Nouvel arrivant en Belgique - besoin de conseils pour locations de courte durée

grmff · #1 02-06-2017 15:34:36

panchito a écrit :

le bailleur ne sait pratiquement plus rien faire, les droits du locataires sont bétonnés pour un minimum de 9 ans. Même si le logement est vendu! Comme le bailleur a l'obligation légale d'enregistrer le bail, s'il vend son bien, le nouvel acquéreur a l'obligation légale de respecter le bail en cours!

C'est évidemment inexact.
Comme une bonne partie du reste du message.
Je rajouterais que c'est hors sujet, puisque Perplexe ne remet rien en cause, mais cherche à confirmer sa compréhension du système belge.

AD

panchito · #2 01-06-2017 22:26:47

Il faut peut-être aussi expliquer à Perplexe la raison de ces "périodes d'essai". En Belgique (contrairement à la France) quand un locataire a décroché le Saint Graal, soit un bail de 9 ans, le bailleur ne sait pratiquement plus rien faire, les droits du locataires sont bétonnés pour un minimum de 9 ans. Même si le logement est vendu! Comme le bailleur a l'obligation légale d'enregistrer le bail, s'il vend son bien, le nouvel acquéreur a l'obligation légale de respecter le bail en cours!

La loi est complètement inégale, puisque dans un bail de 9 ans, contrairement au bailleur, le locataire, lui, peut résilier le bail à tout moment, sans donner la moindre justification!! Il faut juste prester un préavis de 3 mois et payer une indemnité de rupture dans les 3 premières années...(3 mois, 2 mois ou 1 mois suivant qu'ont est dans la 1ère, 2ème ou 3 année).

Un bailleur qui résilierait le bail anticipativement doit payer une indemnité de rupture de 18 mois!! (sauf cas hyper spécfiques et très rares)

Dernière modification par panchito (01-06-2017 22:28:05)

grmff · #3 01-06-2017 22:17:57

panchito a écrit :

D1791 a écrit :
Pour 6 mois, probablement aussi.
Oui, Grmff!! (principalement actif dans la région de Charleroi) nous a un jour expliqué sur ces forums, que lui ne louait jamais pour plus de 6 mois. Il a plusieurs centaines de baux à son actif et suite à cette expérience, il a constaté que les problèmes surviennent toujours dans les 6 premiers mois. Donc chez lui, la période d'essai est de seulement 6 mois.
C'est vrai qu'en Belgique les lois tendent à bétonner les droits des locataires et que si le bailleur ne s'y oppose pas, les baux de court terme se transforment automatiquement un bail standard de 9 ans pour protéger les locataires.
Donc une majorité de propriétaires tendent à faire passer leurs locataires par des périodes d'essai avant de leur confier un bien pour quelques années...

Pour être exact, je fais un bail de 6 mois qui se prolonge par une deuxième période de 6 mois.

Il est assez rare que je doive mettre fin au bail via ce procédé. Quand un locataire ne paie pas, je le mets dehors par voie de justice. Pas besoin d'avoir un abil de type court... Par contre, quand on tombe sur un cas psychiatrique, c'est bien utile...

grmff · #4 01-06-2017 22:14:55

Personnellement, j'ai dû louer pour une période de 2 ou 3 mois un logement meublé. Ma maison était vendue, et la nouvelle pas encore finie. Comme j'avais pris l'engagement de vider l'ancienne pour une date précise, j'ai dû faire deux déménagements.

Mais surtout, j'ai trouvé un propriétaire qui acceptait de louer pour une période courte. Moralité: le tout est de trouver un accord sain et et bien compris des parties...

Dans un bail de type court (moins de 3 ans), il est possible de pratiquement tout réaménager. Que ce soit un préavis de 1 mois sans indemnité ou autre modalité!

libra · #5 01-06-2017 19:12:26

Un français qui se rend compte qu'en Belgique il y a d'autres lois, d'autres usages, d'autres mœurs, ...; je m'incline fort bas. Encore apprendre quelques mots de néerlandais, ...

rexou a écrit :

PIM a écrit :
Notre bail-type pour les immeubles sis en région flamande est en français : il n'est pas obligatoire de le rédiger en NL.
Il suffit de trouver un bailleur Gantois disposé à signer le bail en français...
Pauvre Français... c'est pas gagné !

Je crois qu'il faudrait mieux un bail rédigé en néerlandais. En cas de contestation, on risque de devoir traduire par un traducteur juré toutes pièces rédigées dans une autre langue que le néerlandais.

Il serait bon de se renseigner s'il n'ont pas au bureau bruxellois du Syndicat des Propriétaires des baux pour la Flandre tant en français qu'en néerlandais. S'il en est ainsi, il suffit d'acheter un exemplaire dans chacune des deux langues.

Quant à la durée du bail, moins d'un an me paraît difficile. Une solution pourrait de proposer une augmentation du loyer moyennant clause de résiliation.

rexou

rexou · #6 01-06-2017 18:10:12

PIM a écrit :

Notre bail-type pour les immeubles sis en région flamande est en français : il n'est pas obligatoire de le rédiger en NL.

Il suffit de trouver un bailleur Gantois disposé à signer le bail en français...

Pauvre Français... c'est pas gagné !

PIM · #7 01-06-2017 15:38:44

Notre bail-type pour les immeubles sis en région flamande est en français : il n'est pas obligatoire de le rédiger en NL.

Himura · #8 01-06-2017 13:52:18

Le bail sera très certainement en flamand. Le traduire sans subtilité du langage représente un risque pour le bailleur - outre des heures de travail.
D'ailleurs, surtout en Flandre, vous risquez de recevoir toutes vos communications en flamand non-traduit.

Perplexe · #9 01-06-2017 13:27:32

Bon! Merci à vous tous d'avoir répondu. C'est très positif d'avoir un retour d'expérience, plutôt que de se sentir seul face à des pages et des pages de textes de loi...

Ce que je retiens de vos propos, c'est qu'il est heureusement possible de louer pour une durée courte. Je vais suivre vos conseils, et contacter des propriétaires d'appartement. Par défaut je partirai sur un bail de 1 an, et moins si le propriétaire est d'accord.

Question subsidiaire (merci de me dire si je dois ouvrir un nouveau sujet):
- étant donné que je cherche en zone flamande (Gand), le contrat de bail sera-t-il en flamand ou aussi traduit en français? Y a-t-il une réglementation précise à ce sujet?
- le cas échéant, quelle version serait prise en compte en cas de litige? Je n'en souhaite pas, mais mieux vaut prévenir: sachant que les textes traduits par des non-professionnels comportent parfois des petites différences, celles-ci pourraient me pénaliser si la version officielle est celle en flamand.

Merci d'avance!

Himura · #10 31-05-2017 20:44:29

Pour une fois que quelqu'un prend la peine de se renseigner "avant" smile

Annoncer cela et trouver une entente avec votre futur propriétaire me semble tout à fait faisable.
Personnellement, je préférerais louer à quelqu'un de "bien" quelques mois, du moment qu'il me laisse les 3 mois de préavis avant de quitter, que d'attendre et continuer à faire visiter sans garantie.

Dernière modification par Himura (31-05-2017 20:46:51)

panchito · #11 31-05-2017 20:11:44

D1791 a écrit :

Pour 6 mois, probablement aussi.

Oui, Grmff!! (principalement actif dans la région de Charleroi) nous a un jour expliqué sur ces forums, que lui ne louait jamais pour plus de 6 mois. Il a plusieurs centaines de baux à son actif et suite à cette expérience, il a constaté que les problèmes surviennent toujours dans les 6 premiers mois. Donc chez lui, la période d'essai est de seulement 6 mois.

C'est vrai qu'en Belgique les lois tendent à bétonner les droits des locataires et que si le bailleur ne s'y oppose pas, les baux de court terme se transforment automatiquement un bail standard de 9 ans pour protéger les locataires.

Donc une majorité de propriétaires tendent à faire passer leurs locataires par des périodes d'essai avant de leur confier un bien pour quelques années...

GT · #12 31-05-2017 19:10:21

Perplexe a écrit :

Attention: je ne conteste pas les lois belges, ni ne prétends que c'est mieux en France; mais il semble y avoir un net décalage entre les lois des deux pays, qui m'amène à "perdre mes repères" et à solliciter vos conseils.

Heureuse présentation !

D1791 · #13 31-05-2017 18:56:45

Perplexe a écrit :

- si je prends un appartement pour 6-8 mois, je crains de ne rien trouver: puisque la réglementation belge favorise les baux de longue durée, pourquoi un propriétaire accepterait-il de me louer son bien pour 6 mois? Même les kots sont loués pour une année scolaire.

J'ai plutôt l'impression que sur ce forum beaucoup de propriétaires apprécient les baux courts (<3ans).
Je lis que beaucoup pratiquent un bail "période d'essai" de 6 mois à 1 an et si les parties sont satisfaites prolongent le bail de 1 à 2 ans (pour au total rester sur une période <3ans).
Pour ma part je n'ai plus signé de bail de 9 ans depuis... jamais en fait.

Perplexe a écrit :

- si je prends un appartement sur un bail court, et que je quitte l'appartement, je vais payer des indemnités.
Ai-je bien compris la situation? Que pourriez-vous me conseiller?

Vous ne paierez des éventuelles indemnités que si vous n'allez pas jusqu'au terme convenu.

A votre place, je négocierais avec un propriétaire la durée du bail.
Vous dites 6 à 8 mois, comme rexou, je proposerais un bail de 11-12 mois (8 mois et si Mme vous rejoint 3 mois de préavis + 1 mois de battement).
Si vous n'avez pas d'enfants, cohabiter dans un appartement pour 1 personne pendant quelques mois, c'est probablement imaginable.
Et sans commencer avec une maison, vous pouvez aussi choisir dès le départ par un appartement un peu plus grand qu'un simple studio pour 1 personne.

Si vous trouvez un accord avec un propriétaire pour une durée qui vous arrange, et que vous allez jusqu'au terme de cette durée choisie, il n'y a pas de raison qu'il y ait un jour une indemnité.
Des propriétaires prêt à louer pour 1 an, il y en a.
Pour 6 mois, probablement aussi.

Himura

rexou · #14 31-05-2017 18:30:52

Vous avez déjà une vision éclairée des différences entre les deux pays. Selon la région concernée, il devrait être possible de louer pour une durée de un an... et si votre compagne vous rejoint après 6 à 8 mois, cela vous laisse le temps de trouver un logement qui vous convient et de donner un préavis 3 mois avant l'échéance de la première année.

Perplexe · #15 31-05-2017 14:46:17

Bonjour,

dans le cadre d'une expatriation (France -> Belgique), je cherche devenir locataire d'un appartement. Le salaire me permet de louer, le contrat de travail est à durée indéterminée, mais hélas, la situation est un peu compliquée:
- pour les 6-8 premiers mois (a priori), je cherche un appartement pour 1 personne.
- ensuite, ma compagne devrait me rejoindre. J'écris devrait, au conditionnel, parce-que cela n'est pas sûr (cela dépend de ses opportunités d'emploi: mieux vaut qu'elle reste en poste en France plutôt qu'elle ne devienne chômeuse en Belgique). Si elle vient, il me faudra changer de logement (= prendre un logement pour deux, avec jardin pour le chien... donc pas du tout la même chose).

Mon problème, c'est que je ne suis pas sûr de savoir comment m'y prendre en Belgique. Attention: je ne conteste pas les lois belges, ni ne prétends que c'est mieux en France; mais il semble y avoir un net décalage entre les lois des deux pays, qui m'amène à "perdre mes repères" et à solliciter vos conseils. Je m'explique:
- en France: le bail standard court sur 3 ans, avec un préavis de 1 mois dans la plupart des cas, sans indemnités dues au propriétaire en cas de départ hâtif.
- en Belgique: bail "court" (<3 ans) pour lequel la durée est décidée à l'avance avec le propriétaire, OU bail "long" (jusque 9 ans) avec absence d'indemnités à payer après 3 ans de location.

Dans ma situation, je saurais quoi faire en France, mais pas en Belgique.
- si je prends directement une maison pour une longue durée (dans l'éventualité où ma compagne me rejoigne), je vais payer un loyer élevé, et pas forcément de façon utile.
- si je prends un appartement pour 6-8 mois, je crains de ne rien trouver: puisque la réglementation belge favorise les baux de longue durée, pourquoi un propriétaire accepterait-il de me louer son bien pour 6 mois? Même les kots sont loués pour une année scolaire.
- si je prends un appartement sur un bail court, et que je quitte l'appartement, je vais payer des indemnités.

Ai-je bien compris la situation? Que pourriez-vous me conseiller?

Merci d'avance!

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