occupation sans bail ni loyer : obligation du propriétaire ?

GT · #1 03-08-2017 18:07:36

grmff a écrit :

A mon sens, on ne peut être dispensé de RC et IPP que si le bien est effectivement vide. C'est l'état de fait qui compte, et pas le payement d'un loyer ou non.

Je ne vous suis pas lorsque vous affirmez que le bien doit être vide.
Je crois que vous ajoutez aux textes légaux.

L'article 253, code des impôts sur les revenus prévoit :

"Est exonéré du précompte immobilier, le revenu cadastral:
1° des biens immobiliers ou des parties de biens immobiliers visés à l'article 12, § 1er;"

Dans une intervention précédente, j'ai repris le texte de cet article.

Cette notion d'"exonération du précompte immobilier" ne doit pas être confondue avec celle de "remise du précompte immobilier pour improductivité".

Dernière modification par GT (03-08-2017 18:20:14)

rexou

rexou · #2 03-08-2017 18:06:52

Merci GT smile
je savais que je pouvais compter sur vous ! wink

grmff · #3 03-08-2017 15:51:28

benoki a écrit :

Bien à vous et merci pour la piste RC/taxes

A mon sens, on ne peut être dispensé de RC et IPP que si le bien est effectivement vide. C'est l'état de fait qui compte, et pas le payement d'un loyer ou non.

GT · #4 03-08-2017 14:01:08

benoki a écrit :

Bonjour,
Vous m'avez donné une piste de réflexion en signalant que sans bail et rémunération le proprio ne payait pas de RC ni de taxes ! merci ca cadre bien avec le personnage.
des. Aucune de ces 2 conditions n'est remplie
Bien à vous et merci pour la piste RC/taxes

Sur base de quelle disposition du code des impôts ?

Impôt des personnes physiques

L'article 12, § 1, du code des impôts prévoit :

"Sont exonérés les revenus de biens immobiliers ou des parties de biens immobiliers sis dans un Etat membre de l'Espace économique européen qu'un contribuable ou un occupant
a affectés
sans but de lucre
à l'exercice public d'un culte, ou de l'assistance morale laïque à l'enseignement, à l'installation d'hôpitaux, de cliniques, de dispensaires, de maisons de repos, de homes de vacances pour enfants ou personnes pensionnées, ou d'autres oeuvres analogues de bienfaisance.

Conditions à remplir :

L'affectation dans le chef du propriétaire ou de l'occupant + absence de but de lucre (ds le chef du propriétaire ou de l'occupant) + l'exercice de certaines activités.

Quand bien même un propriétaire personne physique percevrait un loyer , cela ne signifie pas nécessairement qu'il existe un but de lucre.

Ceux qui se sont déjà intéressés à la matière savant très bien que les "opérations lucratives" ne sont pas nécessairement des opérations "à but lucratif"

Et quelles sont les activités déployées par l'ASBL: l'exercice public d'un culte, ou de l'assistance morale laïque à l'enseignement, à l'installation d'hôpitaux, de cliniques, de dispensaires, de maisons de repos, de homes de vacances pour enfants ou personnes pensionnées, ou d'autres oeuvres analogues de bienfaisance ?

Mais, au fait Benoki, quel est votre "statut" dans cette ASBL ?

Dernière modification par GT (03-08-2017 14:09:45)

rexou

benoki · #5 03-08-2017 13:43:32

rexou a écrit :

@ Benoki :
Il est possible d'être exonéré de précompte immobilier et même aussi d'avoir un abattement sur le RC, si un bien est donné sans esprit de lucre à usage religieux, enseignement, ou asbl reconnue. Je suis persuadé que GT sera en mesure de citer le texte exact des conditions à remplir. L'existence ou non d'un bail est sans incidence sur cet avantage. Je ne sais pas en quoi cela peut être "une piste" dans votre négociation avec le proprio : il ne perçoit pas de loyer... et donc n'est probablement pas taxé. Il n'en demeure pas moins bien bon à mon avis (que vous ne semblez visiblement pas partager).
Vous dites que ce proprio/membre de votre CA s'oppose aussi au déménagement ? Et à vous lire, ses raisons serait intéressées, et pas seulement pour le prestige que votre occupation lui apporte...
Et ce bien serait stratégiquement situé "presque au centre du village", mais dans "une zone de parc où toute nouvelle construction (je comprends) mais aussi "toute nouvelle activité" serait interdite ???
Je ne suis pas très malin, mais il manque des éléments qui faciliteraient la compréhension de votre situation. Pour moi, c'est et cela reste nébuleux...

Je vous ai envoyé un MP.

rexou · #6 03-08-2017 13:38:21

@ Benoki :

Il est possible d'être exonéré de précompte immobilier et même aussi d'avoir un abattement sur le RC, si un bien est donné sans esprit de lucre à usage religieux, enseignement, ou asbl reconnue. Je suis persuadé que GT sera en mesure de citer le texte exact des conditions à remplir. L'existence ou non d'un bail est sans incidence sur cet avantage. Je ne sais pas en quoi cela peut être "une piste" dans votre négociation avec le proprio : il ne perçoit pas de loyer... et donc n'est probablement pas taxé. Il n'en demeure pas moins bien bon à mon avis (que vous ne semblez visiblement pas partager).

Vous dites que ce proprio/membre de votre CA s'oppose aussi au déménagement ? Et à vous lire, ses raisons serait intéressées, et pas seulement pour le prestige que votre occupation lui apporte...
Et ce bien serait stratégiquement situé "presque au centre du village", mais dans "une zone de parc où toute nouvelle construction (je comprends) mais aussi "toute nouvelle activité" serait interdite ???

Je ne suis pas très malin, mais il manque des éléments qui faciliteraient la compréhension de votre situation. Pour moi, c'est et cela reste nébuleux...

GT

benoki · #7 03-08-2017 13:10:46

rexou a écrit :

benoki a écrit :
...
L'avantage du proprio est la notoriété de l'ASBL "chez lui".
L'avantage de l'ASBL est l'endroit - si cette ASBL déménage à 5km elle perd tout ses avantages.
..............
In fine, le but est de trouver un moyen juridique pour mettre ce proprio en face de ses responsabilités ;-) J'oubliais de dire que le proprio est membre du conseil d'administration de l'ASBL ....
L'avantage du proprio est la notoriété de l'asbl "chez lui"... c'est peu ! il s'en contente, ? En se laissant la possibilité aussi d'affecter son bien à un autre usage quand il le souhaite...
L'avantage de l'asbl est l'endroit... et en plus, ce n'est pas cher !
Le moyen juridique... et si cette asbl cherchait un moyen de financer elle même les aménagements qu'elle juge utiles ? La capacité financière existe, et il est normal d'affecter des frais en bâtiment, qu'ils soient imputés en loyers ou en travaux, à plus forte raison si cette asbl bénéficie de la gratuité d'occupation depuis des années.
Et le proprio est membre du CA ??? Il serait intéressant de connaitre ses motivations, dont vous ne dites rien et qui seraient sans doute éclairantes... Il a très certainement précisé pourquoi il ne souhaite pas établir un bail. Vous faites (trop) court en gratifiant la notoriété de cette asbl d'élément suffisant pour une mise à disposition gratuite d'un bâtiment... Et tous les avantages perdus 5 km plus loin accentuent la nébuleuse. (c'est un lieu commercial ?)
Quelle serait votre situation si le proprio décidait tout simplement de récupérer l'usage de son bien, comme il en a le droit ?

Bonjour,
Vous m'avez donné une piste de réflexion en signalant que sans bail et rémunération le proprio ne payait pas de RC ni de taxes ! merci ca cadre bien avec le personnage.
Pour vous répondre, il n'est plus possible sur cette zone d'y faire autre chose que ce qu'on y faisait il y a 20 ans, c'est maintenant une zone de parc ou toute construction et/ou activité nouvelle est interdite.
Pour financer soi-même des aménagements , il faut 1/ que le proprio soit d'accord ; 2/ que l'ASBL soit propriétaire ou locataire afin de recevoir des subsides. Aucune de ces 2 conditions n'est remplie wink
Si on connaissait les motivations du membre du CA - ca faciliterait les choses !! on est bien d'accord.
Il n'y pas de nébuleuse quelconque , c'est l'emplacement presque au centre du village et la proximité de villages avoisinants qui fait l'intérêt de l'endroit.

Si le proprio/membre du CA décidait de récupérer l'usage de son bien , ce serait pur bonheur , car il ne pourrait plus s'opposer à un déménagement (encore faut-il trouver les locaux.. d'accord) - et ca débloquerait la situtation.

Bien à vous et merci pour la piste RC/taxes

GT · #8 03-08-2017 09:40:04

J'ai difficile d'imaginer qu'il n'existe aucune convention concernant la relation entre l'ASBL occupante des lieux et le propriétaire de ceux-ci (par ailleurs administrateur dans ladite ASBL).

rexou · #9 03-08-2017 08:10:43

benoki a écrit :

...
L'avantage du proprio est la notoriété de l'ASBL "chez lui".
L'avantage de l'ASBL est l'endroit - si cette ASBL déménage à 5km elle perd tout ses avantages.
..............
In fine, le but est de trouver un moyen juridique pour mettre ce proprio en face de ses responsabilités ;-) J'oubliais de dire que le proprio est membre du conseil d'administration de l'ASBL ....

L'avantage du proprio est la notoriété de l'asbl "chez lui"... c'est peu ! il s'en contente, ? En se laissant la possibilité aussi d'affecter son bien à un autre usage quand il le souhaite...

L'avantage de l'asbl est l'endroit... et en plus, ce n'est pas cher !

Le moyen juridique... et si cette asbl cherchait un moyen de financer elle même les aménagements qu'elle juge utiles ? La capacité financière existe, et il est normal d'affecter des frais en bâtiment, qu'ils soient imputés en loyers ou en travaux, à plus forte raison si cette asbl bénéficie de la gratuité d'occupation depuis des années.

Et le proprio est membre du CA ??? Il serait intéressant de connaitre ses motivations, dont vous ne dites rien et qui seraient sans doute éclairantes... Il a très certainement précisé pourquoi il ne souhaite pas établir un bail. Vous faites (trop) court en gratifiant la notoriété de cette asbl d'élément suffisant pour une mise à disposition gratuite d'un bâtiment... Et tous les avantages perdus 5 km plus loin accentuent la nébuleuse. (c'est un lieu commercial ?)

Quelle serait votre situation si le proprio décidait tout simplement de récupérer l'usage de son bien, comme il en a le droit ?

benoki · #10 03-08-2017 07:26:57

Bonjour,
Je comprend que la situation reste obscure, mais je ne sais être trop précis.
On ne comprend pas bien pourquoi le proprio ne veux pas accepter de loyer / location / contrat de bail qui lui permettrait de faire des travaux !
L'ASBL sait payer un loyer (correct), parce que ce genre de dépenses est automatiquement allouée par subside (d'autre ASBL du même genre sont dans le cas).

L'avantage du proprio est la notoriété de l'ASBL "chez lui".
L'avantage de l'ASBL est l'endroit - si cette ASBL déménage à 5km elle perd tout ses avantages.

Le but n'est pas de couper un bras (la construction en certifié passif, avec robinetterie en or massif ferait autant d'effet sur ses finances qu'une piqûre de moustique à un hippo..), mais de dire que cet immeuble n'est pas en ordre pour l'objectif qui lui est fixé, l'ouverture de sens des portes étant un exemple (les portes doivent s'ouvrir vers l'extérieur en cas d'incendie) , il y a d'autres exemples plus flagrants.

In fine, le but est de trouver un moyen juridique pour mettre ce proprio en face de ses responsabilités ;-) J'oubliais de dire que le proprio est membre du conseil d'administration de l'ASBL ....

rexou · #11 31-07-2017 08:40:27

grmff a écrit :

L'intérêt réside dans l'avantage gratuit dont il bénéficie via un investissement réalisé par un tiers: portes coupe-feu, chaudière isolation, mise à niveau de la sécurité pompiers, etc.
Ces demandes sont des demandes qui augmentent la valeur de son immeuble, sans qu'il ne doivent s'en préoccuper, et en gardant son objectif de mettre un immeuble à disposition gratuitement pour un occupant à valeur sociale ajoutée.
Je ne vois pas où on lui arrache un bras.
Je ne dis pas que c'est possible (voir loyer possible - ampleur des travaux - retour de rentabilité) ni souhaitable (projet du propriétaire pour une vente ou valorisation dans un délai de nous inconnu) Simplement, une piste à explorer qui pourrait être intéressante pour tout le monde.

Vous avez raison : c'est une piste à explorer.

En ce qui me concerne, je suis choqué par l'attitude de l'occupant, qui bénéficie déjà d'une mise à disposition gratuite de locaux, et envisage froidement d'essayer de contraindre son bienfaiteur à investir à son profit... et qui plus est, également pour son seul confort (inversion de sens d'ouverture des portes par exemple). Je suis surpris que ce comportement semble gêner si peu de gens...

Quand on évoque un loyer, encore faut-il envisager un loyer correct, correspondant au prix normal du marché. Et j'imagine que si le proprio ne veut pas faire de bail, c'est qu'il envisage à moyen terme de disposer de son bien pour un autre usage. Un bail le priverait de cette liberté.

Christine Rivière

grmff · #12 30-07-2017 23:34:03

L'intérêt réside dans l'avantage gratuit dont il bénéficie via un investissement réalisé par un tiers: portes coupe-feu, chaudière isolation, mise à niveau de la sécurité pompiers, etc.

Ces demandes sont des demandes qui augmentent la valeur de son immeuble, sans qu'il ne doivent s'en préoccuper, et en gardant son objectif de mettre un immeuble à disposition gratuitement pour un occupant à valeur sociale ajoutée.

Je ne vois pas où on lui arrache un bras.

Je ne dis pas que c'est possible (voir loyer possible - ampleur des travaux - retour de rentabilité) ni souhaitable (projet du propriétaire pour une vente ou valorisation dans un délai de nous inconnu) Simplement, une piste à explorer qui pourrait être intéressante pour tout le monde.

rexou · #13 30-07-2017 23:28:12

grmff a écrit :

Une asbl qui veut bien payer un loyer mais demande de faire des travaux.
Un propriétaire qui ne peut (veut?) faire de travaux mais cède gracieusement un bien pour une occupation précaire.
Mettez-y un 3e intermédiaire. Un tiers investisseur qui fait les travaux et se fait payer pour ces travaux via un loyer/redevance/lease. Transparent et gratuit pour le propriétaire. Finançable via des subsides pour le locataire. Business pour le tiers investisseur.
Le tout est évidemment de définir, ensemble, un cadre juridique et temporel pour l'opération. Actuellement, le propriétaire peut mettre fin à l'occupation à tout moment. Cette souplesse a un prix...

Bien vu.
Une question quand même: quel serait l'intérêt du propriétaire (on ne peut pas l'appeler bailleur) dans ce montage ?
Il tend la main, et on tente de lui arracher le bras...

grmff · #14 30-07-2017 21:57:16

Une asbl qui veut bien payer un loyer mais demande de faire des travaux.
Un propriétaire qui ne peut (veut?) faire de travaux mais cède gracieusement un bien pour une occupation précaire.

Mettez-y un 3e intermédiaire. Un tiers investisseur qui fait les travaux et se fait payer pour ces travaux via un loyer/redevance/lease. Transparent et gratuit pour le propriétaire. Finançable via des subsides pour le locataire. Business pour le tiers investisseur.

Le tout est évidemment de définir, ensemble, un cadre juridique et temporel pour l'opération. Actuellement, le propriétaire peut mettre fin à l'occupation à tout moment. Cette souplesse a un prix...

rexou · #15 30-07-2017 21:41:13

PIM a écrit :

Ne faisons pas de procès d'intention svp

Un problème est exposé.
Après examen, une solution simple et facile saute aux yeux : dé-mé-na-ger !

Je suis certain qu'il existe des locaux plus grands, plus adaptés, et dont le propriétaire aura la bonté d'accepter un loyer !
Si si, en cherchant bien, on peut trouver...

devil

Christine Rivière · #16 30-07-2017 20:30:03

PIM a écrit :

Ne faisons pas de procès d'intention svp

Mais on aime bien...

PIM · #17 30-07-2017 20:15:31

Ne faisons pas de procès d'intention svp

Christine Rivière

Christine Rivière · #18 30-07-2017 19:56:24

rexou a écrit :

Ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi il vous accepte dans son bien depuis des années...

On ne sait pas tout dans cette histoire.

rexou · #19 30-07-2017 16:08:05

Christine Rivière a écrit :

benoki a écrit :
Quel type ?
Un chaudière récente, des travaux d'isolation, un linteau à remplacer, des sens de portes à inverser, mettre des portes coupe-feux à inverser, ... voir si certaines parties sont aménageables etc etc .
En fait l'ASBL est à l'étroit pour la mission qui lui est allouée, et il y a divers remarques vincotte/pompiers.
En somme, des travaux qui, pour la plupart, son destinés au fonctionnement de cette asbl.
Plus de place, des portes placées autrement, le confort thermique...
Je vous trouve gonflé de vouloir obliger ce propriétaire à faire des travaux, alors qu'il met à disposition des locaux depuis de années.
Vous devriez le remercier au lieu de lui chercher misère..

L'étape suivante, c'est quoi ? Obliger le propriétaire à acheter le bâtiment voisin pour le mettre aussi à votre disposition ?

Votre demande de payer un loyer... j'imagine que vous n'évoquez pas un loyer au prix du marché, mais une sorte d’aumône qui vous conforte dans vos droits...

Il existe une solution simple à votre problème : déménagez !!!

Pour votre info, le proprio qui ne perçoit pas de loyer est aussi dispensé (si votre asbl remplit certaines conditions) de payer le RC et taxes liées à ce bien. Je comprends donc pourquoi il ne veut pas de votre "loyer"... sauf si vous êtes en phase avec le prix du marché.

Ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi il vous accepte dans son bien depuis des années...

Christine Rivière

Christine Rivière · #20 30-07-2017 15:53:02

benoki a écrit :

Quel type ?
Un chaudière récente, des travaux d'isolation, un linteau à remplacer, des sens de portes à inverser, mettre des portes coupe-feux à inverser, ... voir si certaines parties sont aménageables etc etc .
En fait l'ASBL est à l'étroit pour la mission qui lui est allouée, et il y a divers remarques vincotte/pompiers.

En somme, des travaux qui, pour la plupart, sont destinés au fonctionnement de cette asbl.
Plus de place, des portes placées autrement, le confort thermique...

Je vous trouve gonflé de vouloir obliger ce propriétaire à faire des travaux, alors qu'il met à disposition des locaux depuis des années pour rien.
Vous devriez le remercier au lieu de lui chercher misère..

Dernière modification par Christine Rivière (30-07-2017 16:01:35)

rexou, Himura

benoki · #21 27-07-2017 12:53:00

Bonjour,
le cas est une ASBL (avec accès public) qui occupe depuis plusieurs années des locaux avec l'approbation du propriétaire.
Il n'y a pas de bail ni de volonté d'en faire, ni loyer, malgré des demandes répétées - cependant certains travaux de conservation et de maintenance devraient être effectués. Le propriétaire se retranche derrière un manque de moyens pour ne pas en faire.
Cette situation kafaienne perdurant, je voudrais savoir si il existe un moyen de forcer le propriétaire à effectuer des travaux, vu l'occupation depuis des années, on pourrait considérer un bail de fait (et l'ASBL sait payer un loyer).

Merci de vos lumières..

occupation sans bail ni loyer : obligation du propriétaire ?

Re : occupation sans bail ni loyer : obligation du propriétaire ?

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