Faut-il approuver les comptes ?

luc · #1 05-11-2017 18:15:24

BMCTools a écrit :

bada a écrit :
Si le syndic envoie les invitations aux AG juste 15 avant l'AG, c'est parce que les CP peuvent demander au syndic de mettre un point à l'ODJ jusque 21 jours avant la date de la tenue de l'AG. Personnellement, je les envoyaient juste après ces 21 jours, soit 18/19 jours et le problème que vous soulevez n'existaient jamais.
21 jours avant l'AG??? Désolé Bada mais cette information est erronée.
La loi stipule "Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu."
Et donc les 21 jours sont corrects si, et seulement si, la date pour l'AG est fixée au premier jour de la quinzaine fixée pour la tenue de l'AG.

Correct si AGO.
Q1: quoi si le syndic communique lors de l'AG précédente la tenue d'une AGE dans 4 mois ?
Q2: quoi dans le cas d'une AGO tenu en dehors de la quinzaine traditionnelle (quinzaine non confirmé par voie de decision d'AG).

Cas d'espèce: AGE tenue en janvier (AGE élection syndic pour six mois) et juin (AGO transformé en AGE par le syndic puisque pas de compta 2017 ni budget 2019 - syndic réélu avec un "petit" astuce). Pas encore d'AGO annoncé aux CP ni affiché dans les couloirs.

hellooo · #2 26-10-2017 06:07:13

une 'tite réponse de Dupuis sur son sujet et l'enseignement qu'il retire de la discussion avec tous les éléments qu'il a reçu nous obligerait.
Bonne journée smile

luc, rexou, PIM

panchito · #3 19-10-2017 13:23:29

Oui et non, parfois comme commissaire aux comptes, parfois comme assesseur.

Dans certaines copropriétés, vu le nombre de personnes intéressées à regarder les orignaux, on a même organisé des samedis spaghettis avec 6 CP. Un couple de CP nous recevaient chez eux et on pouvait passer toute la journée à tout vérifier à notre aise (comptabilité de plus de 60 lots).

Dans d'autres copropriétés on organisait un lunch sandwiches chez le Syndic, et les personnes intéressées pouvaient participer. La note pour les sandwiches était portée en compte de tous les CP (même les absents) au prorata de leurs quotités.

Mais bon c'est à chaque ACP de voir comment elle s'organise. Et dans chaque ACP, chaque CP doit prendre ses responsabilités.

Je connais des CP, qui veulent juste avoir la paix royale , et qui paient leurs charges avec le sourire sans venir à aucune AG et sans même regarder aucun papier provenant du Syndic. Ils regardent juste le montant qui figure sur le virement....et s'empresse de payer dès réception.

Dernière modification par panchito (19-10-2017 13:29:34)

GT · #4 19-10-2017 08:56:25

panchito a écrit :

Il m'arrive souvent d'emprunter le facturier d'entrées et le classeur avec les extraits bancaires. Je signe une démarche pour emporter les 2 classeurs chez moi et tout analyser à mon aise le week-end. Cela ne m'a jamais posé le moindre problème.

En votre qualité uniquement de copropriétaire ?

max11 · #5 19-10-2017 08:45:25

hellooo a écrit :

GT je complète l'énoncé de la question "Faut-il approuver les comptes les yeux fermés si on n'a pas eu réponse à toutes ses questions ?"

Drôle de question.... pour une réponse simple : le propriétaire fait ce qu'il veut (approuve, s'abstient, rejette, quitte la salle, se tait, bois un coup, boude, crie,...) en fonction de l'importance qu'il accorde à la réponse non reçues

ça vous arrive de faire (et assumer) quelque chose par vous même sans que ce ne soit écrit dans une loi ?

rexou, hellooo

GT · #6 19-10-2017 08:32:29

hellooo a écrit :

[
Dupuis a bien de la chance d'avoir un syndic hors norme qui lui a envoyé copie des factures et des extraits bancaires au format .CSV (moderne) pour vérifier à son aise chez soi les dépenses et les recettes si on le souhaite. ( Il faut féliciter ce syndic modèle).

Ce n'est pas ce que j'ai compris, à tort peut-être.

Dupuis aurait reçu du syndic une liste relative aux factures adressées à l'ACP concernant exclusivement les frais relatifs à des travaux.

panchito · #7 19-10-2017 08:28:16

Il m'arrive souvent d'emprunter le facturier d'entrées et le classeur avec les extraits bancaires. Je signe une démarche pour emporter les 2 classeurs chez moi et tout analyser à mon aise le week-end. Cela ne m'a jamais posé le moindre problème.

hellooo · #8 19-10-2017 07:46:15

Dupuis a écrit :

Un commissaire aux compte peut aussi se tromper ( ici il s’agit d’un copro membre du CdC . ) où être de combine avec le syndic . Nulle par il n’est écrit que nous devons approuver les comptes les yeux fermés sous prétexte qu’il y a un commissaire .

Je suis entièrement d'accord.

GT je complète l'énoncé de la question "Faut-il approuver les comptes les yeux fermés si on n'a pas eu réponse à toutes ses questions ?"

Dupuis a bien de la chance d'avoir un syndic hors norme qui lui a envoyé copie des factures et des extraits bancaires au format .CSV (moderne) pour vérifier à son aise chez soi les dépenses et les recettes si on le souhaite. ( Il faut féliciter ce syndic modèle).

GT · #9 18-10-2017 14:00:39

panchito a écrit :

GT a écrit :
Quant au paiement d'une facture vous le constaterez effectivement dans un extrait bancaire.
Je viens de relire les 2 pages de messages de ce fil pour avoir la certitude de l'énoncé exact de ce problème.

Dupuis a aussi écrit : "Je viens de recevoir la liste des factures ( fournisseur, date et montant payé )"

panchito · #10 18-10-2017 13:40:09

GT a écrit :

Quant au paiement d'une facture vous le constaterez effectivement dans un extrait bancaire.

Je viens de relire les 2 pages de messages de ce fil pour avoir la certitude de l'énoncé exact de ce problème.

Je n'y trouve nulle part que Dupuis aurait contesté l’existence ou pas d'un payement d'une de ces factures.

L'énoncé du problème était seulement de savoir comment recevoir la liste des factures adressées à l'ACP. La réponse était: la demander au Syndic (puisqu’apparemment dans l'ACP de Dupuis, les CP n'ont pas exigé de recevoir cette liste automatiquement avec leurs décomptes).

Comme Dupuis vient de recevoir cette liste, son problème est clos je suppose.

Dernière modification par panchito (18-10-2017 13:48:05)

GT · #11 18-10-2017 13:28:02

Dupuis a écrit :

Bonjour,
Je viens de recevoir la liste des factures ( fournisseur, date et montant payé )
Cordialement

Et quels sont les enseignements que vous tirez de le liste des factures reçues ?
Il n'est pas établi que vous les ayez consultées.

Quant au paiement d'une facture vous le constaterez effectivement dans un extrait bancaire.

hellooo

panchito · #12 18-10-2017 13:19:02

Mais votre problème c'était juste de recevoir la liste des factures adressées à votre ACP.

Vous venez de la demander à votre Syndic et vous l'avez reçue.

Je suppose que votre problème est donc résolu.

rexou

panchito · #13 18-10-2017 13:17:02

Je vous posais toutes ces questions pour bien comprendre quel était exactement votre problème.

Un problème bien posé est déjà à moitié résolu.

D'où ma démarche pour comprendre tous les tenants et aboutissants de votre problème sans quoi il est difficile d'élaborer une solution adéquate.

Dupuis · #14 18-10-2017 13:06:59

panchito a écrit :

Maintenant depuis la nouvelle loi de 2010, beaucoup d'ACP ont un site Internet ce qui vous permet de consulter tous les documents de votre copropriété sans devoir vous déplacer.
Ne pas approuver les comptes? Pourquoi? Votre commissaire a-t'il émit des remarques? Vous a-t'il conseillé de ne pas les approuver tant que les remarques n'ont pas été adressées?
Vous devez tout faire pour que toutes les remarques sont traitées de manière à pouvoir approuver les comptes.
Si les comptes d'une ACP ne sont pas approuvés, et que vous avez des mauvais payeurs, vous ne pourrez pas les poursuivre en justice et récupérer les impayés. Vous allez devoir financer leurs dettes et combler les trous en passant à la caisse...

Pourquoi la nouvelle loi aurait-elle incité les ACP à avoir un site internet ?
Le syndic a ouvert un site au nom de notre copro , hélas il n’est pas à jour et les membre du CdC ont droit à plus de documents que les autres copro ( notemment des devis) .
Un commissaire aux compte peut aussi se tromper ( ici il s’agit d’un copro membre du CdC . ) où être de combine avec le syndic . Nulle par il n’est écrit que nous devons approuver les comptes les yeux fermés sous prétexte qu’il y a un commissaire .

Dernière modification par Dupuis (18-10-2017 13:07:38)

Dupuis · #15 18-10-2017 12:50:00

Bonjour,
Je viens de recevoir la liste des factures ( fournisseur, date et montant payé )
Cordialement

panchito · #16 18-10-2017 11:11:54

Maintenant depuis la nouvelle loi de 2010, beaucoup d'ACP ont un site Internet ce qui vous permet de consulter tous les documents de votre copropriété sans devoir vous déplacer.

Ne pas approuver les comptes? Pourquoi? Votre commissaire a-t'il émit des remarques? Vous a-t'il conseillé de ne pas les approuver tant que les remarques n'ont pas été adressées?

Vous devez tout faire pour que toutes les remarques sont traitées de manière à pouvoir approuver les comptes.

Si les comptes d'une ACP ne sont pas approuvés, et que vous avez des mauvais payeurs, vous ne pourrez pas les poursuivre en justice et récupérer les impayés. Vous allez devoir financer leurs dettes et combler les trous en passant à la caisse...

hellooo · #17 18-10-2017 09:22:29

Dupuis a écrit :

quand je vois des frais attribué à « travaux » et des frais attribués à « autres travaux » j’aurais aimé avoir la liste des factures

Bonjour à tous, je n'ai pas lu tous les messages mais déja je réponds par l'affirmative : oui il ne faut PAS appouver ces comptes.

Voir les factures serait légitime et légal dans une copropriété aux affaires honnêtes et transparentes.

Or le nerf de la guerre en copropriété c'est le jeu d'argent avec à la tête un syndic ( le cerveau) qui change tous les ans......Citez-moi des copropriétés où cela n'est pas vrai actuellement ?

Il y a donc des lustres que j'ai appris qu'il est vain pour un copropriétaire lambda de quémander "la consultation sans déplacement des documents " (formule du syndic) des factures car au mieux , le CP quémandeur verra lesdites factures 2008 en 2010 ce qui ne sert strictement à rien.

Il est plus sérieux de demander à pointer les dépenses ( quand ? et à qui ? et combien a été payé ?) et les recettes de la copropriété. La modernisation technologique permet de faire ce travail de vérification des comptes facilement avec les extraits bancaires au format .CSV via banque-Online. PS: La CVP belge a d'ailleurs confirmé que les CPS ont un droit légal à voir les comptes bancaires de la personne morale.

panchito · #18 15-10-2017 09:40:45

Panchito a écrit :

Quels type de décomptes avez-vous demandés à votre Syndic? Des décomptes trimestriels sur des base des frais réels du trimestre écoulé? Quel type de listing lui avez-vous demandé de vous transmettre comme support de ces décomptes trimestriels? Une ligne par facture? Avec quels elements pour chaque facture? Le montant HTVA, la TVA, l'identification du fournisseur, la clé de répartition appliquée, le n° du grand livre correspondant à la rubrique des frais?
Il y a autant de méthodes que d'ACP, puisque c'est vous les CP qui décidez ce que vous voulez recevoir, quand et sous quel format...
Mêmes remarques que celles de Rexou pour le surplus (et votre commissaire aux comptes)

@Dupuis

J'attends la réponse à mes questions

Dupuis a écrit :

Et ne me dites pas d’aller vérifier chez le syndic, il est indiqué que nous avons accès aux documents le lundi x octobre entre 15 et 17 heures , encore faut-il pouvoir se libérer ce jour dans cette fourchette horaire.

Normalement, pendant les heures de bureau, vous pouvez prendre RV à tout moment chez votre Syndic pour consulter tous les documents (factures, extraits de compte, devis, archives, etc...). Mais souvent ce service est payant, puisque le Syndic ou l'un de ses préposés va devoir être présent. Vérifier le contrat que vous avez négocié avec votre syndic pour voir si c'est gratuit où s'il demande des honoraires par heure de consultation.

Normalement, les CP n'ont pas à faire ce type de job qui est du ressort et sous la responsabilité du commissaire aux comptes que vous avez élu. Mais en avez-vous choisi un?

rexou · #19 14-10-2017 20:03:28

Dupuis a écrit :

rexou a écrit :
Dupuis a écrit :
Je ne fais que poser une question, pas la peine de monter sur vos grands chevaux ni d’etre agressif
Je ne suis pas expert en matière de copropriété et quand je vois des frais attribué à « travaux » et des frais attribués à « autres travaux » j’aurais aimé avoir la liste des factures comme l’an passé .
Personne n'est agressif. Mais vos "travaux" et "autres travaux" sont bien dans une rubrique spécifique.
Vous ne répondez encre à aucune des questions qui permettraient de mieux comprendre la situation. A savoir :
"Vous ne répondez par ailleurs pas aux questions principales : avez-vous un vérificateur aux comptes ? Qui vérifie la compta ? Vous avez un doute ou des interrogations au sujet d'un poste de dépenses ?"
"Votre acp se compose de combien d'appartements ? Vous êtes satisfait de votre syndic de manière générale ? Syndic ipi ? D'autres plaintes sérieuses au sujet de la gestion ? Quel est le sentiment général des cp envers le syndic ?
Bref, existe-t-il un réel problème, ou un problème récurrent ? "
Je ne vois pas en quoi le nombre d’appartements , le fait d’avoir ou non un vérificateur aux comptes etc.....intervient dans le fait que cette année nous n’avons pas reçu la liste des factures avec nom du fournisseur , date de la facture et prix payé et ma question qui en découle : faut- il approuver les comptes ?
Et ne me dites pas d’aller vérifier chez le syndic, il est indiqué que nous avons accès aux documents le lundi x octobre entre 15 et 17 heures , encore faut-il pouvoir se libérer ce jour dans cette fourchette horaire.

Vous vous plaignez de l'agressivité des intervenants, mais vous refusez de répondre à des questions qui permettraient de vous fournir des réponses pertinentes.

Si la seule question est de savoir si vous devez approuver les comptes, ce sera à votre libre appréciation. Votre argumentation ne me semble pas convaincante, et si vous n'avez pas d'autre grief sérieux à l'encontre de votre syndic, je doute que la majorité vote contre l'approbation des comptes. Mais vous faites ce que vous voulez.

Dans l'absolu, il n'est pas d'usage que le syndic envoie copie ou liste des factures avec date, prix, etc... Les obligations sont différentes dans les acp de moins de 20 lots, et celle de 20 lots ou plus. Le vérificateur est normalement chargé de vérifier les comptes, et attirer votre attention sur le constat d'une anomalie. D'où la pertinences des questions posées. Plus vous précisez votre situation exacte, plus vous recevrez de réponses susceptibles de vous aider. Avec ce que nous savons jusqu'à présent, le syndic n'a aucune obligation de satisfaire vos demandes.

bada · #20 14-10-2017 06:06:55

oups, ok pour les 21 jours avant le 1er jour de la quinzaine déterminée pour tenir l'AG. Je le savais mais c'est resté dans mon stylo

Dupuis · #21 13-10-2017 14:11:06

Bonjour,
L’ A.G. a lieu le 21 de ce mois, la convocation est arrivée le 9 avec une date sur l’enveloppe : 5/10 ( machine à timbrer)
Cette année nous n’avons pas reçu la liste des factures ( nom du fournisseur , date, prix ) , juste les montants totaux annuel pour chaque fournisseur.
Le syndic ne doit-il pas nous fournir la liste des factures et sans cette liste devons-nous approuver les comptes ?
Merci pour vos conseils.

Faut-il approuver les comptes ?

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