Calcul de superficie pour duplex en mezzanine

Bronzato · #1 27-02-2018 07:53:28

Bonjour,

J'ai reçu le compromis de vente pour mon appartement 'duplex'. Dans ce compromis il est indiqué une superficie de 84 m2. J'avais émis un doute car je suis sur que l'on ne dépasse pas les 60 m2. Maintenant en y réfléchissant à deux fois je me dis que la raison est peut-être à comprendre ci-dessous.

L'appartement se situe au dernier étage de l'immeuble donc sous le toit. La chambre est à l'étage. On y accède par un escalier en bois. La vue ouverte de cette chambre donne sur le reste de l'appartement. Il y a un balcon qui entoure cette chambre côté salon (en contrebas). Nous avons donc un certain volume puisque sous les toits et qu'il y a une ouverture entre l'appartement et la chambre à l'étage. Je me dis que le calcul de superficie tient peut-être compte de cela et cela expliquerait la superficie. Je remarque également que dans le compromis on parle de 'superficie' et pas de 'superficie habitable'. Y a t'il des règles qui permettent le calcul de la superficie dans ce cas de figure ?

Il y a bien quelques explications sur ce site https://www.pim.be/pimfichier/aires.html mais c'est du chinois pour moi.

La raison pour laquelle je souhaite éclaircir cela est que le calcul des quotités dépend de cette superficie. Donc au plus grande elle est, au plus les charges et autre sont élevés pour mon appartement.

Merci à ceux qui pourront m'éclairer sur ce sujet.

Dernière modification par Bronzato (27-02-2018 07:55:18)

PIM · #2 27-02-2018 10:10:11

Il est assez surprenant que la superficie soit mentionnée dans le compromis de vente: nous n'avons pas en Belgique, comme en France, de "loi Quarrez".
Mais soit.

La surface de la mezzanine, aménagée en chambre, fait partie de la surface dite habitable. Il peut y avoir des contraintes de hauteur utile qui font la nuance entre "superficie" et "superficie habitable"...

Qu'est-il mentionné comme m² au certificat PEB ?

Bronzato · #3 27-02-2018 10:15:36

Le certificat PEB n'a pas encore été réalisé (pas avant la réception provisoire semble t il).

Voici la réponse de l'architecte:

Les surfaces renseignées dans le tableau des quotités sont correct car elles tiennent compte de la surface total du bien, et donc les vides des mezzanine sont donc compris dans cette superficie. Ceci est compréhensible car le volume est identique même en ôtant le vide. Je comprend le futur acquéreur, mais on ne peut se limiter à ne comptabilisé que les surface au sol utilisable alors que le volume est plus important…

GT · #4 27-02-2018 11:10:21

L'art.577-4, § 1, al 2 et 3, C. civil énonce :

"L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base."

Néanmoins tout copropriétaire dispose du droit de demander au juge de paix de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes de l'association s'il estime que la répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble (art. 577-9, § 6, 1°, C.civil).

panchito · #5 27-02-2018 12:48:20

Il est probable que la chambre en "mezzanine" soit de 24m² ce qui explique que votre surface totale serait de 84m². Vous parlez vous-même d'un duplex, donc d'un appartement sur 2 niveaux.

Il est donc normal que vos quotités dans la copropriétés tiennent compte de cette pièce à l'étage.

Votre compromis parle de surface mais pas de quotités? Là il y a un soucis parce qu'en Copropriété ce sont les quotités qui comptent et pas du tout la surface. Vous avez une copie de l'acte de base?

Ne vous focalisez pas sur la surface qui n'a aucune importance (sauf pour vous-même) mais bien sur les quotités sur lesquelles vos charges seront comptabilisées.

Vous aurez probablement un très mauvais PEB, car vu la mezzanine, le volume à chauffer par surface au sol est beaucoup plus important.

Vous avez aussi que les appartements en dessous du toit sont déjà beaucoup plus difficile à chauffer...

max11 · #6 27-02-2018 13:43:28

GT a écrit :

L'art.577-4, § 1, al 2 et 3, C. civil énonce :
"L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base."

Néanmoins tout copropriétaire dispose du droit de demander au juge de paix de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes de l'association s'il estime que la répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble (art. 577-9, § 6, 1°, C.civil).

Si je comprends bien, c'est une nouvelle construction en cours....

Pas encore d'acte de base, pas encore de quotité ! tout le débat va probablement se passer entre maintenant et la 1ère AG qui va valider l'acte de base et le rapport du géomètre qui va fixer les quotités.

La question serait dans ce cas tout à fait pertinente de savoir s'il est normal qu'une chambre sous comble mais à l'intérieur de l'appartement doit valoir les mêmes quotités que la superficie au sol de l'appartement.
Je trouve cela un beau sujet de débat... mais je n'ai pas la réponse et je crois qu'elle va beaucoup varier suivant le rôle que l'on tient : propriétaire de cette étage ou propriétaire de l'étage du dessous...

panchito · #7 27-02-2018 14:30:38

J'ai acheté quelques fois des appartements sur plan mais l'Acte de Base était déjà existant!

@Bronzato: vous avez demandé l'acte de base avant de signer le compromis?

Dernière modification par panchito (27-02-2018 20:58:47)

PIM · #8 27-02-2018 15:09:47

max11 a écrit :

Pas encore d'acte de base, pas encore de quotité ! tout le débat va probablement se passer entre maintenant et la 1ère AG qui va valider l'acte de base et le rapport du géomètre qui va fixer les quotités.

L'acte de base doit préexister dès qu'il y a une première vente.
Jamais entendu parler d'une procédure de validation par une 1ere AG !
Cette AG suppose d'ailleurs l'existence de l'ACP et de l'existence des quotités.

max11 · #9 27-02-2018 15:13:27

PIM a écrit :

max11 a écrit :
Pas encore d'acte de base, pas encore de quotité ! tout le débat va probablement se passer entre maintenant et la 1ère AG qui va valider l'acte de base et le rapport du géomètre qui va fixer les quotités.
L'acte de base doit préexister dès qu'il y a une première vente.
Jamais entendu parler d'une procédure de validation par une 1ere AG !
Cette AG suppose d'ailleurs l'existence de l'ACP et de l'existence des quotités.

Autant pour moi. C'est un domaine que je ne connais pas.
il me semblait logique que, dans une construction neuve, les propriétaires participent à la validation de l'AB qui va régir la vie de l'immeuble.

panchito · #10 27-02-2018 21:00:42

PIM a écrit :

L'acte de base doit préexister dès qu'il y a une première vente.
Jamais entendu parler d'une procédure de validation par une 1ere AG !
Cette AG suppose d'ailleurs l'existence de l'ACP et de l'existence des quotités.

A 300% d'accord avec PIM.

L'Acte de Base était préexistant pour tous les appartements que j'ai achetés sur plan!

Francis · #11 03-03-2018 19:06:52

Normalement l'acte de base existe avant la mise en vente !
la superficie de la chambre sous comble est prise en compte mais on opère une réduction de valeur quotité/m² pour ce qui est d'une hauteur trop basse. Un m² d'appartement au 4ème étage sans ascenseur n'a pas les mêmes quotités qu'un m² d'un appartement au 1er étage.
Normalement il y a dans l'acte de base la motivation du géomètre qui a établi le tableau des quotités. Donc il devrait y avoir une explication !

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