Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito · #1 16-04-2017 17:15:08

Bonjour,

Un copropriétaire ultra-majoritaire a-t'il le droit de demander de convoquer une AGE alors qu'il n'a jamais payé ses charges?

Le but est de modifer l'Acte de Base...

panchito · #41 19-04-2017 21:55:31

Bonsoir Luc,

BINGO! C'est bien eux.

Je garde précieusement votre proposition et vous en remercie.

Entre temps, j'espère que nous arriverons à les convaincre de payer leurs charges...

panchito · #42 20-04-2017 19:52:07

Breaking news!!

Le Syndic nous explique que dans la dette de C qui s'élève à 63.000€, 40.000€ constitue en fait le fonds de roulement qu'il doit restituer au vendeur des 4 plateaux de bureaux.

Est-ce normal?

Tout cela ne doit pas être organisé par le(s) notaire(s) qui a (ont) instrumenté la transaction?

GT · #43 20-04-2017 21:39:57

panchito a écrit :

Breaking news!!
Le Syndic nous explique que dans la dette de C qui s'élève à 63.000€, 40.000€ constitue en fait le fonds de roulement qu'il doit restituer au vendeur des 4 plateaux de bureaux.
Est-ce normal?
Tout cela ne doit pas être organisé par le(s) notaire(s) qui a (ont) instrumenté la transaction?

En cas de vente d'un lot - mas vous ne l'ignorez peut-être pas - la part du vendeur dans le fonds de roulement lui est en principe restituée. Par ailleurs, le syndic fait appel ensuite à l'acheteur pour alimenter le fonds de roulement.

Le notaire n'intervient pas sur ce point précis dans la problématique générale de la transmission d'un lot.

panchito · #44 20-04-2017 21:50:40

Merci GT.

Donc la procédure suivie par notre Syndic est parfaitement correcte (à savoir rembourser le vendeur de 40.000€ et imputer à l'acheteur 40.000€).

luc

GT · #45 21-04-2017 07:42:07

panchito a écrit :

Merci GT.
Donc la procédure suivie par notre Syndic est parfaitement correcte (à savoir rembourser le vendeur de 40.000€ et imputer à l'acheteur 40.000€).

Je n'interviens pas de manière péremptoire dans le dossier.
Je me limite à vous renvoyer à l'article 577-11, C. civil qui a pour objet la cession du droit de propriété.

Sauf élément que j'ignore et pour autant que les renseignements communiqués soient vérifiés, il semble que l'acquéreur aie bien une dette envers la (une ?) copropriété correspondant au montant de l'appel du syndic à l'alimentation du fonds de roulement adressé à l'acquéreur dans le cadre de la transmission de la propriété de lots.

GT · #46 22-04-2017 10:52:19

Le groupe de travail créé par le Ministre GEENS a récemment proposé de remplacer l’article 577-11, § 5, alinéa 1er, 1° du Code civil par le texte suivant :

« le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant. ».

grmff · #47 22-04-2017 11:22:49

En clair, le syndic ne doit rien rembourser du tout tant que le décompte définitif n'est pas finalisé et approuvé de manière définitive par l'AG.

panchito · #48 22-04-2017 11:27:10

Et donc, la transaction ayant été effectuée en 2016, tant que les comptes 2016 n'ont pas été approuvés, l'acquéreur ne doit pas payer sa quote-part (+/- 40.000€ d'après le Syndic) dans le fonds de roulement?

GT · #49 22-04-2017 11:44:22

grmff a écrit :

En clair, le syndic ne doit rien rembourser du tout tant que le décompte définitif n'est pas finalisé et approuvé de manière définitive par l'AG.

Dans sa version actuelle, l’article 577-11, § 5, alinéa 1er, 1° du Code civil énonce :
"En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;"

Faut-il en conclure que le copropriétaire sortant doive attendre l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour récupérer son dû ?
A suivre cette voie en cas d'absence d'approbation des comptes pour une raison quelconque, ce copropriétaire pourrait attendre parfois très longtemps.

Le syndic ne doit-il pas établir le décompte dans un délai raisonnable et rembourser le copropriétaire sortant dans le même délai ?

GT · #50 22-04-2017 13:28:31

panchito a écrit :

Breaking news!!
Le Syndic nous explique que dans la dette de C qui s'élève à 63.000€, 40.000€ constitue en fait le fonds de roulement qu'il doit restituer au vendeur des 4 plateaux de bureaux.
Est-ce normal?
Tout cela ne doit pas être organisé par le(s) notaire(s) qui a (ont) instrumenté la transaction?

Le syndic a-t-il effectivement remboursé le propriétaire sortant ?

Le syndic a-t-il fait appel au propriétaire entrant pour l'alimentation du fonds de roulement ? Quel est le fondement juridique présenté par le syndic à cet appel de fonds auquel le propriétaire n'a pas répondu ? Autrement dit quel est le fondement juridique de la dette du propriétaire entrant ? C'est bien le syndic qui fait état d'une dette de 40000 € liée à la transmission de lots. Le propriétaire entrant conteste cette dette ? Sur quelle base ?
Le commissaire aux comptes a-t-il vérifié les écritures comptables relatives à la transmission des lots ? ou un copropriétaire intéressé ?
Quelle est la position du conseil dans sa mission légale de surveillance du syndic ?
Des rappels ont-ils été adressés au propriétaire entrant ( le promoteur immobilier) ? une mise en demeure ?

Dernière modification par GT (22-04-2017 16:22:09)

GT · #51 22-04-2017 16:44:46

panchito a écrit :

Ils veulent que nous votions un projet d'acte de base modificatif qui redivise les 4 plateaux de bureaux qu'ils viennent d'acheter en 40 appartements. (tous les permis et autorisations ont été décrochées par le propriétaire précédent). L'AG a marqué son accord pour ces transfomations avant l'octroi du permis.

"Ils" ?: le "financier " qui a acheté le terrain (un groupe immobilier de Middelkerke) ET l'entrepeneur/promoteur bruxellois qui a le "droit des briques" .

Le "financier", propriétaire du terrain a-t-il renoncé au droit d'accession sur les constructions qui seront la propriété du promoteur/entrepreneur? C'est ce qu'il faut entendre , je suppose, par "droit des briques ?

Le principe du droit d'accession veut que le propriétaire du terrain le devienne aussi de la construction qui y est érigée

Pour l'alimentation du fonds de roulement par le copropriétaire entrant : par le propriétaire du terrain et le promoteur/entrepreneu, propriétaire des constructions ?

De la collaboration entre les 2 entités ( le "financier" et le "promoteur", devrait être née une société de droit commun ou une société momentanée. Les parties organisent leur collaboration et contributions respectives.

Dernière modification par GT (22-04-2017 16:47:34)

panchito · #52 22-04-2017 17:02:33

Nous n'avons aucune idée de la convention qui a été passée entre ces 2 sociétés.

Dans l'Acte de Base modificatif seul le Groupe C. de Middelkerke apparaît comme propriétaire.

Cependant il ne vient jamais aux AG et donne sa procuration à l'entrepreneur.

A 5 (CdC + Commité Consultatif acte de base), nous allons passer toute notre prochain week-end pour aider le Commissaire aux Compte à vérifier les comptes.

Le syndic a-t-il effectivement remboursé le propriétaire sortant ? --> Non, il n'y a plus d'argent sur le compte de la copropriété
Le syndic a-t-il fait appel au propriétaire entrant pour l'alimentation du fonds de roulement ? --> Oui via les décomptes de charges

Quel est le fondement juridique présenté par le syndic à cet appel de fonds auquel le propriétaire n'a pas répondu ? Autrement dit quel est le fondement juridique de la dette du propriétaire entrant ? --> C'est la question que je me pose

C'est bien le syndic qui fait état d'une dette de 40000 € liée à la transmission de lots. Le propriétaire entrant conteste cette dette ? Sur quelle base ? --> Il trouve juste que 63.000 en tout depuis juillet 2016 c'est de trop (d'après le Syndic car nous n'avons aucun contact avec ces personnes...)

Dernière modification par panchito (22-04-2017 17:04:54)

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