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Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
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Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...

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Sherlock
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :
bruno2 a écrit :

Si je puis me permettre, vous gérez tout cela via une société immobilière ou en privé?
Respect en tout cas pour tout ce boulot, et ces risques!

Je suis propriétaire à titre personnel. (C'est pas un secret, il suffit de lire mes 18.000 autres messages. Cela s'y trouve quelque part...)

Et moi qui réfléchis à faire mon prochain achat en société par peur d'être requalifié en professionnel alors que je n'ai "que" deux immeubles soit 7 entités...je suis décidemment un pessimiste. Ou peut-être est-ce toi qui êtes trop optimiste? big_smile

En tout cas,  merci pour ton récit, c'est très intéressant!

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Un avocat m'a dit un jour qu'un de ses clients avait plus de 1000 logements en nom personnel, avec du personnel pour le gérer, faire le suivi et la maintenance.

Le fisc avait essayé de le requalifier, et s'était fait retoquer.

Cet avocat m'a coûté 165€ pour 20 minutes. C'était il y a des années. Depuis, je dors bien...

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Sherlock
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Je veux bien les coordonnées de l'avocat, sait-on jamais, je resigne pour un immeuble de rapport de 4 appartements à Charleroi dans quelques semaines  devil  smile

Merci pour ta réponse rassurante  angel

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Sherlock a écrit :

Je veux bien les coordonnées de l'avocat, sait-on jamais, je resigne pour un immeuble de rapport de 4 appartements à Charleroi dans quelques semaines  devil  smile

Merci pour ta réponse rassurante  angel

C'était il y a tellement longtemps que je suppose qu'il est pensionné. Ou mort...

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panchito
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Les temps ont bien changé depuis et l'Etat a cruellement besoin de sous...

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Alors, voici le déboire du jour.

Un locataire me contact pour me dire qu'il a des piqures sur tout le corp. Je vais la faire courte parce que l'aide apportée par le niveau des personnes concernées ne m'a pas aidé, et je ne voudrais pas vous plomber le moral: ce sont des punaises de lit.

La seule fois de ma vie où j'ai été confronté avec les punaises de lit, c'est dans Lucky Luke, dans "Les Collines Noires".
Extrait choisi:

Lucky Luke: Bonjour messieurs. L’hôtel n’était pas bien fameux, je m’en excuse, mais il n’y en aura pas d’autre à Omaha.
Le scientifique Gurgle: Pas du tout ! J’ai passé une nuit intéressante à étudier une magnifique colonie de punaises de lit : cimex lectularius… J’emporte d’ailleurs un spécimen d’une taille fort rare…
Le scientifique Frankenbaum: Magnifique !
Le scientifique Doublelap: Félicitations cher collègue !
Le scientifique Frankenbaum : Il y avait aussi des poux de toute beauté !
Le scientifique Doublelap: Pediculus, insecte hémiptère…
Lucky Luke, hilare: Il faut aller chercher les chevaux maintenant
Le scientifique Doublelap:  Caballus, mammifère périssodactyle de la famille des équidés…
L’hôtelier: EMMA !! Il faut nettoyer les lits ! Il y a des bêtes terribles dedans ! Des Lecturassodactyles !

A l'époque, cela m'avait fait certes sourire. Mais il faut avoir été confronté aux punaises de lit pour comprendre le comique... Les punaises de lit, c'est l'horreur la plus totale, ce n'est certainement pas un sujet d'étude pour passer le temps pendant la nuit...

Bref, je décide de faire faire l'inspection, par un professionnel et sur ses conseils, de l'étage où se trouve l'infestation confirmée, de l'étage en dessous, et de l'étage au dessus.

Les occupants sont tous prévenus, et donnent tous accès. Tous me disent qu'ils n'ont rien vu. Et on ne voit rien non plus. Puis, on tombe sur la voisine d'en face du studio infesté. Le nid était là. Et là. Et là aussi. Il y en avait partout, je vais en faire des cauchemars. Bon, d'accord, j'en rajoute une couche.

Si l'occupant qui s'était plaint avait préparé le terrain (tout nettoyé, tous les textiles en sacs poubelles étanches et prêts pour la machine à laver à 60°), ce n'était pas le cas chez cette pauvrette (pour rester poli) On a donc tout emballé en urgence, j'ai exigé qu'elle passe tout en machine illico (pas de machine chez elle = nettoyage au lavomatic) à 60°C, qu'elle jette tout ce qui doit être jeté sur le champ, et qu'on traite immédiatement ce nid infesté.

Tout a été emballé dans des sacs. Tout a été déposé dans ma remorque et tout a été transporté au lavomatic le plus proche pour un nettoyage haute température. Biesse comme elle est , et soi disant ans le sou, pour être sûr que ce soi fait illico, j'ai pu avancer les sous pour les sacs poubelles et pour le lavomatic (2 machines de 12kg et 2 machines de 5 kg...)

Bilan de la journée: rendez-vous à 13H. Retour maison à 19H00. Deux studios punaisés, deux studios traités, 300€ de jetés par la fenêtre (et il faudra encore deux traitements!!!) Deux heures à attendre que les machines tournent et les séchoirs sèchent (et à me rendre à des rendez-vous pour relouer deux appartements, dont bilan = 2 appartements reloués.)

Moralité: si vous devez faire un nettoyage de vos textiles en Lavomatic, faites la première machine à 60° minimum, 90° si possible...

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PIM

grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Pour ce qui est de ce projet Volga, nous avons pour 2020 une première année complète de l'ensemble de l'immeuble.
Sur 21 studios, 13 sont restés toute l'année. Il y a donc une forte rotation, bien compréhensible vu que les baux sont jeunes. 61% de baux de moins d'un an, c'est beaucoup. On est évidemment à 100% de moins de 3 ans.

Dans les 8 autres studios, il y a eu 19 locataires (oui, 3 studios avec plus d'un changement...)

Le taux de mois sans loyer payé est de 13,5 / (12x21) = 5.35%
Sur ces 12 mois sans loyer:
-1 impayé par un ancien locataire qui aura du mal à me payer, mais l'espoir n'est pas perdu.
-7 mois impayés par un réfugié qui est en bagarre avec le Cpas pour être payé. Je crains mais je le garde comme action sociale et humanitaire.
-1 retard d'un locataire présent. Retard de décembre. Donc, pas d'inquiétude
-1/2 vide entre deux locataires avec préavis raccourci.
-1 retard d'un locataire dont le job a été touché par le corona-virus, mais qui a rattrapé ses jusqu'à 3.5 mois de retard. Seul décembre est dû à ce jour. Donc, pas d'inquiétude.
-2 loyers impayés avec une personne qui a fini par quitter volontairement avec 4 mois d'impayés (deux cette année, deux l'an dernier). Je dois transmettre à l'huissier pour faire saisir les revenus.
-1 mois de vide à cause du Corona-virus. Ce loyer sera couvert par l'indemnité que le juge m'octroie pour le dossier précédent. Si j'arrive à récupérer, évidemment.

Donc, sans doute 1.1% de perte par cause de mauvaise volonté, que j'espère récupérer par voie d'huissier.

Moralité: on ne peut pas considérer que le dossier Volga est un dossier courant. On sent clairement toujours la période de démarrage et l'influence de la "jeunesse" du projet, avec une très forte rotation.

Dans un dossier comparable de studios meublés, mais que j'ai depuis longtemps en porte-feuille:
-35% de baux de l'année (au lieu de 61%)
-53% des baux de moins de 3 ans (au lieu de 100%)
-4.6% de mois sans loyer dont rien ne sera irrécupérable par mauvais volonté ou insaisissabilité.

Il y a donc encore de la marge de progression en stabilité.

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nokthib
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Merci pour tes récits, c'est très inspirant :-) !
et bravo !

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bruno2
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

je me pose quand même la question de savoir ce que gagnerait l'Etat à requalifier...
Si je suis en société, je déduis tous les frais et je fais sans aucun doute des pertes chaque année.
Si je suis en privé, je paie les RC et je paie encore une imposition fin d'année...

Cette année mes RC ont été de près de 14% de mes loyers.
L'imposition a elle été de 17% de mers loyers.
Bref mon rendement est de 3% net.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Le problème de la requalification, c'est que le précompte n'est pas considéré comme avance sur impôt.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Je reviens sur ce dossier, avec des déboires...

Vous vous en souvenez, ou pas, je suis passé du mazout au gaz en 2019 (déjà...) C'est fou comme les conséquences de nos choix en immobilier peuvent prendre du temps à se faire sentir...

Les relevés annuels à Charleroi se font en février. Dès lors, en février 2020, j'ai eu ma première facture de régularisation de... 3 mois de consommation. Impossible de se faire une idée, évidemment. Ils m'ont proposé un acompte ridicule pour la suite, et j'ai fait passer l'acompte à 700€/mois. Ma 1ere facture de clôture, en 2021, a été négative et je ne me suis pas posé plus de question.

Cette année, la facture de clôture était de .... plus de 7500€ glasses . 10x le prix de ma première voiture (d'occasion) 7x mon premier salaire. Oui, bon, quand on commence à compter comme cela avec autant d'année de retard, on finit même par trouver le pain cher.

Que faire alors? Ben, j'ai décidé de mettre des calorimètres et des compteurs de passage. Il y en avait déjà, mais bloqué, évaporé, sans contrat.

Lors de mes visites précédentes, il faisait toujours fort chaud chez tous les locataires. Le jour de la pose des calorimètres, tous les radiateurs étaient quasi froids...
Le jour de la pose des compteurs, ceux qui m'ont dit que c'était bien m'ont aussi dit que comme cela, ils ne paieraient plus la consommation d'eau du voisin d'en face. Et comme le voisin d'en face faisait venir des SDF/ami/frère pour prendre des douches, ils étaient content que chacun paie sa part.
Depuis ce jour, c'est fou le nombre de radiateurs dont les vannes étaient défectueuses qu'on a dû remplacer. Avant, quand ils avaient trop chaud, ils ouvraient la fenêtre.
Depuis la pose des compteurs, c'est fou le nombre d'intervention sur des chasses d'eau et des robinets qui coulaient que nous avons du faire.
Et c'est fou le nombre de question que j'ai reçu sur le montant des charges. J'avoue ne pas été avare de divulguer ma dernière facture de régularisation de 7500€...

Moralité, si vous voulez faire des économies, il faut que les locataires soient responsabilisés de leur consommation.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Tiens, en faisant ma comptabilité, je me rends compte que, pour cette copropriété (dont je suis le proprio à 95%, je vous le rappelle), j'ai reçu une facture de gaz et d'électricité à 6%.

Ah oui. Normal. La facture est à mon nom propre, pas au nom de la copropriété...  devil

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Voici un cas qui concerne cette copropriété un peu particulière.

Je suis syndic de cette petite copropriété de 3 copropriétaires, et je dispose de 94.5% des voix, une propriétaire dispose de 0.5% des voix, et le dernier propriétaire disposant de 5% des voix est décédé, laissant derrière lui sa 2e épouse et sa fille..

Sauf dispositions contraires, l'épouse hérite de l'usufruit, et donc du droit de louer, occuper et percevoir les loyers, ainsi que du devoir de payer les charges de copropriété. La fille hérite de la nue propriété.

La fille du propriétaire décédé est la belle-fille de l'épouse de son père. Et les relations ne sont pas vraiment cordiales...

Pour ma part, les relations sont cordiales avec l'épouse, qui gérait déjà le lot avant le décès du copropriétaire. Mais la fille refuse de communiquer. Lors d'une rencontre il y a quelques années, elle a refusé de me donner ses coordonnées (adresse, mail, numéro de téléphone, etc) C'est tout juste si elle a accepté de m'adresser la parole.

Elles ont pris chacune leur notaire, et les choses n'avancent pas.

Si j'en crois le code civil, comme il y a division du droit de propriété, voici ce qui s'applique:

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Ma question est donc de savoir si on peut considérer que la fille de feu le copropriétaire "ne peut" participer à la désignation du mandataire, ou si elle "ne veut" pas. En clair, est-ce que l'épouse usufruitière peut décider seule de qui va les représenter, ou si le droit de représentation est suspendu tant que l'épouse usufruitière et la fille nue-propriétaire ne se sont pas mises d'accord.

Et en ce cas, comme la propriétaire du garage ne se déplace pas pour les AG, je me retrouve seul, mais avec le quota de plus de 3/4 des quotités, et donc l'assemblée est valablement constituée. Je peux donc décider ce que je veux tout seul à l'unanimité de moi-même. Décider des travaux tout seul. Me renommer syndic tout seul. Approuver les comptes tout seul. Décider des pénalités des mauvais payeurs tout seul. Etc. Mais je ne peux pas me donner quitus...

Que penser de cette situation un peu ubuesque?

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GT
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Sauf dispositions contraires, l'épouse hérite de la nue propriété, et donc du droit de louer, occuper et percevoir les loyers, ainsi que du devoir de payer les charges de copropriété. La fille hérite de la nue propriété.

Je suppose que vous avez voulu écrire non pas nue propriété mais usufruit.

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

GT a écrit :
grmff a écrit :

Sauf dispositions contraires, l'épouse hérite de la nue propriété, et donc du droit de louer, occuper et percevoir les loyers, ainsi que du devoir de payer les charges de copropriété. La fille hérite de la nue propriété.

Je suppose que vous avez voulu écrire non pas nue propriété mais usufruit.

Absolument. J'ai corrigé le texte pour plus de clarté. Merci.

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