Recherche désespérée d'un comptable

rexou · #1 13-06-2017 08:03:35

Caloribel établit le relevé des compteurs et calorimètres. La répartition des frais s'effectue au prorata des consommations, et en fonction des clés de répartition prévues dans l'acte de base ou décidées en AG.
Le syndic fournit les chiffres qui servent de base pour établir les calculs, soit le prix payé pour le chauffage (gaz/mazout) et l'eau. Parfois sont aussi inclus les frais d'entretien chaudière par exemple. Normalement, le syndic remet à Caloribel le document de facture des fournisseurs. Vous devez seulement vérifier la concordance des chiffres base de calcul/factures payées... et bien sur vérifier que les périodes prises en compte correspondent aux 12 mois de l'exercice précisément.
Votre montant de 4600€ n'est pas relevant : par rapport à quel total ? cela peut être dû à n'importe quoi (chaudière mal réglée, fuite d'eau...) Pour un petit immeuble ayant une consommation annuelle de 12000€, c'est énorme... pour un complexe de cinquante appartements, c'est dérisoire...

@ Kilian : Vous recopiez mon texte du 7.6 à 0h20, mais vous n'y apportez ni précision ni remarque ou commentaire...

Dernière modification par rexou (13-06-2017 08:04:48)

panchito · #2 13-06-2017 08:00:56

Il me semblait bien que j'avais déjà lu cet excellent texte!

rexou · #3 13-06-2017 07:59:33

killan a écrit :

Caloribel établit le relevé des compteurs et calorimètres. La répartition des frais s'effectue au prorata des consommations, et en fonction des clés de répartition prévues dans l'acte de base ou décidées en AG.
Le syndic fournit les chiffres qui servent de base pour établir les calculs, soit le prix payé pour le chauffage (gaz/mazout) et l'eau. Parfois sont aussi inclus les frais d'entretien chaudière par exemple. Normalement, le syndic remet à Caloribel le document de facture des fournisseurs. Vous devez seulement vérifier la concordance des chiffres base de calcul/factures payées... et bien sur vérifier que les périodes prises en compte correspondent aux 12 mois de l'exercice précisément.
Votre montant de 4600€ n'est pas relevant : par rapport à quel total ? cela peut être dû à n'importe quoi (chaudière mal réglée, fuite d'eau...) Pour un petit immeuble ayant une consommation annuelle de 12000€, c'est énorme... pour un complexe de cinquante appartements, c'est dérisoire...
Vous recopiez mon texte du 7.6 à 0h20, mais sans y apporter de commentaire ou de complément...

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panchito

killan · #4 13-06-2017 05:05:17

Caloribel établit le relevé des compteurs et calorimètres. La répartition des frais s'effectue au prorata des consommations, et en fonction des clés de répartition prévues dans l'acte de base ou décidées en AG.

Le syndic fournit les chiffres qui servent de base pour établir les calculs, soit le prix payé pour le chauffage (gaz/mazout) et l'eau. Parfois sont aussi inclus les frais d'entretien chaudière par exemple. Normalement, le syndic remet à Caloribel le document de facture des fournisseurs. Vous devez seulement vérifier la concordance des chiffres base de calcul/factures payées... et bien sur vérifier que les périodes prises en compte correspondent aux 12 mois de l'exercice précisément.

Votre montant de 4600€ n'est pas relevant : par rapport à quel total ? cela peut être dû à n'importe quoi (chaudière mal réglée, fuite d'eau...) Pour un petit immeuble ayant une consommation annuelle de 12000€, c'est énorme... pour un complexe de cinquante appartements, c'est dérisoire...

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GT, panchito

luc · #5 10-06-2017 09:37:00

grmff a écrit :

Désolé Luc. Mais vous tombez dans un travers un peu exaspérant qu'il vous arrive parfois d'avoir: Votre démonstration ne démontre rien du tout. Vous faites appel à des éléments vagues ("les lois" sur les mandants et les mandataires...) sans les expliciter. Quant à l'article 2000 du code civil, il n'est pertinent en rien dans cette démonstration qui n'en est pas une. C'est un élément précis et juridique, certes, mais hors de propos.
Bref, votre démonstration ne convainc personne parce qu'elle n'explique rien. En fait, ce n'est même pas une démonstration, c'est juste une affirmation péremptoire.

Pris note de votre position en somme classique pour vous.
Réplique brève = "parce qu'elle n'explique rien"
Réplique longue = "incompréhensible parce que trop long"

Vous faites de mon texte une démonstration, vous avez raison. Elle est incomplète, mais je le savais.

La démonstration sera d'abord donné lors de l'AG de ce lundi de mon ACP. Pusi peut-être ici.

ickx · #6 10-06-2017 07:14:23

Le syndic doit-il se dispenser d'envoyer les infos qu'il reprend sur le relevé annuel des frais chaufferie à répartir aux propriétaires et au Cac avant de les envoyer à Caloribel ? Cela n'aurait aucun bon sens. Errare humanum est

grmff · #7 08-06-2017 22:16:13

Désolé Luc. Mais vous tombez dans un travers un peu exaspérant qu'il vous arrive parfois d'avoir: Votre démonstration ne démontre rien du tout. Vous faites appel à des éléments vagues ("les lois" sur les mandants et les mandataires...) sans les expliciter. Quant à l'article 2000 du code civil, il n'est pertinent en rien dans cette démonstration qui n'en est pas une. C'est un élément précis et juridique, certes, mais hors de propos.

Bref, votre démonstration ne convainc personne parce qu'elle n'explique rien. En fait, ce n'est même pas une démonstration, c'est juste une affirmation péremptoire.

Cordialement aussi

luc · #8 08-06-2017 20:37:20

grmff a écrit :

QRieuse a écrit :
Luc a écrit a écrit :
Votre nouveau syndic "B" a raison. Il ne peut pas changer les comptes de son prédéceseur "A", que moyennant un avis de "redressement des comptes" d'un reviseur d'entreprises avec l'accord de l'ex-syndic (ou du juge compétent).
Mais pire pour "B" est que, s'il n'a pas émis des réserves en bonne et due forme, il est responsable envers l'ACP des erreurs possibles de "A".
Je ne connaissais pas cette procédure, j'en prends bonne note. Mais je vais voir avec le CAC et/ou le syndic ce qu'on peut faire pour les comptes Caloribel. Hier, on vient de me faire remarquer encore une autre erreur. Il faudra vraiment revoir ce décompte de A à Z.
Je n'ai vu aucune obligation de ce type nulle part dans la loi.
Le nouveau syndic remplace le syndic, et peut faire tout ce qu'un syndic doit faire. Il ne doit pas demander l'autorisation à qui que ce soit pour effectuer les correction de la comptabilité de l'ACP. Le syndic n'est qu'un organe. La compta ne lui appartient pas, mais appartient à la copropriété...
Il va de soi qu'un syndic dont on bidouille la compta pourra s'empresser de décliner toute responsabilité sur ladite compta. C'est donc à faire avec précautions...

Les lois existantes, d'application aux mandants et mandataires sont d'application aux syndics, même s'ils ne sont pas repris dans les Art. 577-2 à 577-14 CC, ou par l'IPI dans le Code déontologique.

En plus le syndic entrant doit tenir compte avec entre autres ce qui suit:

CodeCivil a écrit :

Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

CodeCivil a écrit :

Art. 2000. Le mandant doit aussi indemniser le mandataire des pertes que celui-ci a essuyées à l'occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable.

ickx

grmff · #9 08-06-2017 15:32:11

QRieuse a écrit :

Luc a écrit a écrit :
Votre nouveau syndic "B" a raison. Il ne peut pas changer les comptes de son prédéceseur "A", que moyennant un avis de "redressement des comptes" d'un reviseur d'entreprises avec l'accord de l'ex-syndic (ou du juge compétent).
Mais pire pour "B" est que, s'il n'a pas émis des réserves en bonne et due forme, il est responsable envers l'ACP des erreurs possibles de "A".
Je ne connaissais pas cette procédure, j'en prends bonne note. Mais je vais voir avec le CAC et/ou le syndic ce qu'on peut faire pour les comptes Caloribel. Hier, on vient de me faire remarquer encore une autre erreur. Il faudra vraiment revoir ce décompte de A à Z.

Je n'ai vu aucune obligation de ce type nulle part dans la loi.

Le nouveau syndic remplace le syndic, et peut faire tout ce qu'un syndic doit faire. Il ne doit pas demander l'autorisation à qui que ce soit pour effectuer les correction de la comptabilité de l'ACP. Le syndic n'est qu'un organe. La compta ne lui appartient pas, mais appartient à la copropriété...

Il va de soi qu'un syndic dont on bidouille la compta pourra s'empresser de décliner toute responsabilité sur ladite compta. C'est donc à faire avec précautions...

grmff · #10 08-06-2017 15:29:17

rexou a écrit :

@ Luc : Ok pour remplacer le terme "vérificateur" par "'commissaire".

Vérificateur aux comptes et commissaire aux comptes, c'est chou vert et vert chou. Il doit contrôler la comptabilité telle qu'elle doit être remise aux copropriétaires.

grmff · #11 08-06-2017 15:26:12

Je suis d'accord avec Rexou. Si le syndic doit envoyer les infos aux propriétaires avant de les envoyer à Caloribel, et qu'ils ont le droit les contester, il faut pratiquement faire une AG pour envoyer les chiffres à Caloribel. Cela n'a aucun sens.

rexou · #12 08-06-2017 12:29:12

@ Luc : Ok pour remplacer le terme "vérificateur" par "'commissaire". smile

QRieuse · #13 08-06-2017 11:57:34

Luc a écrit a écrit :

Votre nouveau syndic "B" a raison. Il ne peut pas changer les comptes de son prédéceseur "A", que moyennant un avis de "redressement des comptes" d'un reviseur d'entreprises avec l'accord de l'ex-syndic (ou du juge compétent).
Mais pire pour "B" est que, s'il n'a pas émis des réserves en bonne et due forme, il est responsable envers l'ACP des erreurs possibles de "A".

Je ne connaissais pas cette procédure, j'en prends bonne note. Mais je vais voir avec le CAC et/ou le syndic ce qu'on peut faire pour les comptes Caloribel. Hier, on vient de me faire remarquer encore une autre erreur. Il faudra vraiment revoir ce décompte de A à Z.

luc · #14 08-06-2017 10:55:11

rexou a écrit :

@ Luc :
nous ne parlons pas de la même chose. je conteste que le syndic soit obligé de communiquer avant l'AG les chiffres qui servent de base au calcul des frais de chauffage. Le syndic donne les chiffres à Ista/caloribel qui établit le décompte. Ce décompte est présenté au VAC et aux CP et l'AG décide de valider ou non les comptes.
Avant d'ajouter une tâche au boulot du syndic, il faut une décision en AG, l'accord du syndic et l'adaptation éventuelle de sa rémunération.

@Rexou

On parle de la même chose.

Mais je crois qu’il y a confusion quand à rôle d’un commissaire aux comptes et un vérificateur aux comptes.

Le commissaire aux comptes doit contrôler une comptabilité « stable » telle que remis aux CP et pas aider le syndic à vérifier la comptabilité « instable » (=changeable), puisque pas vérifié par le syndic.

Dans ce sens la nouvelle fonction de fait « vérificateur aux comptes » indique selon moi qu’il vérifie la comptabilité pour le compte du syndic (et pas de l’AG).

Celui qui aide le syndic au contrôle interne de la comptabilité (boulot d'un expert-comptable) est un préposé du syndic avec tous ses conséquences.

rexou · #15 08-06-2017 09:36:12

@ Luc :
nous ne parlons pas de la même chose. je conteste que le syndic soit obligé de communiquer avant l'AG les chiffres qui servent de base au calcul des frais de chauffage. Le syndic donne les chiffres à Ista/caloribel qui établit le décompte. Ce décompte est présenté au VAC et aux CP et l'AG décide de valider ou non les comptes.
Avant d'ajouter une tâche au boulot du syndic, il faut une décision en AG, l'accord du syndic et l'adaptation éventuelle de sa rémunération.

rexou · #16 08-06-2017 09:26:32

Il faut rester cohérent. Il n'entre pas dans les obligations contractuelles du syndic de diffuser les chiffres servant de base au calcul des décomptes avant d'établir la répartition. Le "clic de 30 secondes" est une douce utopie. Que faites-vous des CP qui n'ont pas de mail et demandent un courrier postal ? Et le syndic devra ensuite répondre à tous les CP (ou même locataires, puisqu'ils sont aussi évoqués!) qui auront mal compris ou qui demanderont autre chose !

Si un CP estime que le syndic doit effectuer des prestations hors contrat, il le propose à l'AG, qui en débattra et le syndic, s'il accepte, adaptera le prix de ses prestations.

Le syndic établit les comptes et communique les chiffres selon les règles prédéfinies. Il présente ensuite les comptes à l'AG et au VAC qui posent des questions si nécessaire, et approuvent ou non ces comptes.

luc · #17 08-06-2017 08:24:10

panchito a écrit :

Rexou a écrit :
Pas d'accord. Le travail du syndic ne doit pas être surchargé par toutes les idées lumineuses des CP.
Je plussoie!
Si un CP a une idée lumineuse, a lui de faire mettre son point à l'odj de la prochaine AG et de fournir tous les documents aux autres pour qu'ils puissent voter en parfaite connaissance de cause.
Les tâches du Syndic sont définies par la LOI.
Tout ce qui tombe en dehors est facturable....

Donc selon vous je dois fournir tous les documents et les envoyer moi-même à tous les 260 membres de mon AG (ou au 400 copropriétaires).

Et si le syndic refuse de donner accès aux archives de l'ACP que moyennant paiement en cash (= probablement en noir) les frais? (cas réel)
Et si le syndic refuse de donner les adresses des membres de l'AG? (cas réel, donne les noms sans prénom ni adresse)
Et si je ne donne que l'information qui plaide ma cause et je m'abstiens à donner l'info qui tend vers autre chose? Qui m'oblige à être complet/impartial? (un autre CP utilise cette technique contre moi)
Quand on cite l'ACP dois je informer moi-même les 260/400 personnes en leur envoyant le huissier ou un AR? Le syndic refuse d'informer l'AG (ancienne technique) ou noie le poisson (nouvelle technique).

Où c'est écrit que le CP qui propose un point doit lui-même fournir tout et que le syndic n'est responsable de rien?

ickx · #18 08-06-2017 07:25:47

Messieurs Panchito et Rexou expliquez-donc en quoi l'envoi dudit relevé des frais annuel de chaufferie (concrètement 1 click de mail = 30sec) à tous les CPS vous fait autant protester sur ce FORUM destiné au soutien des CPS ?

panchito · #19 08-06-2017 06:39:34

Rexou a écrit :

Pas d'accord. Le travail du syndic ne doit pas être surchargé par toutes les idées lumineuses des CP.

Je plussoie!

Si un CP a une idée lumineuse, a lui de faire mettre son point à l'odj de la prochaine AG et de fournir tous les documents aux autres pour qu'ils puissent voter en parfaite connaissance de cause.

Les tâches du Syndic sont définies par la LOI.

Tout ce qui tombe en dehors est facturable....

ickx

luc · #20 08-06-2017 06:38:57

rexou a écrit :

ickx a écrit :
Mon point ne va pas aider immédiatement Qrieuse mais je profite de l'opportunité pour dire que ce relevé des frais annuels à répartir que le Syndic établit devrait toujours être envoyé à tous les CPs et au Commissaire aux comptes , avant l'envoi à Ista ou Caloribel. Cela permettrait aux copropriété/taires/locataires de vérifier que l'on part sur une bonne base de chiffres à répartir.
Pas d'accord. Le travail du syndic ne doit pas être surchargé par toutes les idées lumineuses des CP. Les chiffres servant de base aux calculs seront vérifiés par le vérificateur nommé par l'AG, ainsi que par les CP qui le souhaitent, APRES imputation. Il revient à l'AG d'approuver ou non les comptes et réclamer un rectificatif si cela se justifie.

C'est l'opinion classique d'un syndic qui veut décider de tout et qui ne demande que l'AG VOTE et empêche qu'elle puisse DELIBERER (= discuter sur base de faits pour pouvoir prendre une décision en connaissance de cause).

L'ACP devrait être une maison de verre et pas une grotte dont l'entrée est dominé par une personne.

rexou a écrit :

A écouter les exigences de certains CP, le travail de syndic serait à ce point fastidieux et contraignant que la rémunération ne suffirait plus à couvrir les frais et le temps passé en débats et explications... Dans le cas présent, les chiffres seraient des chiffres de consommation pour l'ensemble de l'immeuble, ce qui n'est en aucun cas indicatif de la quote part qui devra être payée par chacun. Quant aux locataires... que diable viennent-ils faire en cette galère ???

Ces "exigences" ont causé par la volonté du syndic de minimaliser ses frais et maximaliser ses recettes. Celui qui cache quelque chose, justifié ou non, créé lui-même une opposition. Cette "surcharge" dont vous parlez est donc causé par la syndic lui-même.

ickx

QRieuse · #21 05-06-2017 23:17:13

Bonjour,

Je cherche désespérément un comptable spécialisé en copropriété pour une consultation unique.

Il s’agit de déterminer les factures à prendre en considération pour un décompte Caloribel et de rectifier les calculs.

Le syndic que nous avons quitté a fait des comptes si embrouillés que personne ne s’y retrouve.

Caloribel renvoie au syndic, le nouveau syndic ne veut pas revoir les comptes précédents, le commissaire aux comptes trouve que tout est bien mais la plupart des copropriétaires et locataires estiment avoir beaucoup trop payé (j'estime 4.600€ pour l'ensemble de la copropriété). Habituellement je comprends très bien ce décompte mais cette fois c’est incompréhensible.

Quelqu’un peut-il me renseigner un comptable privé (hors syndic) que je consulterais - à ma charge si je me suis trompée (à Bxl ou environs).

Merci.

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