Charleroi - Achat maison pour colocation - Besoin de conseils

Vinver · #1 25-11-2018 13:19:03

Merci pour toutes ces infos et liens.
Je reviens vers vous si je me lance dans ce genre d'investissement.

grmff · #2 22-11-2018 10:18:55

Vinver a écrit :

Bonjour,
Comme vous parlez de colocation, je m'intéresse aussi en ce moment aux appartements 3 ou 4 chambres, il y a de l''offre aussi du côté de Charleroi, le souci est que le RC est très élevé par rapport aux communes avoisinantes (un appart 3 chambres, ça va dans les 1500 €). Donc j'hésite à me lancer... En plus, faut que j'étudie la manière de mettre un bien en colocation, ça n'a pas l'air si simple que cela (solidarité des colocataires ou pas, permis de location nécessaire ou pas selon le bien, etc).

Oui le RC, et précompte y afférerents et IPP qui en découle, sont donc très élevés également. A mon avis, c'est un élément non négligeable qui tient les prix si bas sur la région.

Personnellement, 3 mois de loyers partent en IPP et précompte.

GT · #3 20-11-2018 16:13:49

Vinver a écrit :

Bonjour,
Comme vous parlez de colocation, je m'intéresse aussi en ce moment aux appartements 3 ou 4 chambres, il y a de l''offre aussi du côté de Charleroi (…). En plus, faut que j'étudie la manière de mettre un bien en colocation, ça n'a pas l'air si simple que cela (solidarité des colocataires ou pas, permis de location nécessaire ou pas selon le bien, etc).

Bonne étude
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi
notamment art. 65 à 75
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_bail.pdf
notamment pages 69 à 78

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … olocat.pdf
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … cte_de.pdf
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_pdf_.pdf
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_pdf_.pdf
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_pdf_.pdf

Vinver

Vinver · #4 20-11-2018 14:29:25

Bonjour,
Comme vous parlez de colocation, je m'intéresse aussi en ce moment aux appartements 3 ou 4 chambres, il y a de l''offre aussi du côté de Charleroi, le souci est que le RC est très élevé par rapport aux communes avoisinantes (un appart 3 chambres, ça va dans les 1500 €). Donc j'hésite à me lancer... En plus, faut que j'étudie la manière de mettre un bien en colocation, ça n'a pas l'air si simple que cela (solidarité des colocataires ou pas, permis de location nécessaire ou pas selon le bien, etc).

grmff · #5 17-11-2018 14:24:29

A noter aussi que, depuis le lancement de ce fil en 2017, la situation a changé. Le bail de colocation n'existait pas à l'époque, il existe maintenant...

grmff · #6 17-11-2018 12:27:11

Vinver a écrit :

Bonjour,
Dans quel quartier avez-vous investi ? J'ai déjà visité quelques biens à Charleroi Nord mais certains quartiers sont sales, pas entretenus malheureusement. Et à Charleroi ville basse, les prix ont augmentés depuis que les travaux de Rive Gauche sont terminés... Mais je pense qu'il y a encore de bonnes affaires à faire à Charleroi.

La ville basse a effectivement été largement essorée de ses chancres urbains, très nombreux avant la construction de Rive Gauche (et en fait, largement créés par la lenteur du projet rive gauche qui a pris 10 ans bien fait...)

Il en reste quelques uns, dont certains ont attendu longtemps leur permis (merci la lenteur de Charleroi), d'autres sont en vente, et d'autres encore resteront en l'état pour quelques années encore... Mais pour ceux qui ont suivi l'évolution, la différence est patente. Personnellement, j'attends encore deux ans, que les prix montent réellement, que la demande soit inférieure à l'offre, que mon voisin finalise son projet et que le quartier reprenne en attractivité, avant de mettre en vente ce que je possède ville basse.

Sinon, je suis essentiellement Ville Haute: immeubles de studio ou d'appartements. Et, pour ceux qui n'auraient pas capté, content de l'avoir fait wink

Vinver · #7 17-11-2018 11:35:45

Bonjour,

Dans quel quartier avez-vous investi ? J'ai déjà visité quelques biens à Charleroi Nord mais certains quartiers sont sales, pas entretenus malheureusement. Et à Charleroi ville basse, les prix ont augmentés depuis que les travaux de Rive Gauche sont terminés... Mais je pense qu'il y a encore de bonnes affaires à faire à Charleroi.

grmff · #8 09-11-2018 13:01:20

PIM a écrit :

grmff a écrit :
C'est fou le nombre de candidats investisseurs sur Charleroi qui passent par Pim.be. Effet bénéfique de contagion?
Tant qu'on n'accuse pas Pim de faire monter les prix à Charleroi...

Ce ne serait pas une accusation, mais au contraire une preuve de l'action éminemment sociale de ce forum. En effet, le prix ne montent pas parce que des messages sont postés, mais parce que la demande augmente.

Si la demande augmente, les prix augmentent, et les nouveaux propriétaires vont investir et rénover. Le monde s'en portera mieux. Les vendeurs seront contents (prix en hausse, vente plus rapide), les locataires seront contents (nouveau balai balaie bien...), la ville sera contente (disparition de taudis) et le prix de location ne seront pas nécessairement en hausse, grâce à l'augmentation du nombre de logements mis sur le marché.

Effet colatéral peu négligeable, la valeur des immeubles risque d'augmenter de manière non négligeable. Dans une ville où le marché est dysfonctionnel et où les prix de vente sont régulièrement largement inférieurs au coût de construction, il suffirait que le marché arrête de dysfonctionner pour que les prix prennent 20%.

PIM

PIM · #9 09-11-2018 12:25:05

grmff a écrit :

C'est fou le nombre de candidats investisseurs sur Charleroi qui passent par Pim.be. Effet bénéfique de contagion?

Tant qu'on n'accuse pas Pim de faire monter les prix à Charleroi...

grmff · #10 09-11-2018 12:02:42

C'est fou le nombre de candidats investisseurs sur Charleroi qui passent par Pim.be. Effet bénéfique de contagion? cool

PIM, BXL3072

BXL3072 · #11 09-11-2018 11:50:21

Bonjour,

Oui j'ai acheté un petit immeuble de rapport avec 3 appartements 1 ch et actuellement je suis en train de finaliser l'achat d'une maison .

Bàv

Vinver · #12 07-11-2018 12:38:06

Bonjour,

Je viens de tomber sur vos posts (qui datent...), j'aimerais aussi investir à Charleroi. Avez-vous acheter un bien dans le coin pour finir ? Si oui, quel type de bien ?

BXL3072 · #13 17-08-2017 08:39:52

Voilà, je reviens vers vous pour donner des news .
J'ai laissé tomber le bien en question. Vu sa configuration et sa superficie (< 200m2), il n'est pas possible de le le diviser en 2/3apparts.
Depuis, j'ai fait plusieurs visites. Cela m'a permis de connaître un peu la zone ou je comptes investir si tout va bien. smile
Je partage ici avec vous mes modestes premières conclusions

- Les communes à éviter (pour invest bien entendu wink ) : Dampremy, Marchinenne au pont côté la gare , Charleroi Ouest ..
- Charleroi Sud : Très intéressant mais les prix deviennent chers.==> Retour sur invest pas si intéressant
- Charleroi Nord/Gilly : Éventuellement intéressant. (Présence d'écoles)

La je suis sur 3 pistes/options et j'aurais bien aimé avoir votre avis
Soit
- Acheter une grande maison (Côté Nord - Int.Ring) , faire des travaux (assez conséquent) et faire une demande de régularisation (Ce que qui m'inquiète c'est qu'ils stipulent , que même si le bien répond au conditions (Superficie,Pompiers ..), on n'est pas SUR que la demande soit acceptée.
-Acheter deux petites maisons (2-3ch chacune) : Coloc sans problème (Moins de 5 pers) /
-Acheter un bien de rapport déjà en ordre d'urbanisme (Le hic c'est plus cher + Celui que j'ai trouvé est côté Marchienne au pont pas loin de l'hôpital van gogh . Une collègue du bureau me dit que l'endroit n'est pas terrible ?? )

Qu'en pensez vous ?
Merci d'avance.

stdibari · #14 09-08-2017 12:48:05

je poste 2 liens pour tous

Si le bien n est pas en ordre il faut bien lire la directive a charleroi
directive

et

http://www.charleroi.be/subdivision-mai … nvier-2016

libra · #15 09-08-2017 12:17:47

BXL3072 a écrit :

Je compte démarrer un petit projet d'investissement sur Charleroi (J'ai déjà deux biens sur BXl en location).
Ne connaissant pas le coin (Je suis de BXl), j'aurais besoin de vos conseils

Ne jamais investir dans un quartier qu'on ne connaît pas.

BXL3072 · #16 08-08-2017 12:40:31

stdibari a écrit :

Sinon 90k pour une maison divisée en 3 apparts, c est clairement un projet intéressant sur papier a approfondir.
la division est elle déjà en ordre point de vue de l'urbanisme?
Si vous voulez me contactez on peut en discuter plus avant.
Stephane

Non ce n'est pas en ordre. Mais je penses que les compteurs sont là avant 2002 donc peut être il y aurait une piste.

Himura · #17 07-08-2017 21:10:50

grmff a écrit :

Himura a écrit :
Petit lien qui vous sera utile :
http://spw.wallonie.be/mwg-internal/de5 … KyhOxLbcds,
(La colocation en page 21)
Votre lien ne marche pas.
Je suppose que vous donnez référence à ce document, qui contient page 21 le texte suivant:
Article 3 : Co-logement
Logement de type unifamilial occupé par moins de 5
personnes majeures constituant plusieurs ménages qui
fait l’objet d’un seul contrat de bail entre les parties =
logement individuel
Il s’agit ainsi d’éviter que les expériences de co-logement
soient assimilées à du logement collectif (avec les
impositions que cela comporte : points d ’eau dans
chaque chambre,… + assujettissement au permis de
location).

C'était bien le même document, oui.
Merci

grmff · #18 07-08-2017 16:34:15

BXL3072 a écrit :

Un grand merci pour vos réponses
L'idéal si j'ai bien compris c'est un seul contrat +clause de solidarité .
Je viens de trouver une autre annonce pour une maison unifamiliale (mais qui est divisée en 3 apparts ==> 3 compteurs élec/eau ..). En lisant les messages sur le forum, il semblerait que les choses deviennent complexes et les démarches administratives assez longues pour régulariser ce genre de bien ?
Qu'en pensez vous ?Fuir ou essayer quand même de se renseigner un peu plus au niveau de l'administration.
Le vendeur demande 90K . Donc cela pourrait être une bonne affaire ?

Si vous envisagez la colocation d'étudiants, bien des choses pourraient vous tomber sur le paletot.
J'ai le souvenir d'une procédure en justice d'un ensemble d'habitant d'un quartier résidentiel contre un propriétaire (plusieurs?) qui avait acheté des maisons unifamiliales et les louait en kots. Au vu des nuisances (et de l'augmentations des prix et loyers du quartier), et au vu de la situation urbanistique du quartier, le loueur d'unifamiliale comme kot s'est vu forcé et contraint d'arrêter ce mode de mise en location, et a dû revendre ses maisons.

Personnellement, si les autres paramètres sont positifs, je ferais un bail de colocation, sans clause de solidarité (quel étudiant signerait cela?), le loyer de chacun et un pacte de colocation.

Pour régulariser un bien, il faut voir de quand date la colocation. La date mentionnée sur les compteurs électriques est une bonne indication... Il faut que ce soit fait avant 2002. Voyez ce fil de discussion, qui reste d'actualité.

grmff · #19 07-08-2017 16:23:06

Himura a écrit :

Petit lien qui vous sera utile :
http://spw.wallonie.be/mwg-internal/de5 … KyhOxLbcds,
(La colocation en page 21)

Votre lien ne marche pas.

Je suppose que vous donnez référence à ce document, qui contient page 21 le texte suivant:

Article 3 : Co-logement
Logement de type unifamilial occupé par moins de 5
personnes majeures constituant plusieurs ménages qui
fait l’objet d’un seul contrat de bail entre les parties =
logement individuel
Il s’agit ainsi d’éviter que les expériences de co-logement
soient assimilées à du logement collectif (avec les
impositions que cela comporte : points d ’eau dans
chaque chambre,… + assujettissement au permis de
location).

grmff · #20 07-08-2017 16:19:44

Himura a écrit :

J'ai l'impression que Grmff va avoir une petite érection en lisant ce fil, et cette démarche.

Ce n'est plus le genre de projet que je regarde personnellement depuis pas mal de temps. En dessous de 20 unités locatives, je ne regarde plus. devil

Ceci dit, la démarche est évidemment la bonne...

BXL3072 · #21 07-08-2017 14:03:11

Bonjour à tous,

Je compte démarrer un petit projet d'investissement sur Charleroi (J'ai déjà deux biens sur BXl en location).
Ne connaissant pas le coin (Je suis de BXl), j'aurais besoin de vos conseils

1-Situation Géo

J'ai trouvé deux petites maisons (2-3ch) au prix approximatif de 65.000 situées respectivement à Rue dourlet & Rue Omer lefèvre . (Travaux de rénov : +-10-15 à priori)

Qu'en pensez vous de la situation géo ?

2 Colocation
Elles ne sont pas loins des écols sup. et du centre ville.
Mon but c'est rénover le bien et le louer en coloc (Etudiants/Jeunes salariés). Qu'en est-il du permis de location ? Est ce que c'est valable aussi en cas de coloc ? (Les biens ont une superficie de +- 100m2) ?
En lisant les messages sur ce forum (fort utile - et grand merci à grmff + autres smile ),il semblerait que les choses deviennent compliquées pour obtenir ce genre de permis de col/location .

D'avance merci pour vos conseils/remarques.

Dernière modification par BXL3072 (07-08-2017 15:01:12)

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