’AG
pour certaines tâches spécifiques. Par exemple,
si l’AG décide de faire repeindre tous les châssis,
elle peut le mandater pour choisir parmi trois
devis que le syndic devra lui présenter."

Je m'en étonne.

Je croyais que le Cdc ne devait plus continuer de priver l'AG et les copropriétaires du droit d'être tous informés et de choisir eux-même directement leurs devis pour repeindre les chassis. Ne s'agit-il pas d'une prérogative de l'AG de faire ce genre de décision ? Quelle différence avec le choix d'un contrat de syndic ? Si l'on peut mandater le Cdc pour choisir le devis de peinture alors on peut aussi mandater le Cdc pour choisir le syndic...je ne comprends pas. Qq'un peut-il m'éclairer sur l'exactitude du contenu de ce document de TA.

Est-ce que je peux l'annexer ?
Merci

GT · #2 01-03-2017 22:31:46

Il convient de se référer à l'article 577/8-1, Code civil

Le conseil de copropriété peut recevoir
• toute autre mission ou délégation (autre mission = mission décidée par l'AG s'ajoutant à la mission légale de surveiller le syndic)
• sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix
• sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Une mission ou une délégation de l'assemblée générale
• ne peut porter que sur des actes expressément déterminés
• et n'est valable que pour une année.

La compétence pour la désignation du syndic est légalement attribuée à l'assemblée générale (art. 577-8, § 1, Code civil). Il s'agit d'une disposition impérative (art. 577-14, Code civil).

Le conseil de copropriété ne peut se voir attribuer par l'AG un mandat pour choisir le syndic. De la jurisprudence existe en la matière.

luc

luc · #3 02-03-2017 05:33:17

La phrase clé de l’Art. 577-8/1 CC concernant le mandat du CdC est :

Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.

La phrase clé de l’Art. 577-7 CC concernant le mandat de l'AG est :

Art. 577-7.§ 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;

Conclusion : seul l’AG (et le syndic dans le cas de l’Art. 577-8 §4 4° CC) peut décider des travaux (cahier des charges, offre, budget, …).

ickx

ickx · #4 02-03-2017 08:26:30

seul l’AG (et le syndic dans le cas de l’Art. 577-8 §4 4° CC) peut décider des travaux (cahier des charges, offre, budget, …)......mais le problème c'est que TA diffuse le message contraire dans son document ci-joint :

BD251_coproprieteSelonTA.pdf

Est-ce qu'un juriste du gouvernement, de l'IPI, du SNPC ...une association de défense des consommateurs ou Monsieur Hamal qui a fait la loi 2010 avec Mme Nyssens pourraient répondre à la question posée car c'est tout de même un message contraire au respect du droit d'un copropriétaire à participer à toutes les décisions des choses qui concernent directement son portefeuille . En cela, je pense que cela mérite une sérieuse adapatation suite à cet article de TA dont l'épilogue me parait revenir à l'ancienne loi de 1994...nous sommes en 2017, par courriel tous les copropriétaires peuvent recevoir les devis ( gratuitement), les étudier et participer démocratiquement au choix de l'achat collectif, non ?

luc · #5 02-03-2017 09:07:52

ickx a écrit :

seul l’AG (et le syndic dans le cas de l’Art. 577-8 §4 4° CC) peut décider des travaux (cahier des charges, offre, budget, …)......mais le problème c'est que TA diffuse le message contraire dans son document ci-joint :
BD251_coproprieteSelonTA.pdf
Est-ce qu'un juriste du gouvernement, de l'IPI, du SNPC ...une association de défense des consommateurs ou Monsieur Hamal qui a fait la loi 2010 avec Mme Nyssens pourraient répondre à la question posée car c'est tout de même un message contraire au respect du droit d'un copropriétaire à participer à toutes les décisions des choses qui concernent directement son portefeuille . En cela, je pense que cela mérite une sérieuse adapatation suite à cet article de TA dont l'épilogue me parait revenir à l'ancienne loi de 1994...nous sommes en 2017, par courriel tous les copropriétaires peuvent recevoir les devis ( gratuitement), les étudier et participer démocratiquement au choix de l'achat collectif, non ?

Dans le temps (2008), je faisait partie du petit groupe de copropriétaires belges (= les trois régions) en contact avec Mme NYSSENS pour son expertise ASBL. Puis j'ai suivi les discussions concernant la proposition de la loi dans la tribune publique des commissions, du parlement, ... jusqu'en 2011 (AR du 12.07.2012).

Dans le contexte de mon ACP j'ai eu des contacts avec les avocats et experts de TA,

Ma conclusion personnelle est que TA est spécialisé dans les droits des consomateurs. Dans ce cadre TA sait défendre les droits des copropriétaires (personnes physiques) envers l'ACP (personne morale).

Mais ils n'ont pas l'expérience requise pour défendre les droits de l'ACP envers le syndic, etc ... (relations au sein d'une personne morale ou avec d'autres personnes morales).

Ils ont trop d'avocats et la coordination dans les domaines spéciales qui tombent hors leur domaine naturelle est trop complexe et laisse à désirer.

En plus ils se basent sur des écrits d'experts qui en fait ne le sont pas. Un expert se doit être indépendant. Dès que le groupe controlé forme les experts on ne pourra pas avoir des experts indépendants.

Dernière modification par luc (02-03-2017 09:12:31)

ickx

GT · #6 03-03-2017 00:16:31

Ce n'est pas TA , l'IPI, le SNPC, Monsieur HAMAL, Madame NYSSENS, un Ministre quelconque ou d'autres commentateurs qui disent la loi.

La loi (dite HAMAL-NYSSENS mais la proposition a été introduite aussi par C. VAN CAUTER, T. GIET, Z. GENOT, P.Y. JEHOLET,M-C MARGHEN, S. SMEYERS, R. TERWINGEN, K. SCHRYVERS) a été votée après passage de la proposition et du projet de celle-ci devant la Chambre et le Sénat.

Néanmoins le Ministre concerné peut répondre à une question parlementaire.

La réponse qu'il fournira prendra alors sa place (qui est loin d'être la première) dans la hiérarchie des normes, sources de droit.

Ils donnent tous leur lecture personnelle de la loi.

Les opinions peuvent diverger.

Aux copropriétaires de se prendre en charge en s'informant , en délibérant puis en faisant un choix à la majorité prévue .

Aux copropriétaires minoritaires de contester devant le juge les décisions prises s'ils les estiment irrégulières, frauduleuses ou abusives.

Et le jugera donnera sa lecture de la loi.

Le cas échéant, si ces copropriétaires ne sont pas suivis par le juge, il peuvent encore faire appel puis éventuellement se pourvoir devant la Cour de cassation.

En ce qui concerne les travaux plusieurs décisions doivent être prises qui ne peuvent l'être en une fois : décision de faire réaliser des travaux, décision sur le financement éventuel, le choix de l'architecte, la désignation des experts, les demandes de devis, le choix des entreprises, le choix d ela personne qui représentera l'ACP pour la réception des travaux...

Deux voies semblent s'ouvrir : d'une part la convocation d'assemblées générales, parfois nombreuses ( et l'embourbement éventuel du dossier voire même son bloquage )et d'autre part la possibilité de déléguer certaines décisions au conseil.

Evidemment les copropriétaires n'ont aucune obligation d' accorder un mandat quelconque au conseil dans le processus concernant les travaux.
Dans ce cas l'assemblée se réunira d'abord pour prendre une décision de principe (majorité 75 %) et ensuite chaque fois qu'il faudra décider du reste (majorité 50 % + 1 voix).

PIM, luc, ickx

ickx · #7 04-03-2017 11:00:56

Le cas échéant, si ces copropriétaires ne sont pas suivis par le juge, il peuvent encore faire appel puis éventuellement se pourvoir devant la Cour de cassation ? je ne comprends pas très bien comment la cour de cassation pourrait se prononcer à ce sujet puisqu'il lui est interdit de connaitre le fond d'une affaire. Cette nuance m'échappe et dévie du sujet je m'en rends compte.

GT · #8 04-03-2017 11:24:29

Vous avez raison et je ne l'ignorais pas la Cour de cassation ne se prononce pas sur le fond.

"Elle est essentiellement chargée de statuer sur les pourvois formés contre les décisions rendues en dernier ressort par les juridictions de fond.
Elle ne peut examiner le fond de l'affaire mais uniquement vérifier si la décision attaquée est conforme ou non à la loi en vigueur (il n'est pas toujours facile d'appliquer correctement la loi à une situation donnée).

La Cour de cassation peut rejeter le pourvoi (auquel cas la décision querellée reste valable) ou casser le jugement ou l'arrêt (auquel cas l'affaire est renvoyée devant une autre juridiction de même niveau)."

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