Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito · #1 22-04-2017 17:02:33

Nous n'avons aucune idée de la convention qui a été passée entre ces 2 sociétés.

Dans l'Acte de Base modificatif seul le Groupe C. de Middelkerke apparaît comme propriétaire.

Cependant il ne vient jamais aux AG et donne sa procuration à l'entrepreneur.

A 5 (CdC + Commité Consultatif acte de base), nous allons passer toute notre prochain week-end pour aider le Commissaire aux Compte à vérifier les comptes.

Le syndic a-t-il effectivement remboursé le propriétaire sortant ? --> Non, il n'y a plus d'argent sur le compte de la copropriété
Le syndic a-t-il fait appel au propriétaire entrant pour l'alimentation du fonds de roulement ? --> Oui via les décomptes de charges

Quel est le fondement juridique présenté par le syndic à cet appel de fonds auquel le propriétaire n'a pas répondu ? Autrement dit quel est le fondement juridique de la dette du propriétaire entrant ? --> C'est la question que je me pose

C'est bien le syndic qui fait état d'une dette de 40000 € liée à la transmission de lots. Le propriétaire entrant conteste cette dette ? Sur quelle base ? --> Il trouve juste que 63.000 en tout depuis juillet 2016 c'est de trop (d'après le Syndic car nous n'avons aucun contact avec ces personnes...)

Dernière modification par panchito (22-04-2017 17:04:54)

GT · #2 22-04-2017 16:44:46

panchito a écrit :

Ils veulent que nous votions un projet d'acte de base modificatif qui redivise les 4 plateaux de bureaux qu'ils viennent d'acheter en 40 appartements. (tous les permis et autorisations ont été décrochées par le propriétaire précédent). L'AG a marqué son accord pour ces transfomations avant l'octroi du permis.

"Ils" ?: le "financier " qui a acheté le terrain (un groupe immobilier de Middelkerke) ET l'entrepeneur/promoteur bruxellois qui a le "droit des briques" .

Le "financier", propriétaire du terrain a-t-il renoncé au droit d'accession sur les constructions qui seront la propriété du promoteur/entrepreneur? C'est ce qu'il faut entendre , je suppose, par "droit des briques ?

Le principe du droit d'accession veut que le propriétaire du terrain le devienne aussi de la construction qui y est érigée

Pour l'alimentation du fonds de roulement par le copropriétaire entrant : par le propriétaire du terrain et le promoteur/entrepreneu, propriétaire des constructions ?

De la collaboration entre les 2 entités ( le "financier" et le "promoteur", devrait être née une société de droit commun ou une société momentanée. Les parties organisent leur collaboration et contributions respectives.

Dernière modification par GT (22-04-2017 16:47:34)

GT · #3 22-04-2017 13:28:31

panchito a écrit :

Breaking news!!
Le Syndic nous explique que dans la dette de C qui s'élève à 63.000€, 40.000€ constitue en fait le fonds de roulement qu'il doit restituer au vendeur des 4 plateaux de bureaux.
Est-ce normal?
Tout cela ne doit pas être organisé par le(s) notaire(s) qui a (ont) instrumenté la transaction?

Le syndic a-t-il effectivement remboursé le propriétaire sortant ?

Le syndic a-t-il fait appel au propriétaire entrant pour l'alimentation du fonds de roulement ? Quel est le fondement juridique présenté par le syndic à cet appel de fonds auquel le propriétaire n'a pas répondu ? Autrement dit quel est le fondement juridique de la dette du propriétaire entrant ? C'est bien le syndic qui fait état d'une dette de 40000 € liée à la transmission de lots. Le propriétaire entrant conteste cette dette ? Sur quelle base ?
Le commissaire aux comptes a-t-il vérifié les écritures comptables relatives à la transmission des lots ? ou un copropriétaire intéressé ?
Quelle est la position du conseil dans sa mission légale de surveillance du syndic ?
Des rappels ont-ils été adressés au propriétaire entrant ( le promoteur immobilier) ? une mise en demeure ?

Dernière modification par GT (22-04-2017 16:22:09)

GT · #4 22-04-2017 11:44:22

grmff a écrit :

En clair, le syndic ne doit rien rembourser du tout tant que le décompte définitif n'est pas finalisé et approuvé de manière définitive par l'AG.

Dans sa version actuelle, l’article 577-11, § 5, alinéa 1er, 1° du Code civil énonce :
"En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;"

Faut-il en conclure que le copropriétaire sortant doive attendre l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour récupérer son dû ?
A suivre cette voie en cas d'absence d'approbation des comptes pour une raison quelconque, ce copropriétaire pourrait attendre parfois très longtemps.

Le syndic ne doit-il pas établir le décompte dans un délai raisonnable et rembourser le copropriétaire sortant dans le même délai ?

panchito · #5 22-04-2017 11:27:10

Et donc, la transaction ayant été effectuée en 2016, tant que les comptes 2016 n'ont pas été approuvés, l'acquéreur ne doit pas payer sa quote-part (+/- 40.000€ d'après le Syndic) dans le fonds de roulement?

grmff · #6 22-04-2017 11:22:49

En clair, le syndic ne doit rien rembourser du tout tant que le décompte définitif n'est pas finalisé et approuvé de manière définitive par l'AG.

GT · #7 22-04-2017 10:52:19

Le groupe de travail créé par le Ministre GEENS a récemment proposé de remplacer l’article 577-11, § 5, alinéa 1er, 1° du Code civil par le texte suivant :

« le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant. ».

GT · #8 21-04-2017 07:42:07

panchito a écrit :

Merci GT.
Donc la procédure suivie par notre Syndic est parfaitement correcte (à savoir rembourser le vendeur de 40.000€ et imputer à l'acheteur 40.000€).

Je n'interviens pas de manière péremptoire dans le dossier.
Je me limite à vous renvoyer à l'article 577-11, C. civil qui a pour objet la cession du droit de propriété.

Sauf élément que j'ignore et pour autant que les renseignements communiqués soient vérifiés, il semble que l'acquéreur aie bien une dette envers la (une ?) copropriété correspondant au montant de l'appel du syndic à l'alimentation du fonds de roulement adressé à l'acquéreur dans le cadre de la transmission de la propriété de lots.

panchito · #9 20-04-2017 21:50:40

Merci GT.

Donc la procédure suivie par notre Syndic est parfaitement correcte (à savoir rembourser le vendeur de 40.000€ et imputer à l'acheteur 40.000€).

luc

GT · #10 20-04-2017 21:39:57

panchito a écrit :

Breaking news!!
Le Syndic nous explique que dans la dette de C qui s'élève à 63.000€, 40.000€ constitue en fait le fonds de roulement qu'il doit restituer au vendeur des 4 plateaux de bureaux.
Est-ce normal?
Tout cela ne doit pas être organisé par le(s) notaire(s) qui a (ont) instrumenté la transaction?

En cas de vente d'un lot - mas vous ne l'ignorez peut-être pas - la part du vendeur dans le fonds de roulement lui est en principe restituée. Par ailleurs, le syndic fait appel ensuite à l'acheteur pour alimenter le fonds de roulement.

Le notaire n'intervient pas sur ce point précis dans la problématique générale de la transmission d'un lot.

panchito · #11 20-04-2017 19:52:07

Breaking news!!

Le Syndic nous explique que dans la dette de C qui s'élève à 63.000€, 40.000€ constitue en fait le fonds de roulement qu'il doit restituer au vendeur des 4 plateaux de bureaux.

Est-ce normal?

Tout cela ne doit pas être organisé par le(s) notaire(s) qui a (ont) instrumenté la transaction?

panchito · #12 19-04-2017 21:55:31

Bonsoir Luc,

BINGO! C'est bien eux.

Je garde précieusement votre proposition et vous en remercie.

Entre temps, j'espère que nous arriverons à les convaincre de payer leurs charges...

luc · #13 19-04-2017 17:58:03

panchito a écrit :

Bonjour Luc, il s'agit de C. (...)

Un MP sera envoyé.

panchito · #14 19-04-2017 11:54:49

Bonjour Luc, il s'agit de C.

Ils ne viennent pas aux AGE, (on n'a pas encore eu l'AGO cette année) , mais ils donnent procuration à l'entrepreneur.

Au niveau légal pourtant, je pense que les 4 plateaux de bureaux appartiennent à C car seuls eux figurent dans l'Acte de Base modificatif parmi tous les CP. Nulle trace de l'entrepreneur.

Hier l'entrepreneur s'est engagé par mail à payer 15.000€ sur les 60.000€ pour permettre à la copropriété de survivre mais il m'explique que les comptes leur sont tellement obscurs (pourtant en partie double) qu'ils ne savent pas comment se les partager entre eux. Vrai ou faux à votre avis?

De toute façon si on les attaque en justice, ils ne vont pas approuver les comptes 2016 (puisqu'ils ont mis en place un stratagème pour avoir la majorité absolue) et on ne saura rien faire.

Le mieux n'est-il pas d'organiser un CdC avec le Syndic et sa comptable et des les y inviter de manière à ce qu'ils puisent poser toutes leurs questions?

luc · #15 19-04-2017 10:27:06

panchito a écrit :

(...) Mais cela nous éloigne de la question principale.
Le copropriétaire ultra majoritaire constituée d'un groupe immobilier de Middelkerke (!) et d'un entrepreneur bruxellois n'ont jamais payé leurs charges car ils trouvent les comptes obscurs et ne savent pas comment se répartir les frais entre eux.
Leur notaire nous a expliqué qu'il y avait une convention de type "droit de briques" entre eux, où le groupe immobilier aurait acheté l'existant et le promoteur aurait acheté les nouvelles constructions. Vous pouvez m'en dire plus sur ce droit de brique? Je pourrais alors les aider à se répartir les frais puisqu'ils ont l'air de pédaler dans la choucroute...

Panchito,

Middelkerke m'est très bien connu, puisque j'y vais en vacances depuis les années 50. Je crois que je connais votre promoteur (deux possibilités: C. ou D.).

Si c'est un des deux, je sais qu'ils ont les moyens juridiques et financiers pour réaliser ce qu'ils veulent faire. Quand cela pose problème (= procédures dans l'ombre), c'est qu'ils savent très bien qu'il y a des problèmes réels.

Mais ils sont aussi membres du groupe des promoteurs immobiliers (CIB, ...) qui font du lobbying pour adapter le Code Civil pour permettre la réalisation de leur projets (avec un minimum de frais et un maximum de bénéfices). Lisez les recommendations faits au Ministre Geens récemment (lire un autre sujet sur ce forum).

Je déconseille de les aider, puisque vous vous limitez ainsi vos possibilités plus tard, si vous voulez contester une ou autre décision.

Dans le contexte de la comptabilité, je donne raison à l'association temporaire "promoteur-entrepreneur". Je crois qu'aucun syndic bruxellois ne présente actuellement les comptes ACP tel qu'imposé par la loi. But inavoué: cacher des choses.

Ce qui rend tout très complexe au niveau d'un propriétaire qui est une association temporaire, qui doit suivre les régles comptables imposés par le livre III du CDE. L'AR du 12.07.2012 (= Bulletin CNC N° 63) impose aux ACP ce qu'il faut pourque entre autres cela est possible.

Le "droit des briques" était une méthode des années 60. L'ACP gantoise de mon frère avait été construit selon une méthode analogue. Mais le notaire qui a coordonnées les statuts l'a effacé comme n'étant plus d'application dés une l'indivision forcée est activé. Il est important de savoir si juridiquement l'ensemble des bureaux actuels forment un CP ou 2. Si 2, cela force le deux à passer par l'ACP pour tout accord entre eux, puisque cela implique des parties communes à au moins 2 CP, do,nc l'ACP (assurance, ...).

Est vous avez consulté le cadastre, et y demandé:
- La plan cadastral de votre copropriété (un A4 - ca 25 EUR)
- La liste des propriétaires (ca 1 EUR/CP)

Avez vous consulté la BCE pour tous les adresses de votre copropriété et vérifié quels ACP, ... y sont enregistré?

panchito · #16 19-04-2017 07:39:12

l'Aile B et celle des garages ont également ce type de fonds mais les montants sont beaucoup moins élevés car leurs AG's respectives en ont décidé ainsi.

Cela fait plus de 10 ans que nous demandons aux syndics successifs de mettre le bilan en ordre et de régler tout cela. Mais encore aucun n'a osé y toucher vu qu'ils a encore des procédures en justice lancées contre et par des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges.

Mais cela nous éloigne de la question principale.

Le copropriétaire ultra majoritaire constituée d'un groupe immobilier de Middelkerke (!) et d'un entrepreneur bruxellois n'ont jamais payé leurs charges car ils trouvent les comptes obscurs et ne savent pas comment se répartir les frais entre eux.

Leur notaire nous a expliqué qu'il y avait une convention de type "droit de briques" entre eux, où le groupe immobilier aurait acheté l'existant et le promoteur aurait acheté les nouvelles constructions. Vous pouvez m'en dire plus sur ce droit de brique? Je pourrais alors les aider à se répartir les frais puisqu'ils ont l'air de pédaler dans la choucroute...

Dernière modification par panchito (19-04-2017 07:40:54)

GT · #17 19-04-2017 07:30:33

panchito a écrit :

Les fonds de l'AIle A (23 appartements) ont été consritués dans les années 90 par les CP de l'Aile A, alors qu'à ce moment là le propriétaire des 4 plateaux de bureaux était en faillite et que le curateur ne voulait rien payer (les charges n'étant que des dettes de masse ou à la masse, je ne sais plus).
Maintenant que le nouveau propriétaire de ces 4 plateaux est solvable, ces fonds qui se trouvent sur l'unique compte en banque de la copropriété n'ont plus de raison d'être, et j'ai donc demandé de mettre le remboursement des ces fonds à l'odj de l'AG de l''Aile A qui a des AG à part depuis plus de 30 ans conformément à l'Acte de Base. Ce point ne regarde nullement les autres CP.

Et quels sont les pouvoirs statutaires donnés à l'entité Aile A sur les comptes bancaires de l'association ?
'

panchito · #18 19-04-2017 06:51:50

Les fonds de l'AIle A (23 appartements) ont été consritués dans les années 90 par les CP de l'Aile A, alors qu'à ce moment là le propriétaire des 4 plateaux de bureaux était en faillite et que le curateur ne voulait rien payer (les charges n'étant que des dettes de masse ou à la masse, je ne sais plus).

Maintenant que le nouveau propriétaire de ces 4 plateaux est solvable, ces fonds qui se trouvent sur l'unique compte en banque de la copropriété n'ont plus de raison d'être, et j'ai donc demandé de mettre le remboursement des ces fonds à l'odj de l'AG de l''Aile A qui a des AG à part depuis plus de 30 ans conformément à l'Acte de Base. Ce point ne regarde nullement les autres CP.

Dernière modification par panchito (19-04-2017 06:54:00)

GT · #19 18-04-2017 16:51:30

panchito a écrit :

C'est la toute la question...
L'Aile A (23 appartements dont le mien) avait des fonds (réserve + roulement + épargne de plus de 70.000€). Les autres ailes ont également constiué des fonds mais moins importants.
A l'heure actuelle, il y a encore plus de 40.000€ sur les comptes en banques (compte + livret) ouverts au nom de la copropriété.
Je viens de demander de mettre à l'odj de la prochaine AG statutaire, dans l'odj dédicacé à l'Aile A (chaque Aile à une AGO à part), le remboursement de tous les fonds Aile A.
Comme les fonds spécifiques par Aile ne sont pas prévu à l'acte de base, le Syndic doit lever un fonds de réserve et un fonds de roulement pour toute la résidence.

Je comprends que l''aile A constitue soit une association partielle (à côté d'une association principale) ou une association unique. partielle .

Une association partielle non dotée de la personnalité juridique ne fait que préparer les décisions relatives aux parties communes particulières. Les propositions de décision devront ensuite être "ratifiées" lors d'une AG de l'association principale.

A priori, l'entité 23 qui ne serait pas une association partielle devrait également faire ratifier ses propositions par l'AG unique. Sauf élément que j'ignore, elle ne peut prendre de décision.

D'autre part, l'association partielle non dotée de la personnalité juridique ou l'entité aile 23 qui ne serait pas une association partielle ne peuvent ouvrir de compte en banque à leur nom propre pour recevoir les sommes affectées aux fonds de roulement et de réserve. Ce qui, à mon avis, n'empêche pas l'ouverture par le syndic de différents comptes ouverts au nom de l'association principale ou de l'association unique.

panchito · #20 18-04-2017 16:12:01

C'est la toute la question...

L'Aile A (23 appartements dont le mien) avait des fonds (réserve + roulement + épargne de plus de 70.000€). Les autres ailes ont également constiué des fonds mais moins importants.

A l'heure actuelle, il y a encore plus de 40.000€ sur les comptes en banques (compte + livret) ouverts au nom de la copropriété.

Je viens de demander de mettre à l'odj de la prochaine AG statutaire, dans l'odj dédicacé à l'Aile A (chaque Aile à une AGO à part), le remboursement de tous les fonds Aile A.

Comme les fonds spécifiques par Aile ne sont pas prévu à l'acte de base, le Syndic doit lever un fonds de réserve et un fonds de roulement pour toute la résidence.

Dernière modification par panchito (18-04-2017 16:12:49)

panchito · #21 16-04-2017 17:15:08

Bonjour,

Un copropriétaire ultra-majoritaire a-t'il le droit de demander de convoquer une AGE alors qu'il n'a jamais payé ses charges?

Le but est de modifer l'Acte de Base...

Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

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