Déduction des loyers impayés du dépot de garantie.

Anita · #1 14-12-2017 13:09:45

Bonjour,

J'ai vendu un immeuble de rapport, la signature de l'acte authentique est prévue pour le 18/12.

Une locataire indélicate n'a pas payé le loyer de décembre (elle a reçu renon pour la fin janvier et les opérations de sortie se feront avec le nouveau propriétaire).

Dans l'acte, le notaire prévoit que je rembourse à l'acheteur sa quote part du loyer de décembre (du 19 au 31/12).

Seul problème : je n'ai pas reçu ce loyer. J'ai demandé de prévoir dans l'acte que l'acheteur se substitue dans mes droits à loyer pour la période du 1/12 au 18/12 et récupérera cette somme lors de l'état des lieux de sortie, en retenant cette somme sur la caution.

Mon notaire prétend que les loyers ne peuvent être imputés sur la caution, et qu'il m'appartient de poursuivre ma locataire en justice.

Le risible de la situation c'est
- que je devrai rembourser à l'acheteur une quote part d'un loyer que je n'ai pas reçu,
- que la locataire indélicate serait à l'abri en termes de caution et que je devrai la poursuivre en justice (mission impossible pour 18 jours de loyer impayé.

Tout cela vous semble-t-il logique ?

J'espère que j'ai été claire.

Merci de vos lumières
Anta

PIM · #2 14-12-2017 13:42:45

- C'est surtout le locataire qui ne peut pas décider unilatéralement d'imputer la caution au paiement du loyer.
Le bailleur, quant à lui, il dispose de la garantie pour... garantir la bonne et entière exécution des obligations du locataire, dont le paiement du loyer.
Cela doit faire l'objet de décomptes à la sortie et vous pourriez procéder à la retenue à ce moment-là, sans obligation de passer par la case "juge de paix".

Evidemment ici, la situation se synchronise mal.
Le plus "simple", c'est de prendre un accord avec votre acquéreur.

Christine Rivière · #3 14-12-2017 14:15:29

Anita a écrit :

Mon notaire prétend que les loyers ne peuvent être imputés sur la caution, et qu'il m'appartient de poursuivre ma locataire en justice.

Peut-être votre notaire ne veut-il pas l'acter, mais en tout cas il est normal de retirer les sommes dues de la caution, que ce soit loyers impayés ou dégâts locatifs.
Si le locataire ne veut pas libérer la garantie locative, vous devriez aller en justice de paix, mais cette procédure est peu couteuse si vous y allez vous mêmes, et compte tenu de ce que vous expliquez , vous devriez obtenir gain de cause

GT · #4 14-12-2017 15:54:59

Problèmes classiques en cas de vente d'un bien pris en location : quid des dégâts locatifs (avant date de l'acte authentique entre le propriétaire "sortant" et le propriétaire "entrant") , des loyers impayés (concernant la période avant passation de l'acte authentique), état des lieux ou non, sort de la garantie locative.

Problèmes auxquels l'acte authentique du notaire sera supposé répondre.

Dernière modification par GT (14-12-2017 17:49:12)

Himura · #5 14-12-2017 17:42:14

Christine Rivière a écrit :

Anita a écrit :
Mon notaire prétend que les loyers ne peuvent être imputés sur la caution, et qu'il m'appartient de poursuivre ma locataire en justice.
Peut-être votre notaire ne veut-il pas l'acter, mais en tout cas il est normal de retirer les sommes dues de la caution, que ce soit loyers impayés ou dégâts locatifs.
Si le locataire ne veut pas libérer la garantie locative, vous devriez aller en justice de paix, mais cette procédure est peu couteuse si vous y allez vous mêmes, et compte tenu de ce que vous expliquez , vous devriez obtenir gain de cause

Je ne partage pas cet avis.
La location est toujours en cours, et on ne peut pas ponctionner la garantie locative sur simple envie.
Il faut soit un accord avec le locataire pour libérer celle-ci en partie --> mais alors il faut prévenir le futur acquéreur que celle-ci devra être ensuite reconstituée.
Ou déposer une requête en justice de paix, et réclamer ce mois de loyer non-payé (le mois entier, vu que vous aurez payé la quote-part du loyer).

Christine Rivière · #6 14-12-2017 18:37:22

Himura a écrit :

La location est toujours en cours, et on ne peut pas ponctionner la garantie locative sur simple envie.
Il faut soit un accord avec le locataire pour libérer celle-ci en partie --> mais alors il faut prévenir le futur acquéreur que celle-ci devra être ensuite reconstituée.
Ou déposer une requête en justice de paix, et réclamer ce mois de loyer non-payé (le mois entier, vu que vous aurez payé la quote-part du loyer).

Ai-je dit que ça pouvait se faire sur simple envie ?
Il faut évidemment un accord entre parties, ce que j'avais effectivement dit, sinon un jugement, ce que j'avais aussi précisé :

ça me semblait assez clair dans mon intervention, mais je le remets en gras :

Christine Rivière a écrit :

Si le locataire ne veut pas libérer la garantie locative, vous devriez aller en justice de paix

Dernière modification par Christine Rivière (14-12-2017 18:53:03)

Anita · #7 14-12-2017 20:32:20

Compte tenu de certaines réponses, je précise que je ne veux pas récupérer les loyers impayés maintenant, juste à la sortie de la locataire fin janvier.
Mais à cette date, l'immeuble aura changé de mains.
Mon notaire ne veut pas inscrire de clause particulière dans le projet d'acte, prévoyant que le nouvel acquéreur devra retenir le loyer impayé de décembre et me restituer ma quote part.

Je souhaite savoir si la locataire peut s'opposer , à la déduction de ma part de loyer impayé de décembre, alors que l'immeuble a changé de mains.

Merci
Anita

panchito · #8 15-12-2017 08:05:30

Vous avez votre propre notaire et l'acheteur le sien?

C'est à toujours conseiller en tous cas.

Toutes vos questions doivent évidemment trouver réponses dans les clauses de l'acte notarié.

C'est à votre notaire (que vous payez) de se donner la peine d'écrire les clauses précises qui vous mettront à l’abri de tous ces problèmes.

PIM · #9 15-12-2017 09:34:05

Anita a écrit :

Je souhaite savoir si la locataire peut s'opposer , à la déduction de ma part de loyer impayé de décembre, alors que l'immeuble a changé de mains.

Le locataire n'a pas à se mêler des décomptes entre vous et votre acquéreur.
A l'égard du locataire, il y a continuité dans la relation contractuelle: l'acquéreur est subrogé dans vos droits et obligations, en qualité de bailleur.

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