Obligation de récolter les fonds avant gros travaux

luc · #1 04-10-2017 09:06:34

dach a écrit :

luc a écrit :
Art. 577-2.§ 9. ...
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
Loi du 30.06.1994, art. 1, En vigueur : 01-08-1995
Dans cet article, je ne vois pas où vous voyez une obligation de solidarité des CP sur les dette d'un CP défaillant ?
Augmenter les appels de fonds dans le but palier à un CP défaillant revient dans les faits à modifier la répartition des charges de copropriété. Cela est en contradiction avec l'art. 577-2.§ 9

Le mot "notamment". J'avoue que c'est très succint.

L'ACP n'est pas une vraie association du type ASBL, ni une société du type "SPRL". Le Code des Entreprises ( gestation pour 2018/2019) va reder tout cela plus lisible.

En synthèse une ACP gère le capital d'autrui. Donc pas de comptes du type 11 du plan comptable défini dans le Code du Droit Economique en 2013.

Ce qui implique qu'il ne peut pas aller en rouge = prendre des risques illimités sur le compte des copropriétaires.
Ni aller trop en positif (sans justificatif explicite = fonds de réserve) = investir d'argent d'autrui.

panchito · #2 03-10-2017 21:18:37

Nous avons du passer par là parce que le toit était à refaire et certains copropriétaires ne sachant plus ni louer ni vendre leur bien allait saisir l'ACP.

Le Syndic était alors obliger de faire "jouer" la solidarité et il afait un deuxième appel de fonds qui serait suffisant pour passer commande même si les mauvais payeurs ne payaient pas.

Les procédures de recouvrement de ces impayés sont toujours en cours...4 ans après les faits.

dach · #3 03-10-2017 19:48:08

luc a écrit :

Art. 577-2.§ 9. ...
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
Loi du 30.06.1994, art. 1, En vigueur : 01-08-1995

Dans cet article, je ne vois pas où vous voyez une obligation de solidarité des CP sur les dette d'un CP défaillant ?
Augmenter les appels de fonds dans le but palier à un CP défaillant revient dans les faits à modifier la répartition des charges de copropriété. Cela est en contradiction avec l'art. 577-2.§ 9

panchito a écrit :

Le syndic est obligé d'exécuter les décisions prises à l'AG.
Donc s'il n'a obtenu que 85% des sous, il est obligé de lancer un 2ème appel de 30%, pour être sur d'avoir les sous (au cas où les 15% des voix continueraient à ne pas payer).

Une bonne décision comprend le but (les travaux), mais aussi les moyens (les appels de fonds). Les 2 doivent être exécutés correctement selon la décision d'AG.
Si le syndic estime qu'il ne pourra obtenir le solde de l'appel de fonds prévu, il doit convoquer une AGE avant d'engager un nouvel appel non budgété.
Si il ne veut pas rendre l'ACP ingérable, il doit avoir le plein soutien de l'ensemble des CP concernés pour que ceux-ci financent la part du CP défaillant.

Vous allez me répondre que les appels de fonds supplémentaires ne sont qu'une avance qui sera rembourser. Mais rien n'est moins sûr et là aussi on est parti pour des années...
Sans doute un CP avisé et financièrement à l'aise choisira de préfinancer des travaux urgent, mais cela ne sera peut-être pas possible pour tous et tous les travaux ne sont pas urgent.
Il faut donc présenter aux CP les choses clairement avec toutes les alternatives possibles et non leurs dire ce qui me semble un mensonge : 'en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!'

Curieusement, nos élus ne semble pas pressés de trouver une solution aux dettes des CP faillis. (Privilèges hypothécaire, transmission de la dette avec le lot ou, pourquoi pas, transformation de la copropriété forcé en SPRL ou SA ou les CP touchent les dividendes (et paient un loyer si ils sont occupants) et où leurs engagement est limités au capital investi.

panchito · #4 02-10-2017 17:19:12

Désolé Bada, mais Grmff a raison.

Le syndic est obligé d'exécuter les décisions prises à l'AG.

Donc s'il n'a obtenu que 85% des sous, il est obligé de lancer un 2ème appel de 30%, pour être sur d'avoir les sous (au cas où les 15% des voix continueraient à ne pas payer).

En parallèle il lance une action en justice mais là on est parti pour des années...

bada · #5 02-10-2017 17:04:21

Désolé mais je ne vous suis pas.

Si le syndic passe la commande en ayant récolté 85% des fonds, il fait quoi pour payer la totalité ? Réclamer aux autres, moi, je ne vois pas cette possibilité dans l'acte de base pour les dépenses AUTRES QUE LES CHARGES HABITUELLES.

Pour moi, il poursuit (d'accord avec vous) les défaillants et ensuite, quand les fonds sont récoltés, il commande.

grmff · #6 02-10-2017 16:44:51

bada a écrit :

Le syndic devra donc s'assurer de collecter la totalité des fonds avant de passer la commande. Pas de sous, pas de commande.
A charge pour le syndic de faire rentrer les sous même sous menaces de recommandés et de poursuites judiciaires.

Je ne valide pas du tout cette idée. Cela donne de facto un droit de veto de chaque propriétaire sur une décision qui a été prise avec une majorité de 80%.

Cela n'a aucun sens, et je vous le partage.

A mon sens, le syndic doit avoir les fonds pour passer commande. S'il y a des mauvais payeurs et qu'il a les fonds, il passe commande, et il poursuit en parallème et de manière complètement indépendante les mauvais payeurs.

S'il n'a pas les fonds, tous les actes de base que je connais prévoient que les autres propriétaires doivent provisionner le syndic pour couvrir celui qui est en carence.

bada · #7 02-10-2017 16:29:58

Finalement, à la lecture notamment des différents intervenants, je crois que le syndic ne peut pas demander des avances de fonds aux bons payeurs pour combler la carence des mauvais payeurs. Nous ne sommes pas ici dans le cadre des charges habituelles de l'immeuble mais de gros travaux. Je crois que dans ce cas, il n'y a pas d'intérêts ni autres pénalités de prévues dans l'acte de base ni la loi.

Le syndic devra donc s'assurer de collecter la totalité des fonds avant de passer la commande. Pas de sous, pas de commande.
A charge pour le syndic de faire rentrer les sous même sous menaces de recommandés et de poursuites judiciaires.

Ceci fait, le syndic a fait son boulot et ne pourrait pas être mis en cause dans sa gestion.

GT · #8 01-10-2017 20:31:47

dach a écrit :

GT a écrit :
Ci-dessous, pour information, l'article 75 du Code de déontologie IPI et son explication
Art. 75
En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante.
...
Notez que seul l'appel de fonds doit être envoyé, rien ici ne demande que le syndic attende que les fonds soient versés !

Mais l'appel de fonds n'a- t-il pas comme objectif de permettre au syndic de disposer de fonds suffisants en vue de passer commande ?

GT · #9 01-10-2017 20:22:50

dach a écrit :

panchito a écrit :
Car en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!
De quelle loi parlez-vous ?

Des statuts prévoient une clause autorisant le syndic pour le recouvrement des charges communes à réclamer aux copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l'association des copropriétaires, la quote-part du défaillant dans les charges communes , à titre de provision ( ou clause similaire).

Le syndic est tenu d'appliquer la loi et les statuts (pour autant qu'ils ne contreviennent pas à la loi).

En présence de la clause identifiée ci-dessus, le syndic devra apprécier s'il utilise ou non cette autorisation. Il devra être en mesure de justifier son choix.

En cas de doute sur l'opportunité d'en faire usage il aura avantage, dans certaines circonstances , à demander une décision de l'AG.

N'oublions pas, dans le cas soumis, que l'absence de réalisation des travaux de mise aux normes des ascenseurs ds les délais légaux entraîne des sanctions diverses.

luc · #10 01-10-2017 19:40:00

dach a écrit :

panchito a écrit :
Car en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!
De quelle loi parlez-vous ?

La disposition suivante du Code Civil:

Art. 577-2.§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.

Loi du 30.06.1994, art. 1, En vigueur : 01-08-1995

dach · #11 01-10-2017 18:05:51

panchito a écrit :

Car en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!

De quelle loi parlez-vous ?

panchito · #12 01-10-2017 17:46:24

Dach a écrit :

mais dans ce cas, pour moi, le syndic est inattaquable si il les procédures de recouvrement sont lancées...

Oui mais les procédures, cela prend des années...

Donc en parallèle au lancement des procédures (avec les frais d'avocat qui vont avec), il est bien obligé de demander aux bons payeurs un deuxième appel de fonds pour boucher les trous des mauvais payeurs...Car en copropriété, tout le monde est solidaire; c'est la loi!

Quand à faire une saisie immobilière pour pouvoir vendre le lot des mauvais payeurs et rembourser leurs dettes, cela prend au minimum 6 ans....

dach · #13 01-10-2017 17:45:22

GT a écrit :

Ci-dessous, pour information, l'article 75 du Code de déontologie IPI et son explication
Art. 75
En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante.
...

Notez que seul l'appel de fonds doit être envoyé, rien ici ne demande que le syndic attende que les fonds soient versés !

dach · #14 01-10-2017 17:41:41

bada a écrit :

OK, merci pour les réponses.
Et si l'un ou l'autre CP ne paie pas les acomptes demandés ? Que fait le syndic ? Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire ou il ne passe pas la commande des travaux ?

Si les travaux sont décidés par l'AG, que le budget est également approuvé, que le délai de contestation est écoulé et que les appels de fonds et sommation de payement éventuelle ont été envoyés alors les travaux doivent être commandés sinon le syndic est en défaut d'exécution des décisions d'AG. Par contre, il ne peut pas payer au fournisseur la quote-part correspondant aux impayés. Naturellement le fournisseur risque d’interrompre sa fourniture, mais dans ce cas, pour moi, le syndic est inattaquable si il les procédures de recouvrement sont lancées...

dach · #15 01-10-2017 17:29:39

luc a écrit :

...
Art. 577-5. § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Autrement dit: l'ACP ne peut pas avoir un capital.
Donc tout l'argent doit être là avant de s'engager à quelque chose.
Si le syndic utilise l'argent du fonds de réserve pour les dépenses courantes, il commet en principe une fraude.
D'ou l'importance de l'application de l'AR du 12.07.2012 pour inscrire els provisions dans un compte de la classe 4 de la comptabilité.

Je partage l'avis de Luc sur le fait que l'ACP ne peut pas avoir de capital. Concernant les appels de fonds (réserve ou roulement) , j'interprète l'art. 577-5. § 3 comme signifiant que ces fonds doivent correspondre à des dépenses planifiées ou prévisibles càd budgétées. En fin d'exercice, le solde des fonds est donc bien une dettes envers les copropriétaires. A charge de l'AG de reporter tout ou une partie comme provision sur les dépenses budgétées de l'exercice suivant.

Je suis donc contre le projet Geens qui intègre ces fonds dans le patrimoine de l'ACP sans dépenses budgétées en contre parties. C'est une dérive qui va encourager les syndic dans une mauvaise pratique qui consiste à utiliser la quote-part déjà versée par des CP pour compenser les impayés. En effet, ce patrimoine pourrait être interprété comme un actif commun de l'ACP et plus comme une dette à cours terme envers les CP.

Outre le fait que la contribution aux charges est établie dans les statuts de l'ACP, la responsabilité financière d'un CP est proportionnelle à sa quote-part dans les parties communes. Il n'y a donc pas lieu d'engager un CP au delà de son engagement lors de la signature de l'acte d'achat de son lot ! Et donc, il n'est pas correcte d'utiliser les provisions d'un CP pour compenser des impayés d'un autre. La manière la plus simple d'éviter cela en cas de faillite d'un CP est que la dette reste attachée au lot en cas de vente du lot du failli.

luc · #16 01-10-2017 12:28:24

panchito a écrit :

Bada a écrit :
Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire?
C'est bien cela!

Il demande une provision et pas une avance.
Donc dans le décompte final on tiendra compte de cette provision supplémentaire (en principe y compris une indemnité à charge des CP défaillants)

panchito · #17 30-09-2017 18:29:52

Bada a écrit :

Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire?

C'est bien cela!

grmff · #18 30-09-2017 12:09:27

bada a écrit :

OK, merci pour les réponses.
Et si l'un ou l'autre CP ne paie pas les acomptes demandés ? Que fait le syndic ? Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire ou il ne passe pas la commande des travaux ?

Oui.
D'où l'intérêt de travailler avec un fond de réserve qui alimente les travaux commandés. De ce fait, le syndic n'a plus à attendre le bon vouloir d'un seul propriétaire qui est capable de bloquer abusivement la moindre décision d'une ACP gérée par un syndic qui suit la loi "à la lettre" sans avoir une vue simple de la chose.

luc

bada · #19 30-09-2017 07:06:39

OK, merci pour les réponses.

Et si l'un ou l'autre CP ne paie pas les acomptes demandés ? Que fait le syndic ? Rappel, et après ? Il demande à ceux qui paient une avance de fond supplémentaire ou il ne passe pas la commande des travaux ?

panchito · #20 29-09-2017 21:47:24

S'il n'y a pas de fonds de réserve, et que le compte en banque de l'ACP n'est pas suffisemment garni, il est bien obligé de lancer des appels de fonds, de manière à avoir la totalité de la somme avant de passer commande sur le compte en banque de l'ACP.

Puisqu'il a l'interdiction formelle de passer le compte de l'ACP en dessous de zéro....

bada · #21 29-09-2017 15:41:31

Soit dans une copropriété où il faut encore exécuter la dernière phase de la mise en conformité des ascenseurs.

Il n'y a pas de fond de réserve et le syndic demande le paiement en 3 versements, des acomptes pour constituer le montant nécessaire pour payer la futur facture de l'ascensoriste.
Le syndic pourrait-il commander les travaux si la somme totale ne se trouve pas sur le compte bancaire.

J'ai déjà lu dans un post ancien que le syndic serait obligé de collecter la totalité de la somme, avant de commander les travaux. Je ne retrouve pas cette discussion.

Par ailleurs, j'ai fouillé dans la loi mais je trouve pas le texte qui dit que le syndic doit récolter la totalité des fonds avant de commander les travaux.

Comme il n'y a pas de réserve, il n'y a pas de compte bancaire à cet effet. Le syndic doit-il obligatoirement ouvrir un compte pour récolter les fonds destinés à l'exécution de la mise à jour des ascenseurs.

Merci pour votre aide

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