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Formation Immo en France - Que valent-elles

winch18
Pimonaute
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Bonjour à tous,

Pour apporter ma (petite) pierre à l'édifice, j'ai suivi intégralement la formation d'Olivier Seban "Immo2A" début 2016.

Il est vrai que la formation est axée sur la France et que donc certains aspects sont inutilisables en Belgique, mais sur la globalité, c'est une formation qui donne pas mal de bons conseils sur l'investissement immobilier.

Moi qui n'y connaissais pas grand chose, j'ai quand même appris pas mal de trucs. Après, tout ce qui y est dit est sans doute trouvable gratuitement sur le net...

Comme cela a été dit plus haut, la grosse différence entre les cas qui sont présentés dans la formation (ou lors du séminaire à Paris) et la situation en Belgique est la "quasi facilité" des investisseurs résidant en France de faire financer intégralement leurs projets par les banques (donc sans apport personnel), tout en dégageant encore un cash flow positif.

Ceci est beaucoup plus compliqué bien sûr en Belgique vu la lourde taxation des acquisitions immobilières. Chez nous on dit souvent qu'il faut compter le prix d'acquisition + au moins 15%, tandis qu'en France de mémoire les "frais de notaire" ne dépassent pas les 6 ou 7%. La grandeur du territoire et l'investissement "en province" permet aussi de plus gros écarts de prix qu'en Belgique... et donc plus de facilité à trouver des "bonnes affaires".

Ceci dit, certains d'entre vous ont-ils déjà tenté d'investir en France et de faire gérer l'investissement par un gestionnaire de biens ?
Quelle est la fiscalité qui s'applique à ce genre de placement ?

Bien à vous,
Christian

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stdibari
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

C est moi ou on a légèrement dévié du sujet initial?

Mais d un autre cote je suis super intéressé par la discussion , j aimerais acheter un autre bâtiment du cote de Charleroi ...

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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Grmff a écrit :

Des immeubles vides et/ou à l'abandon, achetés à bas prix, rénovés et remis en location. Par des investisseurs qui ne regardent pas les mêmes produits que ce que vous regardez...

Je suppose qu'il y a des tas de pimonautes qui travaillent à temps plein, qui ont une famille, des tas d'activités dans des copropriétés et qui n'ont donc pas le temps de racheter des ruines pour les rénover. C'est un travail à temps plein.

C'est le but de ce forum, avoir toute une diversité d'avis et de segments d'investissement pour brasser des idées les plus larges possibles.

Vous vous acheter des ruines pour les rénover et les mettre en location, c'est votre créneau parce que probablement vous vous consacrez à 150% à votre patrimoine immobilier et êtes rentier.

Ce n'est pas mon cas....

Mais je pense que tout Charleroi va remonter la pente grâce aux superbes projets que j'ai vus dans les cartons (pas seulement Rive Gauche...)

J'ai vu les plans des appartements, j'ai parlé à l'échevine de l'urbanisme qui rêve de ce projet pour rehausser le centre de Charleroi.

Qu'est-ce qu'ils attendent?

Je pense que nos amis flamands attendent justement que vous et les autres rénoviez beaucoup de chancres pour qu'ils puissent vendre encore plus cher. C'est de la spéculation immobilière.

Au vu de la salle comble que j'ai vue au Leonardo, ils vont partir comme des petits pains dès qu'ils sont commercialisés.

Maintenant les investisseurs intéressés n'étaient pas de Charleroi...

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grmff
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Vous vous trompez Panchito.

Charleroi remonte la pente tout doucement. La raison pour laquelle les projets ne fleurissent pas pour vous, c'est que vous ne regardez que les projets neufs. Or, à Charleroi, on achète pour l'instant pour moins cher que le coût de construction. Donc, aucun promoteur ne pourra sortir de terre un projet "standard" (Rive Gauche est complètement à part, évidemment)

Ce que vous ne voyez pas, parce que vous ne regardez pas, c'est que des dizaines de batiments sont en rénovation partout dans la ville. Des immeubles vides et/ou à l'abandon, achetés à bas prix, rénovés et remis en location. Par des investisseurs qui ne regardent pas les mêmes produits que ce que vous regardez...

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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Tout dépend où vous habitez et où vous investissez.

Si c'est à Charleroi, là évidemment se sera le plus difficile ...Le boom immobilier tant attendu par de nombreux investisseurs alléchés par tant de magnifiques projets ...qui attendent toujours de voir le jour.

Par contre, des conférences il y a en même là-bas, si vous êtes membres du SNP, il y en a souvent à l'hôtel Léonardo.

J'y suis allée à une l'année passée qui avait justement trait au nouveau projet d'appartements Rive Gauche. La salle était comble! Les gens étaient prêts à signer mais le promoteur les a tous refroidis car sa société mère (à Anvers) devait fixer les prix....

Un an plus tard on attend toujours.

Par contre dans d'autres villes, les projets explosent comme des champignons (Jambes par exemple).

Qu'est-ce qu'ils attendent à Charleroi??? Peu de conférences, pas de projets qui sortent vraiment des cartons.

Cela ne correspond pas du tout à la belle conférence de Mr Magnette donnée il y a plus d'un an au Forum Financier de Charleroi.

Là aussi, multitude de nouveaux projets, eco-quartiers flambant neuf et tutti-quanti.

Depuis, c'est le vide intersidéral et les investisseurs ont mis leurs sous ailleurs...

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grmff
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

panchito a écrit :

Et voici encore une autre formation organisée par La Libre Belgique

Voir ICI

"Immobilier: Achat, Détention, Vente, Quelle Fiscalité?"




animé par Isabelle de Laminne, blogueuse MoneyStore.be et chroniqueuse à La Libre Belgique qui accueillera comme invités:

Idéal si vous voulez déjeuner à l'oeil.

Perso, pour arriver à Bruxelles à 8h du matin, je dois me lever à des heures indues. Pour moi en tout cas...

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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

stdibari a écrit :

Enfin tu as un déjeuner avec.

Oui et c'est gratuit, et j'habite en face!

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stdibari
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

A prendre au second degré..
En Belgique c'est super facile d investir dans  l'immobilier.
1: tu as plein d argent sur un compte
2: tu trouves un bien "rentable"
3:  3-10% de ton achat va a l agence
4:  12-15% tu paye en plus pour l 'enregistrement
5: tu emprunte 80% du prix de l immeuble ( en gros il te coûte 125% cet immeuble avec le reste des frais, donc tu mets 45% du prix d'achat de ta proche)
6: tu mets en  location et tu n as pas de problèmes.
7: ton cash flow est positif, mais tu as du mettre 45% en fonds propres. Certain te diront même que si tu dois faire un petit "effort" d épargne c'est super rentable car tu auras un bâtiment en 20 ans!!!

Tu vois c est tout simple d investir en Belgique Pq chercher une formation ?
Mais si tu en as besoin, pas de problème, tu peux aller a une formation gratuite d' 1 heure 30 minutes ( plus ton temps de trajet bien sur). Ce temps suffira pour te former. Enfin tu as un déjeuner avec.

;-)

Edit:
Sérieusement, ces séminaires gratuit sont intéressant pour gagner de la connaissance, mais pas comme formation.
Je n 'ai jamais participe au séminaire TREVI donc je ne peux juger. Mais si je pouvais je n’hésiterais pas a y participer au moins une fois ne serait-ce que pour savoir ce qui s'y dit.

Dernière modification par stdibari (12-09-2017 09:54:09)

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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

On dévie du sujet initial mais il y a ce matin un article dans l'echo qui confirme qu'actuellement le fisc ne remboursera pas l'excédant de précompte mobilier français. Malgré la décision de justice survenue dernièrement concernant Engie (qui a avalé Electrabel)....

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D1791
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

panchito a écrit :

En plus sur toutes les actions françaises préconisées par ce "gourou", nous payons en tant que résident belge, sur les dividendes perçus, 30% (!!) qui sont retenus à la source par l'Etat français, et puis encore une fois 30% de ce qui reste à l'Etat Belge. Alors qu'il y a des traités pour éviter la double imposition entre la France et la Belgique.

Si votre banque n'est pas une banquette, elle devrait vous proposer le service suivant :
- chaque début d'année vous fournissez à votre banque les formulaires 5000 (et 5001 si procédure normale)) cachetée par l'administration fiscal belge
https://www.impots.gouv.fr/portail/file … d_1872.pdf
- la banque informe son dépositaire que vos titres doivent être ségrégés sur un compte "non résident"
- la France ne prélèvera à la source que 15%.

Si vous faîtes cela début janvier  (avant la période traditionnelle de paiement des dividendes), vous serez dans la procédure  simplifiée et tous vos coupons seront payés avec une retenue de 15%.
Dans ce cas, une banque un peu commerçante ne vous comptera que peu (ou pas) de frais.

Si vous faîtes cela ultérieurement, vous pouvez récupérer le trop payé des 3 dernières années, mais en général  la banque vous facturera des frais plus importants.

Alors oui, 15%, cela reste un double précompte.  Sur le fonds, vous avez raison, mais cette procédure permet de l'adoucir :
Dividende action belge : 30% précompte,
Dividende action française avec procédure simplifiée : 40.5% de fiscalité,
Dividende action française sans aucune démarche : 51% de fiscalité.

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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Et voici encore une autre formation organisée par La Libre Belgique

Voir ICI

"Immobilier: Achat, Détention, Vente, Quelle Fiscalité?"




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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Dernièrement j'ai vu une autre pub pour un autre gourou français qui vous suggère d'arrêter de travailler dès que vous avez un capital de 300k€.

Toute sa méthode (dont vous pouvez suivre un grand nombre de cours et modules payants) est basé sur les actions françaises à dividendes importants. Toutes ces actions sont évidemment dans un PEA, et il n'y a pas de double précompte puisqu'il s'agit de résidents français.

Ce système est évidemment totalement impraticable en Belgique puisque même si nous avons des actions à très haut rendement de dividende, nous n'avons pas de PEA. En plus sur toutes les actions françaises préconisées par ce "gourou", nous payons en tant que résident belge, sur les dividendes perçus, 30% (!!) qui sont retenus à la source par l'Etat français, et puis encore une fois 30% de ce qui reste à l'Etat Belge. Alors qu'il y a des traités pour éviter la double imposition entre la France et la Belgique.

Donc tout cela pour vous dire que ce que les gourous français vous font payer pour suivre des formation sur comment faire fortune en France ne sont absolument pas applicables chez nous.

Vous feriez mieux de lire le livre: Comment faire fortune en 10 ans 

Cela coûte beaucoup moins cher que toutes ces "formations" payantes et est écrit par un Belge pour des Belges!

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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Mais cela, je vous l'avais dit.

Et je trouve très suspect que tous ces gourous qui ont soi-disant fait fortune en bourse et/ou avec l'immobilier, soient contraint de donner des formations pour gagner leur vie. Pourquoi donc s'ils ont vraiment fait fortune? Pourquoi doivent-ils encore organiser des formations payantes??

Alors qu'il y a des séminaires gratuits en Belgique??

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stdibari
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

BXL3072 a écrit :

Bonjour ,
J'aimerais avoir votre avis sur les formations immo en France : Olivier Seban, Michael Ferrari ...
Est ce que vous aviez déjà eu l'occasion de suivre l'une d'elles ?

Cdlt

J'ai commence la formation d'oliver Seban.
Bien faite.
Mais (je n ai fait que le premier module et rembourse après sans problème)
Les info générales je les connaissaient déjà.
C est axe sur le marche français. Les points super intéressant de la formation ne sont pas applicables au marche Belge. (selon moi)

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grmff
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Panchito investira de l'argent cash

C'est l'avantage quand vous achetez des appartements sur plans car vous tombez sous la loi Breyne et ne devez payer qu'en fonction de l'avancement des travaux. Soit des tranches de 5% qui s'étalent sur +/- 2 ans.

Donc pas besoin de financement dans ce cas-là! On peut payer les tranches avec son salaire et les loyers des autres biens en portefeuille!

C'est ce que je dis. Tous le monde n'est pas dans la position de pouvoir acheter cash un appartement tous les deux ans...

Quel sera le partage entre une personne qui en est à ce stade-là, et une personne qui doit emprunter à 120% en 20 ans pour un appartement de rapport?
Quel sera le point d'intérêt commun entre une personne qui fait achète des biens neufs pour pas être emmerdé et continuer son job très rénumérateur temps plein sans consacrer de temps à sa gestion, et une personne qui est prête à gérer des travaux, des rénovations, des locations de petits biens dans des coins pourris..parce qu'il faut bien commencer quelque part et qu'il n'a pas les moyens de faire autrement?
Que pourront-ils apporter l'un à l'autre?

A part le plaisir de prendre l'apéro. Mais ce plaisir-là, on peut le faire n'importe où et éventuellement avec des gens qu'on connait...

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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Grmff a écrit :

Panchito investira de l'argent cash

C'est l'avantage quand vous achetez des appartements sur plans car vous tombez sous la loi Breyne et ne devez payer qu'en fonction de l'avancement des travaux. Soit des tranches de 5% qui s'étalent sur +/- 2 ans.

Donc pas besoin de financement dans ce cas-là! On peut payer les tranches avec son salaire et les loyers des autres biens en portefeuille!

Dernière modification par panchito (08-09-2017 21:37:10)

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grmff
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

BXL3072 a écrit :

Certainement c'est toujours intéressant(même indispensable) de connaître  le volet théorique. (Fiscalité,Lois...)
Mais je pense aussi  qu'on apprend bcp plus de qq1 qui a vraiment joué le jeu  de l'investissement.(Olivier Seban, Micahel Ferrari .. Grmff/PIM pour la version BE wink)
Une petite idée me traverse l'esprit ... Pourquoi ne pas organiser des "soirées séminaires"(soirée resto ou autre comme organisé par le  BECI ) entre les membres (actifs) de ce forum. Je pense que bcp ont énormément de connaissance et de savoir à partager (PIM/Grmff/Himura ... dsl si j'oublie qq1 smile  ) . C'est aussi l'occasion  de se connaitre dans la vrai vie.

Je vois 1000 raisons qui font que cela aurait peu de chances...
. Nous sommes finalement peu nombreux à être actifs. Difficile de savoir si beaucoup sont passifs et si les messages sont beaucoup lu.
. Nos intérêts ne sont pas les mêmes. Les uns viennent chercher des infos, les autres se confronter avec des avis divergents parce qu'ils s'ennuient, d'autres trouvent qu'ils ont beaucoup reçu et que ce partage est une manière de rendre, d'autres viennent mettre des textes légaux précis sur du pifomètre généraliste émis par certains
. Pour ceux qui ont fait la démarche, ils sont tous à des stades différents. Les uns veulent commencer, d'autres ont fait leur premier investissement mais n'ont pas encore tout compris, certains peinent à payer leur prêt alors que d'autres ont terminé...
. Les origines et besoins sont très différents. Panchito investira de l'argent cash quand d'autres feront des prêts à 120%+travaux. Certains ont plein de cash, d'autres commencent à peine la démarche
. Certains ont du temps en journée mais n'investiraient pas/plus une seconde de leur week-end ou soirée.
. Certains sont en Belgique à bosser pendant que d'autres passent le plus clair de leur temps à l'étranger

Si la théorie peut convenir à tous parce qu'elle survole d'assez haut le sujet, il devient délicat d'avoir un sujet commun à tous une fois qu'on rentre dans le détail.

J'en suis arrivé à croire que l'investisseur immobilier réel est un oiseau rare qui préfère vivre caché.

Allez, là dessus, je vais voir si lq mer fait toujours 25°C...

Santé!

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grmff
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Joli programme. Mais quand est l'apéro?
Bref, vous voyez bien que c'est de la théorie et pas de na pratique... hips.

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BXL3072
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

panchito a écrit :

Et quand on parle du loup... je reçois à l'instant une invitation pour le prochain séminaire:

Voir ICI

On s'y donne rendez-vous?

Merci Panchito. (Je me suis déjà inscrit smile )

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panchito
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Re : Formation Immo en France - Que valent-elles

Et voici le programme:

Pourquoi le marché résidentiel belge continue-t-il à bien performer ?
Quelles sont les dernières tendances sur ce marché ?
Le Tax shift a-t-il un impact ?
Quelles sont les normes de financement ?

Pour répondre à ces questions, TREVI GROUP s’associera à BNP PARIBAS FORTIS PRIVATE BANKING pour vous inviter à une conférence ayant pour thème :


L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL BRUXELLOIS:
UN CHALLENGE Á RELEVER ?

24 octobre 2017
Auditorium BNP Paribas Fortis,
Rue de la Chancellerie 1 à 1000 Buxelles
Avec les autres intervenants, nous vous présenterons les perspectives d’avenir pour les investisseurs dans le secteur immobilier.
Icon_arrow_down
PROGRAMME
Deux horaires sont possibles
(Après-midi ou soirée)
HORAIRE DE L’APRÈS-MIDI
14h00    Accueil et enregistrement
14h30    Mot d’accueil
Olivier DEWEECK, Directeur Régional Private Banking Bruxelles
14h35    « Les évolutions patrimoniales et fiscales en matière d’immobilier »
Renaud VERSTRAETE, Notaire
15h00    « L’offre banque privée et l’octroi de crédit »
Pierre DAVIN, Directeur Private Banking Centre Brussels City
Maud DELBECQUES, Marketing Entrepreneurs Crédit & Protect
15h35    « Les perspectives du marché résidentiel »
Eric VERLINDEN, Chief Executive Officer de Trevi Group
16h10    Question time
16h30    Réception
17h45    FIN
HORAIRE DE LA SOIRÉE
18h30    Accueil et enregistrement
19h00    Mot d’accueil
Olivier DEWEECK, Directeur Régional Private Banking Bruxelles
19h05    « Les évolutions patrimoniales et fiscales en matière d’immobilier »
Renaud VERSTRAETE, Notaire
19h30    « L’offre banque privée et l’octroi de crédit »
Pierre DAVIN, Directeur Private Banking Centre Brussels City
Maud DELBECQUES, Marketing Entrepreneurs Crédit & Protect
20h05    « Les perspectives du marché résidentiel »
Eric VERLINDEN, Chief Executive Officer de Trevi Group
20h40    Question time
21h00    Réception
22h45    FIN

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BXL3072
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Formation Immo en France - Que valent-elles

Bonjour ,
J'aimerais avoir votre avis sur les formations immo en France : Olivier Seban, Michael Ferrari ...
Est ce que vous aviez déjà eu l'occasion de suivre l'une d'elles ?

Cdlt

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