Conflit d'intérêt si le commissaire aux comptes est aussi membre du Cdc?

luc · #1 25-05-2017 21:04:48

ickx a écrit :

La méthodologie existe, tant pour les petites que les grandes ACP ?
ça m'intéresse vivemment !!! (...)

Depuis ce mardi je suis l'objet, avec mon épouse, d'un point à l'OJ de l'AG, proposé par un groupe anonyme de personnes pour entamer aux frais de l'ACP en justice des procédures contre moi en évitant de passer devant le JP. Procédure ayant comme but de me faire taire et de bloquer en pratique l'exécution des jugements définitifs, ainsi que l'AR du 12.07.2012.

Suite à tout cela je me concentre sur mon ACP et mes BLogs N + F jusqu'au 12.06.2017.

Plus tard je veux bien communiquer concernant l'organisation d'un syndic, sur le principe de la méthode idéale, ses origines, son application concrète, les points faibles actuelles, mais pas de noms.

Inutile de repliquer. C'est pas rentable, dans les deux sens.
Vivant dans un pays démocratique, j'ai osé m'opposer au pouvoir en place de mon ACP. C'est à moi de faire face et d'assumer. C'est à mes pairs à décider ce qu'ils veulent. Consommer leur immeuble ou le conserver.
J'ai confiance dans la justice. Parfois lent, mais méticuleux. Une justice qui parle droit et pas ce que le pouvoir en place dicte.

Dernière modification par luc (25-05-2017 21:07:05)

ickx · #2 25-05-2017 18:59:33

La méthodologie existe, tant pour les petites que les grandes ACP ?

ça m'intéresse vivemment !!!

Tous les ordres du jour des convocation d'assemblées générales et les PV résultant qu'il m'a été donné de voir jusqu'à présent pour la gestion de différents bâtiments m'ont montré tout le contraire...

luc · #3 25-05-2017 18:24:02

ickx a écrit :

La qualité du travail "pro" des organes Cac et le Cdc fait une grande différence dans la performance de la gestion d'un bâtiment à l'autre.
En pratique tout est improvisé et diffère d'un bâtiment à l'autre car Il n'existe aucune méthodologie de "gestion du bâtiment en copropriété".
(...)

La méthodelogie existe, tant pour les petites que les grandes ACP.
Mais la recherche du moins cher par moi/lot a "nettoyé" le marché des candidats-syndics.

Néansmoins les oiseaux rares ont existé et existent ...

Exemple: la liste des candidat-syndics 2017-2018 pour mon ACP comprend 2 candidats qui répondent aux critères logiques. Les trois autres participent au rat-race du moins cher.

ickx · #4 25-05-2017 16:36:27

La qualité du travail "pro" des organes Cac et le Cdc fait une grande différence dans la performance de la gestion d'un bâtiment à l'autre.

En pratique tout est improvisé et diffère d'un bâtiment à l'autre car Il n'existe aucune méthodologie de "gestion du bâtiment en copropriété".

Oui le conseil de copropriété n’est cependant pas chargé de contrôler la comptabilité du syndic, laquelle est confiée à un commissaire aux comptes, en vertu de l’article 577-8/2....mais rien ne l'interdit. Une loi précise que le Cdc peut demander tout document au Syndic...mais qu'en est-il du droit pour le Cac de demander un document au Syndic ?

je pense qu'avant de discuter pour interdire aux copropriétaires de participer à la gestion de leur bien il est primordial que l'intention du législateur 2010 prévoyant la nécessité de mieux informer tous les copropriétaires via des rapports semestriels sur la gestion ( transparence) et un rapport annuel sur les comptes( recettes, dépenses, budget courant, budget gros travaux à l'horizon +10, 20, 30..) entre dans les moeurs.

Je n'en vois pas souvent des rapports Cac et Cdc dans les petits et moyens immeubles....

Et combien de syndics envoient des comptes annuels ?

Sans information de quoi on discute ?

La gestion de nos "entreprises" est souvent floue.

Dernière modification par ickx (25-05-2017 16:37:58)

GT · #5 25-05-2017 16:09:06

Dupuis a écrit :

Voici ce que j'avais trouvé en 2013 (le droit belge.be)

Le conseil de copropriété n’est cependant pas chargé de contrôler la comptabilité du syndic, laquelle est confiée à un commissaire aux comptes, en vertu de l’article 577-8/2.

Florence Desternes
fd@xirius.be
Avocat au barreau de Bruxelles - Association Xirius - Collon, Dirix & Desternes.
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Le conseil de copropriété (organe collégial) n'est pas chargé de contrôler le comptabilité du syndic.
Ce qui n'empêcherait pas un membre du conseil d'être choisi par l'AG comme commissaire aux comptes.

ickx

Dupuis · #6 25-05-2017 13:32:05

Voici ce que j'avais trouvé en 2013 (le droit belge.be)

Le conseil de copropriété

Ancien régime

Aux termes de la loi du 30 juin 1994, les tâches incombant au conseil de gérance consistaient à assister le syndic et à exercer un contrôle sur sa gestion.

Nouveau régime

Les missions d’assistance et de contrôle précitées sont apparues comme difficilement compatibles pour le législateur, outre le fait que celles-ci suscitaient, selon ce dernier, beaucoup de suspicion chez les copropriétaires qui y voyaient un risque de collusion. Il est dès lors apparu utile de redéfinir son rôle.

L’article 577- 7 § 1 1° c) prévoit, dans toutes les copropriétés de moins de vingt lots, la faculté pour l’assemblée générale de voter la création et la composition d’un conseil des copropriétaires composé exclusivement de copropriétaires.

L’article 577-8/1 prévoit, dans toutes les copropriétés de plus de vingt lots, la constitution d’un conseil de copropriété lors de la première assemblée générale.

Le conseil de copropriété sera chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Les travaux préparatoires citent l’exemple de l’assemblée générale qui prévoit des travaux importants de réfection de la toiture. Dans cette hypothèse, le conseil de gérance devra vérifier, par exemple, que, dans un délai raisonnable, les devis correspondants ont été demandés.

Le conseil de copropriété n’est cependant pas chargé de contrôler la comptabilité du syndic, laquelle est confiée à un commissaire aux comptes, en vertu de l’article 577-8/2.

Le conseil de copropriété pourra également recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale, sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. La loi précise à cet égard qu’une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année.

Le conseil des copropriétaires sera également tenu d’adresser aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.

Florence Desternes
fd@xirius.be
Avocat au barreau de Bruxelles - Association Xirius - Collon, Dirix & Desternes.

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ickx · #7 25-05-2017 10:09:23

Oui l' incompatibilité stricte et théorique prévue dans la loi est être syndic et membre du Cdc (Art 577-8 §8).

Mais en pratique, les ressources en copropriétaires bénévoles volontaires et aptes à accomplir ce travail d'audit de surveillance et de reporting pour une bonne gouvernance du bâtiment diffèrent d'un bâtiment à l'autre.

S'il y a 250 cerveaux pour faire potentiellement le job de surveillance du syndic via rapports semestriels aux copropriétaires et rapport sur les comptes du syndic dans une grosse copropriété tel n'est pas forcément le cas dans un petit immeuble où de surcroit par exemple une majorité de copropriétaires n'y habite pas et ne voit pas les choses à surveiller ( ACP gardien...) ni ce qui s'y passe.

C'est tout de même une petite entreprise ....

L'éthique et le bon sens n'y sont pas interdits par les lois en vigueur wink

Dernière modification par ickx (25-05-2017 10:36:21)

luc

Yves Van Ermen · #8 24-05-2017 10:06:04

ickx a écrit :

Je partage l'avis de GT

Moi de même.

L' incompatibilité prévue dans la loi est être syndic et membre du Cdc (Art 577-8 §8)

luc · #9 20-05-2017 10:19:54

ickx a écrit :

Je partage l'avis de GT
Les missions du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes ont des objets différents.
Où serait le conflit d'intérêts ?
Tout au plus, un problème éthique de "cumul de mandats" qui empêcherait éventuellement de réaliser un bon travail .
Car en théorie, les copropriétaires ainsi mandatés par l'assemblée générale sont censés réaliser un vrai travail qui prend du temps et du cerveau pour fabriquer des documents officiels de la copropriété ( des rapports ) et ils doivent diffuser des informations aux copropriétaires .....C'est du boulot.

En théorie d'accord, mais en pratique …

Ce même CP pourrait aussi être en même temps (pour "faciliter" le travail des autres CP):

le président du CdC qui écrit le rapport semestriel,
le membre du CdC qui est présent lors des contacts syndic avec les fournisseurs (étant le seul retraité du CdC)
le président de l'AG

et s'octroyer des "indemnités forfaitaires", ...

À ce moment il y aura inévitablement des conflits d'intérêts.

Donc je suggère de limiter par voie des statuts à un mandat par personne, si l’ACP compte plus que dix fois de CP que le nombre des mandats à donner (Ex 6 mandats pour +60 CP: AG : 2, CdC : 3, CaC : 1)

PS : j’ai décrit un très cas concret et réel

ickx · #10 20-05-2017 09:57:07

Je partage l'avis de GT

Les missions du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes ont des objets différents.

Où serait le conflit d'intérêts ?

Tout au plus, un problème éthique de "cumul de mandats" qui empêcherait éventuellement de réaliser un bon travail . wink

Car en théorie, les copropriétaires ainsi mandatés par l'assemblée générale sont censés réaliser un vrai travail qui prend du temps et du cerveau pour fabriquer des documents officiels de la copropriété ( des rapports ) et ils doivent diffuser des informations aux copropriétaires .....C'est du boulot.

Dernière modification par ickx (20-05-2017 09:57:54)

GT · #11 16-05-2017 07:07:06

La loi n'exclut pas expressément qu'une même personne soit membre du conseil de copropriété et commissaire aux comptes.

La doctrine relève cette possibilité.

Les missions du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes ont des objets différents. Où serait le conflit d'intérêts ?

L'AG est souveraine maîtresse de ses décisions; le syndic a vocation à donner des conseils lors de l'AG.

ickx

grmff · #12 15-05-2017 23:07:09

Avant 2010, il me semble que le commissaire aux comptes était très généralement membre du conseil de gérance.

Bien que le code civil ne mentionne rien, il me semble me souvenir qu'il y a incompatibilité entre la fonction de commissaire aux compte et la fonction de membre de conseil de copropriété.

Voici ce que le code civil renseigne sur le commissaire aux comptes (le terme ne se trouve qu'une fois dans le texte de la loi sur les copropriétés):

Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

C'est un article rajouté par la loi de 2010.

panchito · #13 15-05-2017 23:02:42

Bonsoir à tous,

Je reviens d'une AG au cours de laquelle les CP voulait m'élire comme membre du CdC et comme Commissaire aux comptes.

Le Syndic prétend que ce n'est pas possible car il y a conflit d'intérêt.

Comme personne n'a les compétences que pour devenir Commissaires aux comptes (fonction que j'ai exercée pendant des dizaines d'années dans de nombreuses copropriétés), on me demande de démissionner du CdC.

Les 2 fonctions sont-elles vraiment légalement incombinables?

Conflit d'intérêt si le commissaire aux comptes est aussi membre du Cdc?

Re : Conflit d'intérêt si le commissaire aux comptes est aussi membre du Cdc?

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