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Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

luc
Pimonaute non modérable
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

GT a écrit :
idir a écrit :

c'est effectivement le CP qui a soulevé le problème, il a contacté le syndic à plusieurs reprises pour remédier au problème mais sans succès. c'est ainsi qu'il s'est adressé au conseil pour mettre le point à l'ordre du jour vu que le conseil  centralise les divers points avant de les envoyer en recommandé au syndic.

Lors de travaux préparatoires à la loi de 2010 (Doc. parl., Ch., session ord. 2008-2009,n°1334/011, page 142), il a été débattu du rôle du conseil de copropriété. Pour le CNIC, le conseil devait jouer un rôle déterminant dans l’organisation et la gestion de la copropriété. Le conseil de gérance pourrait ainsi agir en amont, préalablement à la tenue de l’assemblée générale: il pourrait notamment être chargé de centraliser les propositions d’ajout à l’ordre du jour, formulées par certains membres. Il pourrait, dès lors, avoir pour mission de valider l’ordre du jour de l’assemblée générale préalablement à l’envoi des convocations.

Le législateur n'a pas suivi la position défendue par le CNIC puisque le texte final retient le principe selon lequel le syndic rédige l'ordre du jour tout en étant tenu d'y inscrire les propositions écrites des copropriétaires et des conseils de copropriété (et des assoc. partielles dénuées de personnalité juridique).

Pas de rôle de gestion , de pouvoir de centralisation, pas de pouvoir d'appréciation du conseil sur l'opportunité ou non d'inscrire un point à l'ordre du jour.

À ce moment (2008) j'étais un des administrateurs du CNIC. Dans le contexte cité ci-devant j'étais mis en minorité.

La 4ème partie de l'intervention du CNIC en janvier 2008 n'a pas été lu en public ni publié et donc pas repris in extenso, mais seulement classé dans les archives de la commission.

Ce document reflétait plus mon opinion (et est aussi la preuve qu'on ne peut pas dire que le parlement n'a pas suivi le CNIC).

Pour faire court, j’ai finalement en 2013 donné ma démission comme membre du CNIC et de toutes mes fonctions au sein du CNIC, puisque je n’arrivais pas à avoir une majorité derrière moi et que l’AR sur la comptabilité de l’ACP était publié.

Dernière modification par luc (07-06-2017 07:13:29)

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

Merci GT pour toutes ces informations enrichissantes et très utiles.
cordialement.

Un point similaire concernant l’infiltration d’eau et la dalle du garage est mis sur l’ordre du jour de l’AGE de mon ACP du 12.06.2017.
Par ce fait je me suis abstenu à intervenir et j'ai seulement observés les interventions. Par contre j’ai envoyé le lien vers ce sujet à d’autres CP.

Les interventions assez variées et surtout ceux de GT font que la lecture de ce sujet est très utile, dépasse le cadre initial et est rentable dans le cadre d’autres ACP.

Ce sujet accentue une fois de plus:

  • l’importance de l’information préalable de l’AG

  • la différence entre le texte d’un point et le texte d’une résolution

  • la mission limitée du conseil de copropriété

  • le rôle de chacun dans le fonctionnement d’une ACP, qui est chargé de gérer les parties communes d’une copropriété forcée.

Une fois de plus l’utilité de ce forum est plus que prouvée. Merci PIM.

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idir
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Merci GT pour toutes ces informations enrichissantes et très utiles.
cordialement.

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GT
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

le point a été envoyé au syndic par envoi recommandé 3 semaines avant la période de 2 semaines de la tenue de l'AG.

Le point ( un énoncé ) mais ni l'exposé de la situation ni la proposition de résolution sur lesquels les copropriétaires auraient l'opportunité de réfléchir et de s'informer dans le délai séparant la réception de la convocation et la tenue de l'AG.

.

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GT
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

c'est effectivement le CP qui a soulevé le problème, il a contacté le syndic à plusieurs reprises pour remédier au problème mais sans succès. c'est ainsi qu'il s'est adressé au conseil pour mettre le point à l'ordre du jour vu que le conseil  centralise les divers points avant de les envoyer en recommandé au syndic.


Lors de travaux préparatoires à la loi de 2010 (Doc. parl., Ch., session ord. 2008-2009,n°1334/011, page 142), il a été débattu du rôle du conseil de copropriété. Pour le CNIC, le conseil devait jouer un rôle déterminant dans l’organisation et la gestion de la copropriété. Le conseil de gérance pourrait ainsi agir en amont, préalablement à la tenue de l’assemblée générale: il pourrait notamment être chargé de centraliser les propositions d’ajout à l’ordre du jour, formulées par certains membres. Il pourrait, dès lors, avoir pour mission de valider l’ordre du jour de l’assemblée générale préalablement à l’envoi des convocations.

Le législateur n'a pas suivi la position défendue par le CNIC puisque le texte final retient le principe selon lequel le syndic rédige l'ordre du jour tout en étant tenu d'y inscrire les propositions écrites des copropriétaires et des conseils de copropriété (et des assoc. partielles dénuées de personnalité juridique).

Pas de rôle de gestion , de pouvoir de centralisation, pas de pouvoir d'appréciation du conseil sur l'opportunité ou non d'inscrire un point à l'ordre du jour.

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idir
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Ickx a écrit :

Qu'en est-il de la diffusion de l'information pour "délai de réflexion" et du droit de PARTICIPATION aux votes pour les absents VOTANT PAR PROCURATION ?

la feuille de procuration permet l'individualisation des instructions de vote par oui/non mais encore faut-il que le syndic fasse l'effort de faire le travail qui lui incombe pour présenter à l'ODJ autre choses que des points vagues et sans propsoition de décision votable par oui/non y compris par les absents qui voteront de l'étranger par procuration ( droit).

le point a été envoyé au syndic par envoi recommandé 3 semaines avant la période de 2 semaines de la tenue de l'AG.

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idir
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

GT a écrit :

"les statuts sont muets à ce sujet."
A quel sujet ?

L'accès au jardin ?
ou l'accès aux parties privatives en général? ou l'accès général pour réparations aux parties communes ?

RIEN de tout ca dans les statuts, accès au jardin ni l'accès général pour réparations aux parties communes.

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idir
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

GT a écrit :

Et pourquoi, le copropriétaire lésé n'a-t-il pas fait mettre sa résolution lui-même à l'ordre du jour ?
Son interlocuteur privilégié est le syndic et non le conseil de copropriété qui aurait dû le renvoyer vers le syndic.
C'est le dossier du copropriétaire et non du conseil de copropriété qui lui a la mission légale de surveiller le syndic.

Personnellement lorsque je suis saisi d'une situation par un copropriétaire, je l'invite, après l'avoir lu ou entendu,  à se tourner d'abord vers le syndic pour lui faire part de ses doléances et l'invite à m'informer de la suite donnée par ce dernier. Le conseil ne prend pas en cette qualité parti. Le conseil ne peut donner l'impression de prendre parti. Chacun son rôle, chacun ses responsabilités. Pas de confusion qui ne peut être que préjudiciable à un moment ou à un autre.

c'est effectivement le CP qui a soulevé le problème, il a contacté le syndic à plusieurs reprises pour remédier au problème mais sans succès. c'est ainsi qu'il s'est adressé au conseil pour mettre le point à l'ordre du jour vu que le conseil  centralise les divers points avant de les envoyer en recommandé au syndic.

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ickx
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

idir a écrit :
l'initiateur de la demande s'attend à ce que:
1)  l'origine des fuites soit expliqué à l'AG
2) et que celle-ci prenne la décision de faire (ou pas faire) les travaux de réparation.

Qu'en est-il de la diffusion de l'information pour "délai de réflexion" et du droit de PARTICIPATION aux votes pour les absents VOTANT PAR PROCURATION ?

la feuille de procuration permet l'individualisation des instructions de vote par oui/non mais encore faut-il que le syndic fasse l'effort de faire le travail qui lui incombe pour présenter à l'ODJ autre choses que des points vagues et sans propsoition de décision votable par oui/non y compris par les absents qui voteront de l'étranger par procuration ( droit).

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GT
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

"les statuts sont muets à ce sujet."
A quel sujet ?

L'accès au jardin ?
ou l'accès aux parties privatives en général? ou l'accès général pour réparations aux parties communes ?

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GT
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

l'initiateur de la demande s'attend à ce que:
1)  l'origine des fuites soit expliqué à l'AG
2) et que celle-ci prenne la décision de faire (ou pas faire) les travaux de réparation.

L'ordre du jour est imparfait en ce qu'il ne prévoit pas de décision de l'AG ( de principe, je suppose), sur l'exécution de travaux (majorité 3/4 des voix) après évidemment présentation de la situation..

Et pourquoi, le copropriétaire lésé n'a-t-il pas fait mettre sa résolution lui-même à l'ordre du jour ?
Son interlocuteur privilégié est le syndic et non le conseil de copropriété qui aurait dû le renvoyer vers le syndic.
C'est le dossier du copropriétaire et non du conseil de copropriété qui lui a la mission légale de surveiller le syndic.

Personnellement lorsque je suis saisi d'une situation par un copropriétaire, je l'invite, après l'avoir lu ou entendu,  à se tourner d'abord vers le syndic pour lui faire part de ses doléances et l'invite à m'informer de la suite donnée par ce dernier. Le conseil ne prend pas en cette qualité parti. Le conseil ne peut donner l'impression de prendre parti. Chacun son rôle, chacun ses responsabilités. Pas de confusion qui ne peut être que préjudiciable à un moment ou à un autre.

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luc, PIM

idir
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

l'initiateur de la demande s'attend à ce que:
1)  l'origine des fuites soit expliqué à l'AG
2) et que celle-ci prenne la décision de faire (ou pas faire) les travaux de réparation.

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GT
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

A l'ordre du jour :"infiltration via la dalle du garage"

Formulation vague. L'AG est appelée à prendre des décisions sur des poins mis à l'ordre du jour.
Quelle est la proposition de décision ? Aucune dans l'ordre du jour.

Quelle est la proposition envisagée par l'initiateur de celle-ci ?

"Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété (...) (art. 577-6, § 3 , al.1 CC).
Quelle est la proposition concrète devant faire l'objet d'un vote ?

A cet égard :
http://www.absa.be/uploads/magazine/syn … 33Bdef.pdf
page 2
extraits :
"En utilisant le terme «proposition» plutôt que les termes «point» ou «sujet», la loi montre clairement que l’assemblée est appelée à prendre des décisions. Cela se confirme par le fait que le syndic doit rédiger le procès-verbal des décisions de l’assemblée. Les syndics reçoivent souvent des demandes très vagues telles que «le jardin», «la concierge» ou «application du règlement d’ordre intérieur». Ce type de demande ne permet pas de préparer l’assemblée ou d’envisager une prise de décision. Il est important de préciser la demande telle que «remplacement de la concierge», «modification de l’horaire ou des prestations de la concierge», «abatage de certains arbres» ou «modification du parterre devant l’immeuble».

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idir
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

GT a écrit :

1.Les jardins privatifs ? Je suppose que vous visez  les jardins communs à usage privatif ?

Exactement. les statuts sont muets à ce sujet.

GT a écrit :

2. Quelle est la formulation de ce point mis à l'ordre du jour ?

"infiltration via la dalle du garage"

GT a écrit :

3. Qui a mis ou fait mettre ce point à l'ordre du jour ? Le syndic ?un copropriétaire ? le conseil de copropriété?

Le conseil à la demande d'un copropriétaire dont la voiture subit des dégâts( traces blanches du calcaire)

GT a écrit :

Révocation du syndic. Qui a fait mettre ce point à l'ordre du jour ?

Le conseil formulation est "Renouvellement du contrat de syndic", reformulée par le syndic "reconduction du mandat du syndic"

GT a écrit :

Le syndic est "chargé d'exécuter ou de faire exécuter les décisions prises par l'AG (art. 577-8, § 4, 3°CC).Le syndic aurait-il failli sur ce point ?

Exactement et pas que sur ce point, d'autres décisions prises par l'AG auparavant n'ont jamais été exécutées.

GT a écrit :

Je suppose que lors de l'AG des candidatures à la fonction de syndic seront présentées.

Le conseil a demandé 5 offres, il en présentera 3 à l'AG

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PIM
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

désolé je ne sais pas comment reprendre votre citation dans l'encadré!!comment faire?:)

tout est expliqué.... dans le salon mode d'emploi et pour cette question-ci: réponse

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GT
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

3) "Donc que fait votre Syndic?":
pas grand chose, la révocation est à l'ordre du jour si l'AG la vote.

Révocation du syndic. Qui a fait mettre ce point à l'ordre du jour ?

Le code civil prévoit que "le seul fait de ne pas renouveler le mandat du syndic ne peut donner lieu à une indemnité" (at.577-8, §1, al.4).

Révocation n'est pas absence de renouvellement. En cas de révocation le syndic est susceptible de demander des indemnités. L'association devra donc établir que les conditions pour l'obtention de celles-ci par le syndic ne sont pas remplies.

Le syndic est "chargé d'exécuter ou de faire exécuter les décisions prises par l'AG (art. 577-8, § 4, 3°CC).Le syndic aurait-il failli sur ce point ?

Je suppose que lors de l'AG des candidatures à la fonction de syndic seront présentées.

Dernière modification par GT (02-06-2017 08:26:21)

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GT
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

5) "Le mieux est que ce point soit à l'ordre du jour de votre prochaine AG (ou AGE s'il y a urgence) et que 3 devis soient présentés.":
Il est à l'ordre du jour de la prochaine AG effectivement. n'est-il pas plus judicieux de voter d'abord la possibilité d’accéder dans les jardins privatifs, avant d'y envoyer les corps de métier pour établir des devis?
cordialement

1.Les jardins privatifs ? Je suppose que vous visez  les jardins communs à usage privatif ?

Vos statuts ne prévoient pas que les copropriétaires  doivent dans certaines circonstances donner accès par leurs lots privatifs aux parties communes pour tout contrôle, réparation, entretien et nettoyage des parties communes ?

Vos statuts ne prévoient pas qu'ils devront donner accès aux aux architectes, entrepreneurs et autres corps de métier exécutant des réparations et travaux nécessaires aux parties communes ?

Pas besoin d'une décision de l'AG.

2. Quelle est la formulation de ce point mis à l'ordre du jour ?
3. Qui a mis ou fait mettre ce point à l'ordre du jour ? Le syndic ?un copropriétaire ? le conseil de copropriété?

Dernière modification par GT (02-06-2017 07:43:12)

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GT
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

2)"A ce propos une petite précision, la fonction de Président d'ACP n'existe plus et le CdC n'a plus aucun pouvoir de décision et ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion du Syndic ...).":
Je suis tout à fait d'accord avec vous. vieux réflexes peut être du syndic qui à chaque AG demande la désignation du conseil...et en même temps de son président.

Depuis quand cette fonction a-t-elle disparu ? quel texte a décidé de la disparition de cette fonction ? quels textes fondent cette fonction ?

Ce sont les statuts qui prévoient ou non l'existence ou non de la fonction de président du conseil de copropriété.
C'est la loi qui prévoit que l'assemblée générale désigne son président.

Présidence du conseil, présidence de l'assemblée: 2 notions différentes.

Et le président du conseil n'est pas nécessairement le président de l'AG;

Le syndic est dans son rôle lorsqu'il met à l'ordre du jour la désignation des membres du conseil de copropriété et du président de celui-ci particulièrement si les statuts prévoient la désignation par l'AG de celui-ci. Les statuts peuvent être muets à cet égard. Mais ils peuvent également préciser  que, en interne, les membres du conseil choisissent leur président.

Les dispositions du code civil prévoient que le conseil n'est obligatoire que dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins 20 lots privatifs à l'exclusion des caves, garages et emplacements de parking.  Pas de conseil et évidemment pas de président dudit conseil.

Et la mission du conseil de copropriété (organe collégial sans personnalité juridique mais responsabilité individuelle de chaque membre) voulue par la loi est "de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions" (= surveillance du syndic). Des missions ou délégations complémentaires peuvent être données au conseil par l'AG. Mission légale à ne pas confondre avec les missions octroyées par l'AG.

Il est souhaitable qu'une assurance couvre la responsabilité civile du conseil de copropriété. Les statuts prévoient parfois la souscription obligatoire de cette assurance.

Dernière modification par GT (02-06-2017 06:48:13)

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idir
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

merci grmff pour les infos utiles.

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grmff
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Il est évident, au delà du "qui casse paie", que les frais sont à répartir sur base des quotités générales. C'est l'étanchéité globale du bâtiment, donc ce sont les quotités générales.

Pour ce qui est de l'accès, les jardin sont à usages privatifs. Même s'ils étaient 100% privatifs et propriété des utilisateurs, ils devraient vous laisser faire les travaux nécessaire au bon entretien de la copropriété. Même si c'est dans un appartement, et qu'il faut démolir le carrelage pour faire une réparation commune, les occupants et/ou propriétaires doivent laisser faire le travail. La vie en copropriété est faite de servitude...

Cela ne veut pas dire que la copropriété ne doit pas remettre en état, évidemment.

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idir
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Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Bonjour,
Je suis président du conseil d’une ACP de 62 appartements. On a eu un problème d’infiltration d’eau à travers la dalle de garage.
Après diverses recherches, il s’avère que l’infiltration provient des eaux de drainage d’un jardin qui,selon les statuts, fait partie des communs mais à usage « privatif ».
J’ai mis ce point à l’ordre du jour de la prochaine AG et aimerait avoir votre avis éclairé sur 2 points précis :
1)    L’AG peut-elle obliger le propriétaire bénéficiaire à donner accès au jardin ? si oui, sur quelle base ?
2)    Quid de la répartition des frais de ces travaux ?doivent-ils être répartis selon les quotités générales ou selon les quotités spéciales des garages ? sachant que la résidence est soumise à des quotités générales(10.000) et des quotités spéciales de  600 pour les garages.
Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements.

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