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Qui décide des réparations ?

luc
Pimonaute non modérable
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Re : Qui décide des réparations ?

ickx a écrit :

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété...............................c'est effrayant de lire cela en clair en pratique cela signifie que le syndic choisit sa MILICE de gens secrets qui lui donneront de bons ou mauvais renseignements.

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

Pour revenir au sujet: qui décide des (petites) réparations ? Le syndic, qui en est pécuniairement responsable tant qu'il n'a pas fait rapport à l'AG et obtenu décharge.

Le vrai problème structurel est épargner de l'argent à court terme qui coûte plus à long terme
- la suppression des conciergeries (copropriétés moyens)
- la suppression de la boîte aux lettres du syndic (une par entrée), qu'il faisait vider tous les jours dans les immeubles sans concierge.

Dans mon ACP avec tant de problèmes cet aspect (l'entretien quotidien) fonctionne, grâce au lien entre le syndic et la
concierge.

Quand cet aspect ne fonctionne pas (cela a été le cas en 2014), alors le syndic ne fonctionne pas. Ce syndic a donc du quitter aprés un an.

Un exemple concret: la concierge fait le tour le soir des locaux communs et signale les problèmes éventuels au syndic le lendemain. En tout la concierge nous a fait gagner son salaire par ses observations signalés au syndic, qui ont évité des qu'un sinistre d'ordre de 10.000 EUR se répète dans les deux autres entrées. Le ex-gérant (architecte!) qui n'avait pas pris des mesures préventives n'a plus d'agrégation de l'IPI.

En marge je dois bien dire que si la concierge est aussi copropriétaire, cela change la donne. Deux sur cinq l'étaient.

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ickx
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Re : Qui décide des réparations ?

je lis "C'est ensuite aux CP de prévenir dans un délai normal le syndic de tout fait qui concerne la copropriété. C'est aux CP de prendre l'initiative pour les interventions domestiques ordinaires dans le respect des lois et règlements internes ou externes (Plus facile et rentable dans des petites ACP). C'est aux CP d'agir en bon père de famille face aux situations de danger, prendre les mesures d'urgences et prévenir les personnes concernées (syndic, occupants, pompiers,...)
C'est aussi aux CP de faire des propositions constructives et sérieuses à l'ordre du jour de l'AG et de donner à l'ACP les moyens de fonctionner.

C'est au syndic de respecter l'ensemble des CP et pas uniquement ceux qui font une partie de son travail ou qui renouvelleront son mandat sans discuter ! Le syndic ne doit pas assimiler son mandant, l'ACP, comme étant uniquement la majorité obtenue en AG, mais comme l'ensemble des copropriétaires."

c'est en théorie.

mais en réalité je crois bien que le syndic n'est pas idiot et il ne fera que ce qui agrée  la majorité des CPS qui lui renouvelleront son mandat.

J'y vois ces effets moins sympa :
1. Le besoin ( émanant des parties communes) de réparation pour le bien d'un minorité ne sera pas traité et reporté aux calendes grecques ;
2. Le flux des informations arrivant chez le syndic serait 250 x fois pour le signalement d'une lumière en panne ?????

Une seule chose est certaine dans ce processus de gestion des copropriété : il s'agit du  syndic de l'ACP et non des copropriétaires.

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dach
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Re : Qui décide des réparations ?

Dupuis a écrit :

[Et pourtant dans vous n'imaginez pas le nombre de fois où j'ai entendu " c'est au conseil de gérance de régler ce problème ". oui, pour bcp c'est encore le conseil de gérance et c'est encore les membres du conseil qui gèrent l'immeuble
Quant à responsabiliser les CP, depuis que la loi a restreint le nombre de procurations qui peut être données à une même personne les A.G. sont toujours reportées fautes de participants.

Ce post s'éloigne du sujet et par en 'trol'... Mais je vais malgré tout intervenir.

Se que Depuis entend s'entend à d'autres niveaux : 'C'est à la ville, la région, l'état, l’Europe, à régler ce problème' Mais on entend aussi ces même personnes dire : 'Ce n'est pas à moi de s'en occuper', 'On paie déjà assez.' ou 'Cela ne sert à rien d'aller voter'.

Bref pour rester dans le sujet ' Qui décide des réparations ? ', hormis le fait que le syndic doit accomplir tous actes conservatoires et d'administration provisoire, ma réponse est :
C'est l'AG annuelle, sur proposition préalable d'un CP ou du syndic, de décider de  la marche à suivre par le syndic pour assurer les réparations et du budget ad-hoc.
Exemple : Déterminer le montant et le délai des réparations non urgentes, passer un contrat pour réparations/dépannages 7j/7j, donner, ou non, un délai aux CP pour agir avant l'intervention d'un professionnel pour des interventions domestiques ordinaires (Ampoules, nettoyage, ..), etc...

C'est ensuite aux CP de prévenir dans un délai normal le syndic de tout fait qui concerne la copropriété. C'est aux CP de prendre l'initiative pour les interventions domestiques ordinaires dans le respect des lois et règlements internes ou externes (Plus facile et rentable dans des petites ACP). C'est aux CP d'agir en bon père de famille face aux situations de danger, prendre les mesures d'urgences et prévenir les personnes concernées (syndic, occupants, pompiers,...)
C'est aussi aux CP de faire des propositions constructives et sérieuses à l'ordre du jour de l'AG et de donner à l'ACP les moyens de fonctionner.

C'est au syndic de respecter l'ensemble des CP et pas uniquement ceux qui font une partie de son travail ou qui renouvelleront son mandat sans discuter ! Le syndic ne doit pas assimiler son mandant, l'ACP, comme étant uniquement la majorité obtenue en AG, mais comme l'ensemble des copropriétaires.

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Dupuis
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Re : Qui décide des réparations ?

ickx a écrit :

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété...............................c'est effrayant de lire cela en clair en pratique cela signifie que le syndic choisit sa MILICE de gens secrets qui lui donneront de bons ou mauvais renseignements.

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

La formule du Président n'est pas idéale non plus, il y a des radins, des dépensiers, il y en a qui s'imaginent avoir tous les droits, ils ont aussi leurs " têtes" ....et tous les Présidents n'habitent pas l'immeuble .
Les syndics doivent avoir des collaborateurs qui s'occupent d' un certain nombre d'immeubles .
Les petits syndics doivent prendre un nombre raisonnable de copropriétés afin de pouvoir les gérer correctement

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ickx
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Re : Qui décide des réparations ?

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété...............................c'est effrayant de lire cela en clair en pratique cela signifie que le syndic choisit sa MILICE de gens secrets qui lui donneront de bons ou mauvais renseignements.

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

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Dupuis
Pimonaute bavard
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Re : Qui décide des réparations ?

panchito a écrit :

Depuis le dernière loi sur la copropriété (2010), ce que vous appelez encore le Conseil de Gérance n'existe plus.

Ce n'est pas moi qui parle du conseil de gérance mais des copropriétaires et pas que dans les immeubles où je suis propriétaire.
J'ai même entendu " c'est le conseil de gérance qui doit remplacer les lampes , sinon pourquoi on le paye ?"

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luc
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Re : Qui décide des réparations ?

ickx a écrit :

Je lis " Le pouvoir (et les responsabilités) appartient donc à tous les CP's lorsqu'ils sont réunis en AG." mais on neva tout de même pas faire une AG pour une crotte de chien à gérer, des sacs poubelles éventrés sur le trottoir , une électricité défaillante, une fiente de pigeon, une tuile eternit cassée....il faut tout de même s'organiser pour savoir qui a le devoir ( qui est légalement le responsable) de faire un signalement au syndic.

Sachant que le syndic n'est pas le syndic des copropriétaires.

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété, pour pouvoir appliquer dans l'ordre suivante:

1. la disposition légale et impérative suivante:

Code Civil a écrit :

Art. 577-8 (extrait)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
  3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
  4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

2. les dispositions statutaires prises par l'AG en application de la disposition suivante:

Code Civil a écrit :

Art. 577-4 (extrait)
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

3. les dispositions contractuelles dans le contrat du syndic, si valablement opposables aux CP.

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ickx
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Re : Qui décide des réparations ?

Je lis " Le pouvoir (et les responsabilités) appartient donc à tous les CP's lorsqu'ils sont réunis en AG." mais on neva tout de même pas faire une AG pour une crotte de chien à gérer, des sacs poubelles éventrés sur le trottoir , une électricité défaillante, une fiente de pigeon, une tuile eternit cassée....il faut tout de même s'organiser pour savoir qui a le devoir ( qui est légalement le responsable) de faire un signalement au syndic.

Sachant que le syndic n'est pas le syndic des copropriétaires.

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panchito
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Re : Qui décide des réparations ?

Depuis le dernière loi sur la copropriété (2010), ce que vous appelez encore le Conseil de Gérance n'existe plus. Il a été remplacé par le Conseil de Copropriété (CDC) pour que tout le monde sache pertinemment que le CdC n'a plus aucun pouvoir de manière à :
1/ Eviter les abus de pouvoir
2/ Responsabiliser au mximum tous les propriétaires qui parfois investissent les économies de toute une vie de travail dans un appartement et puis se reposaient sur les autres pour le gérer.

Dupuis a écrit :

la loi a restreint le nombre de procurations qui peut être données à une même personne les A.G.

Voyez-vous comme nos lois sont bien faites. Tout a été pensé pour éviter les abus de pouvoir d'un copropriétaire ultra-majoritaire qui en plus irait faire du porte à porte pour récolter des procurations.

Quelle idée de brosser une AG alors que des décisions capitales pour leur portefeuille vont y être prises!

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Dupuis
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Re : Qui décide des réparations ?

panchito a écrit :
Ickx a écrit :

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir ( me semble-til)

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

Non, la loi l'a supprimé pour conscientiser tous les CP de leurs responsabilité et éviter les abus de pouvoirs

.

Et pourtant dans vous n'imaginez pas le nombre de fois où j'ai entendu " c'est au conseil de gérance de régler ce problème ". oui, pour bcp c'est encore le conseil de gérance et c'est encore les membres du conseil qui gèrent l'immeuble
Quant à responsabiliser les CP, depuis que la loi a restreint le nombre de procurations qui peut être données à une même personne les A.G. sont toujours reportées fautes de participants.

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panchito
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Re : Qui décide des réparations ?

Ickx a écrit :

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir ( me semble-til)

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

Non, la loi l'a supprimé pour conscientiser tous les CP de leurs responsabilité et éviter les abus de pouvoirs.

Le pouvoir (et les responsabilités) appartient donc à tous les CP's lorsqu'ils sont réunis en AG.

Le Syndic n'est plus que le bras qui exécute les décisions prises par les CP's en AG qui seule est souveraine.

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ickx
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Re : Qui décide des réparations ?

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir ( me semble-til)

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

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GT
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Re : Qui décide des réparations ?

Dupuis a écrit :
panchito a écrit :
Dupuis a écrit :

Le problème dans une copropriété c'est que les copropriétaires n'ont personne à qui s'adresser pour que le syndic qui ne fait pas son boulot soit inquiété .

Dans les copropriétés où j'ai des biens, nous avons un site Internet où les CP peuvent trouver tous les contrats qui lient l'ACP (Assurance, PV, Acte de BAse etc...)

Pourquoi ne pas faire mettre ce point à l'ODJ de votre prochaine AG?

Evidemment, cela coute de l'argent!

En ce qui concerne le choix du syndic je ne suis pas seule à décider et comme vous dites les syndics qui ont un site internet pour les
CP ça coûte cher et les copro se plaignent déjà que tout est trop cher . Dans une copropriété il y a des investisseurs qui veulent que ça rapporte, il y a à des gens qui ont une petite pension etc....


Bienvenue dans le monde de la copropriété.

L'assemblée générale dispose des pouvoirs les plus étendus pour décider souverainement des intérêts communs  de l'immeuble ou du groupe d'immeubles en se conformant à la loi et aux statuts.

Si un copropriétaire n'est pas d'accord avec une proposition de résolution, il l'exprime par son vote négatif lors de l'AG.

Si la proposition est votée elle s'imposera à lui également.

Ce copropriétaire opposant peut néanmoins demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive.

La recommandation faite par un groupe de travail au ministre GEENS insère après les mots "une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive "  la condition suivante : "si elle lui cause un préjudice personnel"

Quant au coût de la mise à disposition d'une plateforme internet dédiée à la copropriété, quel est-il ? Quels sont les chiffres ?

Si vous constatez que le syndic ne respecte pas la loi ou les statuts vous pouvez également déposer une plainte à l'IPI qui l'examinera sous l'angle du respect des règles déontologiques qui s'imposent aux syndics agrées et prendra, le cas échéant, une décision disciplinaire. Il existe une hiérarchie dans les sanctions. L'évocation de cette possibilité de plainte peut faire réfléchir le syndic.

Dernière modification par GT (07-04-2017 14:26:51)

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GT
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Re : Qui décide des réparations ?

luc a écrit :
ickx a écrit :

Qqqchose n'est pas au point dans le système en place, à mon avis.

Je sais. Dans mon ACP de 250 appartements, le problème se pose d'une façon plus aigue vu le volume.

La tendance depuis les années 90 (=avant "mon temps") va vers trois commissaires, spécialisés:

  • Commissaire des comptes généraux (= Fonds de roulement) (primus inter pares

  • Commissaire des comptes "travaux" (= Fond de Réserve)

  • Commissaire des comptes budgétaires  (= provisions périodiques)

La note de débat sera diffusé en interne avant le 12.05.2017. Une info succincte est déja publié sur mon Blog le 12.02.2017. Un article plus concret suivra (adaptation proposé des statuts).

Tout ceci reste dans le cadre du Code civil actuel.

L'article 577-8/2,C. civil introduit par la loi du 2 juin 2010 prévoit que l'AG désigne un commissaire aux comptes.

La recommandation d'un groupe de travail au ministre GEENS en vue d'une modification notamment de cet article prévoit que l'AG désigne un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes.

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luc

Dupuis
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Re : Qui décide des réparations ?

panchito a écrit :
Dupuis a écrit :

Le problème dans une copropriété c'est que les copropriétaires n'ont personne à qui s'adresser pour que le syndic qui ne fait pas son boulot soit inquiété .

Mais, si vous n'en êtes pas satisfait, pourquoi donc renouvelez-vous son mandat chaque année?

Il rapporte à l'AG. Lors de l'AG statutaire, avant de quémander décharge et quitus, il doit vous faire un rapport fidèle de toutes ses activités. Ensuite c'est à vous les CP de voir si vous lui donner quitus et décharge. Voir plus si vous en êtes vraiment satisfait, vous pouver le réélire pour une nouvelle année.

Dans les copropriétés où j'ai des biens, nous avons un site Internet où les CP peuvent trouver tous les contrats qui lient l'ACP (Assurance, PV, Acte de BAse etc...)

Pourquoi ne pas faire mettre ce point à l'ODJ de votre prochaine AG?

Evidemment, cela coute de l'argent!

En ce qui concerne le choix du syndic je ne suis pas seule à décider et comme vous dites les syndics qui ont un site internet pour les
CP ça coûte cher et les copro se plaignent déjà que tout est trop cher . Dans une copropriété il y a des investisseurs qui veulent que ça rapporte, il y a à des gens qui ont une petite pension etc....

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panchito
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Re : Qui décide des réparations ?

Dupuis a écrit :

Le problème dans une copropriété c'est que les copropriétaires n'ont personne à qui s'adresser pour que le syndic qui ne fait pas son boulot soit inquiété .

Mais, si vous n'en êtes pas satisfait, pourquoi donc renouvelez-vous son mandat chaque année?

Il rapporte à l'AG. Lors de l'AG statutaire, avant de quémander décharge et quitus, il doit vous faire un rapport fidèle de toutes ses activités. Ensuite c'est à vous les CP de voir si vous lui donner quitus et décharge. Voir plus si vous en êtes vraiment satisfait, vous pouver le réélire pour une nouvelle année.

Dans les copropriétés où j'ai des biens, nous avons un site Internet où les CP peuvent trouver tous les contrats qui lient l'ACP (Assurance, PV, Acte de BAse etc...)

Pourquoi ne pas faire mettre ce point à l'ODJ de votre prochaine AG?

Evidemment, cela coute de l'argent!

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Dupuis
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Re : Qui décide des réparations ?

luc a écrit :
ickx a écrit :

Que diriez-vous de demander une copie du contrat du syndic à votre Cdc pour savoir contractuellement qui est responsable de quoi dans cette copropriété ?
Idem pour le contrat de travail de votre concierge.
Gérer c'est prévoir le bon fonctionnement du quotidien en amont wink

Si chaque membre de l'AG n'a pas reçu une copie de ce contrat avec le PV de l'AG qui l'a nommé il y a un problème.
Gérer c'est aussi informer les décideurs du contenu des décisions prises, qui leur seront opposé plus tard par le syndic (Ex: frais de la copie de documents demandés par la firme du syndic au CP).

J'ai eu 4 appartements, Je n'ai jamais reçu copie du contrat du syndic , lorsque j'ai demandé copie du contrat incendie on m'a dit de le demander à l'assurance, un nouveau concierge a été engagé , on ne nous a pas demandé notre avis, j'ai demandé à un syndic pour vérifier les comptes , il m'a fait rester debout avec les document sur un bord de bureau
Le problème dans une copropriété c'est que les copropriétaires n'ont personne à qui s'adresser pour que le syndic qui ne fait pas son boulot soit inquiété . L'IPI ? J'ai déposé plainte pour falsification de procurations et autres . Le syndic a eu un blâme et a démissionné mais il exerce toujours .
Le seul avantage c'est que le nouveau syndic se méfie de moi et respecte la loi.
Lorsqu'on décide de faire des travaux, on ne reçoit pas copie des devis, on peut aller les consulter chez le syndic....ce n'est pas normal et qui vérifie si les travaux sont bien réalisés ? Pas le syndic , ce n'est pas sa responsabilité , le C d C ? Ce n'est pas à lui de faire ça etc......

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luc
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Re : Qui décide des réparations ?

ickx a écrit :

Que diriez-vous de demander une copie du contrat du syndic à votre Cdc pour savoir contractuellement qui est responsable de quoi dans cette copropriété ?
Idem pour le contrat de travail de votre concierge.
Gérer c'est prévoir le bon fonctionnement du quotidien en amont wink

Si chaque membre de l'AG n'a pas reçu une copie de ce contrat avec le PV de l'AG qui l'a nommé il y a un problème.
Gérer c'est aussi informer les décideurs du contenu des décisions prises, qui leur seront opposé plus tard par le syndic (Ex: frais de la copie de documents demandés par la firme du syndic au CP).

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Re : Qui décide des réparations ?

ickx a écrit :

Qqqchose n'est pas au point dans le système en place, à mon avis.

Je sais. Dans mon ACP de 250 appartements, le problème se pose d'une façon plus aigue vu le volume.

La tendance depuis les années 90 (=avant "mon temps") va vers trois commissaires, spécialisés:

  • Commissaire des comptes généraux (= Fonds de roulement) (primus inter pares

  • Commissaire des comptes "travaux" (= Fond de Réserve)

  • Commissaire des comptes budgétaires  (= provisions périodiques)

La note de débat sera diffusé en interne avant le 12.05.2017. Une info succincte est déja publié sur mon Blog le 12.02.2017. Un article plus concret suivra (adaptation proposé des statuts).

Tout ceci reste dans le cadre du Code civil actuel.

Dernière modification par luc (07-04-2017 11:17:50)

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ickx
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Re : Qui décide des réparations ?

En réalité, ce sujet d'ordre général est un thème  fondamental pour l'entretien sérieux d'un bâtiment en copropriété forcée.

Je n'ai pas la réponse.

Légalement ou en vertu des statuts je me demande qui a  le devoir de décider d'un plan de gestion sérieux du bâtiment. Personne n'a d'obligation concrètement même si le fonds de réserve deviendra obligatoire, la loi n'est pas assortie de sanction en cas de violation :

Le syndic change tous les ans parfois ( même pas le temps de penser à un plan).

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir. Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

Le Cdc doit surveiller le syndic.

Les copropriétaires doivent se taire au motif que le syndic est le mandataire de l'ACP et non des gens individuellement. Quant à proposer un point à l'ODJ est-ce bien sérieux que ce soit un proprio isolé qui fasse la demande de gros chantiers de travaux oubliés par le plan inexistant.

Qqqchose n'est pas au point dans le système en place, à mon avis.

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Dupuis
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Qui décide des réparations ?

Bonjours,
Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété où un nouveau concierge a été engagé.
Dès que le soir tombe, il y a deux spots qui s'allument pour éclairer le "petit hall" . ces spot ne fonctionnant plus je lai signalé au concierge,
il a remplacé les ampoules et rien ne fonctionne. Après plus d'une semaine sans éclairage je demande au concierge si un électricien va venir ,
il me répond que Mr X, qui fait partie du conseil de copropriété, ne veut pas qu'on fasse venir un électricien pour ça.

Questions  : Un membre du CdC peut-il décider de faire ou de ne pas faire réaliser des réparations ?  (ils n'ont reçu aucun mandat de la part des copropriétaires )
                    Le syndic peut-il mandater un membre du CdC pour faire ce qui me semble t'il est de sa responsabilité ?
Merci

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