Conseils achat habitation modeste

thomas41001 · #1 21-02-2018 15:28:25

Bonjour à tous,

Je m'appelle Thomas, j'ai 23 ans. Je travaille maintenant depuis presque 2 ans (Analyste programmeur en CDI). J'habite toujours chez mes parents et cette situation me convient parfaitement. J'ai la chance d'avoir un salaire convenable ainsi qu'un package salariale assez complet (voiture, assurances diverses,...).

Pour résumer : Je n'ai aucun prêt à ma charge ni aucune grosse dépense (Hormis quelques petits plaisirs).

J'ai envie d'acheter une maison pour ne pas me faire "tuer" aux contributions,...

Maintenant que je vous ai expliqué ma situation je vais vous expliquer ce que j'aimerais acheter.

Il s'agit de la maison située à côté de la mienne (celle de mes parents). C'est une petite maison assez modeste où quelques petits travaux sont à prévoir. La situation est loin d'être optimale (Rue fortement fréquentée située à Marchienne-au-Pont). Pour faire simple => une maison assez difficile à louer (Avis personnel). Mes parents ont des connaissances qui ont loué via AIS sans être déçu (région de Charleroi) après avoir loué quelques temps par eux-mêmes. Certes le loyer est moins élevé mais il tombe tout les mois ce qui n'est pas négligeable (j'ai déjà lu les sujets traitant des AIS sur ce forum).

J'ai envisagé l'AIS car j'ai eu des retours positifs et parce qu'il s'agit d'une maison modeste dans un état fonctionnel : Pas trop grande, pas trop luxueuse,...

L'autre raison est le financement : Sans entrer dans les détails j'aimerais effectuer le prêt en 5 ans (j'ai assez épargné pour faire les petits travaux et payer les frais de notaire). Donc, la moitié de mon salaire partirait dans ce prêt (sans compter le loyer de l'AIS).

J'ai également eu un retour d'un tarif de location proposé par l'AIS dans la rue parallèle à la mienne (même situation voir pire - par une connaissance). Il s'agit d'un petit plein pied modeste également. Et ce prix serait logiquement légèrement en dessous du prix auquel je pourrais louer le bien convoité (Maison plus grande rien qu'au rez de chaussée, 2 chambres et un étage).

J'aimerais connaître votre avis en sachant que pour moi, louer ce bien sans avoir recours à une AIS serait un risque. Il s'agirait de mon premier achat immobilier qui dans 5 ans m'assurait un revenu supplémentaires non négligeable et éventuellement d'acheter un bien plus "recherché" par la suite

Merci d'avance,

Thomas

grmff · #2 21-02-2018 15:36:50

Il faut voir le côté fiscal. Un prêt en 5 ans n'est pas déductible fiscalement. Voir si vous avez droit aux prmes/aide/abattement etc.

max11 · #3 21-02-2018 16:27:10

thomas41001 a écrit :

J'ai envie d'acheter une maison pour ne pas me faire "tuer" aux contributions,...
Thomas

Rien que cette phrase fait tomber la motivation de votre projet à l'eau.... Acheter cette maison (ou une autre) ne fera pas baisser vos contributions....

Acheter un bien immobilier pour le mettre en location ne peut pas faire diminuer vos impôts, que du contraire....
La diminution des impôts ne peut pas être une motivation première pour acheter un bien immobilier !

Himura

Himura · #4 21-02-2018 16:32:54

Dans un cas habituel, je considère qu'il est nettement préférable de s'acheter sa propre habitation en premier lieu.
D'une part, ça donne droit à un avantage fiscal importante (déduction pour habitation propre et unique) - ce qui ne serait plus le cas si vous achetiez une maison propre par la suite (elle ne serait plus unique, au moment de l'achat). D'autre part, vous grevez vos fonds propres d'autant, et devenez moins attractif pour le banquier.

Après, si vous estimez que vous vivrez encore 10 ans sous le toit de vos parents, et qu'ils sont d'accord... C'est autre chose, mais c'est nettement moins habituel smile

GT · #5 21-02-2018 16:40:06

Au point de vue fiscal , vous ne bénéficierez pas de l'avantage fiscal régional appelé "chèque habitat" : durée de l'emprunt trop courte, l'emprunt ne porte pas sur l' habitation propre.

http://spw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/app … 111700.pdf

thomas41001 · #6 22-02-2018 08:08:04

Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses. La déduction fiscale n'aurait été qu'un "plus" pour moi. L'idée première était de faire un investissement plutôt que de laisser cet argent dormir sur un compte sans intérêts significatifs. En effectuant cet achat j'arriverais encore à épargner un montant acceptable tout les mois et je bénéficierais d'un revenu supplémentaire d'ici 5 ans.

Cela me permettrait en outre le moment venu d'acheter ma propre maison.

Je ne compte pas rester indéfiniment chez mes parents mais actuellement cette situation me convient parfaitement. Je préfère retarder mon départ pour ensuite trouver une habitation qui me plaît.

panchito · #7 22-02-2018 10:12:21

Le meilleur investissement, c'est d'abord d'acheter votre habitation propre. Uniquement dans ce cas-là vous pourrez évetuellement profiter de quelques réductions fiscales. Pour le reste les bailleurs sont hyper-taxés....

max11 · #8 22-02-2018 10:28:02

Je vous trouve bien démotivant pour ce jeune qui souhaite se lancer dans l'investissement immobilier.
A partir du moment où la motivation fiscale est retirée de son projet (pour rappel, cela ne représente qu'un millier d'€ par an d'économie d'impôt...), la réflexion devient tout autre que simplement lui dire d'acheter son habitation perso en premier !
Je suppose qu'il est jeune, sans enfant, pas en couple et bien chez ses parents. Pourquoi allez acheter une habitation propre ? je vois plein de raisons pour ne pas le faire (les coûts divers, la solitude chez soi, un prochain boulot loin de la maison, des projets de job en expat, la future conjointe n'aimera peut-être pas la maison, ...) mais pas vraiment de raison de le faire à part une réduction d'un millier d'€ par an en impôts...

Acheter un premier bien à 23 ans, pas trop cher, pas trop contraignant, pas trop loin, ... ça me semble un beau début pour apprendre et mettre un premier pied dans l'immobilier.
Probablement qu'il serait utile de se faire accompagner par un pro pour visiter la maison et bien estimer les travaux à faire (leur importance, les coûts, l'état général de vétusté, ...). Mais pourquoi pas au lieu de laisser dormir son épargne ?

D1791 · #9 22-02-2018 10:54:19

Mon premier achat immobilier ? Un investissement locatif. Mon meilleur investissement.

Les loyers qui rentrent risquent vite de dépasser le montant de l'avantage fiscal pour la résidence principale.
La fiscalité doit rester un paramètre final dans une décision. Jamais un paramètre initial.
Il faut toujours raisonner en net final : si je dois choisir entre une opération qui me rapporte un brut de 4% avec une fiscalité de 25% et une opération qui me rapporte 2.5% sans aucune fiscalité, taxe, impôt... je préfère toujours choisir la première.
Vous seriez étonné du nombre de personnes qui choisiront la seconde...

Par contre je ne suis pas le raisonnement "je vais investir dans l'immobilier l'argent qui dort sur mon compte d'épargne".
LA règle d'or en investissements, c'est de diversifier.
=> réfléchissez à utiliser vos liquidités pour payer les frais, les travaux et un éventuel apport personnel, mais réfléchissez à emprunter une (grosse) partie à la banque.
Avec le solde, réfléchissez à un autre investissement (soit immobilier, soit boursier).
Non seulement, vous ferez de l'effet de levier, mais surtout vous réduirez votre risque global. En final, cerise sur le gâteau, les intérêts de l'emprunt sont déductibles de vos revenus immobiliers (RC indexé). Investir dans l'immobilier n'alourdira pas vos impôts.

max11, grmff

WoodieWalter · #10 07-03-2018 18:19:44

thomas41001 a écrit :

Bonjour à tous,
Merci pour vos réponses. La déduction fiscale n'aurait été qu'un "plus" pour moi. L'idée première était de faire un investissement plutôt que de laisser cet argent dormir sur un compte sans intérêts significatifs. En effectuant cet achat j'arriverais encore à épargner un montant acceptable tout les mois et je bénéficierais d'un revenu supplémentaire d'ici 5 ans.
Cela me permettrait en outre le moment venu d'acheter ma propre maison.
Je ne compte pas rester indéfiniment chez mes parents mais actuellement cette situation me convient parfaitement. Je préfère retarder mon départ pour ensuite trouver une habitation qui me plaît.

Vous pouvez également envisager une fois votre habitation acquise, d'effectuer quelques rénovations en ayant recours à un prêt pour vos travaux si besoin est. Mais je comprends tout à fait l'idée de faire un investissement derrière.

[edit PIM: supprimé le lien]

GT · #11 07-03-2018 18:36:32

Un parfum de publicité en ce qui concerne le prêt travaux ?

PIM · #12 07-03-2018 19:03:21

GT a écrit :

Un parfum de publicité en ce qui concerne le prêt travaux ?

lien supprimé...

grmff · #13 07-03-2018 20:36:37

D1791 a écrit :

Mon premier achat immobilier ? Un investissement locatif. Mon meilleur investissement.
Les loyers qui rentrent risquent vite de dépasser le montant de l'avantage fiscal pour la résidence principale.
La fiscalité doit rester un paramètre final dans une décision. Jamais un paramètre initial.
Il faut toujours raisonner en net final : si je dois choisir entre une opération qui me rapporte un brut de 4% avec une fiscalité de 25% et une opération qui me rapporte 2.5% sans aucune fiscalité, taxe, impôt... je préfère toujours choisir la première.
Vous seriez étonné du nombre de personnes qui choisiront la seconde...
Par contre je ne suis pas le raisonnement "je vais investir dans l'immobilier l'argent qui dort sur mon compte d'épargne".
LA règle d'or en investissements, c'est de diversifier.
=> réfléchissez à utiliser vos liquidités pour payer les frais, les travaux et un éventuel apport personnel, mais réfléchissez à emprunter une (grosse) partie à la banque.
Avec le solde, réfléchissez à un autre investissement (soit immobilier, soit boursier).
Non seulement, vous ferez de l'effet de levier, mais surtout vous réduirez votre risque global. En final, cerise sur le gâteau, les intérêts de l'emprunt sont déductibles de vos revenus immobiliers (RC indexé). Investir dans l'immobilier n'alourdira pas vos impôts.

Je partage absolument ce message que je n'avais pas noté. Je sens que je vais le copier-coller dans mes notes de coaching... c'est copy-left? big_smile

Himura · #14 07-03-2018 22:25:05

grmff a écrit :

D1791 a écrit :
Il faut toujours raisonner en net final : si je dois choisir entre une opération qui me rapporte un brut de 4% avec une fiscalité de 25% et une opération qui me rapporte 2.5% sans aucune fiscalité, taxe, impôt... je préfère toujours choisir la première.
Vous seriez étonné du nombre de personnes qui choisiront la seconde...
Je partage absolument ce message que je n'avais pas noté. Je sens que je vais le copier-coller dans mes notes de coaching... c'est copy-left?

Même si je partage le fond du message :

Les personnes qui choisissent la seconde sont aussi peut-être ceux qui prennent un compte un élément crucial que vous oubliez de citer ici : le risque !
Ce même risque qui est le première critère de décision dans toute notion d'investissement, ce même risque que si peu de personne arrive à prendre en compte correctement, car il est si vaste qu'on ne peut jamais être sûr de l'avoir compris.
En l’occurrence, une différence de 0.5% de rentabilité entre un investissement à rendement hautement garanti, et un investissement avec 20% de risque (estimation commune des banques pour les investissements immobiliers)... rend le calcul nettement plus discutable.

J'ai appris que les méthodes KISS ne s'appliquent jamais aux démontrations financières.

La sécurité a un prix - et heureusement que la majorité des personnes acceptent de le payer d'ailleurs.

Mais je le répète, je partage le fond du message.

D1791 · #15 08-03-2018 09:56:42

grmff a écrit :

Je partage absolument ce message que je n'avais pas noté. Je sens que je vais le copier-coller dans mes notes de coaching... c'est copy-left?

C'est public, vous en faites ce que bon vous semble. smile

D1791 · #16 08-03-2018 10:58:44

Himura a écrit :

Même si je partage le fond du message :
Les personnes qui choisissent la seconde sont aussi peut-être ceux qui prennent un compte un élément crucial que vous oubliez de citer ici : le risque !
Ce même risque qui est le première critère de décision dans toute notion d'investissement, ce même risque que si peu de personne arrive à prendre en compte correctement, car il est si vaste qu'on ne peut jamais être sûr de l'avoir compris.
En l’occurrence, une différence de 0.5% de rentabilité entre un investissement à rendement hautement garanti, et un investissement avec 20% de risque (estimation commune des banques pour les investissements immobiliers)... rend le calcul nettement plus discutable.
J'ai appris que les méthodes KISS ne s'appliquent jamais aux démontrations financières.
La sécurité a un prix - et heureusement que la majorité des personnes acceptent de le payer d'ailleurs.
Mais je le répète, je partage le fond du message.

Un partage écrit sur un forum est presque toujours réducteur (sauf si c'est GT qui le rédige devil ).
Je cherchais à illustrer une constatation que j'ai faite à de nombreuses reprises : si vous parlez à quelqu'un d'un avantage fiscal, vous captez d'office son attention. (je dis "d'office" bien que je ne prétend pas que mon expérience ait été scientifique, mais vous comprenez l'idée)
Chez certains, c'est tellement viscéral que vous pourriez leur vendre n'importe quoi, ils resteront persuadés qu'ils ont fait une bonne affaire parce que la seule chose qu'ils retiennent c'est AVANTAGE FISCAL. Tout le reste est passé à la trappe.

Hors, et vous le mentionnez très bien, il y a d'autres paramètres à prendre en compte dans un investissement, et c'est que j'ai essayé de dire également.
Le risque sous-jacent bien entendu, mais aussi tous les autres paramètres : la durée, la liquidité, l'aversion aux fluctuations, l'évolution possible de la fiscalité...
Il est certain qu'un rendement élevé n'est jamais sans risque. Mais dans une fourchette de rendement donné, vous pouvez avoir des produits qui rapportent plus sans que le risque ne soit nécessairement plus élevé. L'immobilier en est d'ailleurs un très bel exemple. Si vous prenez deux appartements dans un même immeuble, de même qualité, il ne se vendront pas toujours au même prix parce qu'il y aura toujours des situations dans lesquelles le vendeur est pressé, dans lesquelles les acheteurs ne seront pas présents, des héritiers qui se disputent... A prix différent, rendement différent, mais risque identique.
En finance c'est pareil. Mon exemple se voulait réducteur, mais à 0.50% de différence de rendement, il y a des exemples pour lesquels le risque ne sera pas plus élevé.

En résumé nous disons la même chose : il y a autre chose à regarder que la fiscalité.

PS : GT, j'apprécie vos interventions très documentées.

Dernière modification par D1791 (08-03-2018 10:59:36)

max11, PIM, jacq

D1791 · #17 19-03-2018 12:01:30

D1791 a écrit :

En final, cerise sur le gâteau, les intérêts de l'emprunt sont déductibles de vos revenus immobiliers (RC indexé). Investir dans l'immobilier n'alourdira pas vos impôts.

Mieux expliqué que par moi : Source l'Echo

L'Echo a écrit :

Les crédits qui peuvent faire baisser la facture fiscale de votre immobilier
• 12 mars 2018 07:46
• Isabelle Dykmans
Les revenus immobiliers que vous déclarez chaque année peuvent être diminués, voire annulés, grâce aux intérêts d’un emprunt, pas forcément hypothécaire. Quels crédits entrent en considération ?
A partir du moment où vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes imposé de deux manières. D’une part via le précompte immobilier annuel et, de l’autre, via votre déclaration d’impôts car vos revenus immobiliers s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés au taux de votre revenu marginal, c’est-à-dire maximum 50% (majorés des additionnels communaux).
Il est toutefois possible de faire baisser cette deuxième facture fiscale grâce à l’endettement ou plus concrètement grâce aux intérêts d’un emprunt que vous avez contracté pour financer l’acquisition, la rénovation ou la construction d’un bien immobilier. Ces intérêts sont en effet déductibles à hauteur de l’ensemble des revenus immobiliers que vous déclarez. Il est donc possible de réduire, voire de supprimer totalement l’impact fiscal généré par vos biens immobiliers sur votre déclaration grâce à un emprunt (au titre de la déduction ordinaire d’intérêts).
Base imposable
Comment sont calculés vos revenus immobiliers? Les revenus immobiliers proviennent des maisons, appartements, terrains (etc.) dont vous êtes propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier. Ils sont déterminés sur la base du revenu cadastral (R.C.) du bien ou des loyers réels.
Concrètement:
• Votre habitation principale est dans la plupart des cas exonérée d’impôts.
• Le bien que vous louez à une personne physique qui ne l’affecte pas à son activité professionnelle OU le bien que vous ne louez pas est imposé sur la base du RC indexé et majoré de 40%.
• Le bien que vous louez à un particulier qui l’affecte à son activité professionnelle OU le bien que vous louez à une personne morale est imposé sur la base des loyers réellement perçus, diminués des charges forfaitaires de 40% (ce montant ne peut pas être inférieur au RC indexé et majoré de 40%).
• Vos biens à l’étranger sont imposés sur la base de leur valeur locative brute s’ils ne sont pas loués et sur base des loyers réellement perçus s’ils sont loués.
Tous ces RC et/ou loyers additionnés forment vos revenus immobiliers, qui sont donc taxés au taux marginal.
Intérêts déductibles
De ce total, vous pouvez déduire le paiement des intérêts d’un emprunt contracté dans le but d’acheter, rénover ou construire l’un de ces biens immobiliers. Qu’ils se rapportent à un seul bien n’a pas d’importance, car le code des impôts précise que les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l’ensemble des revenus immobiliers.
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de plusieurs emprunts en même temps.
.
En clair, si vous payez par exemple 500 euros par mois d’intérêts (soit 6.000 euros par an) pour un crédit bullet qui vous a servi à financer l’acquisition d’une maison de rapport et que l’ensemble de vos revenus immobiliers (maison de rapport et résidence secondaire par exemple, votre résidence principale étant exonérée) atteint 7.000 euros, alors vous ne serez imposé que sur un montant de 1.000 euros. Au total, vous ne paierez donc que 500 euros d’impôts sur vos propriétés immobilières (à un taux de 50%), là où elles vous auraient coûté 3.500 euros d’impôts si vous n’aviez pas de crédit.
Quels emprunts ?
A quelles conditions les intérêts sont-ils déductibles?
• Le type de crédit n’a pas d’importance, vous devez juste pouvoir prouver qu’il a un lien avec l’un de vos biens immobiliers. Il peut donc s’agir d’un crédit hypothécaire ou d’un prêt à tempérament (à but immobilier ou non). Vous pouvez donc par exemple déduire les intérêts que vous avez payé pour rembourser un prêt à la consommation, pour peu que les fonds libérés l’étaient bien à destination immobilière.
• Le fait que vous bénéficiiez/ou pas d’une réduction d’impôts relative au crédit hypothécaire que vous avez contracté pour financer ou rénover votre habitation propre ne change rien à la déduction des intérêts ordinaires.
Source: L'Echo

https://www.lecho.be/monargent/dossier/ … ce=website

Dernière modification par D1791 (19-03-2018 12:02:26)

Himura · #18 19-03-2018 15:32:22

D1791 a écrit :

A quelles conditions les intérêts sont-ils déductibles?
• Le type de crédit n’a pas d’importance, vous devez juste pouvoir prouver qu’il a un lien avec l’un de vos biens immobiliers. Il peut donc s’agir d’un crédit hypothécaire ou d’un prêt à tempérament (à but immobilier ou non). Vous pouvez donc par exemple déduire les intérêts que vous avez payé pour rembourser un prêt à la consommation, pour peu que les fonds libérés l’étaient bien à destination immobilière.

Ce passage me laisse perplexe.
J'ai, par 2 fois, été contrôlé, et ce point a été vérifié.
Les 2 fois, on m'a demandé de prouver l'inscription hypothécaire relative aux emprunts déclarés (et c'était pour des maisons de rapport). Les inspecteurs avaient précisé l'article relatif à cette obligation dans le code des impôts.

grmff · #19 19-03-2018 18:59:57

Vos inspecteurs des impôts doivent réviser leur code.

Pour ce qui est des intérêts, l'inscription hypothécaire n'est pas nécéssaire.

Pour ce qui est dss déductions de capital, c'est différent. Et vos inspecteurs font l'amalgame.

Himura · #20 19-03-2018 22:36:11

(Ou alors c'est ma mémoire... angel )

Conseils achat habitation modeste

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