Répartition des charges entre locataire et propriétaire

filou97 · #1 20-05-2018 07:58:45

Bonjour,

Je loue un appartement dans un immeuble géré par un syndic professionnel (agence immobilière) et pour lequel j’ai signé un bail plutôt défavorable au locataire (les frais de syndic me sont facturés à 50%). Concernant les charges communes, le bail indique que le preneur acquittera sa quote-part des charges communes locatives de l’immeuble telles qu’elles seront établies par le syndic ou le bailleur. Le propriétaire me transmet ce jour le décompte établi par le syndic sans n’avoir fait aucune vérification préalable et je m’interroge sur certaines dépenses mise à ma charge.

Frais d’honoraires d’avocats (100% à charge du locataire) : montant global de 1.600 € ; quote-part de 50 € alors que cela ne me concerne pas vraiment

Frais d’entretiens, petites réparations et fournitures (100% à charge du locataire) : montant global de 6.800 € ; quote-part de 200 €

Je m’interroge sur les postes suivants :
- pose d’une bâche DELTA sur une plateforme (suite à infiltration ?) : 2.500 €
- installation d’un clavier à code pour la porte d'entrée pour sécuriser les lieux (il s’agit d’une nouvelle installation et non d’un remplacement) : 3.000 €
- fleurs suite au décès d’un occupant : 25 €
- achat de plaquettes 100 € et remplacement de serrures (boîte aux lettres) 100 € alors que cela ne concerne pas mon appartement

L’assurance du bâtiment m’est également facturée à 50% pour la surprime liée à l’abandon de recours contre le locataire. N’est-ce pas un peu exagéré ? Le bail indique hélas que la quote-part du locataire est à payer selon le décompte établi par le syndic.

Quel est votre avis sur chacune des dépenses reprises ci-dessus et quelle démarche me suggérez-vous (je vais bien entendu commencer par discuter avec le propriétaire mais je voudrais le faire en toute connaissance de cause).

Merci à vous

billen · #2 20-05-2018 09:32:41

c'est révoltant, chez moi c'est la même chose!

rexou · #3 20-05-2018 11:37:06

Vous avez déjà de la chance que les frais de syndic vous soient facturés à seulement 50%. Perso, je fais payer à mes locataires la totalité des frais de gérance. C'est parfaitement légal, et il s'agit d'un service rendu aux occupants.

- Frais d'avocat à charge du locataire... vous en dites trop peu, mais à priori, rien d'anormal. Ni d'excessif d'ailleurs.
- Frais d'entretien, petites réparations et fournitures... bien évidemment à charge exclusive du locataire ! (200€ annuels, c'est pas cher)
- Bâche : Peut être considéré comme petit entretien/réparation (prix minime : environ 70€ pour vous)
- Clavier à code : on peut débattre (mais 80€ environ pour garantir votre sécurité, cela vous contrarie ? le proprio aurait pu laisser une sécurité basique... vous auriez préféré ?)
- Fleurs suite à un décès : ben oui, cela fait partie des civilités d'usage dans une copropriété. Comme les étrennes du facteur ou des éboueurs. 25€ de fleurs, cela vous revient moins d'un euro... (selon les chiffres que vous citez).
- Plaquettes : Bien sur que c'est à votre charge. Serrures, on peut en discuter... si cela en valait vraiment la peine... 100€ dont vous payez 1/34... soit moins de 3 € !
- Le surplus assurance pour abandon de recours... c'est parfaitement normal, oui.

La démarche que je vous suggère, c'est de courir chez un fleuriste pour acheter des fleurs à offrir à votre bailleur.
Ou offrez-lui des chocolats si vous habitez dans la région de Charleroi...

rexou · #4 20-05-2018 11:46:43

@ Filou97 : Le contenu de votre message me laisse interrogatif quand je lis vos messages précédents... dans lesquels vous étiez bailleur. Vous pouvez être bailleur ici et locataire ailleurs, mais vous avez dans ce cas aussi rédigé un bail pour votre locataire dans le cadre d'une location d'appartement. Vous n'avez pas prévu de faire payer les charges locatives à ce locataire ? Votre ignorance des règles en la matière me semble ... étonnante.

Christine Rivière · #5 20-05-2018 11:46:59

filou97 a écrit :

- fleurs suite au décès d’un occupant : 25 €

Vous avez de la chance, ce n'est pas cher.
Ils auraient pu offrir des fleurs pour le mariage d’Harry et Meghan, et là vu le standing, c'était un tout autre prix...

grmff · #6 20-05-2018 15:06:09

Je ne partage pas tout à fait l'avis de Rexou.

-les frais de syndic me sont facturés à 50%: selon les copropriétés, c'est 0 à 100%. Pas de soucis sur 50% donc.

-Concernant les charges communes, le bail indique que le preneur acquittera sa quote-part des charges communes locatives de l’immeuble telles qu’elles seront établies par le syndic ou le bailleur: je fais pareil et c'est logique. Faut pas faire deux fous le travail...

-Frais d’honoraires d’avocats (100% à charge du locataire) : je ne vois aucune raison de mettre des frais d'avocat de la copropriété à charge des locataires.

-Frais d’entretiens, petites réparations et fournitures (100% à charge du locataire) : montant global de 6.800 € ; quote-part de 200 €. Les frais d'entretien sont à charge des locataires, c'est normal.

- pose d’une bâche DELTA sur une plateforme (suite à infiltration ?) : 2.500 €: ce n'est pas de l'entretien, c'est une réparation ou un dégât assuré ou non. A charge exclusive du propriétaire.

- installation d’un clavier à code pour la porte d'entrée pour sécuriser les lieux (il s’agit d’une nouvelle installation et non d’un remplacement) : 3.000 €. Ce sont des travaux. A charge des propriétaires.

- fleurs suite au décès d’un occupant : 25 €. Discutable quant au principe. Non discutable vu le montant.

- achat de plaquettes 100 € et remplacement de serrures (boîte aux lettres) 100 € alors que cela ne concerne pas mon appartement. A charge du bénéficiaire. Pas de tous les locataires. Ceci dit, vu le montant... il est aussi possible que ce soit des petites réparations suite à vandalisme. En ce cas, discutable, sans doute à charge des propriétaires.

- L’assurance du bâtiment m’est également facturée à 50% pour la surprime liée à l’abandon de recours contre le locataire. A ma connaissance, le supplément facturé par les compagnies est de 25 à 50%. On peut donc vous facturer 1/5 à 1/3 du total

filou97

rexou · #7 20-05-2018 17:10:06

@ Grmff :

Il faudrait connaitre la nature des prestations de l'avocat pour se prononcer. Un dossier de vandalisme ? Un dossier en rapport direct avec une problématique liée aux occupants de l'immeuble comme des nuisances sonores par exemple ? Il faudrait aussi savoir pourquoi la bâche a été nécessaire... difficile d'avoir un avis ferme et tranché... le code d'entrée est en effet plus du domaine travaux à charges en principe du bailleur...

Dans l'ensemble, ces charges ne semblent pas excessives... (200 euros annuels pour entretien/petites réparations et fournitures, c'est peu)

Fleurs et plaquettes : à charge des locataires sans hésitation (et si dérisoire!)
Nouvelles serrures de boites : oui, en principe à charge des proprios... sauf si vandalisme par exemple (et vu le prix, remplacement ponctuel et pas général) sans doute quelques serrures ayant subi des dégradations... et dans ce cas, normalement imputé aux locataires

Les frais de gérance sont à déterminer en principe par le bail. Le calcul du syndic n'est qu'indicatif et ne lie pas les parties (sauf quand c'est précisé ainsi dans le bail... mais c'est toujours sujet à discussion parce que le locataire ne connait pas au moment de la signature ce qui sera porté à sa charge)

Dernière modification par rexou (20-05-2018 17:23:33)

rexou · #8 20-05-2018 17:25:08

billen a écrit :

c'est révoltant, chez moi c'est la même chose!

Vous êtes bien vite révolté ! ^^

grmff · #9 20-05-2018 17:59:47

Le vandalisme est une cause extérieure à charge des propriétaires.

filou97

rexou · #10 20-05-2018 18:18:58

grmff a écrit :

Le vandalisme est une cause extérieure à charge des propriétaires.

Je ne partage pas ce point de vue. Le vandalisme est dû aux habitants de l'immeuble ou à leurs invités. C'est donc poyur moi de la responsabilité partagée des occupants. Propriétaires ou locataires. Pas à charge du bailleur donc. Mais ce n'est qu'un avis et je ne suis pas juge...

Himura · #11 20-05-2018 21:53:03

Vandalisme extérieur au bâtiment : à charge propriétaire (son assurance du moins)
Vandalisme intérieur : à charge locataire (idem assureur)

Il me semble que la nouvelle loi listait les plaquettes nominatives comme à charge des locataires. Et comme elle ne fait globalement jamais qu'écho à la jurisprudence actuelle...

rexou

panchito · #12 21-05-2018 14:08:02

Filou97 a écrit :

j’ai signé un bail plutôt défavorable au locataire (les frais de syndic me sont facturés à 50%).

Quelle chance vous avez! Mes baux stipulent toujours que tous les frais de syndic sont pris en charge par le locataire! Il gère l'immeuble pour votre bien être à vous, le locataire!

Dans mes baux tous les frais sont à supporter par le locataires sauf:
- Assurances (incendie, RC cdc, ARAG, Altradius)
- Frais d'avocats ACP contre CP mauvais payeurs
- Grosses rénovations à la structure du bâtiment (ascenseurs, façade, toiture, châssis)
- Remises en peinture des parties communes
- Autres améliorations (luminaires etc..)
- Investissement (nouvelle chaudière) etc...

filou97 · #13 22-05-2018 14:24:01

Avant tout, merci à tous pour vos contributions.

rexou a écrit :

@ Filou97 : Le contenu de votre message me laisse interrogatif quand je lis vos messages précédents... dans lesquels vous étiez bailleur. Vous pouvez être bailleur ici et locataire ailleurs, mais vous avez dans ce cas aussi rédigé un bail pour votre locataire dans le cadre d'une location d'appartement. Vous n'avez pas prévu de faire payer les charges locatives à ce locataire ? Votre ignorance des règles en la matière me semble ... étonnante.

Je vois que vous êtes très observateur. Pour tout dire, j'ai écrit en mon nom pour ne pas compliquer l'histoire. En réalité, je défens les droits de mes parents qui se font arnaquer chaque année par un propriétaire peu scrupuleux (je peux vous en dire d'avantage si cela vous intéresse). Le décompte annuel se chiffre à 4 fois le montant mensuel des charges (fixé par le propriétaire, faut-il le rappeler). Je mets effectivement moi-même un appartement en location et je suis un propriétaire que je qualifierais de modéré dans le sens où je ne cherche pas à tout pris à faire payer le maximum par mes locataires (je prends en charge les frais de syndic malgré que mon bail - qui vient de PIM d'ailleurs - m'autorise à faire payer le locataire à 100%). Je connais plus ou moins les règles mais je voulais un avis extérieur pour me conforter dans mon opinion. Je savais en postant une question sur le forum d'un site de propriétaires que je risquais d'avoir des réponses tranchées et partisannes telles que les vôtres mais je vois qu'elles ont été challengées par Grmff qui est un peu plus modéré (je dirais plutôt comme moi).

Grmff a écrit :

-les frais de syndic me sont facturés à 50%: selon les copropriétés, c'est 0 à 100%. Pas de soucis sur 50% donc.

Je ne remets pas en cause les frais de syndic à charge à 50%, c'est écrit dans le bail, mais cela donne le ton.

rexou a écrit :

Vous avez déjà de la chance que les frais de syndic vous soient facturés à seulement 50%. Perso, je fais payer à mes locataires la totalité des frais de gérance. C'est parfaitement légal, et il s'agit d'un service rendu aux occupants.

C'est la raison bateau classique invoquée pour faire supporter les frais de syndic à 100% par le locataire. Êtes-vous convaincus à 100% de ce que vous écrivez ?

Grmff a écrit :

-Concernant les charges communes, le bail indique que le preneur acquittera sa quote-part des charges communes locatives de l’immeuble telles qu’elles seront établies par le syndic ou le bailleur: je fais pareil et c'est logique. Faut pas faire deux fous le travail...

Sauf qu'il faut quand même vérifier les comptes un tant soit peu, un syndic pouvant aussi faire du grand n'importe quoi. Les co-propriétaires ne sont d'ailleurs pas content du service rendu et en changeraient bien.

Grmff a écrit :

-Frais d’honoraires d’avocats (100% à charge du locataire) : je ne vois aucune raison de mettre des frais d'avocat de la copropriété à charge des locataires.

Pour être plus précis, ces frais sont apparemment relatif au non-paiement des appels de fond et autres charges de certains co-propriétaires ;-)

Grmff a écrit :

-Frais d’entretiens, petites réparations et fournitures (100% à charge du locataire) : montant global de 6.800 € ; quote-part de 200 €. Les frais d'entretien sont à charge des locataires, c'est normal.
- pose d’une bâche DELTA sur une plateforme (suite à infiltration ?) : 2.500 €: ce n'est pas de l'entretien, c'est une réparation ou un dégât assuré ou non. A charge exclusive du propriétaire.
- installation d’un clavier à code pour la porte d'entrée pour sécuriser les lieux (il s’agit d’une nouvelle installation et non d’un remplacement) : 3.000 €. Ce sont des travaux. A charge des propriétaires.
- fleurs suite au décès d’un occupant : 25 €. Discutable quant au principe. Non discutable vu le montant.
- achat de plaquettes 100 € et remplacement de serrures (boîte aux lettres) 100 € alors que cela ne concerne pas mon appartement. A charge du bénéficiaire. Pas de tous les locataires. Ceci dit, vu le montant... il est aussi possible que ce soit des petites réparations suite à vandalisme. En ce cas, discutable, sans doute à charge des propriétaires.

Je suis aussi d'avis que les frais liés à une fuite de toîture incombent aux co-propriétaires et non aux locataires. Je considère également l'installation du clavier à code comme un investissement à charge des co-propriétaires (d'autant plus que les locataires n'ont rien demandé). Pour les fleurs, c'est plus sur le principe que sur le montant. Concernant les plaquettes et serrures, il n'y a pas eu de vendalisme à ma connaissance. C'est lié aux déménagements/enménagements et à la perte d'un clé donc à imputer selon moi au(x) résidant(s) concerné(s).

Grmff a écrit :

- L’assurance du bâtiment m’est également facturée à 50% pour la surprime liée à l’abandon de recours contre le locataire. A ma connaissance, le supplément facturé par les compagnies est de 25 à 50%. On peut donc vous facturer 1/5 à 1/3 du total

J'envisage de demander le détail du contrat.

rexou · #14 22-05-2018 15:03:40

filou97 a écrit :

Avant tout, merci à tous pour vos contributions.
rexou a écrit :
@ Filou97 : Le contenu de votre message me laisse interrogatif quand je lis vos messages précédents... dans lesquels vous étiez bailleur. Vous pouvez être bailleur ici et locataire ailleurs, mais vous avez dans ce cas aussi rédigé un bail pour votre locataire dans le cadre d'une location d'appartement. Vous n'avez pas prévu de faire payer les charges locatives à ce locataire ? Votre ignorance des règles en la matière me semble ... étonnante.
Je vois que vous êtes très observateur. Pour tout dire, j'ai écrit en mon nom pour ne pas compliquer l'histoire. En réalité, je défens les droits de mes parents qui se font arnaquer chaque année par un propriétaire peu scrupuleux (je peux vous en dire d'avantage si cela vous intéresse). Le décompte annuel se chiffre à 4 fois le montant mensuel des charges (fixé par le propriétaire, faut-il le rappeler). Je mets effectivement moi-même un appartement en location et je suis un propriétaire que je qualifierais de modéré dans le sens où je ne cherche pas à tout pris à faire payer le maximum par mes locataires (je prends en charge les frais de syndic malgré que mon bail - qui vient de PIM d'ailleurs - m'autorise à faire payer le locataire à 100%). Je connais plus ou moins les règles mais je voulais un avis extérieur pour me conforter dans mon opinion. Je savais en postant une question sur le forum d'un site de propriétaires que je risquais d'avoir des réponses tranchées et partisannes telles que les vôtres mais je vois qu'elles ont été challengées par Grmff qui est un peu plus modéré (je dirais plutôt comme moi).
.

Vos parents ne se font pas "arnaquer" parce qu'un bailleur leur demande de payer les frais de gestion. Je n'invoque pas une raison bateau en mentionnant un service aux occupants, et je suis convaincu à 100% que c'est légal. Les parties sont libres de partager (ou non) les frais de gestion. Et vos parents ont bien signé le bail ?
La question de savoir si les cp sont satisfaits ou non de leur syndic ne concerne en rien le locataire.
Frais d'avocat : si vos affirmations sont exactes, ces frais ne sont pas à porter en compte des locataires. Vous avez raison sur ce point.
Bâche et clavier à code : vous avez probablement raison aussi et vous pouvez contester ces exigences. Reste à voir si la pose de la bâche n'est pas faite dans le carde d'un entretien ? En tout cas, le syndic doit justifier l'imputation de ces frais aux locataires.
Fleurs : Désolé, mais c'est parfaitement normal ! Pas discutable sur le fond, au même titre que les étrennes des éboueurs ou de la concierge... et le montant en est en outre tellement dérisoire qu'il est complètement déplacé de contester ce petit geste de courtoisie envers un défunt.
Plaquettes et serrures : frais à charge des locataires, oui. Mais bien sur, frais privatifs à charge exclusive des bénéficiaires. Si Monsieur Machin perd ses clés, à lui de payer la nouvelle clé (ou serrure) reçue ou placée. C'est bien évident.
Assurance : vous pouvez vous renseigner... mais je ne vois pas d'irrégularité.

Il ressort de tout ceci que le syndic a sans doute commis des erreurs et vous êtes fondés à réclamer et exiger des explications avant de payer les sommes demandées. Votre bailleur doit demander au syndic de justifier sa ventilation des charges, vous transmettre les réponses et adapter au besoin la somme demandée pour les charges. Mais rien ne vous autorise à affirmer que c'est le bailleur qui est "peu scrupuleux" et qui "arnaque" ses locataires.

J'ai adopté un moyen plus simple (mais devenu illégal avec la nouvelle législation à Bruxelles) : Je ne demande pas de charges communes dans le cadre de mes locations. Elles sont simplement intégrées dans le loyer de base (non mentionnées ni chiffrées). Je demande seulement une provision à valoir sur les consommations (eau et chauffage). Pas de contestation possible. Pas de document à fournir pour justifier quoi que ce soit. Le loyer est conforme au marché et accepté par les parties en début de bail. Et j'intègre les frais de gestion dans le loyer de base. J'accepte aussi de suppléer la différence entre les charges payées et les charges réelles en cas de frais supplémentaires. Ma tranquillité vaut bien ce petit sacrifice...

panchito · #15 22-05-2018 15:53:22

Rexou a écrit :

Vos parents ne se font pas "arnaquer" parce qu'un bailleur leur demande de payer les frais de gestion. Je n'invoque pas une raison bateau en mentionnant un service aux occupants, et je suis convaincu à 100% que c'est légal. Les parties sont libres de partager (ou non) les frais de gestion. Et vos parents ont bien signé le bail ?

Cela fait pratiquement 20 ans que je mets des biens en location. A l'heure actuelle, tous avec le bail PIM, ce qui me permet de facturer 100% des frais de Syndic au locataire, Syndic quand même qui travaille à 99.99% pour les occupants et pas pour ceux qui n'habitent pas l'immeuble, et qui ne jouissent en rien des services d'un Syndic. Aucun des candidats locataires ne m'a jamais demandé avant la signature du bail de modifier cette clause. Donc elle leur convenait parfaitement!

Rexou a écrit :

Fleurs : Désolé, mais c'est parfaitement normal ! Pas discutable sur le fond, au même titre que les étrennes des éboueurs ou de la concierge...

Je plussoie, c'est totalement déplacé d'aller contester un couronne mortuaire suite au décès d'un des occupants de votre building! Peut-être que votre bailleur ne connaissait même pas cet occupant puisqu'il ne vit pas dans le building. Vous, vous le connaissiez surement, au moins de vue! Votre remarque est parfaitement déplacée...

En conclusions: si après avoir relu votre contrat de bail, vous estimez que des charges vous ont été imputées à tord, prenez d'abord contact avec votre bailleur pour lui demander poliment pourquoi il vous a imputé tel ou tel montant. Avez-vous au moins pris contact avec lui?

Répartition des charges entre locataire et propriétaire

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