Etat des lieux de sortie et remise des clés

apilou20 · #1 11-07-2017 14:18:39

Bonjour,
Je suis confronté à un locataire mauvais payeur et souhaiterais quelques conseils (voir questions en fin de post).
Les faits :
- bail d’un an conclu le 15/02/2017 en région wallonne
- deux locataires : elle travaille, lui perd son emploi après l’entrée dans l’appartement
- difficultés récurrentes de paiement (paiement partiel, pas de paiement des charges, ...)
- 15 mai je demande une procédure de conciliation devant le JdP qui se conclut sur une promesse de paiement le 15 du mois au lieu du 10
- cet engagement n’est pas respecté et j’introduis une requête en vue :
du paiement des loyers en retard,
prononcer la résolution du bail aux torts des locataires et leur expullsion
condamner les locataires à une indemnité d’occupation d’un mois et d’une indemnité de résolution de 3 mois
condamner la partie adverse aux intérêts judiciaires et aux dépens
ordonner la désignation d’un expert

A l’audience, les locataires font défaut.
Le 29 juin, j’obtiens un jugement condamnant solidairement les locataires au paiement des sommes dues et déclarant le bail résolu aux torts et griefs des locataires ainsi qu’aux dépens. Le jugement donne un mois à partir de la signification pour « déguerpir » (sic). Le juge se réserve à statuer sur le surplus et maintient la cause en attente au rôle.

Je contacte un huissier pour signification qui à mon avis n’a pas encore eu lieu.

Le 10/07, j’apprends que madame est partie et que monsieur occupe toujours les lieux. Un contact avec le père de madame me laisse bon espoir de récupérer les loyers en retard (un peu plus de deux mois).

Le 11/07, je reçois un sms du locataire m’indiquant qu’il a reçu le jugement et rendra les clés le 31/07.

Questions :
1. je compte lui fixer un rendez-vous ainsi qu’à sa compagne le 31/07 pour l’état des lieux de sortie à réaliser par un expert. Que se passe t il si le locataire est absent ? Fait-on l’état des lieux qui ne sera pas contradictoire ?
2. Autre possibilité, il refuse de signer l’état des lieux ? Que faire accepter les clés ou non ?
3. Je compte poursuivre les locataires pour le paiement des indemnités demandées. Comment obtenir leurs adresses pour l’envoi des comparutions d’audience ? Pour mémoire, la locataire est toujours domiciliée à une ancienne adresse !!

Excusez-moi pour la longueur, mais je souhaite être clair.

panchito · #2 11-07-2017 15:31:58

Apilou20 a écrit :

- 15 mai je demande une procédure de conciliation devant le JdP qui se conclut sur une promesse de paiement le 15 du mois au lieu du 10

Peut-être aurait-il fallu lancer immédiatement une requête; la conciliation est bien souvent totalement inutile et est donc une énorme perte de temps et d'argent (l'hémorragie des impayés va continuer).

En plus vous avez affaire à un Juge qui est une "crème" pour les locataires: payer son loyer le 15 à la place du 10? Mais les employeurs ont l'obligation légale de payer leurs employés AVANT la fin du mois. Donc cela sert à quoi? Madame travaille et a donc un employeur qui doit respecter la loi. De plus le loyer est toujours payable anticipativement càd avant que le mois ne commence. J'ai des locataires dont l'ordre permanent pour payer le loyer est exécuté tous les 28 pour qu'ils soient certains que le montant du loyer se trouve sur mon compte avant le 1er ! (sauf en février...)

Apilou20 a écrit :

1. je compte lui fixer un rendez-vous ainsi qu’à sa compagne le 31/07 pour l’état des lieux de sortie à réaliser par un expert. Que se passe t il si le locataire est absent ? Fait-on l’état des lieux qui ne sera pas contradictoire ?

Le faire avec un témoin, un expert-géomètre ou votre huissier (évidemment les 2 dernières solutions coûtent...)

Apilou20 a écrit :

2. Autre possibilité, il refuse de signer l’état des lieux ? Que faire accepter les clés ou non ?

Si c'est fait par un expert-géomètre, il demande toujours avant de commencer que les parties lui signent son ordre de mission.

Apilou20 a écrit :

3. Je compte poursuivre les locataires pour le paiement des indemnités demandées. Comment obtenir leurs adresses pour l’envoi des comparutions d’audience ? Pour mémoire, la locataire est toujours domiciliée à une ancienne adresse !!

Oui et en plus des 3 mois pour résiliation d'un bail d'un an, vous avez droit a 3 mois de préavis et 3 mois pour résolutions judiciaires aux torts du locataire. Le Juge ne vous demande les certificats de résidence que pour introduire la requête au début. Après ce sera le problème de votre huissier qui a accès au Registre National. Votre huissier pourra aussi faire saisir le salaire de Madame qui travaille

Francis

Himura · #3 11-07-2017 15:44:53

1. Mettez cela dans les mains de l'expert (désigné ou non). Il fixera le rdv avec les parties. Et s'ils ne se présentent pas, ce n'est pas grave, il aura pris soin d'avoir le mandat nécessaire pour expertiser.
2. A nouveau, la parole de l'expert fera foi. Sinon, actez le refus sur l'état des lieux (en mentionnant les points qui causent ce refus). Vous pouvez toujours accepter les clés, cela ne les délie pas de leurs obligations, et vous permet de reprendre possession de votre bien et de le relouer plus facilement.
3. Il vous suffit de rappeler l'affaire du rôle. S'ils ont changé d'adresse, ils doivent le signaler au greffe ou au huissier. C'est leur responsabilité.
Sinon, vous pouvez toujours faire la demande à l'ancienne commune, qui devra vous rediriger vers la bonne.

rexou · #4 11-07-2017 16:17:41

anchito a écrit :

Oui et en plus des 3 mois pour résiliation d'un bail d'un an, vous avez droit a 3 mois de préavis et 3 mois pour résolutions judiciaires aux torts du locataire.

Quel optimisme !
La nouvelle jdp de jette vous accorderait tout au plus un malheureux mois de loyer... en précisant que si vous n'êtes pas content vous pouvez interjeter appel. Elle est en place depuis plus d'un an au moins et à ma connaissance elle sévit encore chaque jour... dans la plus totale impunité.

panchito · #5 11-07-2017 16:36:19

Ah c'est désolant, cette manie des JdP d'être à ce point pro-locotaires au mépris des lois, et des contrats!

Mais que voulez-vous au tribunal, ils sont seuls maître à bord, et au-dessus de tout!

panchito · #6 11-07-2017 16:38:19

Mais je demande toujours le maximum maximorum pour pouvoir obbtenir au moins le minimum minimorum ....

rexou, Erico

Erico · #7 11-07-2017 17:25:14

panchito a écrit :

Ah c'est désolant, cette manie des JdP d'être à ce point pro-locotaires au mépris des lois, et des contrats!
Mais que voulez-vous au tribunal, ils sont seuls maître à bord, et au-dessus de tout!

tous ne sont pas pro locs, 2 procès contre des locs, j'ai à chaque fois gagné, mais n'ai pas toujours obtenu tout ce que je voulais

grmff · #8 11-07-2017 21:49:41

panchito a écrit :

Oui et en plus des 3 mois pour résiliation d'un bail d'un an, vous avez droit a 3 mois de préavis et 3 mois pour résolutions judiciaires aux torts du locataire.

Panchito, je me dois de rectifier vos affirmations une fois de plus.

Dans le cas d'une rupture de bail par un juge, il n'est jamais question de préavis. Le juge romp de bail "à date" et condamne au payement d'une somme par jour au delà de cette date. Il n'y a donc pas de préavis.

En outre, il y a soit les 3 mois de résiliation dans la première année, soit l'indemnité pour rupture fautive. Pas les deux.

Merci de ne pas enduire d'horreur les participants de ce forum.

grmff · #9 11-07-2017 21:57:02

Ce que je ferais:
1. Je laisse l'huissier signifier le jugement
2. Je mets une annonce pour la remise en location
3. Je préviens le locataire que, puisqu'il déguerpit des lieux à date de fin juillet, vous commencez les visites.
4. Je fais une visite avec un candidat locataire bidon. Cela me permet de voir l'état de l'appartement d'une part, de rencontrer le locataire d'autre part, et d'avoir son avis sur la question.
5. Si l'état est bon, je ne prends pas d'expert. Sinon, j'annonce que je viendrai avec un expert.
6. J'attends d'avoir les clefs et un mois depuis la signification pour continuer à faire appliquer le jugement, s'il n'y a pas d'appel.
7. Si les locataires sont solvables, je fais revenir l'affaire du rôle pour le surplus (dégâts locatifs et dépens)
8. Je présume que le jugement vous donne la libération de la garantie locative à votre profit. Je présente donc ce jugement à la banque pour récupérer mes sous et je préviens l'huissier de ce que j'ai récupéré la somme en question, qu'il l'intègre dans son décompte.

panchito · #10 11-07-2017 22:19:51

Grmff a écrit :

En outre, il y a soit les 3 mois de résiliation dans la première année, soit l'indemnité pour rupture fautive. Pas les deux.

ça c'est souvent la position du Juge.

Mais comme j'utilise le bail PIM, moi je peux demander les 2!!

grmff · #11 11-07-2017 23:46:07

panchito a écrit :

Grmff a écrit :
En outre, il y a soit les 3 mois de résiliation dans la première année, soit l'indemnité pour rupture fautive. Pas les deux.
ça c'est souvent la position du Juge.
Mais comme j'utilise le bail PIM, moi je peux demander les 2!!

L'avez vous obtenu une seule fois?

Erico · #12 12-07-2017 07:36:36

panchito a écrit :

Mais je demande toujours le maximum maximorum pour pouvoir obbtenir au moins le minimum minimorum ....

cette tactique peut se discuter

j'ai eu 2 procès contre des locs pour résiliation anticipée

mon premier procès contre un loc, je l'ai gagné très vite parce que justement je n'avais pas trop demandé ( j'ai demandé moins que prévu dans le bail ) et je suis sûr que ça a joué pour moi, le juge m'estimant raisonnable m'a donné gain de cause

mon second procès j'ai gagné aussi, mais comme j'avais demandé ce qui était prévu dans le bail, le juge ne m'en a accordé que la moitié

Dernière modification par Erico (12-07-2017 07:46:30)

Himura · #13 12-07-2017 08:08:10

Erico a écrit :

panchito a écrit :
Mais je demande toujours le maximum maximorum pour pouvoir obbtenir au moins le minimum minimorum ....

cette tactique peut se discuter
j'ai eu 2 procès contre des locs pour résiliation anticipée
mon premier procès contre un loc, je l'ai gagné très vite parce que justement je n'avais pas trop demandé ( j'ai demandé moins que prévu dans le bail ) et je suis sûr que ça a joué pour moi, le juge m'estimant raisonnable m'a donné gain de cause

mon second procès j'ai gagné aussi, mais comme j'avais demandé ce qui était prévu dans le bail, le juge ne m'en a accordé que la moitié

De mon point de vue et expériences, le juge accorde tout simplement ce qu'il estime compenser un préjudice réel, veillant ainsi à ce qu'il n'y ait pas d'abus de droit, à l'instar de ce qu'écrit Panchito par exemple.
C'est une position personnelle, donc bien sûr, ça se discute toujours. Mais c'est pour cela que les juges existent aussi.

De mon côté, j'ai parfois trouvé ça un peu limitatif, parfois je suis suivi dans mes demandes. Dans l'ensemble, je n'ai jamais été fort lésé, mais j'ai toujours justifié mes demandes.

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