Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Himura · #1 08-08-2017 13:42:06

GT a écrit :

Himura a écrit :
C'est malin, GT... Vous avez remué ce souvenir dans ma mémoire, et j'ai maintenant envie de rallumer le flambeau.
Ma volonté n'était pas de raviver un souvenir pour le moins désagréable dans votre chef.

smile
Je l'imagine bien. Et l'espère roll

Quand bien même, les générateurs de peine vivent hors de ce forum.
Et peut-être qu'un jour, je serai capable de m'allouer un budget "chevalresque" ( roll ) et reprendrai mes démarches...

Himura · #2 08-08-2017 13:36:41

PIM a écrit :

Himura a écrit :
Cela étant, c'est aussi relativement couteux de jouer au chevalier blanc.
Et ils savent qu'il y a une nette disproportion entre les moyens d'un particulier face à leur organisation.
D'où l'intérêt d'associations du type SNPC...

Sur ce point, je dois vous contredire avec force, Mr. PIM.
Le SNPC a été mis au courant, contacté, informé à chaque étape, mais n'en avait cure.
Un de ses membres (qui est aussi membre de ma famille) a déjà soulevé un problème similaire, mais ils n'ont pu suivre correctement la démarche. Soit débordé (la belle affaire pour le 'client'), soit envisageant les choses sous un angle d'attaque qui n'avait déjà pas fonctionné les fois précédentes.

En conclusion, je ne peux que douter de leur efficacité sur un litige de ce type.

GT · #3 08-08-2017 13:13:20

Himura a écrit :

C'est malin, GT... Vous avez remué ce souvenir dans ma mémoire, et j'ai maintenant envie de rallumer le flambeau.

Ma volonté n'était pas de raviver un souvenir pour le moins désagréable dans votre chef.

PIM · #4 08-08-2017 12:42:45

Himura a écrit :

Cela étant, c'est aussi relativement couteux de jouer au chevalier blanc.
Et ils savent qu'il y a une nette disproportion entre les moyens d'un particulier face à leur organisation.

D'où l'intérêt d'associations du type SNPC...

Himura · #5 08-08-2017 11:26:37

C'est malin, GT... Vous avez remué ce souvenir dans ma mémoire, et j'ai maintenant envie de rallumer le flambeau.
Cependant, au stade du document reçu, cela relève clairement de la compétence d'un avocat spécialisé. Ma bonne volonté ne suffira clairement pas - et je ne suis pas sûr que celle-ci supplante l'avis de mon portefeuille.

Himura · #6 08-08-2017 11:22:46

Le résumé du litige ici (bien qu'exprimé autrement) :
https://forum.pim.be/topic-287181-visit … age-1.html

Himura · #7 08-08-2017 11:19:24

C'est lié à cette affaire, oui.
Mais le problème de facture n'était qu'une partie du problème. J'ai évoqué le problème principal dans un autre fil de discussion, qui est essentiellement destiné à guider des personnes qui se retrouveraient confrontées au mêmes problèmes que moi, lors d'une demande de permis de location / abus de la ville et abus des services d'incendie.

Concernant la facturation, je n'ai jamais réussi à obtenir une réelle base légale à celle-ci.
Mais j'ai tout de même eu une réponse des avocats de l'intercommunale, qui mélangeait us et coutumes (en gros, les propriétaires payent presque tous quand on leur demandent) et règlement communal très peu explicite. Ils estimaient donc qu'ils étaient en droit.
Vu les autres soucis que j'avais (et autre occupations que j'ai toujours), j'avoue avoir choisi d'autres combats sur le moment, et n'ai donc pas poursuivi, bien que j'estime qu'il y a réellement matière à le faire.

A noter aussi que tant qu'on ne paye pas la facture, ils ne répondent à rien, et n'octroient certainement pas le permis - nécessaire pour mettre en location.

Cela étant, c'est aussi relativement couteux de jouer au chevalier blanc.
Et ils savent qu'il y a une nette disproportion entre les moyens d'un particulier face à leur organisation.

GT · #8 08-08-2017 09:25:08

Himura a écrit :

Si j'avais su / y avais pensé (ainsi que mon avocat), j'aurais utilisé ce moyen lorsque j'ai eu un litige avec la Ville de Liège et l'intercommunale des pompiers.
Ils étaient très clairement en-dehors du cadre juridique prévu, du fait particulier d'un agent préventionniste qui ne voulait rien savoir d'autre que son envie du moment.
Ca aurait pu faciliter grandement les choses.

Je suppose que vous faites référence à l'affaire développée ici concernant l'imputation à votre charge d'une facture

https://forum.pim.be/topic-285351-preve … age-1.html

Comment s'est-elle terminée ?

Himura · #9 08-08-2017 09:01:44

Si j'avais su / y avais pensé (ainsi que mon avocat), j'aurais utilisé ce moyen lorsque j'ai eu un litige avec la Ville de Liège et l'intercommunale des pompiers.
Ils étaient très clairement en-dehors du cadre juridique prévu, du fait particulier d'un agent préventionniste qui ne voulait rien savoir d'autre que son envie du moment.
Ca aurait pu faciliter grandement les choses.

GT · #10 08-08-2017 08:14:10

Himura a écrit :

Malgré les nombreux cas similaires déjà lus ou entendus (problèmes avec les services urbanistiques, permis de loc, etc.), je n'ai encore jamais vu que ces litiges terminaient en requêtes contre les fonctionnaires.
La piste semble intéressante, vu les mauvaises fois évidentes auxquelles il faut faire face pour certains, mais a-t-elle une réelle chance de succès ?
Prouver un dol ou une faute répétitive est extrêmement compliquer, avec des moyens d'un particulier.

En matière de responsabilité, l'administré peut engager la responsabilité personnelle de l'agent mais aussi celle de l'administration dont il dépend ou les responsabilités des 2.

Personnellement, dans une certaine matière, j'ai envisagé la possibilité de poursuivre des agents en responsabilité personnelle. J' y ai renoncé. Finalement, j'ai eu gain de cause dans la procédure administrative. Le service local a débuté l'instruction de ma réclamation administrative. Parallèlement les faits ayant donné lieu à la réclamation ont été portés ensuite à la connaissance de l'administration centrale et le médiateur fédéral est intervenu. Finalement j'ai obtenu satisfaction. Mais la procédure a été longue et l'issue imprévisible.
Si elle n'avait pas abouti de manière satisfaisante , il me restait la procédure de fond devant les tribunaux.

Cette dernière procédure n'existe pas en matière d'urbanisme et de délivrance de permis de location ?

Ceci dit menacer un agent de le poursuivre en responsabilité personnelle peut l'inciter à réexaminer un dossier. Et il maintiendra ou non sa position, il la modifiera ou non.

Si la position qu'il avait prise etait celle de son administration en fonction d'instructions reçues, l'agent ne devrait guère s'inquiéter quant à une menace d'engagement de sa responsabilité personnelle.

grmff · #11 07-08-2017 22:09:26

Le but n'est pas de prouver quoique ce soit ni même d'aller au bout d'une procédure. Le but est de les forcer à ouvrir les yeux sur les illégalités commises... et de les forcer à négocier.

Himura · #12 07-08-2017 21:40:56

Malgré les nombreux cas similaires déjà lus ou entendus (problèmes avec les services urbanistiques, permis de loc, etc.), je n'ai encore jamais vu que ces litiges terminaient en requêtes contre les fonctionnaires.

La piste semble intéressante, vu les mauvaises fois évidentes auxquelles il faut faire face pour certains, mais a-t-elle une réelle chance de succès ?
Prouver un dol ou une faute répétitive est extrêmement compliquer, avec des moyens d'un particulier.

stdibari · #13 07-08-2017 21:17:08

Merci pour la réponse.

J avais pris un avocat et on a fini par régler le problème avec l échevin de urbanisme(comprendre j etais a bout j ai donne la vaseline me suis retourne et... ) Enfin il y a eu changement de parti politique et d’échevin en cours de dossier. Bref de 10 kots je suis passe a 4 appartements. (l ancien échevin n'en voulait que 3 )
J espérais pouvoir attaquer l employé a la base de mon déboire, mais plus par satisfaction (ok vengeance) personnelle qu autre chose, ça n apportera rien de positif pour moi.

L employé communal qui gère votre dossier a un pouvoir énorme je trouve.

Pour l anecdote, ils ne voulaient plus d’étudiants, ils m'on force a faire un appart 3 chambres.. que je loue a 3 étudiantes en coloc ;-))

Un conseil, préparer bien vos dossiers, ne laisser par l architecte le faire seul, penser a bien justifier toutes les demandes et mettez vous a la place du décideur pour ajouter a votre dossier toutes les données dont il aurait besoin pour décider en votre faveur.

Himura, PIM

GT · #14 07-08-2017 21:11:27

La loi du 10 février 2003 relative à la responsabilité des et pour les membres du personnel au service des personnes publiques restreint très clairement la mise en cause de la responsabilité personnelle d’un agent des services publics en prévoyant qu'ils n’ont plus à répondre que de leur dol, de leurs fautes lourdes et de leurs fautes légères lorsque celles-ci présentent un caractère habituel plutôt qu’accidentel.

Cette loi règle non seulement la responsabilité civile et personnelle des agents travaillant au service des autorités publiques mais aussi celle des personnes publiques appelées à répondre des fautes de leurs agents.

Le régime de la responsabilité civile s'applique à l’ensemble de la fonction publique et à tous les niveaux : régional, communautaire, fédéral ou local.

J'ignore s'il existe en matière de responsabilité des textes particuliers lorsqu'il s'agit de la matière de l'urbanisme ou de celle de la délivrance d'un permis de location.

grmff · #15 07-08-2017 16:15:03

Comment on attaque une personne? Voyez un avocat. N'étant pas avocat, je ne peux me prononcer...

Si vous avez un papier qui donne la liste des domiciliations démontrant la division avant une certaine date, il est vrai que vous avez obtenu un papier que vous ne deviez pas avoir. Mais de leur côté, eux doivent y avoir accès. Qu'ils n'en tiennent pas compte démontre la mauvaise foi des agents traitants.

Lancez la procédure pour blocage illégal, et réclamez les loyers aux agents traitants. Vous allez voir que la procédure va vite changer de sens. Il va de soi que vous ne devez faire cela que si vous êtes sûr de votre bon droit. 5 ans de loyers, il vont réfléchir avant de vous écrire.

Pour les permis de location, attendez 15 jour après avoir fait la demande, vous pouvez faire une faire une mise en demeure de délivrer les permis. Et sans réponse de leur part, on considère que vous avez les permis.

Et s'ils répondent, vous avez des noms pour attaquer en justice.

stdibari · #16 07-08-2017 15:56:51

grmff a écrit :

Vous avez bien fait. Face à des administrations toutes puissantes qui peuvent vous bloquer pendant des années même s'ils sont dans la plus totale illégalité. Et vous ruiner.
Les villes qui jouent à cela détruisent la confiance des investisseurs. La valeur des immeubles chute. Le bâti se dégrade. Et personne n'est gagnant...
Merci l'insécurité juridique...
PS: s'il vous arrive de vous retrouver face à une administration qui ne respecte pas les lois, il faut attaquer les responsables de l'administration à titre personnel. En effet, s'ils ne respectent pas les lois, ils en portent la responsabilité. Effet garanti: la discussion devient tout de suite possible...

Je ne savais pas qu'il y a moyen d'attaquer les responsables a titre personnel. Avez vous une piste de "comment le faire"?

J'ai eu un problème avec l urbanisme a Liege.
Idem permis de location , mais dans mon cas après l achat. ( on apprends énormément... j ai même pris un avocat pour aller discuter avec le bourgmestre). Un service de la ville me donne la liste des domiciliation pour prouver la division de mon immeuble, les propriétaires précédents me font chacun (ils étaient 2 ) une lettre pour mentionner qu ils ont divise en kots avant 1990 ( époque ou le permis d urbanisme n était pas requis). Réponse de l’urbanisme lors d une réunion:
-sur les domiciliations: "ou avez vus eu ce papier? C est un document interne vous ne devriez pas l'avoir, donc on ne le prends pas en compte"
-sur la division: " on n'accepte pas ces lettres , rien ne prouve qu'ils ne mentent pas".
(en aparté la chef de service m'a souffle a l'oreille, désolé mais on ne veut plus de kots on ne fera rien pour vous aider ne perdez pas votre temps).
Et bien sur, pendant les 5 ans que dure la procédure je dois payer une taxe sur les immeubles inoccupées...

Si vous aviez un doute de la toute puissance (et mauvaise foie) de l administration, ne l ayez plus.

Je ne savais pas qu'il y a moyen d'attaquer les responsables a titre personnel. Je me dis que si j ai une option légale je demanderais volontiers des dommages et intérêts.
Je suis preneur de quelque information que ce soit.

jacq · #17 05-08-2017 07:07:59

panchito a écrit :

Toujours aller en personne à l'Urbanisme avant de signer un compromis!
Bon vous avez la clause suspensive, c'est bien.
Mais vous allez perdre l'acompte (10%?)...
Vous aviez pris même notaire que celui du vendeur ou vous aviez le vôtre?

Pourquoi perdre l'acompte si il y a une clause suspensive ?

grmff · #18 04-08-2017 12:22:02

Vous avez bien fait. Face à des administrations toutes puissantes qui peuvent vous bloquer pendant des années même s'ils sont dans la plus totale illégalité. Et vous ruiner.

Les villes qui jouent à cela détruisent la confiance des investisseurs. La valeur des immeubles chute. Le bâti se dégrade. Et personne n'est gagnant...

Merci l'insécurité juridique...

PS: s'il vous arrive de vous retrouver face à une administration qui ne respecte pas les lois, il faut attaquer les responsables de l'administration à titre personnel. En effet, s'ils ne respectent pas les lois, ils en portent la responsabilité. Effet garanti: la discussion devient tout de suite possible...

PIM · #19 04-08-2017 12:15:59

Lounize a écrit :

Pour clôturer ce post avec la suite de l'histoire, nous avons cassé le compromis et récupéré toutes nos billes ! Le service logement oblige la vente en tant que maison unifamiliale. Le compromis était donc caduque ! On a eu chaud

Merci d'être revenu(e) nous raconter la chute de l'histoire.

Lounize · #20 04-08-2017 09:57:10

Pour clôturer ce post avec la suite de l'histoire, nous avons cassé le compromis et récupéré toutes nos billes ! Le service logement oblige la vente en tant que maison unifamiliale. Le compromis était donc caduque ! On a eu chaud mad

Dernière modification par Lounize (04-08-2017 09:58:09)

PIM

Lounize · #21 26-06-2017 10:16:53

Bonjour,

Jeune investisseuse immobilière, je me retrouve confrontée face à un problème que je n'avais pas vu venir.

Nous venons de signer le compromis pour un petit immeuble de 5 studios avec beaucoup de travaux. Actuellement, il reste 2 locataires, ils vivent dans des conditions plus que limites, le bâtiment est à l'abandon depuis une bonne dizaine d'année mais le propriétaire n'est pas ennuyé par les permis locatifs vu qu'il a son adresse sur place.

Nous savions dès le départ qu'il fallait des permis locatifs pour tous les studios, le propriétaire et le notaire nous ont assuré que c'était un immeuble de rapport, c'était la condition pour que nous fassions une offre. Donc pour nous à priori pas de problèmes, une fois l'immeuble remis à neuf, nous allions faire passer le service logement pour obtenir les dits-permis.

La ville est très lente pour l'envoi des documents relatifs à l'urbanisme (demandé 6 mois plutôt), si bien qu'à la signature du compromis, les documents n'étaient pas là, nous avons donc ajouté une clause suspensive qui nous dépatouillerait en cas de pépins. Nous avions évidemment appelé l'urbanisme avant qui s'est voulu rassurant mais n'a tout de même pas voulu donner toutes les infos !

La semaine dernière, j'appelle à nouveau l'urbanisme en expliquant que maintenant que je suis liée par un compromis, j'ai absolument besoin des infos et là, j'ai une dame sympa qui me renvoient vers le service logement qui m'explique que le bâtiment est en infraction et ne peut être vendu comme immeuble de rapport mais plutôt comme maison unifamiliale. Nous tombons de haut, furax nous appelons le propriétaire qui tombe aussi des nues (ou qui fait bien semblant..) et il nous promet de nous envoyer les documents relatifs à la division de la maison effectuée en 2001.

J'ai donc reçu des documents nommés "certificat de salubrité" approuvés par la ville et valable jusqu'en 2006. Donc je suppose qu'un permis d'urbanisme a été demandé et accepté à l'époque par les anciens propriétaires, j'en ai meme reçu les plans.

Or à l'urbanisme, il semble nier cette information et surtout que comme le certificat de salubrité n'est plus valable depuis 10 ans, ils disent que cet "immeuble" ne peut plus être vendu comme tel mais bien comme maison unifamiliale pour laquelle il faudrait rentrer à nouveau un permis d'urbanisme pour division avec les conditions actuelles bien entendu, ce qui ne nous arrange pas du tout.

Des avis sur la question ?

PS : Le notaire nous a déjà confirmé que le compromis pouvait être brisé si on le souhaitait, donc on est pas trop inquiet, on a 2 mois pour se décider et faire toutes les démarches nécessaires.

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