Loyer inférieur au prix normal

BAGIO · #1 21-03-2017 11:58:09

Bonjour,
Je suis propriétaire d'une maison que je vais mettre en location.
Le locataire est une connaissance de longue date et le loyer que je lui propose est inférieur à ce que je pourrais normalement demander (p.ex. 600 euros au lieu de 700).
Ce loyer m'engage-t-il vis-à-vis de futurs locataires (p.ex. je ne pourrais plus revenir à un loyer normal) ?
Si c'est le cas, sur base de quel texte légal ?
Faut-il mentionner dans le bail le loyer diminué ou le loyer normal et confirmer par écrit au locataire que le montant dû est inférieur ?
Merci pour votre aide.

Himura · #2 21-03-2017 12:13:29

Bonjour,

Non, ça ne vous engage que vis-à-vis de lui. Lorsqu'il part, vous pouvez très bien modifier votre loyer, et pour toute une série de raison, partant ainsi d'un nouveau contrat.

Mais rien ne vous empêche, en effet, d'annoncer un loyer de '700', et de faire un avenant indiquant la diminution temporaire sous telle ou telle condition - de façon aussi à vous protéger d'un éventuel futur litige avec votre connaissance. (Ce qui arrive fréquemment. On dit souvent : ne jamais louer à la famille ou à des amis, car on les perd).

grmff · #3 21-03-2017 13:40:19

Si c'est un bail de type court et que c'est vous qui y mettez fin, vous ne pouvez pas augmenter le loyer...

GT · #4 21-03-2017 14:03:12

Je relaie.

https://justice.belgium.be/fr/themes_et … et_charges

"Le montant des loyers n'est pas réglementé. Le preneur et le bailleur peuvent donc librement déterminer le montant du loyer. Cette règle ne s'applique cependant pas si le bailleur résilie un contrat de courte durée et conclut un nouveau contrat de courte durée avec un autre preneur. Dans ce cas, durant neuf années consécutives, le nouveau loyer ne dépassera pas le montant que le locataire précédent payait plus l'indexation.

Le contrat de bail initial reste valable chaque fois que les mêmes parties prolongent le contrat. Le bailleur ne peut, dans ce cas, modifier le montant du loyer. Il reste toutefois la possibilité d'appliquer l’indexation annuelle et de réviser le loyer au cours du contrat."

Erico · #5 21-03-2017 15:26:38

grmff a écrit :

Si c'est un bail de type court et que c'est vous qui y mettez fin, vous ne pouvez pas augmenter le loyer...

Vous pouvez être plus précis Grmff, avec l'un ou l'autre exemple....par exemple wink

Merci

D1791 · #6 21-03-2017 15:44:18

Erico a écrit :

grmff a écrit :
Si c'est un bail de type court et que c'est vous qui y mettez fin, vous ne pouvez pas augmenter le loyer...

Vous pouvez être plus précis Grmff, avec l'un ou l'autre exemple....par exemple
Merci

Vous faîtes un bail de 1 an avec le locataire A pour un loyer de 500€.
Après 9 mois, comme vous n'avez que des ennuis avec lui, vous lui envoyez un courrier pour l'informer que vous mettrez fin au bail à l'échéance des 12 mois prévue initialement.
Vous concluez un nouveau bail avec un locataire B.
Que ce nouveau bail soit de type court ou de type long, vous ne pouvez pas fixer un nouveau loyer supérieur à 500€ + indexation.

Si c'est le locataire A qui décide de sa propre initiative de vous remettre son renom, dans ce cas vous pouvez louer à B pour un loyer supérieur à 500€.

GT · #7 21-03-2017 17:18:32

1. Je relaie une fiche relative à la location et en cite un extrait

http://spw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/app … _LOYER.pdf

"IL EST INTERDIT DE MODIFIER LE LOYER DE BASE EN CAS DE BAUX SUCCESSIFS DE COURTE DUREE AVEC DES LOCATAIRES DIFFERENTS"

►Le loyer de base ne peut pas être modifié pendant une période de 9 ans :
• si des baux successifs de courte durée sont conclus,
• avec des preneurs différents,
• et que le bailleur, à chaque fois, met fin lui-même aux baux.

2. Je relaie et cite un extrait de l'article 7, § 1 bis (extrait) de la loi sur le bail de résidence principale

"Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué."

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … &imgcn.y=9

3.La fixation de loyer dans le cadre de baux de courte durée successifs avec des locataires différents

La fixation du loyer n'est plus libre lorsque le bailleur conclut des baux de courte durée
i) de manière successive,
ii) avec des locataires différents et
iii) que c’est lui qui met fin à ces baux.

Pendant les neuf années qui suivent la conclusion du premier bail, le loyer de chaque contrat de bail de courte durée qui s’inscrit dans cette série ne peut être supérieur au premier loyer (à l’indexation de loyer près), sauf si la valeur locative du bien loué a augmenté :
d’au moins 20% par le fait de circonstances nouvelles,
d’au moins 10% en raison de travaux effectués dans le bien loué.

Si le bailleur n’est pas en mesure de prouver que l’augmentation du loyer résulte de l’une de ces deux dispositions, le juge diminue le loyer à hauteur du précédent bail.

https://www.lebonbail.be/articles/les-r … urte-duree

Dernière modification par GT (21-03-2017 17:22:19)

Erico · #8 21-03-2017 17:22:22

D1791 a écrit :

Erico a écrit :
grmff a écrit :
Si c'est un bail de type court et que c'est vous qui y mettez fin, vous ne pouvez pas augmenter le loyer...

Vous pouvez être plus précis Grmff, avec l'un ou l'autre exemple....par exemple
Merci
Vous faîtes un bail de 1 an avec le locataire A pour un loyer de 500€.
Après 9 mois, comme vous n'avez que des ennuis avec lui, vous lui envoyez un courrier pour l'informer que vous mettrez fin au bail à l'échéance des 12 mois prévue initialement.
Vous concluez un nouveau bail avec un locataire B.
Que ce nouveau bail soit de type court ou de type long, vous ne pouvez pas fixer un nouveau loyer supérieur à 500€ + indexation.
Si c'est le locataire A qui décide de sa propre initiative de vous remettre son renom, dans ce cas vous pouvez louer à B pour un loyer supérieur à 500€.

Ok et qui va contrôler ça ? et donc savoir que d'un bail à l'autre j'ai augmenté par exemple ?

GT · #9 21-03-2017 17:36:04

Erico a écrit :

D1791 a écrit :
Erico a écrit :
grmff a écrit :
Si c'est un bail de type court et que c'est vous qui y mettez fin, vous ne pouvez pas augmenter le loyer...

Vous pouvez être plus précis Grmff, avec l'un ou l'autre exemple....par exemple
Merci
Vous faîtes un bail de 1 an avec le locataire A pour un loyer de 500€.
Après 9 mois, comme vous n'avez que des ennuis avec lui, vous lui envoyez un courrier pour l'informer que vous mettrez fin au bail à l'échéance des 12 mois prévue initialement.
Vous concluez un nouveau bail avec un locataire B.
Que ce nouveau bail soit de type court ou de type long, vous ne pouvez pas fixer un nouveau loyer supérieur à 500€ + indexation.
Si c'est le locataire A qui décide de sa propre initiative de vous remettre son renom, dans ce cas vous pouvez louer à B pour un loyer supérieur à 500€.

Ok et qui va contrôler ça ? et donc savoir que d'un bail à l'autre j'ai augmenté par exemple ?

1. "►En pratique, le candidat-locataire peut demander au propriétaire de lui communiquer le montant du loyer qui était dû par le locataire précédent et les conditions de résiliation de l’ancien bail. Le cas échéant, le juge de paix peut imposer au propriétaire de produire le contrat."
http://spw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/app … _LOYER.pdf

2. "Si le bailleur n’est pas en mesure de prouver que l’augmentation du loyer résulte de l’une de ces deux dispositions, le juge diminue le loyer à hauteur du précédent bail."
https://www.lebonbail.be/articles/les-r … urte-duree

Et si le locataire entrant prenait ses informations chez le locataire sortant ?

grmff · #10 21-03-2017 17:54:48

D1791 a écrit :

Erico a écrit :
grmff a écrit :
Si c'est un bail de type court et que c'est vous qui y mettez fin, vous ne pouvez pas augmenter le loyer...

Vous pouvez être plus précis Grmff, avec l'un ou l'autre exemple....par exemple
Merci
Vous faîtes un bail de 1 an avec le locataire A pour un loyer de 500€.
Après 9 mois, comme vous n'avez que des ennuis avec lui, vous lui envoyez un courrier pour l'informer que vous mettrez fin au bail à l'échéance des 12 mois prévue initialement.
Vous concluez un nouveau bail avec un locataire B.
Que ce nouveau bail soit de type court ou de type long, vous ne pouvez pas fixer un nouveau loyer supérieur à 500€ + indexation.
Si c'est le locataire A qui décide de sa propre initiative de vous remettre son renom, dans ce cas vous pouvez louer à B pour un loyer supérieur à 500€.

Merci GT. C'est un excellent exemple. Je suppose qu'il n'en faut pas plus... cool

GT · #11 21-03-2017 19:16:51

Je pense qu'il était nécessaire d'en dire plus puisqu'il avait été affirmé :

"Que ce nouveau bail soit de type court ou de type long, vous ne pouvez pas fixer un nouveau loyer supérieur à 500€ + indexation"

alors que j'ai relayé avec tact me semble-t-il wink , mais cela semble avoir échappé, que :

"La fixation du loyer n'est plus libre lorsque le bailleur conclut des baux de courte durée
i) de manière successive,
ii) avec des locataires différents et
iii) que c’est lui qui met fin à ces baux"

et

"Le loyer de base ne peut pas être modifié pendant une période de 9 ans :
• si des baux successifs de courte durée sont conclus,
• avec des preneurs différents,
• et que le bailleur, à chaque fois, met fin lui-même aux baux."

Erico · #12 21-03-2017 22:09:49

Oui tout peut arriver

Mais je ne crois pas que ce soit courant qu'un loc demande à un proprio le montant de l'ancien loyer, ni les coordonnées de l'ancien loc

Je trouve même que le montant d'un loyer convenu entre deux personnes est affaire privée et ne regarde que ces deux personnes

Mais oui je sais qu'un juge en cas de litige peut le demander

Lors d'un litige avec une ex loc ( bail commercial ) elle a prétendu que suite à son départ et aux aménagements qu'elle avait laissé dans les lieux ( qui étaient plus une gène qu'un avantage pour moi ), j'en avais profité pour augmenter le loyer pour le loc suivant, mon avocat m'a conseillé de montrer le contrat du loc suivant, me disant que le juge pourrait de toutes façons le demander, j'étais réticent, car pour moi c'était du domaine du privé, mais ai finalement accepté et donc montré le contrat avec le loyer et ainsi prouvé que je n'avais pas augmenté le loyer pour le suivant et que donc je n'avais tiré aucun avantage des aménagements qu'elle avait laissé

panchito · #13 22-03-2017 08:15:21

Erico a écrit :

Ok et qui va contrôler ça ? et donc savoir que d'un bail à l'autre j'ai augmenté par exemple ?

Mais l'Etat voyons!

Puisque vous avez l'obligation légale d'enregistrer vos baux.

Vous n'avez jamais été voir dans votre My Min FIn? dans l'onglet location, par bien, vous avez chaque fois les locataires successifs, avec les loyers successifs...

grmff · #14 22-03-2017 09:13:05

L'état ne sait pas qui du proprio ou du locataire met fin au bail. Il ne peut donc rien contrôler.

De toute façon, cette règle est imbécile et inapplicable. Encore une règle qui apporte de l'insécurité juridique plutôt que de la stabilité.

Erico, Himura

Erico · #15 22-03-2017 09:21:23

panchito a écrit :

Erico a écrit :
Ok et qui va contrôler ça ? et donc savoir que d'un bail à l'autre j'ai augmenté par exemple ?
Mais l'Etat voyons!
Puisque vous avez l'obligation légale d'enregistrer vos baux.
Vous n'avez jamais été voir dans votre My Min FIn? dans l'onglet location, par bien, vous avez chaque fois les locataires successifs, avec les loyers successifs...

si je ne me trompe pas on parle de baux de courte durée, qui toujours si je ne me trompe pas ne doivent pas être enregistrés

et comme dit Grmfff, comment l'état va t'il savoir qui a résilié le bail ?

PIM · #16 22-03-2017 09:58:21

Erico a écrit :

si je ne me trompe pas on parle de baux de courte durée, qui toujours si je ne me trompe pas ne doivent pas être enregistrés

Pour la Xe fois: tous les baux (même ceux de courte durée) doivent faire l'objet d'un enregistrement

Erico · #17 22-03-2017 10:05:03

PIM a écrit :

Erico a écrit :

si je ne me trompe pas on parle de baux de courte durée, qui toujours si je ne me trompe pas ne doivent pas être enregistrés
Pour la Xe fois: tous les baux (même ceux de courte durée) doivent faire l'objet d'un enregistrement

Merci, c'est baux de me le rappeler !

Erico · #18 22-03-2017 10:07:37

https://www.lebonbail.be/articles/la-re … enregistre

BAGIO · #19 22-03-2017 14:35:02

Merci à tous pour votre aide et pour vos bons conseils.

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