Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ? (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

dach
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Je suppose que, s'il est désigné par l'AG syndic adjoint pour cette tâche, un huissier pourrait rédiger le PV d'une AG
Sans être désigné, il peut (si des personnes sont prêt à le payer) rédigé un PV alternatif valant preuve authentique constatant les faits càd  les résolutions mis au vote et le résultat du vote. Ce PV, qui ne doit pas être signé par les CP, pourrait au minimum invalider les décisions transcrite au PV rédigé par le syndic mais qui ne reflète pas la réalité relevée par l'huissier.

luc a écrit :

Ce montant de 6.000 EUR a été effectivement budgété en 2018 et 2019 pour ce compte 6131. Budget approuvé cette semaine.

Pas de détails. Le syndic n'a pas pu/voulu donner des explications, ni écrit ni lors de l'AG. Il renvoyait au CaC. Qui lui ne voulait pas répondre. mais il admettait qu'il était payé (irrégulièrement depuis 2011 ...). Les citations depuis se moment (AGO 2012) qui en parlent sont sur le rôle ... .

On sait que le Commissaire aux comptes 2018 repose ses prétentions
- D'une part sur la loi des ASBL et la loi à venir qui rend possible à un pensionné (comme lui) de toucher 500 EUR/mois et
- D'autre part sur le fait qu'il tient une comptabilité complète de l'ACP.

Il me semble que les indemnités forfaitaires de bénévole sur limité à ~30 euros par jour et ~1300 euros par année. Il n'est pas sûr qu'une activité dans une ACP soit concernée par ce régime forfaitaire (Je pense c'est vous qui me l'avait précisé un autre sujet).
Le fait qu'il soit pensionné n'y change rien. Le statut de pensionné intervient pour ses cotisations sociales d'une activité professionnelle complémentaire. Dans ce cas je comptabiliserai les 500 € en 61304 Honoraires CC externe.
Si  "il tient une comptabilité complète de l'ACP", il agit en tant que syndic adjoint ou comme sous sous-traitant du syndic. Il ne peut donc être CC.

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GT
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

panchito a écrit :
GT a écrit :

J'ai eu en mains des PV d'AG rédigés par un des plus grands syndic de Belgique. Plusieurs pages.

Et le secrétaire désigné en début d'AG par l'ACP a le temps d'écrire autant de pages pendant la réunion? Et il a une imprimante portable pour imprimer toutes ces pages en fin de réunion? La loi précises que le PV doit être signé par tous les CPs encore présents en fin d'AG.

Je n'ai pas participé à ces AG.

Comme vous l'écrivez la loi précise que, à la la fin de la séance, le PV ( la loi précise "ce" PV, càd le PV des décisions) doit être signé.

La loi ne prévoit pas que le PV (ou la partie du PV) rédigé par le secrétaire qui n'aurait pas pour objet les décisions doit être signé et que cette signature doit intervenir à la fin de la séance. Ce PV (hors décision) rédigé par le secrétaire pourrait bien être archivé par le syndic ou être adressé aux copropriétaires.

Dernière modification par GT (10-02-2018 12:46:21)

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panchito
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

GT a écrit :

J'ai eu en mains des PV d'AG rédigés par un des plus grands syndic de Belgique. Plusieurs pages.

Et le secrétaire désigné en début d'AG par l'ACP a le temps d'écrire autant de pages pendant la réunion? Et il a une imprimante portable pour imprimer toutes ces pages en fin de réunion? La loi précises que le PV doit être signé par tous les CPs encore présents en fin d'AG.

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GT
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

panchito a écrit :

Le problème est que votre ACP ne respecte pas les lois!

Un PV d'AG doit être du style télégraphique et ne peut plus indiquer que les éléments suivants:
en regard de chaque point à l'ODJ si la décision est oui ou non avec le % des quotités qui votent pour, celles qui votent conte et celles qi s’abstiennent.

C'est TOUT

Les décisions avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus : il s'agit du contenu obligatoire du PV prévu par la loi.

Mais un texte interdirait-il la rédaction d'un PV étendu qui reprendrait les décisions ?

J'ai eu en mains des PV d'AG rédigés par un des plus grands syndic de Belgique. Plusieurs pages.

Dernière modification par GT (10-02-2018 12:20:05)

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panchito
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Le problème est que votre ACP ne respecte pas les lois!

Un PV d'AG doit être du style télégraphique et ne peut plus indiquer que les éléments suivants:
en regard de chaque point à l'ODJ si la décision est oui ou non avec le % des quotités qui votent pour, celles qui votent conte et celles qi s’abstiennent.

C'est TOUT

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luc
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

ninifel a écrit :
Luc a écrit :

Correct, si c'est le notaire de l'ACP et pas le notaire du syndic.
mais un huissier a aussi la capacité à le faire. Il a plus de moyens et coûtera moins.

Bonjour Luc je vois ta réponse et je t'en remercie.
Pour illustrer ma question tu as reçu un MP. Un complément d'explication sur ton avis ci-dessus me serait précieux STP car je sais qu'un l'Huissier et le Notaire sont un officier Ministériel et que le cout d'un constat d'Huissier est une prestation extra-légale dont le cout variable en soirée/nuit débute à 390€ (forfait 1h) au double chez le gros huissier de Bxl (780€ pour 1h) mais  je ne vois pas objectivement/concrètement en quoi l'huissier aura plus de moyens et coutera moins ? C'est très important que je comprenn ton idée, je te remercie.

Exemple: il peut enregistrer tout, ce qu'un huissier du syndic de ce moment à fait en 2010. Mais le président d'AG avait oublié d'imposer le micro. Le huissier a alors validé le PV de l'AG sans une transcription littérale. Ce qui permettait au syndic de "résumer" mes répliques et d'exposer en long et large son point de vue. C'était avant la loi de 2010. 

Le huissier va noter que par exemple le président postpose le point, puisque incomplet (vote des statuts sans que le texte soit disponible), mais que le syndic fait voter, compte les votes et déclare que le point est voté.

Je suis d’accord que cette procédure d'utiliser un huissier doit être exceptionnel, mais dans ce cas concret elle aurait coûté moins cher que les conséquences de cette "adaptation du PV".

Dans le cas de ninifel, bien que l'ACP est 25 fois plus petit, il y a une situation semblable. En 2005 j'ai fait appel à un huissier. Ses constats m'ont fortement aidé à prouver mon cas.

@ninifel
Je ne répond pas à des MP venant de vous. Vous le savez. Un huissier coûtera moins en global, si on voit le budget "validation des décisions d'une AG", si contestation et appel quand l'opposant ne sait pas prouver son cas avant jugement.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

grmff a écrit :

Il change l'intitulé des points soumis au vote?
C'est effectivement assez incroyable. Et ce simple fait, très aisément démontrable ne suffit pas à l'éjecter par voie de justice de paix?

En tout au moins quatre procédures en route, dont une par l'IPI au Tribunal de Commerce, une à la CE/IPI, une chez le JP pour la compta (audit conclut à une discordance grave entre la compta et la réalité), et ma demande récente de changer de syndic .
j'ai contesté des faits similaires pour l'AG de juin 2017. Le juge voulait juger en octobre, mais les avocats du syndic ont manœuvré pour que le jugement ne va tomber qu'en juin 2018.
Les avocats du syndic sont du type Sven Mary.
Il y a 8 (HUIT) agents immobiliers impliqués dans la gestion de cette firme. Il n'ont que quatre ou cinq employés. C'est une république bananière.
L’ancienne cogérance s’est réinstallé lors de la dernière AG avec des promesses farfelus. Cela complique tout. Il est devenu  nécessaire de demander un administrateur provisoire pour que l'ACP puisse exécuter les lois et les jugements. 

grmff a écrit :

Quant aux 500€/mois et par mandataire, votre  ACP, c'est Nethis, Voo ou Publifin?

Impossible à dire, puisqu'on n'a pas d'une façon cohérente accès à la compta depuis 2013. Syndic nommé par le juge en 2014 pour régler ces problèmes, mais il en créé plus.

Un syndic provisoire n'est pas responsable envers le juge mais envers l'AG. Il se nomme syndic judiciaire pour suggérer à l'AG que c'est lui qui juge à la place du juge.

Dernière modification par luc (10-02-2018 11:06:43)


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

780€ de l'heure pour juste faire le secrétariat des votes??

Depuis la dernière loi sur la copropriété le PV doit juste contenir en regard des points à l'ODJ le résultat des votes.

Donc par exemple:

Point 1 : Ninifel Panchito voudrait des tulipes dans le jardinet commun [edit Pim: supprimé l'inoffensive ad hominem]

Votent pour: x% des quotités
Votent contre: y% des quotités
S'abstiennent: z% des quotités

Etc...

Si l'ACP pense qu'aucune personne présente lors de l'AG ne sait faire un tel rapport, et a besoin d'engager un huissier à 780€ de l'heure....

Vous ne savez pas élire des scrutateurs qui vérifient si le secrétaire que vous avez élu ne se trompe pas dans les calculs des quotités?

Ou acheter le matériel pour pouvoir voter électroniquement?

Vous êtes bien riches...

Dernière modification par panchito (10-02-2018 10:35:45)

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GT
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Que nous dit le texte légal à propos du secrétaire ?

1. Il est désigné par l'AG
2. Il signe le PV des décisions rédigé par le syndic.

Rien d'autre.

art.577-6, § 10, C.civil.
"Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
   A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires."

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luc

ninifel
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Luc a écrit :

Correct, si c'est le notaire de l'ACP et pas le notaire du syndic.
mais un huissier a aussi la capacité à le faire. Il a plus de moyens et coûtera moins.

Bonjour Luc je vois ta réponse et je t'en remercie.
Pour illustrer ma question tu as reçu un MP. Un complément d'explication sur ton avis ci-dessus me serait précieux STP car je sais qu'un l'Huissier et le Notaire sont un officier Ministériel et que le cout d'un constat d'Huissier est une prestation extra-légale dont le cout variable en soirée/nuit débute à 390€ (forfait 1h) au double chez le gros huissier de Bxl (780€ pour 1h) mais  je ne vois pas objectivement/concrètement en quoi l'huissier aura plus de moyens et coutera moins ? C'est très important que je comprenn ton idée, je te remercie.

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luc
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

ninifel a écrit :

Un notaire ?

S'agissant d'un acte sous-seing privé c'est typiquement sa partie.

Correct, si c'est le notaire de l'ACP et pas le notaire du syndic.
mais un huissier a aussi la capacité à le faire. Il a plus de moyens et coûtera moins.


Cordialement,

Luc

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ninifel
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Un notaire ?

S'agissant d'un acte sous-seing privé c'est typiquement sa partie.

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luc
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

GT a écrit :

6131 Charges membres du conseil (conseil de copropriété) et commissaire interne aux comptes

Ce montant de 6.000 EUR a été effectivement budgété en 2018 et 2019 pour ce compte 6131. Budget approuvé cette semaine.

Pas de détails. Le syndic n'a pas pu/voulu donner des explications, ni écrit ni lors de l'AG. Il renvoyait au CaC. Qui lui ne voulait pas répondre. mais il admettait qu'il était payé (irrégulièrement depuis 2011 ...). Les citations depuis se moment (AGO 2012) qui en parlent sont sur le rôle ... .

On sait que le Commissaire aux comptes 2018 repose ses prétentions
- D'une part sur la loi des ASBL et la loi à venir qui rend possible à un pensionné (comme lui) de toucher 500 EUR/mois et
- D'autre part sur le fait qu'il tient une comptabilité complète de l'ACP.

Je peux encore citer d'autres fleurs de cette AG, mais cela mène trop loin.

En tout cas il a déjà essayé quelque fois d'être remboursé pour ses "frais" mais n'a jamais présenté des tickets de caisse, ... . Ces paiements ont sont encore à l'étude en justice. Le dossier de la première expertise, sous le contrôle de l'AG, donc de lui, se trouve chez lui. Il ne veut pas le discuter en AG. Le syndic évacue mes demandes.

Je sais que c'est un peu kafkaïen, mais je dois vivre avec.
Et essayer avec les moyens du bord retrouver le milieu du chemin.

Je dois dire que la justice, l'IPI, ... sont conscient du problème mais "parfois" ralenti par des avocats procéduriers de l'ACP (actuellement en tout je crois 5). Dernier astuce: le syndic a essayé de refuser de déposer des conclusions dans une procédure Art. 577-8 §7 CC. La réforme du CJ de GEENS va j'espère éliminer cet astuce pour le futur. 

Un syndic provisoire avec une mission "ad hoc" d'administrateur provisoire a été demandé ce mardi (Art. 19 CJ).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

panchito a écrit :

Déjà pour une copropriété de 40 appartements, le Syndic, utilise des boîtiers électroniques pour enregistrer les votes. A l'entrée chaque CP reçoit, dès qu'il a signé la liste des présence, une feuille à son nom avec un code-barre qui l'identifie de manière unique.

Pour l'AG, il loue souvent une salle communale ouverte jusqu'à minuit.

Faire une AG dans une église? Jamais vu cela! Vous n'avez pas de table, et souvent pas de chauffage, et plus il y fait noir et c'est tout de même un lieu de culte non prévu pour ces activités "marchandes". Vous ne respectez vraiment plus rien...

Les trois salles communale (fête et deux sports): éjecté depuis une bagarre physique entre un syndic précédent et un membre du CdG.
l'avantage de l'église que c'est plus calme. En plus c'est la dernière salle possible dans un rayon de 1 Km.
Le système de vote utilisé par votre syndic est connue par moi (vue une démo en France) et a été proposé par moi mais refusé puisque trop cher selon eux.

@panchito
Avez vous une idée du prix? Si possible nom de la firme & contact (par PM).


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Déjà pour une copropriété de 40 appartements, le Syndic, utilise des boîtiers électroniques pour enregistrer les votes. A l'entrée chaque CP reçoit, dès qu'il a signé la liste des présence, une feuille à son nom avec un code-barre qui l'identifie de manière unique.

Pour l'AG, il loue souvent une salle communale ouverte jusqu'à minuit.

Faire une AG dans une église? Jamais vu cela! Vous n'avez pas de table, et souvent pas de chauffage, et plus il y fait noir et c'est tout de même un lieu de culte non prévu pour ces activités "marchandes". Vous ne respectez vraiment plus rien...

Dernière modification par panchito (04-02-2018 16:27:52)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

luc a écrit :

(...)
Je préfère ne pas payer 6.000 EUR aux bénévoles futurs, payer un huissier qui coûtera beaucoup moins et avoir un PV qui correspond à la réalité et donc beaucoup moins de procédures et d'énervement.
(...)
Et je sens que la révélation que le "bénévole-en-chef" veut toucher de fait 6.000 EUR par an pour ses mandats "gratuits" aide à ouvrir les jeux.

Merci de préciser l'objet de ces rétributions ,le nombre de bénéficiaires et  leurs qualités.

Pour l'huissier il est question d'un rôle pendant l'AG . Du contexte , le montant de 6000,00 euros consisterait en rémunérations à des bénévoles également pour des prestations pendant l'AG .

Mais, ensuite, il est question de 6000,00 par an non pas à des bénévoles mais à un bénévole.

Ceci dit, les sommes payées constituent peut-être des remboursements de frais engagés par un ou plusieurs bénévoles pour le compte de l'association dont il est question ds le plan comptable applicable aux  copropriétés.


6131 Charges membres du conseil (conseil de copropriété) et commissaire interne aux comptes

61310 Indemnités membres du conseil interne et commissaire interne aux comptes
61311 Frais de déplacement membres du conseil interne et commissaire interne aux comptes
61312 Autres charges conseil de copropriété

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rexou
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Il me semble invraisemblable de tenir une ag avec autant de participants dans une église qui ferme à une heure fixe. Première chose à faire : changer de lieu de réunion et se donner le temps d'un vrai débat sérieux.
Recadrer le syndic et désigner un secrétaire (voire plusieurs et ensuite comparer leurs notes) sérieux... et bien entendu, faire lire le pv en fin de séance et tenir compte des remarques/corrections. Parmi la masse des présents, il doit bien pouvoir se trouver deux ou trois candidats compétents pour noter les décisions avec quotités de oui/non/abstentions et permettre ainsi la rédaction d'un pv qui reflète la réalité.


rexou

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panchito
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Grmff a écrit :

Quant aux 500€/mois et par mandataire, votre  ACP, c'est Nethis, Voo ou Publifin?

C'est sûrement bien pire encore...

J'imagine que ce gens font cela en plus de leur travail normal... Etes-vous bien sur qu'ils sont tous indépendants à titre complémentaire et qu'ils paient dès lors leurs lois sociales et déclarent comme l faut ces revenus supplémentaires dans leurs déclarations?

En tant qu'ACP, c'est vous les CP qui porteraient le chapeau s'il s'avère que vous payez des gens au noir....

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grmff
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Il change l'intitulé des points soumis au vote?
C'est effectivement assez incroyable. Et ce simple fait, très aisément démontrable ne suffit pas à l'éjecter par voie de justice de paix?

Quant aux 500€/mois et par mandataire, votre  ACP, c'est Nethis, Voo ou Publifin?


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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panchito
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Re : Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Votre problème est qu'apparemment le syndic que vous avez choisi ne connaît pas les dernières lois. Faites comme moi, formez-le et si vraiment il n'y a rien à en tirer, virez-le!.

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luc

luc
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Secrétaire d'une séance d'AG : un huissier ?

Le PV de la dernière AG de mon ACP est soumis à une attaque en règle par des opposants, puisqu'il ne correspond pas avec la réalité. Aucun opposant n'a signé le PV. Une heure entre la fermeture de la séance et la signature du PV si on est d'accord, si non par version 30 minutes en plus. Mais la salle ferme à l'heure de la première signature ... . Donc aucun opposant avait envie de rester. Par hasard le PV était pret 15' après que le dernier opposant avait quitté. Un des signataires est arrivé en même temps que moi dans le parking souterrain.

Question: est-ce un huissier peut être désigné par l'AG pour faire ce PV (AG de 250 appartements)?

Si oui, cela pourrait atténuer les problèmes du PV, qui existent déjà depuis 2001.


Cordialement,

Luc

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