Investissement locatif en France - meublé de vacances

Himura

Pimonaute incurable

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Investissement locatif en France - meublé de vacances

Bonjour,

Je me posais des questions quant aux + et aux - d'un investissement locatif en France, sur un marché "vacances".
Par exemple, un petit chalet au pied des pistes de ski ; ou un appartement au Touquet ; ...

L'idée serait de voir s'il y avait moyen de combiner le bénéfice d'un pied-à-terre pour mes propres congés familiaux, et une rentabilité correcte - de façon bien sûr à ce que l'immeuble "se rembourse tout seul" ou presque.

La fiscalité en France est différente. On est taxé sur ses revenus locatifs, mais on peut amortir et déduire presque tout ce qu'on investit également. De prime abord, il me semble que c'est presque plus avantageux que la Belgique.
Mais il y a sûrement des subtilités moins sympathiques qui me sont inconnues ?

Les prix de vente sont-ils à considérer comme ici - soit hors frais de notaire ? A quoi cela correspond-il en France ?

Comment l'Etat français perçoit-il ces taxes, notamment la taxe foncière, chez un étranger ?

Quelqu'un a-t-il déjà franchi le pas, ou prospecté en ce sens ?

Dernière modification par Himura (06-06-2017 15:15:25)

D1791

Pimonaute intarissable

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Re : Investissement locatif en France - meublé de vacances

En vrac :
- en France, les biens sont généralement proposés au prix de xxx€ FAI, ce qui signifie frais d'agence inclus, sauf erreur les frais de notaire sont en sus (mais moindre qu'en Belgique)
- l'état perçoit principalement 2 taxes : la taxe foncière et la taxe d'habitation.  Selon le bien et la commune, ces taxes peuvent être très élevées (une commune endettée dans des produits bancaires spéculatifs peut durablement plomber le pouvoir d'achat des habitants - regarder l'état des finances communales peut s'avérer un exercice salvateur avant d'acheter)
- généralement l'état français perçoit les taxes par domiciliation sur un compte obligatoirement ouvert en France.  Dans l'absolu, ce pourrait être sur un compte à l'étranger, mais les français et l'international... ça ne fonctionne pas toujours de façon optimale.  (Si vous ouvrez un compte en France, même un simple compte courant, n'oubliez pas de le renseigner à la BNB.)
- vous pouvez effectivement conserver toutes vos factures et souches de fourniture de matériaux (pot de peinture, colle à tapisser...) et déduire les montants de vos revenus locatifs.  Les déficits sont reportables sur plusieurs années.
- en Belgique, si vous louez, vous devez déclarer vos revenus locatifs et si vous ne louez pas, déterminer un revenue cadastral (avec la taxe foncière comme point de départ).  Ca va pousser la progressivité de vos impôts vers le haut.
- les règles sur les baux sont différentes sur beaucoup de points et là où la Belgique est un pays de propriétaire, la France a une mentalité plus de locataire, avec de ce fait des protections pour les locataires que nous ne connaissons pas en Belgique.

Je n'ai pas franchi le pas de l'investissement locatif, mais mon ex-femme avait une maison qu'elle a louée lorsque nous nous sommes mariés => j'ai quelques connaissances apprises sur le tas.

Le Touquet, c'est d'actualité 

max11

Pimonaute incurable

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Re : Investissement locatif en France - meublé de vacances

En complément à la réponse de D1791 :
Les frais de notaire sont de moins de 10% (étaient en tout cas il y a quelques années mais pas entendu d'augmentation)
Un résident en Belgique n'est pas imposé en France sur les loyers qu'il perçoit.
En BE, on déclare les loyers perçus ou l'équivalent du revenu cadastral (moins les taxes foncières et habitation payées).

La taxe d'habitation (et la taxe télé qui existe chez eux aussi...) est imposée au résident (le locataire) ou au propriétaire dans le cas d'absence de personne domiciliée.
Les taxes, eau, électricité,... se paient très facilement par un virement à partir d'un compte belge. Il faut juste les appeler pour recevoir leur "RIB" (c'est assez compliqué d'ouvrir un compte pour un non résident (j'ai abandonné à la 3ème banque) et finalement fort peu utile...
Le gros piège, c'est la taxation sur la plus-value en cas de vente... et la taxe sociale qui est prélevée alors qu'elle est régulièrement contestée par les étrangers (et régulièrement annulée par les tribunaux il me semble)
(à vérifier mais je crois que cette taxe sur plus-value est également d'application en cas de succession ou donation)

max11

Pimonaute incurable

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Re : Investissement locatif en France - meublé de vacances

Cela fait quelques années maintenant qu'on a acheté un bien en France "comme placement pour nos vacances".
Les loyers perçus paient les charges et les taxes mais pas plus pour nous car :
1. on veut y aller en vacances une fois en été et une fois ou deux en hiver (station en montagne) voir un peu plus certaines années...
2. on l'a aménagé en qualité "pour notre confort" et on ne veut donc pas louer à "n'importe qui" : pas de pub, pas d'annonce, ...
3. on aime l'idée d'y aller sur un coup de tête (ou presque) suivant la météo par exemple
4. il y a peu de semaines d'ouverture de la station (4,5 mois en hiver, 2 mois en été)
Notre conclusion : il est impossible (pour nous) d'obtenir les deux : plaisir des vacances "chez soi" et rentabilité avec des loyers qui paieraient un crédit.
Il faut donner une valeur au plaisir des vacances (le prix de la location) et avoir une mise importante de fonds propres (au lieu de les laisser dormir en banque).
Avec ça, on s'y retrouve très bien et on est heureux d'arriver quand on veut en station en dehors des rush du samedi... ou débarquer en plein hors-saison pour une montagne rien qu'à nous et aux gens du coin  :-) 

Par contre, très compliqué de s'occuper activement du bien en étant si loin : contact avec les artisans, le syndic, les copropriétaires,... Privilégier une petite copropriété, étudiez un maximum de PV et vous découvrirez les joies et spécificités des lois françaises....
(et attention à la résidence de Tourisme qui est, pour moi, un gros piège à éviter si on veut profiter de son bien librement)

cuberdons

Pimonaute

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Re : Investissement locatif en France - meublé de vacances

Les lois sur la location en France sont compliquées notamment au plan fiscal.
D'abord il vous faut déterminer si vous louez en nu ou en meublé (bon vous apparemment ce serait en meublé)
Ensuite il vous faut calculer si c'est plus intéressant en micro-bic ou en réel,
micro-bic vous avez un abattement forfaitaire mais vous ne déduisez rien
réel: vous déduisez vos charges (charges de copro, travaux, intérets d'emprunt)
ensuite il vous faut intégrer à votre calcul:
- la taxe foncière (annuelle)
- la taxe d'habitation (annuelle)
- la CFE puisque vous louez en meublé LMNP (par ex moi pour 1 appartement dans le sud de la France je paie 900 euros...), je pense que beaucoup ne se déclare pas pour la CFE mais attention au rattrapage
ensuite ce qui "reste" est imposé en revenus BIC sur votre taux d'imposition total (donc pour vous on regardera vos revenus belge pour déterminer le taux)
Ensuite vous aurez les frais d'agence pour la gestion etc...
Normalement là il ne vous restera plus rien
Je ne pense pas que la France soit plus avantageuse pour la location,que la Belgique, moi j'ai des biens en France mais maintenant j'investis en Belgique...