[comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

max11 · #1 08-12-2021 17:25:09

andre78fr a écrit :

Un argument : les logiciels sont conçus pour calculer et éditer un décompte annuel... l'approbation des comptes se fait une fois par an et le décompte justifie ensuite la régularisation !

Faux, tous les logiciels que je connais font des décomptes trimestriels.... en tout cas, pour ceux qui sont commercialisés en Belgique.

andre78fr · #2 08-12-2021 17:05:13

Un argument : les logiciels sont conçus pour calculer et éditer un décompte annuel... l'approbation des comptes se fait une fois par an et le décompte justifie ensuite la régularisation !

max11 · #3 08-12-2021 10:05:13

PIM a écrit :

grmff a écrit :
commissaireauxcomptes a écrit :
C'est une obligation du Ctva qui, en sus, permet, d'autres vérifications pour le Commissaire aux Comptes. Le droit à la déduction , impose comme le formalisme TVA des écritures suivants les bases, taxes et montants totaux, par taux notamment.
Ouuuuh, le beau déterrage...
La dernière intervention datait d'il y a 4 ans!!!
Et j'ai sursauté: j'ai cru au retour de feu Luc.

Que de souvenirs dans ces posts....
Une belle bataille avec Luc qui, si je me souviens bien, m'a valu quelques "échanges" hors forum !

Et 4 ans plus tard, je n'ai toujours pas reçu un argument en faveur du décompte annuel par rapport aux décomptes trimestriels tongue lol

PIM · #4 08-12-2021 08:40:00

grmff a écrit :

commissaireauxcomptes a écrit :
C'est une obligation du Ctva qui, en sus, permet, d'autres vérifications pour le Commissaire aux Comptes. Le droit à la déduction , impose comme le formalisme TVA des écritures suivants les bases, taxes et montants totaux, par taux notamment.
Ouuuuh, le beau déterrage...
La dernière intervention datait d'il y a 4 ans!!!

Et j'ai sursauté: j'ai cru au retour de feu Luc.

grmff · #5 08-12-2021 07:55:05

commissaireauxcomptes a écrit :

C'est une obligation du Ctva qui, en sus, permet, d'autres vérifications pour le Commissaire aux Comptes. Le droit à la déduction , impose comme le formalisme TVA des écritures suivants les bases, taxes et montants totaux, par taux notamment.

Ouuuuh, le beau déterrage...

La dernière intervention datait d'il y a 4 ans!!!

commissaireauxcomptes · #6 08-12-2021 05:34:29

C'est une obligation du Ctva qui, en sus, permet, d'autres vérifications pour le Commissaire aux Comptes. Le droit à la déduction , impose comme le formalisme TVA des écritures suivants les bases, taxes et montants totaux, par taux notamment.

Dernière modification par commissaireauxcomptes (08-12-2021 05:36:46)

GT · #7 17-11-2017 10:13:17

panchito a écrit :

Max11 a écrit :
pourrait poser un problème à l'occupant pro qui voudrait le mettre dans sa compta et/ou récupérer la TVA pour le proprio pro)
Cela c'est parfaitement impossible! Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut disposer d'une facture établie à votre nom et qui comporte en plus toute une série de mentions obligatoires: telles que votre nom (pas celui du bailleur) et votre numéro de TVA, entres autres....

http://www.snp-charleroi.be/articles/co … la_tva.pdf

Extraits

"Les livraisons de biens ou les prestations de services faites à l’association des copropriétaires doivent faire l’objet de la part du syndic d’un décompte détaillé, établi au moins une fois l’an, et mentionnant le prix exact à payer aux fournisseurs ou prestataires, le montant de la taxe et la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes et dans la taxe. C’est d’ailleurs sur base de ce décompte que le copropriétaire qui est un assujetti à la T.V.A. avec droit à déduction peut déduire la T.V.A. ayant grevé les biens et les services fournis à l’association des copropriétaires à concurrence de sa quote-part."

Que déduire de cette réponse précise de l’administration qui nous apparaît d’un grand intérêt ?
(...)
4. Obligation de transmission par un syndic d’un décompte détaillé reprenant le prix exact à payeraux fournisseurs ou prestataires, en ce compris le montant de la taxe et de la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes et dans la taxe (le montant de la taxe devant être ainsi isolé) pour permettre au copropriétaire assujetti de déduire celle-ci à concurrence de sa quote-part.

C’est assurément le point 4 qui est le plus astreignant pour le syndic.

Il impose un travail supplémentaire totalement inutile si aucun des propriétaires n’est assujetti et, partant, ne peut profiter de la déduction.

Aussi, il nous apparaît que cette obligation, le syndic ne doit la respecter que s’il constate, dans la liste des copropriétaires, qu’un ou plusieurs de ceux-ci est un assujetti.

Au copropriétaire de se manifester légitimement à la réception d’un décompte n’isolant pas le poste T.V.A. et, de ce fait, rendant problématique la déduction dont il peut bénéficier.

max11, PIM, luc, commissaireauxcomptes

GT · #8 17-11-2017 10:00:03

luc a écrit :

GT a écrit :
Les créances détenues par l'association des copropriétaires sur ceux-ci figurent dans un compte repris au bilan de l'association.
Dans le système dit "décomptes de charges réelles trimestriels" le syndic fait parfois parvenir aux copropriétaires en plus de leur décompte individuel trimestriel un rapport sur les dépenses de l'association des copropriétaires pour le trimestre concerné ainsi qu'un bilan (début période -fin de période).
Dans le système dit "appels de provisions (mensuels, trimestriels, semestriels") et décompte annuel", la liste des créances détenues par l'association des copropriétaires sur ceux-ci devra être cherchée dans le bilan pour la période couvrant l'exercice comptable (souvent du 1/1 au 31/12 de l'année).
Tout cela est le passé et date du XXème siécle.
La comptabilité des immeubles en copropriété forcée de +19 appartements a été normalisé.
Il faut lire l'AR du 12.07.2012, le CDE de 2013 et l'appliquer impérativement à 100%.

Non seulement j'ai déjà lu l'AR du 12 juillet 2012 et ses annexes , mais aussi l'avis que la commission des normes comptables y a consacré ainsi que des articles de doctrine . J'ai aussi connaissance de l'existence du Code de droit économique.

Luc, il m'échappe, même après votre intervention, que la législation comptable s'est penchée sur la question des systèmes de décomptes à faire parvenir aux copropriétaires : décomptes de charges réelles périodiques (mois, trimestre, semestre)ou appels de provisions (mensuels, trimestriels, semestriels) et décompte annuel.

Par ailleurs, je n'ignore pas que quel que soit le système appliqué, dans la comptabilité en partie double que tient le syndic il doit inscrire les opérations sans retard, de manière fidèle et complète et par ordre de dates, soit dans un livre journal unique soit dans un journal auxiliaire unique ou subdivisé en journaux spécialisés, opérations qui doivent méthodiquement être inscrites ou transposées dans les comptes qu’elles concernent (article 3 de l'Annexe 2 à l'Arrêté royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires.

Sauf erreur, une disposition similaire existe ds le code de droit économique.

Dernière modification par GT (17-11-2017 10:00:53)

max11

luc · #9 17-11-2017 09:03:54

GT a écrit :

Les créances détenues par l'association des copropriétaires sur ceux-ci figurent dans un compte repris au bilan de l'association.
Dans le système dit "décomptes de charges réelles trimestriels" le syndic fait parfois parvenir aux copropriétaires en plus de leur décompte individuel trimestriel un rapport sur les dépenses de l'association des copropriétaires pour le trimestre concerné ainsi qu'un bilan (début période -fin de période).
Dans le système dit "appels de provisions (mensuels, trimestriels, semestriels") et décompte annuel", la liste des créances détenues par l'association des copropriétaires sur ceux-ci devra être cherchée dans le bilan pour la période couvrant l'exercice comptable (souvent du 1/1 au 31/12 de l'année).

Tout cela est le passé et date du XXème siécle.
La comptabilité des immeubles en copropriété forcée de +19 appartements a été normalisé.
Il faut lire l'AR du 12.07.2012, le CDE de 2013 et l'appliquer impérativement à 100%.

commissaireauxcomptes

luc · #10 17-11-2017 08:58:52

panchito a écrit :

Max11 a écrit :
pourrait poser un problème à l'occupant pro qui voudrait le mettre dans sa compta et/ou récupérer la TVA pour le proprio pro)
Cela c'est parfaitement impossible! Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut disposer d'une facture établie à votre nom et qui comporte en plus toute une série de mentions obligatoires: telles que votre nom (pas celui du bailleur) et votre numéro de TVA, entres autres....

Le Carrefour d'Evere (en face de mon immeuble) est un CP dans la complexe des Olympiades.
Ils ne savent pas récuperér la TVA?
Je ne crois pas.

luc · #11 17-11-2017 08:56:02

max11 a écrit :

panchito a écrit :
Max11 a écrit :
pourrait poser un problème à l'occupant pro qui voudrait le mettre dans sa compta et/ou récupérer la TVA pour le proprio pro)
Cela c'est parfaitement impossible! Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut disposer d'une facture établie à votre nom et qui comporte en plus toute une série de mentions obligatoires: telles que votre nom (pas celui du bailleur) et votre numéro de TVA, entres autres....
Il est tout à fait possible (et même assez facile) d'avoir toutes les mentions obligatoires sur un décompte (ce qui n'est par ailleurs plus une raison suffisante (depuis quelques mois) pour que l'administration refuse la récupération de la TVA)

Correct.

max11 a écrit :

C'est bien pour cela que je précise récupérer la TVA pour le proprio pro : la TVA ne peut être récupérée que par les propriétaires occupants (c'est possible pour les locataires mais beaucoup plus complexe au niveau des obligations de liens contractuels)

je ne comprends pas. Il y a une circulaire des finances de 1995 qui règle ce problème et permet de déduire la TVA..
Naturellement il ne faut pas avoir un compte comptable classe 1 (méthode Arpigny) dans votre comptabilité .... depuis l'AR du 12.07.2012.

Je suggère de crééer un sujet séparé "[comptabilité] TVA"
Pas d'autre commentaire de moi sur ce sujet avant vendredi 24/11.

max11 · #12 16-11-2017 13:58:37

panchito a écrit :

Max11 a écrit :
pourrait poser un problème à l'occupant pro qui voudrait le mettre dans sa compta et/ou récupérer la TVA pour le proprio pro)
Cela c'est parfaitement impossible! Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut disposer d'une facture établie à votre nom et qui comporte en plus toute une série de mentions obligatoires: telles que votre nom (pas celui du bailleur) et votre numéro de TVA, entres autres....

Il est tout à fait possible (et même assez facile) d'avoir toutes les mentions obligatoires sur un décompte (ce qui n'est par ailleurs plus une raison suffisante (depuis quelques mois) pour que l'administration refuse la récupération de la TVA)

C'est bien pour cela que je précise récupérer la TVA pour le proprio pro : la TVA ne peut être récupérée que par les propriétaires occupants (c'est possible pour les locataires mais beaucoup plus complexe au niveau des obligations de liens contractuels)

panchito · #13 16-11-2017 13:01:50

Max11 a écrit :

pourrait poser un problème à l'occupant pro qui voudrait le mettre dans sa compta et/ou récupérer la TVA pour le proprio pro)

Cela c'est parfaitement impossible! Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut disposer d'une facture établie à votre nom et qui comporte en plus toute une série de mentions obligatoires: telles que votre nom (pas celui du bailleur) et votre numéro de TVA, entres autres....

max11 · #14 16-11-2017 10:43:13

hellooo a écrit :

Le "décompte individuel" envoyé par le syndic n'indique pas les "revenus" de l'ACP.

En plus du décompte individuel, le syndic peut (doit si l'AG le demande) envoyer le bilan et la balance des impayés.

Ces documents permettent d'avoir une bonne vision de la situation des impayés, des comptes de sinistres, de l'utilisation du fonds de réserve, des "comptes d'attentes" (qui ne devraient quasi-jamais existé),...

PIM

hellooo · #15 16-11-2017 09:39:19

Le "décompte individuel" envoyé par le syndic n'indique pas les "revenus" de l'ACP.

GT · #16 16-11-2017 09:13:35

Les créances détenues par l'association des copropriétaires sur ceux-ci figurent dans un compte repris au bilan de l'association.

Dans le système dit "décomptes de charges réelles trimestriels" le syndic fait parfois parvenir aux copropriétaires en plus de leur décompte individuel trimestriel un rapport sur les dépenses de l'association des copropriétaires pour le trimestre concerné ainsi qu'un bilan (début période -fin de période).

Dans le système dit "appels de provisions (mensuels, trimestriels, semestriels") et décompte annuel", la liste des créances détenues par l'association des copropriétaires sur ceux-ci devra être cherchée dans le bilan pour la période couvrant l'exercice comptable (souvent du 1/1 au 31/12 de l'année).

max11

max11 · #17 16-11-2017 09:12:46

hellooo a écrit :

Max11 a écrit :
En attendant, je n'ai toujours pas un seul argument donnant un avantage au décompte annuel par rapport aux décomptes trimestriels....
Pour moi, la saine gestion de mon bien, ce n'est pas attendre l'AG pour connaître les dépenses faites dans mon immeuble depuis les 15 derniers mois.
C'est chaque trimestre que je veux savoir à quoi à servit mon argent, quelle est la situation du bilan, où en est notre fonds de réserve, prendre connaissance d'un mauvais payeur,...
Bonjour à tous,
je trouve votre sujet de débat fort intéressant.
J'ai une question dans ce cadre : les "décomptes" établis par le comptable sont un relevé des dépenses dont le syndic demande le paiement aux CPS en fonction de leurs quotes-parts respectives.
J'aimerais que notamment Max11 m'explique comment il fait pour prendre connaissance d'un mauvais payeur en recevant les décomptes des dépenses du syndic ? Je ne comprends pas.

Avec les décomptes trim (le terme "relevé des dépenses" pourrait poser un problème à l'occupant pro qui voudrait le mettre dans sa compta et/ou récupérer la TVA pour le proprio pro), je reçois le bilan et la balance des copro (ou quelque chose d'équivalent).

commissaireauxcomptes

hellooo · #18 16-11-2017 06:30:37

Max11 a écrit :

En attendant, je n'ai toujours pas un seul argument donnant un avantage au décompte annuel par rapport aux décomptes trimestriels....
Pour moi, la saine gestion de mon bien, ce n'est pas attendre l'AG pour connaître les dépenses faites dans mon immeuble depuis les 15 derniers mois.
C'est chaque trimestre que je veux savoir à quoi à servit mon argent, quelle est la situation du bilan, où en est notre fonds de réserve, prendre connaissance d'un mauvais payeur,...

Bonjour à tous,

je trouve votre sujet de débat fort intéressant.

J'ai une question dans ce cadre : les "décomptes" établis par le comptable sont un relevé des dépenses dont le syndic demande le paiement aux CPS en fonction de leurs quotes-parts respectives.

J'aimerais que notamment Max11 m'explique comment il fait pour prendre connaissance d'un mauvais payeur en recevant les décomptes des dépenses du syndic ? Je ne comprends pas.

luc · #19 15-11-2017 17:14:03

max11 a écrit :

Luc a écrit :
N'importe quoi ?
Votre argumentaire est classique et était déjà utilisé il y a environs 3000 ans par les Grecs de Sicile.
(...)
Mais c'est exactement votre façon de procéder à longueur de posts sur ce forum.... Vous sortez un point et le tournez dans votre sens pour nous sortir une histoire par rapport à votre acp en conflits constants et permanents ou une diatribe qui n'a rien à voir avec le sujet....
Moi, je ne fais que suivre votre texte....

Hmm .... c'est interdit d'acquérir de l'expérience en ayant des syndics et des mandataires de l'ACP (pas tous) qui cogèrent pour leur propre profit?
Une ACP de 250 membres à le même nombre de conflits que 25 ACP avec 10 CP.

Quel est votre bût? De n'avoir des intervenants qui vous donnent raison basé sur leur expérience ?

max11 a écrit :

Relisez votre post du 12.11.2017 à 6h51 : Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.
D'urgence : ce n'est pas à postériori lors de l'AG suivante...

D'urgence c'est par exemple (cas de mon ACP) signaler par écrit sa décision préalablement dans un bulletin trimestériel de 2 à 4 pages.
Présenter sa décision motivé pour être validé par l'AG se fait postérieurement.
En quoi je me contredit?

L’avantage que ma langue maternelle n'est pas le français, est que je consulte en cas de doute mon Larousse, ...

max11 a écrit :

Autre phrase : Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG.
Autorisation explicite : comment avoir une autorisation explicite sans convoquer une AG avant de faire la dépense ?
Quel syndic osera commander un débouchage sans un accord préalable s'il sait qu'il suffira à l'AG suivante de refuser son accord pour ne pas devoir payer l'intervention... ????

Un débouchage hors budget s'est fait en 2007 (débauchage "oublié" depuis des années). Signalé au CdC et motivé lors de la présentation des comptes l'année suivante.

Dans mon ACP on a renouvelé la porte d'entrée du parking souterrain (217 lots) sur base d’une décision urgente, signalé lors d'une réunion du CdC élargie aux CP intéressé dans le passé à ce problème et approuvé lors de l'AG suivante. Quelques AG plus tard une chaudière en panne. Remplacé de la même manière (signalé avant travaux et approuvé à l'AG suivante).

max11 a écrit :

Et votre conclusion du même post : Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgétaire) à l'IPI.
A nouveau, le syndic doit prendre le risque de décider avant de se présenter devant l'AG suivante avec le risque que l'AG suive un propriétaire influent dans un refus d'accord et qu'il se retrouve accusé devant l'IPI et son assurance RC.

Si le syndic est un pro et travaille comme un pro il n'y a pas de risque. Il saura se défendre à l'IPI. Naturellement il faut oser demander des avis d'experts impartiales et avoir un oeil sur les dépenses d'installation, la garantie et les dépense périodiques de fonctionnement.

Remarque: vous mêlez mes propos et les votre. C'est pas évident. J'ai marqués mes propos dans votre texte en italique.

.

max11 · #20 15-11-2017 13:41:18

luc a écrit :

N'importe quoi ?
Votre argumentaire est classique et était déjà utilisé il y a environs 3000 ans par les Grecs de Sicile.
1. on déforme/généralise les arguments de l'autre ("signaler" n'est pas "convoquer une AGE").
2. on utilise le résultat a obtenir "raison" dans un autre point après avoir simplifié ce dernier à l'outrance. Par exemple vous savez que l’autorisation explicite peut se donner à l'AGO suivante. Si le syndic refuse de faire valider sa décision urgente alors je suggère une plainte à l'IPI et pas un plainte pénale. Cela n'est rentable qu'en cas de recidive volontaire.

Mais c'est exactement votre façon de procéder à longueur de posts sur ce forum.... Vous sortez un point et le tournez dans votre sens pour nous sortir une histoire par rapport à votre acp en conflits constants et permanents ou une diatribe qui n'a rien à voir avec le sujet....
Moi, je ne fais que suivre votre texte....

Relisez votre post du 12.11.2017 à 6h51 : Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.
D'urgence : ce n'est pas à postériori lors de l'AG suivante...

Autre phrase : Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG.
Autorisation explicite : comment avoir une autorisation explicite sans convoquer une AG avant de faire la dépense ?
Quel syndic osera commander un débouchage sans un accord préalable s'il sait qu'il suffira à l'AG suivante de refuser son accord pour ne pas devoir payer l'intervention... ????

Et votre conclusion du même post : Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgetaire) à l'IPI.
A nouveau, le syndic doit prendre le risque de décider avant de se présenter devant l'AG suivante avec le risque que l'AG suive un propriétaire influent dans un refus d'accord et qu'il se retrouve accusé devant l'IPI et son assurance RC.

luc · #21 10-11-2017 17:19:46

Trnasféré d'un autre sujet

max11 a écrit :

(...)
Que du contraire ! Des décomptes trimestriels imposent de tenir la comptabilité beaucoup plus régulièrement (et sans abreuver les "comptes d'attente" jusqu'à plus soif).
Je vois beaucoup d'avantages à établir des décomptes trimestriels et pas d'inconvénient.... c'est loin d'être le cas pour des décomptes annuels....
Je ne comprends pas pourquoi cela n'est pas imposé par tous les copropriétaires à leur syndic....

Votre ACP tient donc une AGO tous les 3 mois pour approuver le décompte trimestriel ?
Si non, le décompte trimestriel n'est qu'une provision variable.

Dernière modification par luc (10-11-2017 17:24:34)

max11

[comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

Re : [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ?

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