Syndic veut recevoir procuration par courrier avant AG

GT · #1 05-05-2017 08:43:24

ickx a écrit :

"
Comme je le disais, il y a des propriétaires qui résident aussi à l'étranger.
Il faut du temps matériel pour prendre connaissance de la convocation, réfléchir aux décisions proposées et donner les bonnes instructions et envoyer le tout par voie postale afin d'apporter à l'AG un document original de procuration signée ( pas une copie).
Dans de nombreux cas, il y a ainsi des procurations qui n'ont pas réussi à arriver en temps et en heure à l'AG....Il est donc matériellement impossible que le syndic les recoive toutes endéans l'AG. C'est la première fois que j'etends discuter ce point-là

C'est parce que des copropriétaires résident à l'étranger qu'ils auront l'obligation d'adresser leurs procurations au syndic et non à leurs mandataires qui les présenteront lors de l'assemblée générale ? Je ne comprends pas le lien entre ces 2 faits.

Si les copropriétaires porteurs d'une procuration arrivent en retard lors de l'AG, ni les copropriétaires retardataires, ni les mandats dont ils seraient porteurs ne sont comptabilisés pour l'établissement du quorum de validité de la tenue de l'assemblée générale.

Les retardataires pourront néanmoins participer aux différents votes à partir de l'enregistrement de leurs présences et de leurs mandats, après vérifications.

luc

ickx · #2 05-05-2017 07:54:58

" je me demandais si j'allais arriver à la prochaine AG avec une procuration en main et créer un effet de surprise."

Mais c'est toujours comme ça : on ne sait jamais à l'avance qui viendra / viendra pas / sera représenté le jour J à l'heure H.

L'annonce de l'Ordre du Jour crée toujours un effet de suprise à ce niveau-là ....

Comme je le disais, il y a des propriétaires qui résident aussi à l'étranger.

Il faut du temps matériel pour prendre connaissance de la convocation, réfléchir aux décisions proposées et donner les bonnes instructions et envoyer le tout par voie postale afin d'apporter à l'AG un document original de procuration signée ( pas une copie).

Dans de nombreux cas, il y a ainsi des procurations qui n'ont pas réussi à arriver en temps et en heure à l'AG....Il est donc matériellement impossible que le syndic les recoive toutes endéans l'AG. C'est la première fois que j'etends discuter ce point-là

bada · #3 05-05-2017 07:37:56

A grmff.
Je ne peux pas pour l'instant répondre à vos questions car je n'ai pas les documents sous les yeux et il faut que je m'adresse à ma belle-soeur.

grmff · #4 04-05-2017 21:25:27

bada a écrit :

Cette réunion a toujours existé. Personne n'a jamais occupé les lots séparément. La tension est vive dans l'immeuble.
Ce qui change, c'est que les frais d'ascenseur sont divisés en 5 ou en 6 selon qu'il est reconnu qu'ils ont un ou deux lots

Comment est-ce que cela a été comptabilisé par le passé?
Quelles sont les quotités et/ou surfaces respectives des différents lots?
Quelle est la justification pour la répartition "par appartement"?

Et finalement, est-ce que le nouveau syndic a décidé de changer le mode de répartition?
Des comptes ont-ils été présentés avec la modification?

bada · #5 04-05-2017 19:25:33

Le syndic est professionnel agréé IPI.

mon frère ne peut pas se porter candidat car il est très souffrant et son épouse doit faire face seule à une tension extrême qui existe dans l'immeuble. Il y a un conflit d'interprétation d'une ligne dans son acte d'achat. Les autres CP disent que mon frère possède 2 appartements parce que lors de la construction de l'immeuble en 1978, l'appartement dont ils sont CP est la réunion de 2 appartements et ce dès la construction.
Son acte dit qu'ils achètent UN appartement formé de la réunion de deux appartements........ Cette réunion a toujours existé. Personne n'a jamais occupé les lots séparément. La tension est vive dans l'immeuble.

Ce qui change, c'est que les frais d'ascenseur sont divisés en 5 ou en 6 selon qu'il est reconnu qu'ils ont un ou deux lots

Oui, le problème de la procuration est mineure. Ma Belle-sœur (elle est très très stressée) me demande de les représenter et je me demandais si j'allais arriver à la prochaine AG avec une procuration en main et créer un effet de surprise.

grmff · #6 04-05-2017 17:03:41

Le problème est donc largement plus vaste que ce petit détail de procuration...

Qu'en pensent les autres propriétaires?

GT · #7 04-05-2017 15:55:45

Le syndic est-il un administrateur de biens agréé IPI, un copropriétaire (syndic non professionnel....?

Dans les petites copropriétés l'éventail est moins large pour trouver un copropriétaire qui exercerait le mandat de syndic non rémunéré tout en ayant une connaissance et une lecture suffisantes de la loi de 2010 et des statuts ?

Que le syndic soit rémunéré ou non sa responsabilité peut être engagée.

Votre frère ne se porterait pas candidat à la fonction ?

bada · #8 04-05-2017 15:26:18

En réponse à Luc.

C'est une décision unilatérale du syndic et proposée par aucun CP.

Je ne peux pas transcrire la phrase car ce courrier est chez mon frère.

De prime abord, comme l'écrit grmff, je pensais que cette exigence était illégale car la copropriété n'a jamais fonctionné comme cela et que ce nouveau syndic (depuis 2 ans) fonctionne comme avant la loi de 2010 et encore avant.
A titre d'exemple, dans l'AG qui a eu lieu vers le 20 mars, l'ordre du jour était rocambolesque. En fait, il met au point 1 divers éléments qui n'ont rien à voir les uns avec les autres tels que :
-approbation des comptes 2016
-choix du nouveau contrat d'ascenseur
-création d'un conseil de copropriété (il y a 6 lots)
tout ça en point 1 sans indiquer les majorités requises or il faut notamment 75% des quotités pour créer le conseil de Copropriété.

Sur son ordre du jour, pas de nomination du commissaire aux comptes, celui de l'année précédente remplira la fonction, sans vote. Ils n'en n'ont même pas parlé.
Le syndic avait un contrat de 1 an mais sa reconduction n'était pas à l'ODJ. Il s'est reconduit seul sans en parler à l'AG.

Et la loi de 2010, je me demande s'il sait qu'elle existe. Il n'y a pas de fixation de la quinzaine dans laquelle l'AG doit avoir lieu + tout ce qui concerne la loi de 2010 et donc, j'en viens à penser que cette obligation d'envoyer les procurations avant l'AG fait partie de sa gestion folklorique et où c'est lui qui décide tout ce qu'il veut.

GT · #9 04-05-2017 13:02:49

A mon avis, eu égard aux informations communiquées, le syndic peut inviter les copropriétaires à lui communiquer par écrit les procurations pour une assemblée générale. Mais il ne peut imposer cette démarche.

La demande du syndic peut se comprendre dans la mesure où un jugement du 28 décembre 1999 (Justice de Paix de Molenbeek) a relevé qu'un syndic avait une obligation élémentaire d'examiner la conformité du mandat aux statuts et à la loi.

En disposant d'un mandat avant l'AG, il dispose d'un temps allongé pour examiner celui-ci.

Néanmoins le syndic et/ou l'assemblée générale engagent leur responsabilité envers le mandant dans le cas où serait rejeté un mandat dont la réalité ne fait aucun doute et qui serait présenté lors de l'assemblée générale.

Et même, lorsque certains copropriétaires quittent l'assemblée avant sa clôture ( AG qui s'éternise, ordre du jour copieux) ils peuvent donner sur le champ procuration à une personnes encore présente.

Dernière modification par GT (04-05-2017 13:03:45)

grmff · #10 04-05-2017 11:02:37

La demande est intelligente. L'exigence est illégale.

ickx

luc · #11 04-05-2017 10:01:47

ickx a écrit :

Le fond de l'idée originale me plait car il n'y a rien de +désagréable que de prendre congé et se déplacer parfois de l'étranger pour aller assister à une AG annulée faute de participants. Que dit l'acte de base ou le contrat de l'ACP avec ce syndic ?

En pratique on peut régler ce problème (prévoir qu’une AG n'aura pas de quorum) en demandant de réserver sa place préalablement, mais il y a l‘Art. 577-4 CC avec son §3 qui a probablement priorité:

CodeCivil a écrit :

§ 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

Donner procuration est un élément de la gestion.
Ayant été dans le cas (reçu une procuration le même jour de l’AG), je crois que tout refus de présence d’une personne avec procuration sans avoir envoyé la procuration au syndic, se heurtera au 2ème alinéa de l’Art. 77-14 CC :

CodeCivil a écrit :

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Bada,

Sous quelle forme cette décision a été prise et communiquée ?
Qui a proposé?
Qui a décidé?
Texte concret ?

Dernière modification par luc (04-05-2017 10:02:31)

bada · #12 03-05-2017 16:19:56

On ne parle pas de l'étranger.
En Belgique, un mandataire se présente muni d'une procuration à l'AG, ici, 6 lots... et, l'exigence du syndic est-elle légale (ou correct ) et, quelle attitude une personne munie d'une procuration doit-elle avoir si le syndic conteste sa présence parce qu'il n'a pas reçu la procuration chez lui par courrier ? Il s'assied ou il part ?

C'est la 1ere année que cette exigence est faite, pour application en 2018 et l'immeuble date de 1978.

Rien dans les statuts

bada · #13 03-05-2017 13:08:03

Dans la copropriété de mon frère, le syndic veut recevoir par courrier les procurations avant que ne se tienne l'AG. Il ne spécifie pas le nombre de jours.
Je ne lis rien de tel dans la loi.
Peut-il avoir cette exigence ?

Donner la procuration en main propre au syndic le jour même avant que ne commence l'AG n'est-il pas la formule normale ?

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