Assurance collective du syndic : couvert ou pas couvert ?

luc · #1 24-07-2017 12:33:43

A titre d'information, dans l’IPI News 2017/2 (Juin 2017) un article est inséré :
« ASSURANCE COLLECTIVE - COUVERT OU PAS COUVERT ?"

Le contenu devrait être lu par tout agent immobilier et par tout mandant (indirect) d’un agent immobilier.

Mais l’extrait suivant de la page 11 a attiré mon attention particulière dans le cadre d'une copropriété avec des "légers" problèmes, géré par une ACP avec une firme, à son tour géré par plusieurs AI-syndic, stagiaire ou non, agréé IPI ou non (les alinéas sont numérotés par moi) :

IPINews a écrit :

PRINCIPAUX CAS D’EXCLUSION DE LA POLICE COLLECTIVE IPI:
1. La police collective souscrite par l’IPI couvre les activités d’agent immobilier telles qu’elles sont décrites dans l’article 2 de la loi du 11/02/2013 ainsi que les activités de l’agent immobilier comme expert immobilier pour autant qu’il ne s’agisse pas d’activités d’expert judiciaire. Or, certains agents immobiliers essayent de se démarquer en prestant des activités complémentaires, telles que des activités d’expert énergétique, de commissaire aux comptes ou de promoteur immobilier, ... Les dommages résultant de ces activités complémentaires ne sont pas couverts par la police collective IPI.
2. Les réclamations fondées sur des engagements particuliers consentis par l’agent immobilier et qui aggravent sa responsabilité civile (un abandon de recours, par exemple) ne seront pas prises en charge par l’assureur.
3. Les dommages résultant d’un acte délictueux volontaire, d’un acte intentionnel ou d’une faute lourde sont exclus de la couverture. Les conséquences du fait qu’un agent immobilier cache délibérément certaines informations essentielles sont donc par exemple exclues de la police.
4. Les dommages résultant de la présence ou de la dispersion d’amiante sont également exclus.
5. Les dommages causés par un drone ne sont pas non plus couverts par la police.

Les problèmes soulevés par les points 3 et 4 sont très concrets dans beaucoup de cas.

La solution structurelle est que l’AG prenne ses responsabilités au moindre signe de l’existence d’un acte délictueux possible. Si non les mandataires en cause, assuré ou non, volontaire ou non, bénévole ou non, risquent d’être garant envers l’ACP avec leur fortune privée.

luc · #2 24-07-2017 13:32:43

Une autre citation du même article:

Marsh a écrit :

L’agent immobilier doit s’abstenir de toute reconnaissance de responsabilité.

Je me demande si cela n'imposera pas à mi-terme une démission quasi-automatique ("carence d'information par un mandataire") si un syndic commet un faute et ne veut pas entamer les actions nécessaires à réparer els dommages, qui implique que le syndic accepte sa responsabilité.

Très concrètement: un syndic sait camoufler sa responsabilité en refusant l'accès aux archives de l'ACP. Si ce refus est volontaire (= "en connaissance de cause"), cela devient pénal avec toute les conséquences pour entr'autres le renomé du métier.

GT · #3 25-07-2017 10:06:39

Ne pas reconnaître sa responsabilité est un principe que l'on trouve dans les assurances RC (couvrant les médecins, dentistes....) mais aussi en matière de roulage.

La responsabilité est une notion juridique que les syndics (qu'ils aient ou non une assurance collective IPI), les médecins, les automobilistes ....ne maîtrisent pas ou ne sont pas en mesure d'apprécier. Au contraire de l'assureur qui est spécialisé dans le droit de la responsabilité.

Reconnaître un fait n'est pas reconnaître une responsabilité.

PIM, luc

PIM · #4 25-07-2017 12:27:46

De même que "déclarer un sinistre", ce n'est pas pour autant reconnaître sa propre responsabilité. Cela peut être fait "à titre conservatoire".

luc · #5 25-07-2017 18:38:47

PIM a écrit :

De même que "déclarer un sinistre", ce n'est pas pour autant reconnaître sa propre responsabilité. Cela peut être fait "à titre conservatoire".

Correct. Une méthode est que le syndic dans sa déclaration du fait stipule une variante de la phrase magique : "Je vous adresse cette lettre sous toute réserve et sans aucune reconnaissance préjudiciable".

Reste que si le fait qui cause les dégats est repris dans l'Art. 577-8 §4 CC, on arrive dans un terrain miné.

Ex: Un CP ou le CdC ou le CaC constate que le syndic ne présente pas le décompte annuel de l'année passé avant la date statutaire X, ni un décompte provisoire qui atteste/motive le montant qu'il ne sait pas justifier et propose les mesures à prendre. En application des statuts entre autres une indemnité de 15% et une intérêt de 1%/mois doit être payé sans qu'une mise en demeure est nécessaire (les règles pour les CP défaillants sont à l'envers applicable à un syndic qui ne justifie pas à la date statutaire l'usage fait de l'argent provisionné).

Le dégat estimé pourrait être dans la cas de provisions annuelles de 120.000 EUR de l'ordre de 18.000 EUR plus 1.200 EUR par mois.

Q1: Qui fait la déclaration à l'assureur RC Syndic du dégat causé par le syndic ?

Le syndic actuel ?
Le syndic provisoire, nommé par le juge sur base de la carence de non-existence du décompte ?
Un CP, qui est membre de l'AG ?
Un CP, qui n'a pas droit au vote à l'AG?
Un locataire, qui ne reçoit pas un décompte de son bailleur?
Le CdC, agissant en collège?
Le Cac (ou les Cac agissant en collège) ?

Q2; qui paie les frais d'avocat du syndic dans le contexte d'une faute "mineure" ?

Le syndic ?
L'assureur RC du syndic ?
L'ACP ?
Celui qui a déclaré le sinistre ?

Q3; qui paie les frais d'avocat du syndic dans le contexte d'une faute "majeure" (soi-disant non assurable dans le contexte du syndic, mais bien dans le contexte de la victime) ?

Le syndic ?
L'assureur RC du syndic ?
L'ACP ?
Celui qui a déclaré le sinistre ?

S4: Quoi faire quand un ou plusieurs assureurs et/ou courtiers d'assurance concernés sont les mêmes ? Et si tous ?

Dernière modification par luc (25-07-2017 18:39:35)

max11 · #6 25-07-2017 19:57:22

luc a écrit :

Ex: Un CP ou le CdC ou le CaC constate que le syndic ne présente pas le décompte annuel de l'année passé avant la date statutaire X, ni un décompte provisoire qui atteste/motive le montant qu'il ne sait pas justifier et propose les mesures à prendre. En application des statuts entre autres une indemnité de 15% et une intérêt de 1%/mois doit être payé sans qu'une mise en demeure est nécessaire (les règles pour les CP défaillants sont à l'envers applicable à un syndic qui ne justifie pas à la date statutaire l'usage fait de l'argent provisionné).

Elle sort d'où cette règle "à l'envers" ? l'acte de base, le contrat avec le syndic ou la loi ?
Je n'ai jamais lu cela dans un acte de base et je n'ai pas lu toute la loi.... mais jamais entendu parler de cette règle "à l'envers".

luc · #7 26-07-2017 04:05:08

max11 a écrit :

luc a écrit :
Ex: Un CP ou le CdC ou le CaC constate que le syndic ne présente pas le décompte annuel de l'année passé avant la date statutaire X, ni un décompte provisoire qui atteste/motive le montant qu'il ne sait pas justifier et propose les mesures à prendre. En application des statuts entre autres une indemnité de 15% et une intérêt de 1%/mois doit être payé sans qu'une mise en demeure est nécessaire (les règles pour les CP défaillants sont à l'envers applicable à un syndic qui ne justifie pas à la date statutaire l'usage fait de l'argent provisionné).
Elle sort d'où cette règle "à l'envers" ? l'acte de base, le contrat avec le syndic ou la loi ?
Je n'ai jamais lu cela dans un acte de base et je n'ai pas lu toute la loi.... mais jamais entendu parler de cette règle "à l'envers".

C'est une règle générale (droit commun).
Un contrat doit être équitable, si non il est abusif (=annulable par le JP dans le contexte de l'ACP (Art. 577-14 CC).
Si la partie A doit payer à la partie B une amende en cas de non-exécution d'une obligation et rien n'est prévue dans le sens inverse ("à l'envers"), la partie B doit payer la même amende (= "même formule") à la partie A en cas de non exécution de ses obligations. C'est au juge à confirmer ou infirmer si la partie B refuse d'appliquer. Dans le contexte de la copropriété forcée le syndic risque en plus l'application de l'Art. 577-8 §7 CC (carence grave).

PIM · #8 26-07-2017 09:24:07

Même si effectivement il faut un équilibre dans les conventions, votre interprétation "En application des statuts entre autres une indemnité de 15% et une intérêt de 1%/mois doit être payé sans qu'une mise en demeure est nécessaire (les règles pour les CP défaillants sont à l'envers applicable à un syndic qui ne justifie pas à la date statutaire l'usage fait de l'argent provisionné)." repose-t-elle sur une jurisprudence ou est-ce votre imagination sans bornes ?

Car, mettre dans la même balance d'équité, une indemnité due par un CP qui ne paye pas ses charges et l'ensemble des charges cumulées imputables au syndic car les comptes n'ont pas encore été présentés à l'AG statutaire.... cela me paraît "fort de café" !

Et j'ajouterais que la contre-balance du CP défaillant, ce n'est pas le syndic, mais l'ACP elle-même. Les intérêts de retard dus par le CP défaillant ne vont pas dans la poche du syndic, mais de l'ACP.

Bref: votre truc du "à l'envers" ne tient pas la route.

GT, max11

luc · #9 26-07-2017 10:22:58

PIM a écrit :

Même si effectivement il faut un équilibre dans les conventions, votre interprétation "En application des statuts entre autres une indemnité de 15% et une intérêt de 1%/mois doit être payé sans qu'une mise en demeure est nécessaire (les règles pour les CP défaillants sont à l'envers applicable à un syndic qui ne justifie pas à la date statutaire l'usage fait de l'argent provisionné)." repose-t-elle sur une jurisprudence ou est-ce votre imagination sans bornes ? (...)

Cet exemple est une simplification d'une décision d'une AGE 2014. Le point (et le texte de la résolution d'une page) a été proposé de propre initiative par un syndic provisoire en début de mission. Depuis lors il n'a pas été appliqué au sein de l'ACP, ce qui a mené à que probablement 30% des CP ne paient pas leurs charges. Je dis probablement, parceque les décomptes n'ont pas encore ètè présenté à l'AG depuis 2013 ...

PIM a écrit :

Car, mettre dans la même balance d'équité, une indemnité due par un CP qui ne paye pas ses charges et l'ensemble des charges cumulées imputables au syndic car les comptes n'ont pas encore été présentés à l'AG statutaire.... cela me paraît "fort de café" !

C'est pas "fort de café", mais de l'eau pure.
En effet le Code Civil est trés explicite. Le syndic est un mandataire de l'ACP. Je cite ci-après un extrait:

CC a écrit :

CHAPITRE II. - DES OBLIGATIONS DU MANDATAIRE.
Art. 1991. Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.
Art. 1992. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Art. 1993. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
Art. 1994. Le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion :
1° quand il n'a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un;
2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d'une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.
Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée.
(...)

PIM a écrit :

Et j'ajouterais que la contre-balance du CP défaillant, ce n'est pas le syndic, mais l'ACP elle-même. Les intérêts de retard dus par le CP défaillant ne vont pas dans la poche du syndic, mais de l'ACP.

Vous êtes certain que cela ne va pas dans la poche du syndic?
Certains indications suggèrent autre chose.

En tout cas le syndic en question considère la comptablité pas comme une comptablité de l'ACP, mais comme une comptabilité de sa firme.

Exemple concret: il a ouvert des comptes bancaires chez son propre banquier, sans autorisation explicite de l'AG ni motivation ET en refusant de tenir compte d'un jugement de 2005 qui l'oblige de fournir certains données concernant le compte sur lequel il demande à payer les provisions.

PIM a écrit :

Bref: votre truc du "à l'envers" ne tient pas la route.

On verra.
J'informerai sur ce forum de l'évolution du cas déja soumis au juge.
Mon imagination est sans bornes? Je crois que c'est plutôt l'imagination de certains gérants de firmes de syndic qui veulent minimaliser leurs frais et maximaliser leurs récettes.

Dernière modification par luc (26-07-2017 10:24:30)

PIM · #10 26-07-2017 10:54:13

@luc: j'ai lu votre réponse de 11.22
Il me semble que vous mélangez les conséquences d'une inexécution (ou mauvaise exécution) d'un mandat (ce qui ouvrirait effectivement la porte à une demande en dommages et intérêts à apprécier par un juge) avec l'automaticité souhaitée d'une indemnisation au prétexte d'une nécessité d'équilibre.

On verra effectivement la position du juge, si vous voulez bien nous en tenir informé (ce dont je ne doute pas).

Tirer argument qu'un syndic indélicat confonde sa poche avec celle de l'ACP pour contester mon analyse selon laquelle le pendant de l'équilibre, c'est l'ACP et pas le syndic, c'est faire du café fort avec de l'eau pure...

luc · #11 28-07-2017 07:23:28

PIM a écrit :

@luc: j'ai lu votre réponse de 11.22
Il me semble que vous mélangez les conséquences d'une inexécution (ou mauvaise exécution) d'un mandat (ce qui ouvrirait effectivement la porte à une demande en dommages et intérêts à apprécier par un juge) avec l'automaticité souhaitée d'une indemnisation au prétexte d'une nécessité d'équilibre.
On verra effectivement la position du juge, si vous voulez bien nous en tenir informé (ce dont je ne doute pas).
Tirer argument qu'un syndic indélicat confonde sa poche avec celle de l'ACP pour contester mon analyse selon laquelle le pendant de l'équilibre, c'est l'ACP et pas le syndic, c'est faire du café fort avec de l'eau pure...

Il m'est impossible de comparer, puisque suite à une allérgie je ne peux pas boire du café.

Du coté sérieux: j'ai trouvé les documents qu'il faut.
Le document primaire est le fichier PDF "Programme d'assurance pour les agents immobiliers" (site IPI - section "assurances") .
Après première lecture de ce document je crois que mes questions trouveront une réponse dans ce document. Avec certains réponses je peux vivre, avec d'autres pas.

Reste en essence le problème d'assurance RC des autres mandataires de l'ACP (CdC, Cac, president d'AG, ...). Cette assurance est annexé à la police du syndic (tradition ?), mais pas à la police de l'immeuble (solution normale). Le controleur est donc assuré par le controlé. Délicat.

Vu que je dois comparer ce "programme" avec les statuts et une série d'autres documents internes, il me faut du temps avant que je puisse présenter une synthèse en interne (et un aperçu ici).

En fait je regrette l'absence d'un checklist "assurance" pour copropriétaire. Et des incohérences visibles avec la déontlogie IPI qui date de 2006. Cette déontologie sera il parait mis à jour dans les mois qui viennent. Ce checklist CP pourrait être une mission pour la SNPC?

Un problème réel dans le contexte de l'assurance de la copropriété est la confusion entre un agent d'assurance et un courtier d'assurances. Un proposition de loi NV-A a été déposé pour les mettre sous un contrôle unique (actuellement le statut de l'agent est un peu plus "souple").

PIM · #12 28-07-2017 09:19:51

luc a écrit :

PIM a écrit :
@luc: j'ai lu votre réponse de 11.22
Il me semble que vous mélangez les conséquences d'une inexécution (ou mauvaise exécution) d'un mandat (ce qui ouvrirait effectivement la porte à une demande en dommages et intérêts à apprécier par un juge) avec l'automaticité souhaitée d'une indemnisation au prétexte d'une nécessité d'équilibre.
On verra effectivement la position du juge, si vous voulez bien nous en tenir informé (ce dont je ne doute pas).
Tirer argument qu'un syndic indélicat confonde sa poche avec celle de l'ACP pour contester mon analyse selon laquelle le pendant de l'équilibre, c'est l'ACP et pas le syndic, c'est faire du café fort avec de l'eau pure...
Il m'est impossible de comparer, puisque suite à une allérgie je ne peux pas boire du café.
Du coté sérieux: j'ai trouvé les documents qu'il faut.
Le document primaire est le fichier PDF "Programme d'assurance pour les agents immobiliers" (site IPI - section "assurances") .
Après première lecture de ce document je crois que mes questions trouveront une réponse dans ce document. Avec certains réponses je peux vivre, avec d'autres pas.
Reste en essence le problème d'assurance RC des autres mandataires de l'ACP (CdC, Cac, president d'AG, ...). Cette assurance est annexé à la police du syndic (tradition ?), mais pas à la police de l'immeuble (solution normale). Le controleur est donc assuré par le controlé. Délicat.
Vu que je dois comparer ce "programme" avec les statuts et une série d'autres documents internes, il me faut du temps avant que je puisse présenter une synthèse en interne (et un aperçu ici).
En fait je regrette l'absence d'un checklist "assurance" pour copropriétaire. Et des incohérences visibles avec la déontlogie IPI qui date de 2006. Cette déontologie sera il parait mis à jour dans les mois qui viennent. Ce checklist CP pourrait être une mission pour la SNPC?
Un problème réel dans le contexte de l'assurance de la copropriété est la confusion entre un agent d'assurance et un courtier d'assurances. Un proposition de loi NV-A a été déposé pour les mettre sous un contrôle unique (actuellement le statut de l'agent est un peu plus "souple").

C'est ce qu'on appelle faire flèche de tout bois: vous abandonnez apparemment votre argumentaire (contesté) du "à l'envers"...

luc · #13 28-07-2017 17:11:33

PIM a écrit :

Luc a écrit :
(...) Du coté sérieux: j'ai trouvé les documents qu'il faut.
Le document primaire est le fichier PDF "Programme d'assurance pour les agents immobiliers" (site IPI - section "assurances") .
Après première lecture de ce document je crois que mes questions trouveront une réponse dans ce document. Avec certains réponses je peux vivre, avec d'autres pas.
(...)
C'est ce qu'on appelle faire flèche de tout bois: vous abandonnez apparemment votre argumentaire (contesté) du "à l'envers"...

Je ne crois pas. L'argumentaire est pour moi acquis, mais d'ordre secondaire.
Le document primaire, avec d'autres, est trouvé par moi sur le site de BIV/IPI en faisant des recherches Google en néerlandais (puis en français).

Ce document est en fait le texte de la police conventionnel IPI.

Assurance collective du syndic : couvert ou pas couvert ?

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