Bail d'un an

laure · #1 27-06-2017 07:16:29

Bonjour,

Je loue un appartement sur Ixelles.
C'est la première fois que je loue, j'ai donc fait un bail d'un an pour commencer en janvier 2016. A la fin des un an, mon locataire souhaitait prolonger le bail. Nous n'avons rien re-signé puisque j'ai lu qu'un bail de courte durée se reconduisait automatiquement en bail 3-6-9 ans.
Mon locataire vient de m'informer qu'il souhaitait quitter le logement en septembre prochain.
Nous sommes d'accord que le préavis est de 3 mois soit 1 octobre et que les indemnities s'élèvent à 2 mois de loyer puisque nous sommes dans sa deuxième année de location?

Merci pour vos réponses.

Himura · #2 27-06-2017 07:48:57

Cela dépend avant tout de ce qui est prévu dans votre bail concernant cette prolongation.
Si rien n'a été prévu - ce qui semble être votre cas - le bail devient un bail de 9 ans (pas 3-6-9, même si l'idée est bien la même).
Dans ce cas, c'est bien un préavis de 3 mois + 2 mois d'indemnité, oui.

rexou

GT · #3 27-06-2017 09:42:20

laure a écrit :

Bonjour,
Je loue un appartement sur Ixelles.
C'est la première fois que je loue, j'ai donc fait un bail d'un an pour commencer en janvier 2016. A la fin des un an, mon locataire souhaitait prolonger le bail. Nous n'avons rien re-signé puisque j'ai lu qu'un bail de courte durée se reconduisait automatiquement en bail 3-6-9 ans.

Si une clause du bail de 1 an prévoit la reconduction automatique du bail initial, celui-ci ne sera pas réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans au terme de la première année même si aucun congé de 3 mois n'a été notifié.

Le bail initial aura été reconduit.

Vérifiez votre contrat de bail. Contient-il une clause de reconduction automatique ?

GT · #4 27-06-2017 15:08:28

Himura a écrit :

Si rien n'a été prévu - ce qui semble être votre cas - le bail devient un bail de 9 ans (pas 3-6-9, même si l'idée est bien la même).
Dans ce cas, c'est bien un préavis de 3 mois + 2 mois d'indemnité, oui.

Si le bail est réellement réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur, il est régi par les §§ 1er à 5 de l'article 3 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur.
La durée du congé de 3 mois que doit donner le preneur qui veut mettre fin à ce bail et l'indemnité auquel a droit le bailleur ne sont pas d'application aussi longtemps que le contrat de bail n'a pas été enregistré.

Source : 20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III _ TITRE VIII _ CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
"Art. 3. Durée du bail.
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

En l'espèce , le bail est-il enregistré ?

Himura · #5 27-06-2017 16:01:48

C'est bien ça, mais s'il n'est pas enregistré... Quid !?
--> Le préavis n'est pas d'application. Et les concernés font quoi ? Il leur est interdit de rendre un préavis quelconque ? On en reviendra certainement à l'appréciation du juge, qui se baserait sur la jurisprudence, qui semble très largement reprendre les conditions 'normales' et accepter une durée de 3 mois.

Donc on tournerait pas un peu en rond ?

GT · #6 27-06-2017 16:30:40

Himura a écrit :

C'est bien ça, mais s'il n'est pas enregistré... Quid !?
--> Le préavis n'est pas d'application. Et les concernés font quoi ? Il leur est interdit de rendre un préavis quelconque ? On en reviendra certainement à l'appréciation du juge, qui se baserait sur la jurisprudence, qui semble très largement reprendre les conditions 'normales' et accepter une durée de 3 mois.
Donc on tournerait pas un peu en rond ?

C'est le préavis de 3 mois qui n'est pas d'application (le délai du congé visé à l'alinéa 1er du § 5 de l'article 3). Le preneur doit donner un congé puisque en vertu du texte de l’article 3, §5, alinéa 3, seul le délai du préavis ne doit pas être respecté...
Ce préavis doit être "raisonnable " .
Le locataire ne peut partir du jour au lendemain. La jurisprudence a considéré qu'un préavis de l'ordre d'1 mois était raisonnable.

Le preneur ne doit pas commettre d’abus de droit. Autrement dit, le locataire ne doit pas user du droit que lui confère l’article 3, § 5, alinéa 3, d’une manière qui serait plus dommageable à autrui que cela aurait été possible. Ainsi, dès que le locataire connait la date de son départ, il veillera à notifier sa volonté de rompre le bail dans les plus brefs délais. S’il tarde à avertir le bailleur, il pourrait être accusé de commettre un abus de droit.

La mise en application des dispositions de l’article 3, § 5, alinéa 3, ne dispense pas le locataire du principe d’exécution de bonne foi des conventions. Autrement dit, le droit de renoncer au bail sans délai de préavis ne doit pas porter préjudice à l’exécution de bonne foi des obligations du locataire.

Dernière modification par GT (27-06-2017 16:44:35)

laure · #7 27-06-2017 18:00:41

Bonjour,

Le bail est enregistré, du moins le premier. Je ne sais pas s'il faut réenregistrer?
Il y a une clause dans la duree: Ce bail est consenti pour une durée de un an, reconductible et prenant cours le 15 janvier 2016.
Le preneur et le bailleur auront le droit de résilier le présent bail conformément aux dispositions légales applicables en matière de bail de résidence principale.
Ans in, le bail pourra prendre fin moyennant un conges notifié par l'une ou l'autre partie, au moins trois mois avant l'expiration de la période convenue qui prend cours à la date de la prise en cours du présent bail mentionnée à l'alinéa 1 du présent article.

Quand le locataire m'à dit qu'il souhaitait rester à l'issus de son année de bail je lui ai dit que normaleme'T ce dernier était reconduit en bail de 3, 6, 9 ans.

Du coup nous sommes bien dans les conditions d'un bail de 9 ans?

Dernière modification par laure (27-06-2017 18:21:51)

GT · #8 27-06-2017 18:07:09

laure a écrit :

Bonjour,
Le bail est enregistré.
Du coup nous sommes bien dans les conditions d'un bail de 9 ans?

Le contrat de bail de 1 an contient-il une clause de reconduction automatique ?

Si la réponse est négative, le bail est réputé être un bail de 9 ans depuis l'origine qui, par ailleurs, a été enregistré. Ce n'est pas le respect de l'enregistrement du bail qui répond à la question de l'existence ou non d'une clause de reconduction automatique du bail initial insérée dans le bail initial.

Dernière modification par GT (27-06-2017 18:10:16)

panchito · #9 27-06-2017 21:03:23

Pour votre gouverne le bail 3-6-9 n'existe plus depuis des lustres...

grmff · #10 27-06-2017 21:45:46

laure a écrit :

Il y a une clause dans la duree: Ce bail est consenti pour une durée de un an, reconductible et prenant cours le 15 janvier 2016.
Le preneur et le bailleur auront le droit de résilier le présent bail conformément aux dispositions légales applicables en matière de bail de résidence principale.
Ans in, le bail pourra prendre fin moyennant un conges notifié par l'une ou l'autre partie, au moins trois mois avant l'expiration de la période convenue qui prend cours à la date de la prise en cours du présent bail mentionnée à l'alinéa 1 du présent article.

Reconductible. Quel mot à double sens. Il veut dire "il est possible de le reconduire". Mais l'avez vous fait?

La loi prévoit ceci:

§ 6. (Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il était reconductible. La loi prévoit que cela doit être par écrit. Cela n'a pas été fait par écrit, c'est donc bien un bail de 9 ans.

S'il avait été écrit qu'il était automatiquement reconduit dans le bail d'origine, cela aurait été différent...

Bref, votre bail est mal torché et peu précis.

Personnellement, dans mon bail, je rajoute que "le locataire peut me remettre le congé à tout moment moyennant préavis de 3 mois et indemnité de 3 mois dans la période de bail de type court, et de 3-2-1 mois selon que le locataire quitte la 1-2-3e année. " Cela évite de se retrouver dans un bail fixe de 1 an et de se retrouver avec des disputes en cours de bail quand le locataire se trouve une copine/un copain (voire carrément un job à Outsiplout) et veut déménager.

grmff · #11 27-06-2017 21:46:55

laure a écrit :

Le bail est enregistré, du moins le premier. Je ne sais pas s'il faut réenregistrer?

C'est le contrat écrit que l'on enregistre. Le contrat n'a pas changé. Il a été enregistré et cela est largement suffisant.

GT

GT · #12 27-06-2017 23:21:26

grmff a écrit :

laure a écrit :
Il y a une clause dans la duree: Ce bail est consenti pour une durée de un an, reconductible et prenant cours le 15 janvier 2016.
Reconductible. Quel mot à double sens. Il veut dire "il est possible de le reconduire". Mais l'avez vous fait?

Il était reconductible. La loi prévoit que cela doit être par écrit. Cela n'a pas été fait par écrit, c'est donc bien un bail de 9 ans.
S'il avait été écrit qu'il était automatiquement reconduit dans le bail d'origine, cela aurait été différent...

Le bail (=un écrit) ne prévoit pas de clause de reconduction automatique .
Le bail est reconductible en principe mais la reconduction nécessite un écrit.
En l'espèce, le bail initial est ainsi réputé être un bail de 9 ans car il n'a apparemment pas été reconduit dans un écrit quelconque.

Dernière modification par GT (28-06-2017 07:22:13)

laure · #13 28-06-2017 07:12:27

Bonjour,

Merci pour vos réponses. Je ferais mieux la prochaine fois.

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