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Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 11 834

Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63 a écrit :
GT a écrit :
marc63 a écrit :

Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

S'il s'agit du même texte qui fait état d'une confirmation c'est que le locataire aurait déjà eu un contact préalable avec l'expert

Le texte repris est celui envoyé par l'expert à mon locataire sortant le 29 décembre dernier.

Message supprimé.

Dernière modification par GT (10-01-2018 15:11:43)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Je doute que votre locataire remette votre bien en état. Il est déjà bien trop tard puisque durant les 3 mois de préavis il aurait déjà du accepter les visites 2h par jour, 3 fois par semaines et qu'un bon locataire sait évidemment que son intérêt est que le bien soit reloué au plus vite pour qu’ainsi il soit quitte de la corvée des visites. 

Donc son intérêt c'est de présenter le bien sous son plus beau jour, dès le 1er jour des 3 mois de préavis.

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

panchito a écrit :

Le problème voyez-vous c'est que l'expert a d'autres références qu'un entrepreneur.

Je prends un exemple: une magnifique porte en chêne avec des vitraux antiques a été complètement démolie par un locataire m'ayant caché qu'il avait un berger malinois (!!).

La première question que l'expert va vous poser c'est quel âge avait votre porte?

Comme les experts-géomètres ne sont pas des antiquaires, pour eux la valeur des choses diminuent chaque année, c'est ce qu'ils appellent l’amortissement. Donc une porte ne vaut plus rien après x années...

Donc avant l'ELS, j'essaie d'avoir des devis.

Ce que vous dites a (malheureusement) du sens* mais pour avoir un devis il faut à nouveau rentrer dans la maison et que celle-ci soit suffisamment dégagée pour tout voir. (pour l'instant c'est un capharnaüm à peine imaginable). De plus, au jardin comme à l'intérieur, on peut espérer que le locataire travaillera en vue de rendre mon bien dans le meilleur état possible. Pour que le devis soit réaliste, il faudrait venir avec l'entrepreneur la veille de l'EDLDS.

* Je connais au moins 3 personnes dans mon entourage qui ont des murs et boiseries peintes depuis 40 ou 50 ans et plus et qui n'ont pas besoin d'être refaite. Alors 7 ou 8 ans ...

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panchito
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Le problème voyez-vous c'est que l'expert a d'autres références qu'un entrepreneur.

Je prends un exemple: une magnifique porte en chêne avec des vitraux antiques a été complètement démolie par un locataire m'ayant caché qu'il avait un berger malinois (!!).

La première question que l'expert va vous poser c'est quel âge avait votre porte?

Comme les experts-géomètres ne sont pas des antiquaires, pour eux la valeur des choses diminuent chaque année, c'est ce qu'ils appellent l’amortissement. Donc une porte ne vaut plus rien après x années...

Donc avant l'ELS, j'essaie d'avoir des devis.

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

GT a écrit :
marc63 a écrit :

Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

S'il s'agit du même texte qui fait état d'une confirmation c'est que le locataire aurait déjà eu un contact préalable avec l'expert

Le texte repris est celui envoyé par l'expert à mon locataire sortant le 29 décembre dernier.

J'ai eu un contact avec l'expert ce matin.
Celui-ci me déconseille d'avoir un recours à un avocat pour l'instant car cela risque d'envenimer les choses avec le locataire avant l'heure.
L'expert m'assure aussi qu'il est parfaitement capable d'évaluer les dégâts, aussi bien pour le jardin que pour les bâtiments, et que ce n'est pas la peine de demander à un entrepreneur de nous accompagner pendant l'état des lieux.
Il va envoyer un courrier (électronique) rappelant au locataire sortant ses responsabilités quand aux éventuels dégâts. J'en attendrai la copie.
Ce bureau d'expertise ayant de l'expérience, j'ai tendance à lui faire confiance.

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Il me semble difficile sinon impossible de faire un devis réaliste avant d'avoir accès à la totalité des lieux, libérés par le locataire. 
Je penses demander à un ou deux entrepreneurs d'être présent lors de l'état des lieux en même temps que l'expert mandaté. Cela me semblerait logique d'attendre alors 1 jours ou 2 les devis des entrepreneurs, en accord avec l'expert, pour pouvoir chiffrer les dégâts.
Je vais aussi contacter un avocat et en parler avec lui.

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panchito
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Si le jardin de 9 ares est entièrement à refaire, après avoir tout passé à la débroussailleuse et au motoculteur, vous arrivez vite à 5000 voire 7000 € pour resemer une pelouse sur les 9 ares (ce ne sera pas possible avant mars) et replanter de nouvelles plantations.

Sans compter les frais pour refaire la terrasse. Votre locataire est responsable à 100% de l’aggravation des dégâts.

Si tous les décors à l'intérieur sont à refaire pour cause de moisissures et/ou pourritures, les frais vont aussi monter en flèche pour tout remettre à neuf.

Prenez surtout un expert que vous connaissez bien et qui défendra vos intérêts.

Ce serait mieux d'avoir déjà toute une série de devis à présenter à l'expert.

L'expert tiendra compte également du chômage locatif, c'est à dire des semaines pendant lesquelles le bien ne sera pas louable car il doit être refait à neuf.

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GT
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63 a écrit :

Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

S'il s'agit du même texte qui fait état d'une confirmation c'est que le locataire aurait déjà eu un contact préalable avec l'expert

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

J'ai contacté le bureau d'expertise cet après-midi pour leur poser plusieurs questions. Notamment de savoir s'ils avaient reçu un message du locataire sortant en réponse à l'invitation à l'état des lieux de sortie. La secrétaire m'a dit qu'un des expert me rappellerait aujourd'hui mais j'attend encore ... Ce sera pour demain.
En quoi le contenu du texte est-il si important ? Je suppose que c'est le même texte que pour moi:

Bonjour,
Par la présente, je vous confirme le rendez-vous ci-dessous pour l’état des lieux de sortie du bien susdit :
Date & heure : .../......... à xxh00
Adresse : ................. à .... Bruxelles
Expert : Monsieur "Untel"

C'est plutôt la réponse qui me semble importante.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63 a écrit :
GT a écrit :

Quel est le contenu de la lettre adressée par l'expert au locataire ?


.

2) Je ne connais pas le contenu du texte qu'a écrit le bureau d'expertise au locataire sortant pour l'inviter au rendez-vous.

.

Votre curiosité n'est pas aiguisée ?

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GT
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63 a écrit :

Ce n'est pas le cas ici pour moi, mais qu'en est-il si l'expert indiqué dans le bail (et qui a été mandaté pour l'état des lieu d'entrée) n'est pas celui proposé par le bailleur pour la sortie ?

A mon avis un mandat peut être révoqué.

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

PIM a écrit :
marc63 a écrit :

Ce n'est pas le cas ici pour moi, mais qu'en est-il si l'expert indiqué dans le bail (et qui a été mandaté pour l'état des lieu d'entrée) n'est pas celui proposé par le bailleur pour la sortie ?

Chaque partie peut désigner son propre expert, à ses propres frais.

3) l'état des lieux de sortie est prévue le 28 février 2017, le dernier jour de la location.

Lire 2018

Merci pour les 2 réponses (Je crois que je suis un peu fatigué  wink)

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PIM
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

marc63 a écrit :

Ce n'est pas le cas ici pour moi, mais qu'en est-il si l'expert indiqué dans le bail (et qui a été mandaté pour l'état des lieu d'entrée) n'est pas celui proposé par le bailleur pour la sortie ?

Chaque partie peut désigner son propre expert, à ses propres frais.

3) l'état des lieux de sortie est prévue le 28 février 2017, le dernier jour de la location.

Lire 2018

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Ce n'est pas le cas ici pour moi, mais qu'en est-il si l'expert indiqué dans le bail (et qui a été mandaté pour l'état des lieu d'entrée) n'est pas celui proposé par le bailleur pour la sortie ?

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

GT a écrit :

Que dit le contrat de bail concernant l'établissement des lieux de sortie ?
Quel est le contenu de la lettre adressée par l'expert au locataire ?
Quelle est la date fixée pour l'état des lieux ?

Je partage un avis qui a été émis : mieux vaut l'intervention de 2 experts représentant chaque partie .
Entre professionnels le dialogue est en général plus facile pour arriver à un accord.

1) Dans le bail signé par le locataire sortant il est indiqué:

"ARTICLE 4 : ETAT DES LIEUX.
Il sera établi un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie. Ceux-ci seront dressés par un expert immobilier agréé. Les parties désignent pour exécuter cette mission: Monsieur "untel" (tel : 1234567890.) de "lieu". Les frais seront supportés pour moitié par le bailleur et pour moitié par le preneur.
L'état des lieux d'entrée devra intervenir au plus tard le jour de l'entrée et l'état des lieux de sortie au plus tard le dernier jour ouvrable de la location. Le preneur sortant veillera que les raccordements au gaz et à l'électricité soient en service. Les clefs seront remises immédiatement après l'état des lieux.
Sous réserve de ce qui aura été noté à l'état des lieux d'entrée les parties déclarent que le bien loué se trouvait en parfait état locatif au début de la location.
Le preneur reconnaît, après avoir visité et examiné le bien loué, qu'il correspond aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité."

Contractuellement, les 2 parties doivent donc faire appel à l'expert repris dans le texte, qui à fait l'entrée. Il me semble dès lors que le locataire n'a pas à discuter ?!

2) Je ne connais pas le contenu du texte qu'a écrit le bureau d'expertise au locataire sortant pour l'inviter au rendez-vous.

3) l'état des lieux de sortie est prévue le 28 février 2017, le dernier jour de la location.

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 17:50:03)

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Francis
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

l'expert "expérimenté et prudent" ne s'engagera pas dans sa mission sans document dument signé, ordre de mission ou mandat.
Le recours à 2 expert peut être une bonne chose.  Je le conseille d'ailleurs.

à votre place, je prendrais déjà contact avec un avocat pour le cas ou ?  et je lui demanderais de vérifier cette propriété de maison de rapport !

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GT
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Que dit le contrat de bail concernant l'établissement des lieux de sortie ?
Quel est le contenu de la lettre adressée par l'expert au locataire ?
Quelle est la date fixée pour l'état des lieux ?

Je partage un avis qui a été émis : mieux vaut l'intervention de 2 experts représentant chaque partie .
Entre professionnels le dialogue est en général plus facile pour arriver à un accord.

Dernière modification par GT (09-01-2018 16:00:38)

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

GT a écrit :

Dans ses interventions marc63 donne des dates différentes (2015 puis 2014) pour l'entrée en vigueur du bail en cours.

Si la réalité est 2015 : le bail a été rompu dans de premier triennat et indemnité d'1 mois à charge du locataire (sauf accord à l'amiable).

C'est vrai, je me suis trompé sur le premier post du sujet, j'ai fait la correction. Pas d'indemnité pour départ avant 3 ans.
Le bail a été conclu en mai 2014, pas en 2015. Désolé.

Mais enfin, ça n'arrange pas l'état de la maison.

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 14:50:33)

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marc63
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

GT a écrit :

Je suppose que le bail signé le 6 mai 2014 avec entrée en vigueur  le 16 mai 2014 est un bail de 9 ans ou  réputé avoir été conclu pour cette période.
Ce bail a été enregistré (quand ?).
Dans ce cadre, l'art. 3 § 5 de la loi de 1991 sur le bail de résidence principale prévoit ;
"Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application"
En l'espèce, en décembre 2017 ( plus de 3 ans après l'entrée en vigueur du bail; le bail n'a pas été cassé avant 3 ans ou plutôt dans le premier triennat) la locataire aurait envoyé son préavis.
Ce préavis prendrait effet le 1/1/2018. Il a une durée de 3 mois. Légalement, il se termine en principe le 31 mars 2018 (et non fin février), sauf accord du bailleur.
Le locataire ne peut invoquer l'absence d'enregistrement du bail si celui-ci a été effectué avant l'envoi du préavis.
Eu égard aux circonstances, la consultation d'un avocat semble pertinente sur la future conduite à adopter par le bailleur.

- Le bail de 9 ans, habitation principale, a été enregistré en décembre 2016 (j'ai un peu trainé car habitant à l'étranger et n'ayant pas encore de lecteur de carte)
- J'ai reçu un "préavis" du locataire sortant par email le 30 novembre 2017.

Je vous laisse la copie intégrale du message électronique:
"Cher Marc,
Comme on en avait discuté lors de notre précédent entretien téléphonique, je te confirme mon renom concernant la maison *** [edit Pim: supprimé l'adresse exacte],
Ce n est pas sans regret mais c'est la raison qui l'emporte.
Nous restons en contact pour la suite de la procédure,
A bientôt,
André"

En fait je n'avais pas pris cet email pour un vrai préavis tant il manquait d'informations et j'attendais un courrier avec au moins une date de sortie prévue.
Ce n'est que le 21 décembre 2017 que, durant une conversation téléphonique, il m'annonce que son petit texte était bien son préavis officiel. Après réflexion et contact téléphonique avec lui, je lui ai confirmé la bonne réception de son préavis, et accepté une sortie fin février 2018.
Dans sa grande candeur, ce locataire pensait même partir fin janvier (sans indemnités aucune) si nous pouvions trouver un autre locataire. Il pensait réellement pouvoir faire visiter dans l'état actuel (à faire peur je vous assure).

Je crois que j'ai intérêt a ce qu'il sorte au plus tôt vu l'état de la maison, mais en même temps ça ne vient plus à quelques semaines pendant lesquelles il est sensé travailler à remettre tout en état.

Dernière modification par PIM (09-01-2018 15:28:41)

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GT
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Re : Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Dans ses interventions marc63 donne des dates différentes (2015 puis 2014) pour l'entrée en vigueur du bail en cours.

Si la réalité est 2015 : le bail a été rompu dans de premier triennat et indemnité d'1 mois à charge du locataire (sauf accord à l'amiable).

Dernière modification par GT (09-01-2018 14:23:01)

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marc63
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Gros problème de dégradation et non entretien d'une maison et de son jardin.

Bonjour,

En juillet 2010, j'ai loué (résidence principale, bail de 9 ans) ma maison 4 façades à un couple lorsque je suis parti vivre à l'étranger.  La maison (de 1936) était en très bon état et le jardin impeccable. Le loyer est relativement bas (1250€ pour une maison de 200m2 avec grande cave + 1 grand garage 2 places sur un terrain de 9 ares en région flamande Bruxelloises).
Les deux locataires présentaient bien. Seule la femme a signé malgré qu'ils étaient en couple non mariés.  Nous avons fait un état des lieux d'entrée détaillé avec expert. Ils étaient enchanté de la maison et me disaient vouloir y vivre à très long terme. Pendant plus de 4 ans il n'y a pas eu de problème particulier même si le jardin n'était pas impeccable comme lorsque j'habitais mon bien.

Il y a un peu moins de 3 ans, en mai 2014 (et pas 2015 comme je l'avis écrit par erreur), ils se sont séparés.  J'ai refait un nouveau bail (enregistré) au nom du compagnon qui voulait rester dans la maison. J'ai fait signer au nouveau locataire officiel un document de reprise de l'état des lieux tel qu'à leur entrée en 2010. Il est chauffeur de train SNCB depuis des années, gagne bien sa vie et il m'a dit avoir acheté un immeuble de rapport à Bruxelles. Il semble donc solvable. Nous avons toujours eu un bon contact.

Il y a un mois,  mon locataire me signifie qu'il veut quitter la maison. Il quitte la maison fin février 2018.
Je viens de visiter (accompagné d'un entrepreneur) et c'est la catastrophe. La maison est en très très mauvais état et très très mal entretenue, très humide, la nouvelle cuisine (2009) est dans un état de saleté incroyable. Jamais vu une maison aussi sale, du sol au plafond, et aussi remplie de trucs en tout genre qui cachent les sols et en partie les murs. Une odeur horrible de moisi partout. Le jardin et l'intérieur de la maison est comme un dépotoir avec des pièces de voitures et plein d'autres choses, les arbres non taillés ont poussés énormément et touche parfois la maison,  les arbustes fruitiers coupés, les pelouses sont foutue, du lierre recouvre une partie des murs, ... Je n'ai pas voulu m'engager dans le jardin à causes des crottes de chien.
De plus le carrelage de la terrasse du perron s'était abimé avec le temps et de l'humidité c'est infiltrée,  sans qu'il ne m'ai prévenu: le mur dans la cave en dessous tombe en morceau (superficiellement sur quelques mètres carrés).

Comme la maison est remplie au point qu'il est difficile d'entrer dans certaines pièces, on ne voit pas les détails.

Je ne me suis pas énervé lors de la visite et j'ai , j'avais plutôt envie de pleurer (c'est une maison de famille construite par mon grand-père).
Il était en train de commencer à nettoyer avec sa nouvelle compagne et ne semble pas très inquiet mais le chantier est vraiment important.
Je lui ai expliqué calmement que la garantie ne serait pas suffisante pour couvrir les dégâts et que je ne vois pas comme il allait faire pour remettre en état.
Je lui ai conseillé de louer un container pour tout évacuer et de nettoyer convenablement.
Un état des lieux de sortie est prévu fin février avec le même expert.
L'entrepreneur m'a assuré que dans cet état la maison perd au moins 20% de sa valeur.

Le locataire sortant me proposait de faire visiter la maison pour en trouver un nouveau et pouvoir sortir plus vite !!! Il est inconscient de l'état de la maison. L'entrepreneur et moi-même lui avons expliquer que n'est pas louable ni même visitable comme ça.
Je ne sais pas comment m'y prendre pour mettre toute mes chances de mon côté. Je voudrais évidemment qu'il paye les dégâts.

1) dois-je faire réparer le perron immédiatement ou j'attend la sortie du locataire fin février ?
2) Comment cela se passe quand les dégâts dépasse de loin la garantie (2 mois).
Puis-je demander des indemnités pour impossibilité de location du fait de la remise en état ?
3) Dois-je engager un avocat avant même l'état des lieux de sortie ? Nous gardons jusqu'à présent une bonne communication mais je crains que cela se dégrade quand l'expert va lui présenter la note.
4) Remettre le jardin en état en hiver me semble impossible et il va falloir plusieurs années pour que cela reprennent forme. Comment évalue-t-on ce type de préjudice ?

Je repasserai en Belgique mi février pour évaluer l'évolution mais je ne me fait pas d'illusion.
Je tente de résolument rester optimiste mais ce n'est pas facile ... Je ne dis pas non pour des conseils avisés et un relatif soutien moral.

Dernière modification par marc63 (09-01-2018 14:47:52)

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