Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

panchito · #1 16-10-2017 13:48:59

Panchito a écrit :

Puisque le PV ne doit plus maintenant que contenir, les points figurant à l'ODJ et pour chacun des points qui étaient soumis à décision, il suffit d'indiquer:
Votent pour: x% des quotités
Votent contrent : y% des quotités
S'abstiennent: z% des quotités

Naturellement, je pre-imprime mes PV également puisqu'il n'y a plus qu'à remplir x, y et z pour chaque point.

Mais je ne suis pas un syndic pro. Et je disais que les Syndic PRO que je connais viennent aux AG avec une imprimante.

grmff · #2 16-10-2017 13:44:09

Préparer le pv avant l'AG, C'est possible. Avec un Pv décisionnel.

Lors de ma dernière AG, tous les points étaient prérempli, avec juste une place pour le vote de chacun et pour le résultat du vote. Et pour certains points, une place pour un commentaire ou une précision sur le vote.
Ainsi, pas besoin d'imprimante.

Yves Van Ermen · #3 16-10-2017 13:24:18

bada a écrit :

3 semaines avant l'AG=21 jours + 14 jours si l'AG à lieu le dernier jour de la quinzaine = maximum 35 jours soit 5 semaines et pas 7. CQFD. Vous avez suivi BMC Tools.

Oui Bada et vous avez raison. 5 semaines est le max.

Autant pour moi.

GT

bada · #4 16-10-2017 13:09:45

3 semaines avant l'AG=21 jours + 14 jours si l'AG à lieu le dernier jour de la quinzaine = maximum 35 jours soit 5 semaines et pas 7. CQFD. Vous avez suivi BMC Tools.

GT

Yves Van Ermen · #5 16-10-2017 09:36:11

@ Luc

Comment savez-vous que s’est supprimé ? Êtes-vous en possession du texte de l‘avant-projet telle qu’approuvé en Conseil de Ministres le 20/7 je crois ?

Cher Luc,

Comme je l'ai déjà dis, je ne dispose pas du texte approuvé par le conseil de ministres. L'information dont je dispose, c'est que la proposition de Mr Geens a été suivit à 95%-99%. Les éléments du projet de loi que je reprends son donc public et ils ont déjà été repris sur le Forum.

Pour télécharger le texte du site de Mr Geens en Français, cliquez ici ou en néerlandais, cliquez ici

Pour le reste de vos commentaires, la lourdeur des procédures proposés vient des délais supplémentaires et donc de l'augmentation des recours potentiels.

Pour le point 2, il faut arrêter de parler d'un délai de 21 jours!!! Car ce délai est valable uniquement si la date de l'AG est fixée le premier jour de la quinzaine de tenue de l'AG. Si l'AG est fixée le dernier jour de cette quinzaine, les points qu'un copropriétaire veut mettre à l'OJ doivent parvenir au syndic 49 jours (7 semaines) avant l'AG.
Rappelons donc la loi, "la convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu."

dach · #6 15-10-2017 10:22:22

luc a écrit :

Négatif.
...

Extrait des commentaires de la loi du 15 MAI 2012. a écrit :

Frais liés à la convocation de l’assemblée générale
Dans le passé, tout le monde était convié de la même façon à l’assemblée générale, à savoir par lettre recommandée à la poste.
Toutefois, depuis la nouvelle loi de 2010 sur la copropriété, les copropriétaires ont la possibilité de consentir à être convoqués par un autre moyen de communication (e-mail, courrier ordinaire,...).
Étant donné que la loi n’indique pas à qui incombe le paiement des frais de convocation, il est fort à craindre que des différends naissent à ce sujet entre certains copropriétaires.
Afin d’éviter les discussions éventuelles, la présente proposition de loi prévoit dès lors que les frais de convocation seront assumés par l’association des copropriétaires.

Malgré son mot d’introduction, je constate que luc fait le même constat que moi. La loi indique bien " Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires. ".

J'ai juste voulu préciser que le législateur n'a pas dit " Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont répartis obligatoirement en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif ". Les art. 577-2 §9 et 577-4 §1 2° sont donc aussi d'application pour les frais administratifs afférents à la convocation.

Je résume les art. 577-2 §9 et 577-4 §1 2° par: Les charges de copropriété sont réparties selon le règlement de copropriété ou à défaut en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif

luc · #7 15-10-2017 10:04:55

hellooo a écrit :

Luc a écrit :
Je me suis organisé de telle façon, que je reçois aussi une copie des autres manières d'envoi.
Comment ça ?

NOTE : le Syndic ne m'a jamais proposé de recevoir son Ordre du Jour par mail.......................le cas échéant j'aurais accepté vu la facilité d'être atteint par l'information avec ce mioyen modern de communication. J'éprouve le sentiment d'avoir été piégé bien évidemment d'autant plus que je n'ai vu aucun document afférant à cette AG ( sans document) destinée à rédiger un PV déja préparé d'avance, j'en ai la preuve ( enregristrement audio)

Principe: demander une copie à des CP qui me soutiennent.

Exemple: je réside à la 4ème entréé des 6 de mon immeuble. Quand le facteur fait son tour avec les invitations, je sais déja ce qui se passe avant que le facteur est chez moi, n'importe ou il démarre.

panchito · #8 15-10-2017 09:33:09

Hellooo a écrit :

à rédiger un PV déja préparé d'avance, j'en ai la preuve ( enregristrement audio)

Si votre Syndic respecte la nouvelle loi (2010) cela est parfaitement impossible.

Puisque le PV ne doit plus maintenant que contenir, les points figurant à l'ODJ et pour chacun des points qui étaient soumis à décision, il suffit d'indiquer:
Votent pour: x% des quotités
Votent contrent : y% des quotités
S'abstiennent: z% des quotités

Avec x+y+z qui font 100% ou la totalité de vos millièmes.

C'est tout, pas d'états d'âme, de phrases ou de blabla superflu.

Donc comment voulez-vous que votre Syndic sache à l'avance le résultat des votes aux points à l'ODJ?

Le PV doit être signé en fin de séance.

Les Syndics professionnels que je connais viennent dès lors aux AG avec une petite imprimante portable.

Et le tout est joué!!

Je crois que vous devez d'urgence former votre Syndic. Il ne connait apparemment pas la loi de 2010!!

hellooo · #9 15-10-2017 07:35:25

Luc a écrit :

Je me suis organisé de telle façon, que je reçois aussi une copie des autres manières d'envoi.

Comment ça ?

NOTE : le Syndic ne m'a jamais proposé de recevoir son Ordre du Jour par mail.......................le cas échéant j'aurais accepté vu la facilité d'être atteint par l'information avec ce mioyen modern de communication. J'éprouve le sentiment d'avoir été piégé bien évidemment d'autant plus que je n'ai vu aucun document afférant à cette AG ( sans document) destinée à rédiger un PV déja préparé d'avance, j'en ai la preuve ( enregristrement audio)

luc · #10 14-10-2017 17:55:44

dach a écrit :

GT a écrit :
... "les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires" (et non pas des copropriétaires individuellement) (art. 2, loi 15/5/2012).
Donc les copropriétaires qui reçoivent leurs convocations par courriel participeront selon leurs quotes-parts dans les frais de convocation des copropriétaires qui reçoivent leurs convocations par lettre recommandée à la poste.
Je pense que l'interprétation de "les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires" doit être que les "frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale" sont à comptabiliser dans les comptes de l'ACP et à répartir selon les statuts.
Donc les frais de recommandé peuvent être répartis en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif où, si les parties le décident, de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif.
Et partant du principe que l'utilité des envois n'est pas fonction de la valeur des lots mais que si un CP maintient l'envoi par recommandé ou demande l'envoi via e-mail ou autre c'est qu'il estime que cela est plus utile pour lui.
Les statuts pourrait donc prévoir que les frais d'envoi sont répartis par lot en fonction du coût réel de l'envoi.

Négatif.

Lisez le rapport parlementaire. Vous constaterez qu'on y parle des frais inhérent à l'envoi y compris et surtout les frais du recommandé.

Pourquoi un recommandé? Pour donner une date certaine à l'envoi. Il n'y a aucune autre manière (sauf signification par un huisier) à avoir une preuve de la date certaine pour le calcul des quinze jours avant le premier jour de la quinzaine de l'AGO ou avant le jour de l'AGE.

Dans mon ACP "ils" ont choisit d'imposer l'envoi par lettre simple à tous sauf ceux qui ont explicitement demandé un recommandé. Au début je le recevait quelques jours plus tard, mais maintenant il arrive au même moment. L'invitation par email arrive trois jours plus tôt (à la date de la lettre).

Tout ceci ne vaut plus la peine de se battre. Dans quelques mois un email envoyè d'une manière spécifique à une adresse bien définit fera foi de recommandé. Attendons la réforme du Code Civil, etc. ... .

Mais cela posera un autre problème: les règles pratiques d'application de la procédure de l'Art. 577-6 §1. sont-ils mis dans le règlement de copropriété? J'ai fait une étude sr base de différents listes et j'estime que dans mon ACP 40% au moins ne sont pas en règle. Ce qui rend toute majorité et toute organisation caduque. Mais comme je n'invoque pas ce problème le juge ne peut pas annuler pour cette cause (avantage d'une disposition impératif qui permet d'être pragmatique).

Je le ferai quand c'est rentable. Cela y était presque avec le point 9 de l'AGE du 12.09.2017. Rejeté avec 50,50 % de NON. On voulait à nouveau lancer une procédure pénale contre moi. Un CP d'un studio qui votait toujours contre moi était présent et c'est abstenu.

Finalement tous les frais d'organisation de l'AG (envoi des documents, consultation des documents (coté syndic), location de la salle, location d'un,projecteur avec écran, location d'un portable avec imprimante, ... ) en régie ou en forfait, sont à charge de l'ACP. La jurisprudence est unanime.

dach · #11 14-10-2017 17:16:19

GT a écrit :

... "les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires" (et non pas des copropriétaires individuellement) (art. 2, loi 15/5/2012).
Donc les copropriétaires qui reçoivent leurs convocations par courriel participeront selon leurs quotes-parts dans les frais de convocation des copropriétaires qui reçoivent leurs convocations par lettre recommandée à la poste.

Je pense que l'interprétation de "les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires" doit être que les "frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale" sont à comptabiliser dans les comptes de l'ACP et à répartir selon les statuts.

Donc les frais de recommandé peuvent être répartis en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif où, si les parties le décident, de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif.
Et partant du principe que l'utilité des envois n'est pas fonction de la valeur des lots mais que si un CP maintient l'envoi par recommandé ou demande l'envoi via e-mail ou autre c'est qu'il estime que cela est plus utile pour lui.
Les statuts pourrait donc prévoir que les frais d'envoi sont répartis par lot en fonction du coût réel de l'envoi.

luc · #12 14-10-2017 11:02:44

hellooo a écrit :

(...)
par conséquent je ne vois pas d'autre solution : il faut expréssement demander à ne pas recevoir de LR pour être certain d'être avisé en temps et en heure avec un moyen moderne de communication, le courriel.
c'est donc ma conclusion

Ce qui a d'autres conséquences parfois néfastes dans certains cas. Il faut accepter les conséquences de ses choix.
Je me suis organisé de telle façon, que je reçois aussi une copie des autres manières d'envoi.
J'ai ainsi déja constaté des différences nettes.

GT · #13 14-10-2017 10:23:28

hellooo a écrit :

par conséquent je ne vois pas d'autre solution : il faut expréssement demander à ne pas recevoir de LR pour être certain d'être avisé en temps et en heure avec un moyen moderne de communication, le courriel.
c'est donc ma conclusion

Rien de neuf

Article 6 de la loi du 2/6/2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, entré en vigueur le 1/9/2010.

Cet article a remplacé l'article 577-6 du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994

Voici plus de 6 ans.

"La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. (...)."

Désolé Hellooo mais le syndic convoquera les membres de l'AG de manières différentes si certains copropriétaires ont décidé par exemple de recevoir la convocation par mail.

Et "les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires" (et non pas des copropriétaires individuellement) (art. 2, loi 15/5/2012).

Donc les copropriétaires qui reçoivent leurs convocations par courriel participeront selon leurs quotes-parts dans les frais de convocation des copropriétaires qui reçoivent leurs convocations par lettre recommandée à la poste.

hellooo · #14 14-10-2017 09:37:20

Vu en annexe de la feuille de présence , le syndic a envoyé les convocations:
- le 27/9.......par courriel à certains CPS
- le 27/9.....par courrier postal simple à d'autres CPS
- le 27/9.....par LR présentée le 4/10 et retirée le 10/10 pour l'AG du 12/10

j'aurai franchemment apprécié être avisé de la date convocation au 12/10 au plus vite ar courriel le 27/10.

le syndic a l'obligation d'aviser les CPS mais évidemment pas de 2 manières.

par conséquent je ne vois pas d'autre solution : il faut expréssement demander à ne pas recevoir de LR pour être certain d'être avisé en temps et en heure avec un moyen moderne de communication, le courriel.

c'est donc ma conclusion

panchito · #15 14-10-2017 08:24:29

Après plus de 30 ans d'expérience dans de nombreuses copropriétés, il est facile de savoir mettre au pas un nouveau syndic dès son entrée en fonction.

Il est très rare de tomber sur des syndics professionnels qui ont plus de 30 ans d'expérience. Donc ils vous écoutent...

J'en ai formé beaucoup ainsi!

Dupuis · #16 14-10-2017 06:52:22

panchito a écrit :

Dès la prise de fonction d'un nouveau syndic, nous lui demandons, pour respecter la loi, d'envoyer un courier à tous les CP's l'autorisant à convoquer les AGO/E par mail.
Il ne dépend déjà plus de la poste pour respecter les délais!
Suivant les données que vous fournissez, votre Syndic a déposé le courrier recommandé dans un point poste le 27 septembre, et vous le recevez le 10 octobre!!
En un mot comme en cent, pourquoi vous obstinez-vous dans votre ACP à utiliser des moyens aussi dépassés que le courrier postal?
Autant revenir aux estafettes moyennageuses!! Elles iront probablement plus vite...
Pas de tout cela dans les copropriétés où j'ai des biens!

Depuis le Temps que vous expliquez que chez vous tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes, je pense que tout le monde est au courant et que vou pouvez arrêter de sous-entendre que les autres sont des incapables.

hellooo

luc · #17 13-10-2017 19:02:39

panchito a écrit :

(...)Il faut évidemment avoir un profil de MANAGER et être habitué à gérer des équipes, et être rompu aux technique de conduite de réunion pour y parvenir. (...)

J'ai l'impression que vous décrivez une cogérance entre le syndic et un/des mandataire(s) de l'AG.
Tôt ou tard vous aurez droit à une pétaudière ... dépendant du caractère du cogérant de fait.

Le profil demandé est en fait celui d'un COMMISSAIRE d'un conseil de surviellance (nom initialement proposé pour l'actuel conseil de copropriété).

Plus d'info (système Français): Conseil de surveillance (Wikipedia)

luc · #18 13-10-2017 18:50:50

BMCTools a écrit :

Luc a écrit :
Solution: Mettez dans le règlement de copropriété que:
1. l'invitation doit étre communiqué au moins 15 jours de travail avant la date de l'AG.
2. les points de l'ordre du jour doivent être communiqués au moins 30 jours avant l'AG par le CP au synic
3. la date de la séance suivante doit être communiquée par le syndic au moins 60 jours avant la date de l'AG par voie d'affichage dans les couloirs de la copropriété
Pour le point 1, la loi est impérative. Mettre dans le règlement de copropriété d'autres règles n'est donc pas une bonne idée, vu qu'elles seront considérées comme non écrites.
(...)

Le point 1 proposé est et reste valable, même si un CP invoque votre raisonnement. La loi impérative dit:

CC a écrit :

Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

BMCTools a écrit :

(…). Le recommandé est là pour donner date certaine. (…).
Le syndic est responsable de la date de l'envoi de la convocation mais pas du temps que le courrier met pour arriver chez le copropriétaire.

Il est responsable pour qu’entre la date d’envoi du recommandé et la date de l’AG se trouvent 15 jours civiles.
Quant aux recommandés, chez nous ceux qui n’ont pas remis le formulaire du syndic, pour le recevoir sans frais pour l’ACP, sont en pratique mis au ban.

BMCTools a écrit :

Actuellement le règlement de copropriété peut prévoir un délai de convocation plus long. Le projet de Mr Geens supprime cette possibilité

Q : Comment savez-vous que s’est supprimé ? Êtes-vous en possession du texte de l‘avant-projet telle qu’approuvé en Conseil de Ministres le 20/7 je crois ?

BMCTools a écrit :

Les autres points ne font qu'alourdir la procédure, d'augmenter les risques d'erreur et les recours.

Alourdir ? Vous riez ?
- Point 2 : 30 jours au lieu de 21 jours : cela donne plus de temps au syndic. En quoi cela alourdit le travail du syndic ? par contre cela va diminuer le nombre de coups de téléphones, mails, … de CP très irrités.
- Point 3 : date de la séance communiquée par voie d’affichage. Vous trouvez donc que la procédure prévue par la loi (Art. 577-8. § 8 CC) n’est pas impératif ? ou c’est trop transparent ?

CC a écrit :

8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.

BMCTools a écrit :

Je note cependant que de plus en plus de syndics mettent à l'ordre du jour des AG la fixation de la date de la prochaine AG statutaire. Une bonne idée qui est peut-être à reprendre...

C’est la logique même et cela se faisait avant les années septante … dans tout réunion qui se respectait au sein d’une société, ASBL ou copropriété … .

BMCTools a écrit :

Luc a écrit :
L'IPI veut dans ses recommendations, je crois, que le promoteur (…)
Non. L'IPI n'a été demandeur de rien dans les éléments que vous reprenez.
Notons cependant que dans le projet de Mr Geens le pouvoir des promoteurs de modifier l'acte de base a été limité (…)

À nouveau vous citez un texte qui n’est pas public (la synthèse bien, mais pas le texte in extenso).
Si vous avez raison, le promoteur de ma copropriété n’aurait pas pu faire ce qu’il a fait entre 1978 et 1982 (l’origine de +50% des problèmes de ma pétaudière se situe dans cette période). Ce serait une nette amélioration ,pour le futur.

panchito · #19 13-10-2017 15:50:05

Hellooo a écrit :

Ce n'est pas rassurant ni encourageant pour l'évolution de la gestion des pétaudières notamment, si l'on n'est pas avisés 1 mois avant de la date d'AG .....................et l'on va s'étonner que les gens n'y vont pas aux assemblées ? BREF.

C'est justement en y allant, en y participant activement, en remontant ses manches, en mouillant sa chemise, en mettant ses mains dans le cambouis, en se présentant pour être élu (bénévolement) comme assesseur et/ou commissaire aux comptes, ou President lors de l'AG, que vous éviterez que votre ACP devienne une pétaudière.

Il faut évidemment avoir un profil de MANAGER et être habitué à gérer des équipes, et être rompu aux technique de conduite de réunion pour y parvenir.

J'espère de tout coeur que vous serez à la hauteur et ne sauterez plus sur la 1ère broutille venue comme excuse pour ne pas aller à VOTRE AG.

Dernière modification par panchito (13-10-2017 15:51:13)

hellooo · #20 13-10-2017 15:42:07

BmcTools a écrit :

Le syndic est responsable de la date de l'envoi de la convocation mais pas du temps que le courrier met pour arriver chez le copropriétaire.
Actuellement le règlement de copropriété peut prévoir un délai de convocation plus long. Le projet de Mr Geens supprime cette possibilité.

Merci pour l'information claire ci-dessus.

Ce n'est pas rassurant ni encourageant pour l'évolution de la gestion des pétaudières notamment, si l'on n'est pas avisés 1 mois avant de la date d'AG .....................et l'on va s'étonner que les gens n'y vont pas aux assemblées ? BREF.

hellooo · #21 12-10-2017 12:13:17

L'Ordre du jour de la convocation est daté du 27 septembre mais le recommandé a été présenté au destinataire par la Poste le 4 octobre soit 9 jours avant l'AG, est-ce valable ?

Loi 2010 : Art. 577-6. § 3.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Que signifie "Communiqué" selon la loi ?

Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Re : Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Pied de page des forums