Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Tomtomson · #1 19-01-2018 22:52:59

Merci pour votre temps et vos réponses.

Je vais voir avec le propriétaire pour trouver une solution.

rexou · #2 19-01-2018 19:00:21

panchito a écrit :

Oui mais ici on n'est pas à Bruxelles, on est à Mons et avant de signer son bail le locataire n'a prévu de négocier une porte de sortie...
Donc oui, contractuellement parlant, il a effectué 7 mois sur les 36 pour lesquels il s'est engagé contractuellement. Donc oui théoriquement le bailleur peut réclamer les 29 mois restant à courir...
A la place du bailleur, je demanderais au locataire (qui s'est vraiment engagé à la légère) de retrouver un nouveau locataire en me réservant évidemment son acceptation.

C'est vrai, on est à Mons. Et je ne connais pas du tout les habitudes dans le fief d'Elio. D'ailleurs, même à Bruxelles, les décisions varient souvent d'un juge à l'autre.

Avant, je rédigeais des baux de 3 ans avec indemnité de rupture de 6 mois, fixe et irréductible. Dans les faits, je demandais 2 ou 3 mois. Sauf en cas de litige et action en justice. Je demandais alors l'application du bail, mais dans le meilleur des cas, c'était ramené à 3 mois. Alors que cette clause est tout à l'avantage du locataire, qui ne peut, à la base, pas résilier avant le terme. Maintenant, l'indemnité est limitée à un malheureux mois.

Merci à GT pour le lien et l'info rigoureuse et précise, comme d'hab :-)

Dernière modification par rexou (19-01-2018 19:01:50)

GT · #3 19-01-2018 18:40:48

Sauf prise de connaissance d'une jurisprudence contraire je rejoins ici Panchito.

Isabelle Durant dans sa contribution ("La rédaction du bail de résidence principales : les clauses relatives à la durée du contrat) à l'ouvrage "Le bail dans la pratique" (Larcier 2016) faisait remarquer concernant l'éventuelle résiliation du contrat de bail de résidence principale de courte durée :

"Que les parties puissent résilier de commun accord leur convention est certes admis.
Que l'une d'elle de sa propre initiative ne puisse le faire à défaut de clause spécifique n'est plus discuté.
Mais il subsiste une incertitude : les parties peuvent-elles (valablement)insérer dans leur contrat une clause autorisant l'une d'entre elles à mettre fin au bail de courte durée avant terme ?"

En l'espèce le bail ne contient pas de clause permettant au preneur de résilier anticipativement le bail de courte durée. Et il convient de régler les loyers jusqu’au terme.

Mais, dans ce cas rien n'interdit aux parties de résilier le bail de commun accord portant sur les modalités et la durée du préavis ainsi que sur le montant d'une éventuelle indemnité.

Si un accord n'est pas trouvé le juge tranchera.

Peut-être certains pourront-ils produire de la jurisprudence applicable concernant la sanction infligée au locataire qui rompt de manière anticipée un bail de résidence principale de courte durée alors qu'aucune clause du bail ne le permet.

Je lis ici

http://www.avocats-criscenzo.be/fr/la-r … e-189.html

"A la lumière de ce qui vient d'être dit, il semblerait, en principe, que le contrat de bail de courte durée ne puisse être résilié par aucune partie avant la date convenue de son terme. Toutefois, certains auteurs s'accordent à dire, lorsque la résiliation à tout de même lieu, qu'il convient de régler le solde des loyers qui courent au jour de la résiliation jusqu'au terme du contrat de bail, et ce à titre d'indemnité. "

Peut-être des locataires ont-ils invoqué avec succès la théorie de l'abus de droit pour ne pas devoir payer le solde des loyers jusqu'au terme du bail.

Dernière modification par GT (19-01-2018 18:46:59)

panchito · #4 19-01-2018 15:57:48

Oui mais ici on n'est pas à Bruxelles, on est à Mons et avant de signer son bail le locataire n'a prévu de négocier une porte de sortie...

Donc oui, contractuellement parlant, il a effectué 7 mois sur les 36 pour lesquels il s'est engagé contractuellement. Donc oui théoriquement le bailleur peut réclamer les 29 mois restant à courir...

A la place du bailleur, je demanderais au locataire (qui s'est vraiment engagé à la légère) de retrouver un nouveau locataire en me réservant évidemment son acceptation.

rexou · #5 19-01-2018 15:50:22

panchito a écrit :

Donc soit vous restez jusqu'au bout, soit vous payez tous les loyers qui restent à échoir jusqu'à la fin de votre bail.

Cela c'est la théorie. En pratique, il est fait application de la règle valable pour les baux longs : 3 mois si fin de bail la 1re année, 2 mois la 2e année, et 1 mois la 3e année. C'est la règle qui était suivie par les tribunaux, quelles que soient les clauses du bail. Perso, je demandais 3 mois d'indemnité en cas de rupture anticipée... et même cela a déjà été réduit à 1 mois. Et maintenant, l'indemnité est limitée par la force des baïonnettes à un unique mois, en tout cas pour la région de Bxl.

Christine Rivière

panchito · #6 19-01-2018 15:27:52

Ne confondez pas, votre article résiliation aux torts du preneur n'est valable que si un juge casse le bail à vos torts.

Ce n'est pas une clause qui vous permet de résilier le bail anticipativement.

Donc soit vous restez jusqu'au bout, soit vous payez tous les loyers qui restent à échoir jusqu'à la fin de votre bail.

panchito · #7 19-01-2018 15:24:28

J'ai lu votre bail. Effectivement, vous et votre bailleur n'avez pas négocié la possibilité de résilier votre bail anticipativement. Donc forcément, rien n'est prévu pour les visites.

Vous êtes obligés de rester jusqu'à la fin du bail.

Tomtomson · #8 19-01-2018 15:04:15

Voila l'adresse ou j'ai uploadé le bail. Ca sera sans doute plus simple.

https://www.cjoint.com/c/HAtn5C2jNeU

Merci

D1791 · #9 19-01-2018 13:46:48

rexou a écrit :

Mais je déplore l'intrusion encore une fois restrictive pour la liberté du bailleur dans la rédaction d'un contrat de bail. Dans la pratique, un mois d'indemnité ne couvre pas les frais encourus et le vide locatif éventuel.

On peut imaginer que le législateur bruxellois souhaite décourager les baux de courte durée...

Dernière modification par D1791 (19-01-2018 13:47:56)

panchito · #10 19-01-2018 13:45:52

La loi étant muette sur les baux de court terme, tout doit être minutieusement indiqué dans le bail que vous avez négocié avec votre bailleur.

Vous nous dites que rien n'est prévu pour que vous puissiez résilier le bail anticipativement? Quel est le terme contractuel de votre bail?

Aucun préavis n'est prévu dans votre bail? Vous êtes sur?

Pas de visites alors par des candidats locataires? Rien n'a été prévu pour les visites en fin de bail?

C'est difficile à croire....

Pourriez-vous reproduire votre bail (PDF ou image) après l'avoir anonymisé?

rexou · #11 19-01-2018 13:26:19

GT a écrit :

Article 238. - Baux de courte durée
Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Je like l'info rigoureuse et complète qu'il faudra assimiler pour la conclusion des baux futurs. Mais je déplore l'intrusion encore une fois restrictive pour la liberté du bailleur dans la rédaction d'un contrat de bail. Dans la pratique, un mois d'indemnité ne couvre pas les frais encourus et le vide locatif éventuel.

Christine Rivière

GT · #12 19-01-2018 10:19:36

Tomtomson a écrit :

Bonjour a tous
Tout d'abord merci poir vos reponses rapides et nombreuses. Je ne m'attendais pas a ca
C'est une bail de 3ans en region wallone. Il est enregistré mais il n'est stipulé nul par qu'il faut prevenir 3 mois a l'avance. Il est marqué qu'il y a trois mois d'indemnités en cas de résiliation.
Au niveau de l'etat de l'appartement il est impeccable. Soit dit en passant le chauffage ne marche pas bien du tout et il y a un peu d'humidité qui sort d'un mur en facade. C'est un petit studio en mezzanine.

Je vous rappelle mon message d'hier.
"Préalablement à l'examen de vos questions

Tout d'abord : Appartement en Wallonie? en Région Bruxelles Capitale ?
Ensuite le bail de résidence principale de courte durée prévoit-il explicitement la possibilité de résiliation anticipée de celui-ci ?"

Vous nous apprenez que l'appartement se trouve en Wallonie. Bien.
Mais votre bail de courte durée prévoit-il explicitement la possibilité d'y mettre fin de manière anticipée.
Le doute est permis, d'autant plus que vous affirmez que le bail ne prévoit de durée de préavis.

La clause d'indemnités de 3 mois en cas de résiliation anticipée dans la 1ère année ne concernerait-elle pas un bail de 9 ans ? Relisez attentivement votre bail.

Tomtomson · #13 19-01-2018 09:07:18

Bonjour a tous

Tout d'abord merci poir vos reponses rapides et nombreuses. Je ne m'attendais pas a ca smile

C'est une bail de 3ans en region wallone. Il est enregistré mais il n'est stipulé nul par qu'il faut prevenir 3 mois a l'avance. Il est marqué qu'il y a trois mois d'indemnités en cas de résiliation.
Au niveau de l'etat de l'appartement il est impeccable. Soit dit en passant le chauffage ne marche pas bien du tout et il y a un peu d'humidité qui sort d'un mur en facade. C'est un petit studio en mezzanine.

GT · #14 19-01-2018 02:25:42

Himura a écrit :

Ca c'est sûr.
D'un autre côté, il n'y a pas de raison de penser que la législation de Bruxelles s'applique ici C'est même statistiquement moins probable

Il est évident que la législation régionale bruxelloise ne s'applique pas à Liège qui ne fait pas partie de la Région bruxelloise. Chaque Région agit ds le cadre des compétences qui lui sont octroyés par une loi sur la réforme de l'Etat. Il n'a pas échappé aux lecteurs attentifs de ce forum que la régionalisation du bail est en cours en Wallonie.

Je rappelle mon premier message sur le sujet

"Préalablement à l'examen de vos questions

Tout d'abord : Appartement en Wallonie? en Région Bruxelles Capitale ?
Ensuite le bail de résidence principale de courte durée prévoit-il explicitement la possibilité de résiliation anticipée de celui-ci ?"

Certains n'ont pas attendu la réponse pour donner leurs opinions. D'où mes interventions.

Christine Riviere écrivait "la première question est de demander la région où le bien loué se trouve.".

Dernière modification par GT (19-01-2018 02:30:31)

GT · #15 19-01-2018 02:11:38

Himura a écrit :

GT a écrit :
Christine Rivière a écrit :
rexou a écrit :
Sauf si votre bail n'est pas enregistré, vous êtes dispensé de l'obligation de donner un préavis légal.
Pas pour un bail de type court comme celui-ci (3 ans)
En principe. Mais la question est débattue (ds le cadre de l'application de la loi de 1991 sur le bail de résidence principale).

Débattue où ?

Dans la doctrine. Et vous me demanderez, peut-être, de la citer.

https://gillescarnoy.be/2010/11/11/la-s … -bailleur/

Si le texte fédéral ne posait pas un problème concernant ce point, pourquoi le législateur régional y aurait-il touché ? La réponse, peut-être, ds les travaux parlementaires bruxellois.

Dernière modification par GT (19-01-2018 02:38:44)

Himura · #16 19-01-2018 00:11:21

PIM a écrit :

On voit bien à la lecture de différents intervenants réguliers que les nouvelles dispositions légales propres à Bruxelles ne sont pas intégrées : je ne leur jette pas la pierre: ce pays est devenu vachement compliqué !

Ca c'est sûr.
D'un autre côté, il n'y a pas de raison de penser que la législation de Bruxelles s'applique ici wink C'est même statistiquement moins probable smile

Christine Rivière · #17 19-01-2018 00:05:35

PIM a écrit :

On voit bien à la lecture de différents intervenants réguliers que les nouvelles dispositions légales propres à Bruxelles ne sont pas intégrées : je ne leur jette pas la pierre: ce pays est devenu vachement compliqué !

Oh vous savez, il y en a qui parlent encore de bail 3-6-9.
Alors on n'est pas encore sortis de l'auberge...
Mais vous avez raison, la première question est de demander la région où le bien loué se trouve.

PIM · #18 18-01-2018 23:21:03

On voit bien à la lecture de différents intervenants réguliers que les nouvelles dispositions légales propres à Bruxelles ne sont pas intégrées : je ne leur jette pas la pierre: ce pays est devenu vachement compliqué !

Francis, rexou, grmff

Himura · #19 18-01-2018 22:22:38

GT a écrit :

Christine Rivière a écrit :
rexou a écrit :
Sauf si votre bail n'est pas enregistré, vous êtes dispensé de l'obligation de donner un préavis légal.
Pas pour un bail de type court comme celui-ci (3 ans)
En principe. Mais la question est débattue (ds le cadre de l'application de la loi de 1991 sur le bail de résidence principale).

Débattue où ?
A ma connaissance, et vous l'aviez d'ailleurs vous-même confirmé dans un autre fil il y a quelques mois, les sanctions prévues pour les baux de longue durée, en cas d'absence d'enregistrement, ne s'appliquent pas pour les baux de courte durée. Bien que cela reste, normalement, obligatoire.
Et cela est appliqué dans les tribunaux.

Christine Rivière

Christine Rivière · #20 18-01-2018 22:17:14

panchito a écrit :

Donc relisez votre bail et dites-nous si vous avez une clause qui permet de résilier le bail. Si non, alors vous devez payer le loyer, en guise d'indemnité, correspondant aux mois qui restent à courir jusqu'à la fin de votre bail (3 ans, soit 36 mois - 7 prestés = 29 mois à payer)..

C'est vrai en théorie.
En pratique, aucun locataire n'accepterait de payer une somme pareille.
Il faudrait passer par la justice, et un juge considérerait qu'il s'agit d'un abus de droit et réduirait à beaucoup moins, 3 mois ou moins encore.

Himura

Tomtomson · #21 18-01-2018 19:11:34

Bonjour a tous,
Je me suis inscrit sur ce site car je veux résilier mon bail de résidence principal de 3 ans.
Je sais que je vais devoir payer les 3 mois d'indemnités. Faut il vraiment le prevenir 3 mois a l'avance ou les 3 mois d'indemnités suffisent pour le faire une semaine avant de le quitter ?
Dans le bail c'est stipuler que je dois repeindre tout l'appartement avec la meme peinture en le quittant mais ca fait seuleument 7 mois que je suis la. Peu t il vraiment m'obliger a tout repeindre ?
Merci beaucoup d'avance pour vos réponses

Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

Re : Dois-je repeindre après seulement 7 mois ?

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