Exclure un propriétaire d'une copropriété : procédure ?

Christy · #1 12-04-2017 20:28:09

Bonjour,

Ma Maman me fait donation de son appartement : la copropriété est constituée de propriétaires d'appartements et de propriétaires de commerces (galerie commerçante).

Depuis de nombreuses années, les propriétaires commerçants ne paient pas les charges et frais. Les rappels sont réguliers mais ils n'en ont cure. Le syndic décide donc d'imputer les charges non payées sur le fond de réserve et si celui-ci n'est pas suffisant, de le "facturer" aux propriétaires des appartements toujours très sérieux quant aux paiements de leurs charges, frais travaux, etc. (plusieurs milliers d'euros)...

Alors que les commerçants sont responsables de ne pas avoir remarqué une fuite d'eau dans les toilettes qui leur sont réservées et ce pendant des mois... cette importante facture d'eau n'est pas payée par les commerçants mais par les propriétaires des appartements (aucune fuite d'eau n'a été constatée chez eux).

Je suis scandalisée et me trouve face à des propriétaires-appartements âgés, résolus à continuer à assumer les dettes des propriétaires-commerçants... !

Mon budget est limité et je n'accepte pas de payer le manque d'honnêteté de ces propriétaires.

Question :

Le souhait des propriétaires-appartements est de scinder la copropriété propriétaires-commerçants/propriétaires-appartements.

Quel est la marche à suivre : notaire, justice de paix pour non paiements depuis des années des frais relatifs aux commerces ?

Je vous remercie déjà et sollicite votre bonne compréhension : j'ai appris ceci hier... et ma Maman (ne voulant créer des vagues) ne m'a pas mise au courant du fonctionnement de la copropriété...

Bonne journée/soirée,
Christy

grmff · #2 12-04-2017 22:38:08

Si les commerces sont en dessous des appartements, je vois mal comment vous allez pouvoir séparer la copropriété.

Pour ce qui est des impayés, c'est à l'AG de prendre les décisions qui mandateront des avocats pour récupérer les fonds. Il est insensé que votre syndic n'agisse pas. Eventuellement, changez de syndic (oui, je sais, c'est facile à dire mais pas à faire...)

Pour ce qui est des charges telles que l'eau, il est possible de mettre des compteurs de passage, afin que chacun paie son eau. (idem pour le chauffage etc.)

panchito · #3 13-04-2017 07:17:16

Consulter d'abord ce que dit votre acte de base.

J'ai un bien dans une copropriété où le rez est constitué de magasins (restaurant, coiffeur, banque, librairie, auto-école etc...)

Comme tous ces gens n'ont pas accès au hall d'entrée qui déssert les 3 étages d'appartement, ils ne paient ni l'électricité commune, ni les frais d'acsenceurs, ni le nettoyage, ni le chauffage.

Ils paient juste leur consommation d'eau (via des compteurs de passage) et d'électricité (plus poubelles, assurances etc...)

Mais tout cela a été coulé dans le bronze en son temps (acte de base).

Que dit le votre à ce sujet?

Avez-vous demandé au Syndic de faire respecter l'acte de base?

Avez-vous voté des procédures de recouvrement pour les mauvais payeurs (clause pénale)?

Christy · #4 14-04-2017 11:07:05

Merci pour votre aide !

Les propriétaires ont déjà changé de syndic mais celui-ci est probablement encore plus incompétent (voire malhonnête) que le précédent.

Des rappels ont été faits mais je ne pense pas qu'un avocat ait été mandaté. Je présume que je peux solliciter une assemblée des propriétaires-appartements ...

Le cas de figure correspond à l'une des réponses :

les appartements se situent au dessus d'un magasin et d'un bureau, avec entrée particulière pour les appartements se situant AVANT le volet métallique qui ferme la galerie commerçante dans laquelle se situent une quinzaine de magasins et aussi les mauvais payeurs.

L'acte de base de la copropriété doit être modifié pour conclure l'expropriation par la ville des garages situés à l'arrière des commerces et appartenant généralement aux propriétaires des appartements. Malheureusement, j'ai appris que les propriétaires sont représentés par ce syndic auprès du notaire : il ne justifie pas ses factures totalement fantaisistes tout en étant grossier... Puis-je exiger le détail de celles-ci ? Il facture et ne détaille pas : dès lors, ma maman s'étonne des montants à payer et ne sait ce qu'elle paye ! Facile pour lui de répartir de cette façon les frais impayés ! Au téléphone, il m'a dit que si je ne comprenais pas les documents envoyés, j'avais à faire appel à un comptable. Point. Cela me semble totalement anormal !

C'est ainsi que la perte d'eau (fuite) due à la négligence des commerçants (quantité égale à une piscine !!!) a été répartie sur les propriétaires-appartements !!!

J'ai l'impression que je dois contacter personnellement les propriétaires-appartements afin de les rallier à la nécessité de changer de syndic, de faire appel à un avocat et de saisir l'opportunité de revoir l'acte de base de la copropriété.

Je reste persuadée que les commerçants ne peuvent rester des années sans payer leurs charges...

De plus, je viens de comprendre que ces attitudes, ce bilan négatif, diminue inévitablement la valeur des appartements...
Qui voudrait se plonger dans ce nœud de problèmes ?

Je veux y arriver détestant l'injustice et la malhonnêteté ! Aidez-moi !

Merci pour chaque réponse ;-)

Bon week-end de Pâques !

Christy

panchito · #5 14-04-2017 11:38:54

N'oubliez jamais que le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les propriétaires en AG.

Donc il n'a aucun pouvoir.

Vous, les copropriétaires avez toutes les cartes en main.

Donc:

- Vous voulez poursuivre les mauvais payeurs en justice? faites mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AG le choix d'un avocat
- Vous voulez revoir votre acte de base? Mettez ce point aussi à l'ODJ
- Vous voulez changer de Syndic? Idem (mais venez à l'AG avec les CV, références, etc.. de ceux que vous proposez)

Le Syndic ne sait pas vous expliquer les décomptes? Vous avez le droit de lui demander RV pour accéder à toutes les pièces, documents et factures

Vous ne savez pas attendre le prochaine AG statutaire? Vous réunissez 20% des quotités, élaborez un ODJ et demandez au Syndic de convoquer une AGE dans les 15 jours.

luc

ickx · #6 15-04-2017 10:16:06

J'ai l'impression que je vous avez le droit et le devoir en qualité de mandataire désignée par votre maman de prendre du temps afin de vérifier personnellement les comptes de ladite copropriété :
1. Les décomptes
2. les factures des dépenses
3. Les justificatifs bancaires des dépenses payées à qui quoi quand combien et quels revenus ( rien ne doit être caché) rentrent dans les comptes bancaires de ladite ACP

Visiblementle Cac désigné par l'AG ne remplit pas son role ni le Cdc

les locataires ont également le droit et le devoir de vérifier les charges de ladite copropriété

Exclure un propriétaire d'une copropriété : procédure ?

Exclure un propriétaire d'une copropriété : procédure ?

Re : Exclure un propriétaire d'une copropriété : procédure ?

Re : Exclure un propriétaire d'une copropriété : procédure ?

Re : Exclure un propriétaire d'une copropriété : procédure ?

Re : Exclure un propriétaire d'une copropriété : procédure ?

Re : Exclure un propriétaire d'une copropriété : procédure ?

Pied de page des forums