Législation Wallonne relative au bail d'habitation - décret adopté

grmff · #1 10-09-2018 11:38:49

grmff a écrit :

Bon, ben pour ce qui est de mon bail, j'ai fini.
Le plus gros du travail commence maintenant: séparer les charges privatives et les charges communes pour chaque appartement...

Bon, ben ça aussi, c'est fait.

Dans plusieurs cas, je me rends compte que j'avais sous-estimé les charges (forfaitaires). Merci la région wallonne. Gra^ce à toi, je vais augmenter les forfaits de charges pour coller à la réalité. Pas sûr que les locataires soient très content.

Moralité: à force de taper des coups de pied dans une fourmilière, on réveille le chat qui dort. (ou quelque chose comme ça...)

grmff · #2 05-09-2018 17:07:16

Bon, ben pour ce qui est de mon bail, j'ai fini.

Le plus gros du travail commence maintenant: séparer les charges privatives et les charges communes pour chaque appartement... sad

grmff · #3 05-09-2018 16:00:59

Pfff. Pourvu qu'il ne publient jamais ces annexes à joindre. De toute façon, personne ne les lit, elle ne simplifient rien du tout, et si je me souviens bien, il y avait des erreurs dans les annexes de 1997 et de 2007 (que je n'ai jamais au grand jamais lu et j'en suis fier.)

Sinon, pourquoi utiliser mon propre bail plutôt que le bail de Pim.be? Sans doute parce que cela fait 3 pages au lieu de 8. Cela fait gagner de la place sur mes étagères, sur le disque dur de mon PC, dans la base de donnée à la noix du SPF finance,etc... angel

Qu'une personne normalement constituée utilise le bail de Pim.be, je le recommande. Mais pour les extraterrestres comme moi... cool

D1791 · #4 05-09-2018 15:51:52

PIM a écrit :

GT a écrit :
Je n'ai pas lu que cette liste devait être annexée au contrat de bail.
Moi non plus.
Ceci explique cela.
Notez que si vous voulez le faire, rien ne vous en empêche. Cette liste est également téléchargeable sur notre site (page baux).

Merci GT, merci PIM. C'est très clair.
C'est justement parce que sur le site, la liste était juste à côté des liens vers le bail v4 et le futur (?) lien vers l'annexe que je me suis posé la question.

Himura · #5 05-09-2018 15:42:09

grmff a écrit :

Et avec tout cela, je n'ai toujours pas modifié mon bail type...

Merci qui ? big_smile

PIM · #6 05-09-2018 15:38:00

GT a écrit :

Je n'ai pas lu que cette liste devait être annexée au contrat de bail.

Moi non plus.
Ceci explique cela. angel

Notez que si vous voulez le faire, rien ne vous en empêche. Cette liste est également téléchargeable sur notre site (page baux).

D1791

GT · #7 05-09-2018 15:28:49

D1791 a écrit :

PIM a écrit :
...alors qu'il suffit d'utiliser celui mis à disposition par Pim...
A propos de celle-ci, la v4 disponible en ce moment ne cite que 2 annexes :
- l'état des lieux et
- l'annexe à valeur pédagogique (non encore disponible)
Faut-il comprendre qu'il n'est pas obligatoire de joindre la liste de répartition bailleur/preneur de 26 pages ?

Je peux renvoyer l' Arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 (Moniteur belge 31/8/2018)fixant les modèles-type de baux, d'état des lieux d'entrée, de pacte de colocation ainsi que la liste non limitative des réparations locatives en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation établie en exécution notamment à l'article 8, alinéa 2 du décret précité.

Arrêté du Gvt wallon

"Le Gouvernement wallon,
Vu le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, les articles 3, § 4, 8, alinéa 2, 27, § 1er, alinéa 2, 75 et 85, § 1er, alinéa 2; (...)
Sur la proposition de la Ministre du Logement;
Après délibération,
Arrête :
Article 1er. (...)
Art. 2. La liste non limitative des réparations locatives est fixée à l’annexe 7 du présent arrêté."

Décret

" Art. 8. Les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur.
Le Gouvernement arrête une liste non limitative des réparations locatives."

Je n'ai pas lu que cette liste devait être annexée au contrat de bail.

PIM, D1791

D1791 · #8 05-09-2018 14:58:48

PIM a écrit :

...alors qu'il suffit d'utiliser celui mis à disposition par Pim...

A propos de celle-ci, la v4 disponible en ce moment ne cite que 2 annexes :
- l'état des lieux et
- l'annexe à valeur pédagogique (non encore disponible)

Faut-il comprendre qu'il n'est pas obligatoire de joindre la liste de répartition bailleur/preneur de 26 pages ?

PIM · #9 05-09-2018 14:42:58

grmff a écrit :

Et avec tout cela, je n'ai toujours pas modifié mon bail type...

alors qu'il suffit d'utiliser celui mis à disposition par Pim... cool

grmff · #10 05-09-2018 14:34:34

Et avec tout cela, je n'ai toujours pas modifié mon bail type...

PIM · #11 10-04-2018 14:26:12

Federia a publié la synthèse suivante à propos du bail RW:

Le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation en Wallonie a été publié au Moniteur belge du 28 mars 2018.

Entrée en vigueur :

Le Décret entrera en vigueur le 1er septembre 2018.

Ces dispositions seront applicables aux contrats conclus avant son entrée en vigueur à l’exception des dispositions suivantes qui ne seront applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2018 :
• Exigence d’un bail écrit ;
• Obligation d’assurance dans le chef du preneur ;
• Nouvelles règles en matière de baux de courte durée relatifs à la résidence principale du preneur ;
• Dispositions particulières relatives au bail de colocation ;
• Dispositions particulières relatives au bail étudiant ;
• Dispositions relatives au bail glissant ;

Quels sont les principaux changements apportés par le Décret ?

1/ Le Décret instaure tout d’abord une importante codification des règles applicables aux baux d’habitation en général.

Ces règles constituent le droit commun du bail d’habitation et elles s’appliquent notamment aux baux de résidence principale, aux baux de colocation et aux baux étudiants à défaut de dispositions spécifiques.

On retrouve dans ces dispositions :
• les éléments essentiels du contrat de bail d’habitation dont l’exigence d’un écrit et les mentions que doivent à tout le moins contenir cet écrit ;
• ce que doit comporter toute communication publique ou officielle de mise en location par le bailleur ou son mandataire en matière de loyer et de charges sous peine d’une amende administrative et ce, sans préjudice de l’obligation de communication relative au PEB qui reste d’application ;
• les données qui peuvent être sollicitées par le bailleur auprès du candidat preneur en vue de procéder à la sélection et à la conclusion du contrat de bail dont le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur et la preuve du payement de ses trois derniers loyers ;
• les droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur dont l’obligation pour ce dernier de souscrire une assurance couvrant le bien pris en location ;
Sont également régies par ces dispositions, les questions relatives :
• aux frais et charges imposées au preneur ;
• à l’indexation du loyer ;
• aux états des lieux d’entrée et de sortie ;
• aux modalités d’exécution et de fin du bail ;
• au sort du bail en cas de transmission de l’habitation louée ou en cas de décès du preneur ;
• aux possibilités de sous-location et de cession ;
• aux baux à rénovation ;
• aux baux des biens des mineurs ;

2/ Le Décret instaure ensuite une nouvelle codification régionale applicable aux baux de résidence principale.

Les principales modifications apportées au régime fédéral antérieur porte essentiellement sur :
• l’obligation d’enregistrement du contrat de bail par le bailleur : dorénavant la sanction civile du défaut d’enregistrement s’appliquera également aux baux de courte durée mais pour pouvoir quitter les lieux sans préavis ni indemnité , le preneur devra au préalable avoir adressé au bailleur une mise en demeure restée sans effet pendant un mois ;
• le préavis que le preneur doit respecter pour mettre fin à un bail de neuf ans arrivant à l’échéance passe de six mois à trois mois ;
• le congé pouvant être donné par le bailleur pour « occupation personnelle » : le cohabitant légal est ajouté aux personnes pouvant occuper le bien ; en ce qui concerne le congé donné par le bailleur pour « gros travaux », le Décret précise que le bailleur doit communiquer les documents requis dans un délai de deux mois à dater de la demande du preneur, faute de quoi ce dernier pourra demander la nullité du congé ;
• en matière de bail de courte durée, le Décret prévoit la possibilité d’une double prorogation au lieu d’une seule mais toujours sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans ;
• l’indexation du loyer et le cas échéant la possibilité de révision des loyers et charges qui aurait été contractuellement convenue ne peuvent être mises en œuvre qu’en présence d’un bail écrit et enregistré ;

3/ Le Décret édicte ensuite les conditions de conclusion et de mise en œuvre de trois types de baux spécifiques :
• le bail de colocation ;
• le bail étudiant ;
• le bail glissant qui, pour rappel, a pour objectif de reloger des personnes fragilisées en permettant à certains opérateurs immobiliers déterminés par le Gouvernement de conclure un contrat de bail en vue d’une sous-location à une personne en état de précarité et qui dispose du droit à l’issue de son accompagnement social de se voir automatiquement céder le bail principal dont elle devient ainsi le preneur direct ;

4/ Enfin, il est à noter que le Décret précise que le Gouvernement wallon rédigera ou arrêtera :
• une annexe pour chaque type de baux contenant une explication synthétique et pédagogique des dispositions légales relatives à différents éléments énumérés dans le Décret ;
• un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative ;
• une liste non limitative des réparations locatives ;
• un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative ;
• un modèle-type indicatif de pacte de colocation ;
• la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant ainsi qu’un modèle de bail glissant type ;
• une grille indicative des loyers à laquelle peuvent recourir les parties ;

Le Gouvernement pourra par ailleurs créer et fixer les conditions et les modalités d’octroi d’un label « logement étudiant de qualité ».

GT

D1791 · #12 20-03-2018 16:30:23

OK, autant pour moi.

grmff · #13 20-03-2018 16:13:17

D1791 a écrit :

Je suis interpelé par l'article 31 :
"Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé sans qu'il soit nécessaire de donner conge."
C'est une nouveauté non ? Je croyais qu'il fallait toujours confirmer la fin du contrat 3 mois avant son terme.

Ce n'est pas nouveau. Cela a toujours été le cas... pour les baux généraux.

Et pour les baux de résidence principale, les règles sont différentes et mentionnées à la page 9 art 55. Identique ou presque aux dispositions actuelles.

D1791 · #14 20-03-2018 16:11:30

Je suis interpelé par l'article 31 :
"Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé sans qu'il soit nécessaire de donner conge."

C'est une nouveauté non ? Je croyais qu'il fallait toujours confirmer la fin du contrat 3 mois avant son terme.

grmff · #15 20-03-2018 12:30:47

La loi sera d'application au 1er septembre 2018. Cela veut dire qu'on ne peut pas signer de bail "étudiant" avant cette date? Idem pour les baux de colocation? Mais que les baux étudiants seront soumis illico à la nouvelle loi, quelles que soient les clauses incluses dans le bail?

Sont-elles impératives? D'ordre public?

Oufti... ya des manches à mettre ici...

Himura · #16 19-03-2018 15:45:23

grmff a écrit :

Himura a écrit :
Art. 54
Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et
de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée
contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant
qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à
l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.
Changement important, qui me parait aller dans le bon sens, vu la façon dont cette possibilité était utilisée par de très nombreux locataires pour se soustraire à leurs obligations (on a déjà pu le lire dans de nombreux messages du genre sur ce forum)
C'est un changement important qui rend complètement caduc la sanction (sauf pour ceux qui ratent leur recommandé...)

Pas totalement caduc, car la possibilité d'indexer est également liée à cet enregistrement.
(L'indexation éventuelle et potentielle en vaut-elle la peine...)

Himura · #17 19-03-2018 15:42:03

grmff a écrit :

L'avantage que je vois est la clarification de remettre tout dans le même texte: même vous n'y aviez vu que du feu...

Quand même pas wink
Je salue également la clarification (les termes sont généralement clairs), et la volonté de laisser apprécier les juges au cas par cas, mais aussi l'intégration de plusieurs pratiques habituelles, issues d'us et coutumes et de la jurisprudence.

Mais il y a plus que l'article 34.

GT · #18 19-03-2018 14:42:07

grmff a écrit :

C'est un changement important qui rend complètement caduc la sanction (sauf pour ceux qui ratent leur recommandé...)
C'est donc purement vexatoire pour les propriétaires, comme l'enregistrement, pour lequel mon avis ne varie pas: une démarche soi-disant gratuite, coûteuse et inutile. (mais ne réouvrons pas ce débat...)

Rateront leur recommandé les bailleurs qui s'absenteront pour une certaine période de leur domicile élu pour l'application du bail et qui n'auront pas donné procuration pour la réception du recommandé.

grmff · #19 19-03-2018 11:08:47

Himura a écrit :

Art. 54
Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et
de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée
contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant
qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à
l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.
Changement important, qui me parait aller dans le bon sens, vu la façon dont cette possibilité était utilisée par de très nombreux locataires pour se soustraire à leurs obligations (on a déjà pu le lire dans de nombreux messages du genre sur ce forum)

C'est un changement important qui rend complètement caduc la sanction (sauf pour ceux qui ratent leur recommandé...)
C'est donc purement vexatoire pour les propriétaires, comme l'enregistrement, pour lequel mon avis ne varie pas: une démarche soi-disant gratuite, coûteuse et inutile. (mais ne réouvrons pas ce débat...)

grmff · #20 19-03-2018 11:05:41

Himura a écrit :

Art. 9
§1er. Sauf dans l’hypothèse d’une location de biens meubles ou d’un bail à rénovation, l’habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable.
§2. Si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En référence à la récente discussion sur le certificat de conformité électrique. Rappel ici.
Art. 10
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Ca pourrait être quoi, l'interprétation d'un "défaut" ?...

Art. 13
Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la
chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
De quoi évitez les habituelles tergiversations suite aux troubles de jouissance concernées
Art. 19
En cas de résolution par la faute du preneur, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire
à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.
Même 5 mois si c'est nécessaire ?
Art. 34
Sauf stipulation contraire, dans le cas de l’article 32, les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit.
Note pour moi-même : prévoir une stipulatino contraire dans mes baux !

A noter que, à l'exception notable de ce article 34, toutes ces conditions ont été reprises sans modification de la loi sur les baux généraux, aussi d'application pour les baux de résidence principale actuellement...

Pour l'article 34, il permet la stipulation contraire, déjà permise par le passé, mais précise que si ce n'est pas précisé, il n'y a pas d'extension. C'est donc plus précis, mais pas juridiquement différent...

L'avantage que je vois est la clarification de remettre tout dans le même texte: même vous n'y aviez vu que du feu... tongue

grmff · #21 18-03-2018 16:00:01

J'ai trouvé le décret adopté mercredi 14/3/2018 relatif au baux d'habitation

Il n'y a plus qu'à le lire...

Législation Wallonne relative au bail d'habitation - décret adopté

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