Un syndic peut il convoquer seul une AGE

GT · #1 11-06-2018 15:05:00

xav0123 a écrit :

Notre syndic nous annonce par mail "qu'il ne peut plus gérer notre immeuble dans de bonnes conditions dû à un contexte particulier" et annonce qu'il convoque une AGE dans 17 jours calendriers.

Et si Xav0123 reprenait le texte exact du mail adressé par le syndic ?

Les statuts ne prévoient-ils pas le procédure qu'il doit suivre pour démissionner ? Qui doit-il informer ? Le conseil de copropriété ? le président du conseil de copropriété ? le président de la dernière AG ? Tous les copropriétaires individuellement ? Comment ? par recommandé ? par lettre simple? par mail ?

Dans 17 jours. Le syndic annonce qu'il convoque une AGE ds 17 jours. Ce qui ne veut pas dire que l'AGE sera tenue ds 17 jours. Annonce peu ordinaire ou formulation douteuse ?

Si la démission est présentée à l'AG, celle-ci ne peut qu'en prendre acte (pas de vote).

Dernière modification par GT (11-06-2018 15:22:01)

max11 · #2 11-06-2018 14:38:09

xav0123 a écrit :

Bonjour,
Notre syndic nous annonce par mail "qu'il ne peut plus gérer notre immeuble dans de bonnes conditions dû à un contexte particulier" et annonce qu'il convoque une AGE dans 17 jours calendriers.
...
Je reviens à ma question initiale, est-il en droit de convoquer une AGE?
Merci d'avance pour vos retours

La réponse se trouve dans la question de départ....
Comme souvent, pour bien répondre, il faut commencer par lire la question....

panchito · #3 11-06-2018 13:27:49

Ninifel a écrit :

la démission du syndic suite à l'écartement de son fournisseur préférentiel qui n'aura pas accès au gagne-pain, si j'ai bien lu le message d'hier à 21h09.

D'où la question que je pose depuis le début mais à laquelle Xav0123 n' a pas encore répondu!

Quel est l'ordre du jour de cette AGE?

Sous-entendu quelle décision urgente doit être prise par les CP?

Autant de messages dans ce fil de discussion mais nous n'avons toujours pas l'élément le plus important!

Pour quelle décision urgente à prendre par les CP le Syndic a-t'il unilatéralement convoqué une AGE ??

GT · #4 11-06-2018 08:31:36

ninifel a écrit :

Etonnant que personne ne voit le possible lien entre les problèmes de ce batiment en copropriété qui recherche des "solutions" et la démission du syndic suite à l'écartement de son fournisseur préférentiel qui n'aura pas accès au gagne-pain, si j'ai bien lu le message d'hier à 21h09.

Quelles que soient ses raisons (qu'il n'est pas obligé de divulguer) un syndic peut démissionner dans le respect des dispositions statutaires et , le cas échéant, contractuelles.

Il devra respecter les règles liées à sa démission (notamment délai de préavis). Les raisons sont , dans ce cadre, sans importance . Il peut démissionner.

S'il le syndic est agréé IPI, les règles déontologiques lui seront également applicables.

GT · #5 11-06-2018 07:40:53

Que prévoit le règlement de copropriété (qui est une partie des statuts) de l'association des copropriétaires en ce qui concerne le renon du syndic ?

L'article 577-4, § 1 ,al. 4, 4°, C. civil énonce que "le règlement de copropriété DOIT comprendre le mode de nomination d'un syndic, (...)les modalités du renom éventuel de son contrat(...).

Des statuts type stipulent :

"Le syndic peut en tout temps démissionner moyennant un préavis de minimum.... (p.e. trois) mois, sans que celui-ci puisse sortir ses effets avant l'expiration de ... (p.e. trimestre civil).
Cette démission doit être notifiée par pli recommandé transmis au président de la dernière assemblée générale."

Dernière modification par GT (11-06-2018 08:45:22)

panchito · #6 11-06-2018 06:26:50

xav0123 a écrit :

Beaucoup d'étranger qui ne parle pas forcément bien la langue, et surtout, c'est des sujets qui les dépassent et ne les intéressent pas.

Grave erreur! Ils sont si riches qu'après avoir acheté leur appartement, ils ne s'intéressent ni à la gestion ni comment les autres CP dépensent leur argent en commandant des travaux de plus de 250.000€, plus 9% de frais d'architecte et probablement 2% d'honoraires extra pour le syndic pour gérer le chantier?

C'est vrai que les médecins ou avocats ne comprennent pas grand choses aux travaux de génie civil, mais vos CP "étrangers", ils font quoi dans la vie? Ce sont des expats travaillant à la commission?

Et vos travaux c'est pour une nouvelle façade en marbre?

Avec 19 lots, il va vous être très difficile de trouver un bon syndic à Bruxelles. Les "grands' ne prennent pas de si petites copropriétés. Ou alors faudra revoir les 2% d'honoraires extra pour la gestion d'un tel chantier à la hausse.

Mais qu'aller vous faire avec ces 250.000€? Le building avait quel âge? Et l'argent, il est déjà sur le compte de l'ACP? Tous les CP ont pris un prêt personnel ou l'ACP a fait un prêt global?

Votre Syndic convoque une AGE pour que vous, les CP, puissiez prendre une décision urgente dans l'intérêt de l'ACP, laquelle? Quel point figure à l'ordre du jour de cette AGE?

Vous dites que voulez vendre mais vous devrez présenter les PV des dernières AG aux candidats acheteurs. ...Avec des travaux pareils en vue, cela risque d'en refroidir plus d'un, vous ne pensez pas? Ce n'est pas le bon moment pour vendre....

xav0123 · #7 10-06-2018 20:09:10

Bonjour à tous,

Excusez moi pour le retour tardif mais WE chargé...
Je ne pensais pas que ce sujet allait intéresser tant de monde aussi.

Je vais tenter de faire une réponse groupée.

En ce qui concerne la démission du syndic j'ai vérifié le contrat et il y est stipulé que :
"Le contrat est conclu pour une durée de un an. Le mandat se renouvellera chaque année, par décision de l'Assemblée Générale, pour la même durée. Il pourra être résilié, de part et d'autre par lettre recommandée, trois mois après une décision prise lors dune assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Le présent contrat est incessible sans un accord mutuel, constaté par écrit."
Ca, c'est la version contractuelle de l'offre que nous avions reçu avant de signer.
Ce qu'on a signé est légèrement différent :
"Le contrat est conclu pour une durée de un an. Le mandat se renouvellera chaque année, par décision de l'Assemblée Générale, pour la même durée. Il pourra être résilié, de part et d'autre, moyennement un préavis de 2 mois. Dans tous les cas de rupture du présent contrat, le syndic s'engage à faire le nécessaire pour que le transfert du dossier soit fait suivant les modalités de l'article 577-8, &4, 9°, C.civ."

Le préavis est donc de deux mois.
Remarque : Les différences entre le contrat proposé et le contrat signé sont nombreuses (je viens de le découvrir). Je trouve ça vraiment limite de leur part, mais plus rien ne m'étonne avec cette corporation.

Pour les 17 jours, comme GT ou panchito l'ont indiqué, c'est très limite pour se retourner.
Il n'y a pas d'avocat ou de médecin dans notre immeuble. Je dirais qu'on est de la classe moyenne inférieur. Beaucoup d'étranger qui ne parle pas forcément bien la langue, et surtout, c'est des sujets qui les dépassent et ne les intéressent pas.
L'année passée, il y a même personne qui s'est présenté au conseil de copropriété, ni même un vérificateur aux comptes.
Moi j'ai plus que donné pour cette copro, et vu que je suis en recherche active d'un autre logement, je ne souhaite pas et ne veux plus m'investir.
Heureusement cette année, il y a un gars qui prend les choses en mains et à qui j'ai proposé mon aide pour avancer malgré tout, mais lui comme moi, on travaille, faut qu'on se rencontre pour établir un plan d'action, qu'on convoque des syndics, qu'on les rencontre, qu'on reçoivent leurs offres, qu'on les analyses, qu'on fassent un tableau comparatif, qu'on les présentes au copro avant l'AGE, et tout cela en travaillant, et tous les autres trucs qu'on a sur le côté, donc c'est pas évident et vraiment juste.

Après je suis d'accord avec grmff aussi. Ca sert à rien de continuer avec ce syndic à partir du moment où il veut arrêter la relation contractuelle.
Par contre, si je peux lui sortir un petit texte de loi qui dirait que ce qu'il fait n'est pas juste (et je précise que ce n'est pas un petit bureau mais ils sont au moins 15), ça me soulagerait un peu.
Avant eux on a eu deux syndics qui nous ont mis dans une situation très délicate, et ça fait maintenant 3 ans qu'ils se prennent 400 €/mois pour 19 copropriétaires pour une gestion sans trop de difficultés pour finir...

Et oui en novembre 2017 on a eu une AGE, avec un architecte proposé par le syndic pour nous expliquer notre situation et ce qu'il serait possible de faire, mais nous n'avons pas accroché et avons désigné un autre bureau pour une étude préalable.

Le bureau que nous avions désigné était présent à l'AGO et nous a présenté des solutions. Nous avons choisi des "solutions" pour plus de 250.000 € d'estimations auxquelles il faut rajouter 9% de frais d'architecte et la TVA, en sachant que sur les 5 dernières années, on a déjà dépensé 250.000 € sans architecte et que ça s'est relativement mal passé, les travaux à venir devant être financés par un prêt.
Je précise qu'on parle d'une copropriété de 19 copropriétaires avec des lots de plus ou moins 190.000 €.

La question centrale est bien comme le dit panchito "quelle est la situation urgente que le syndic invoque", et pour moi il aura beaucoup de mal a se justifier.
Je lui ai envoyer un mail exprimant notre étonnement.
Je l'appelle demain matin et vous tient au courant.

Bàv

grmff · #8 10-06-2018 13:45:42

Je pense que, pour des raisons évidentes de sécurité juridique et de facilité, le juge estimera que l'AG est valable. Puis il passera à des choses plus intéressantes et importantes. Tout le monde aura perdu son temps et son énergie. Et personne n'en sortira grandi.

GT · #9 10-06-2018 13:22:33

Les notions d'urgence et d'intérêt de la copropriété n'ont pas été définies par le législateur.
Le syndic les appréciera en premier lieu.
Le cas échéant, saisi d'une demande d'un copropriétaire, le juge annulera la tenue de l'AG et/ou ses décisions si les conditions de la tenue de cette réunion n'ont, selon lui, pas été réunies.
Le juge prendra en considération les statuts et, le cas échéant, le contrat du syndic (à propos desquels nous n'avons reçu aucune information de la part de xav123).

grmff · #10 10-06-2018 12:49:58

Que de questions dans tous les sens pour répondre à Xav0123...

Il n'a qu'une question: peut-il convoquer une AG?

La réponse est "oui" sous réserve de justifier l'intérêt de la copropriété (et non le sien).

Et de toute façon, même s'il ne pouvait pas la convoquer, la convocation reste valable! L'AG va se tenir, et ses décisions s'appliqueront.

La seule chose qui pourrait lui être imputée, ce sont les frais de cette AG s'il s'avère que celle-ci est inutile, ou qu'il est le responsable de son utilité...

GT · #11 10-06-2018 10:19:39

ninifel a écrit :

NB: GT peut indiquer l'article du Code Civil qui interdit à un syndic de faire voter des travaux qui outrepassent la durée de son mandat, en conséquence de quoi la copropriété doit d'urgence considérer que son PV d'il y a 1 mois est NUL et NON AVENU et en tirer la conséquence utile pour gérer l'immeuble.

J'ignore tout de l'existence de cet article.

En revanche, l'art. 577-8, § 1, al.5, C. civil prévoit que : "Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale,il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat"

Ce qui est différent d'une interdiction à un syndic de faire voter des travaux qui outrepassent la durée de son mandat.

panchito · #12 10-06-2018 09:23:09

Panchito a écrit :

Mais pour quel problème URGENT le syndic veut-il convoquer l'AGE?
Pour quelle décision urgente à prendre?
Quel est l'ordre du jour de cette AGE?

C'est uniquement pour démissionner? Mais qu'est-il prévu dans son contrat? Démission par recommandé? Indemnités de rupture? Préavis de 3 mois à prester?

GT · #13 10-06-2018 09:17:33

xav0123 a écrit :

(...) on a eu notre AG il y a exactement 1 mois. On a décidé de gros travaux, et là il nous lâche.

Le syndic peut "lâcher" une ACP, il peut démissionner mais dans les conditions prévues statutairement ou à défaut contractuellement.

Quid en l'espèce ? quelles sont ces conditions ? sont-elles respectées ?

Le cas échéant, il convient de les rappeler au syndic dans les meilleurs délais.

A défaut de les respecter la responsabilité du syndic pourrait être engagée.

Par ailleurs,de manière générale un mandataire (le syndic) ne peut mettre fin à son mandat ds des conditions préjudiciables à son mandant (l'ACP).

Dernière modification par GT (10-06-2018 09:20:44)

panchito · #14 10-06-2018 08:00:16

Trouver un bon Syndic qui accepte de prendre une nouvelle ACP en portefeuille relève de la gageure dans les belles communes de Bruxelles. Soit:
- L'ACP est trop petite pour les grands syndics pour que ce soit rentable (en dessous de 20 lots par exemple)
- il a une (ou plusieurs) procédure(s) judiciaire(s) en cours suite à des mauvais payeurs
- il y a des travaux à faire
- trop de suivi et de visites sur place
etc....

Mais pour quel problème URGENT le syndic veut-il convoquer l'AGE?

Pour quelle décision urgente à prendre?

Quel est l'ordre du jour de cette AGE?

GT · #15 09-06-2018 17:35:20

grmff a écrit :

J'ai été dans un cas similaire. En une semaine, j'avais 4 offres correctes..
Je ne vois donc pas où est la difficulté pour obtenir des offres...

Toutes les associations de copropriétaires ne comptent pas en leur sein un professionnel de l'immobilier.

Il m'est déjà arrivé de prendre langue avec des syndics afin de leur demander de présenter une offre sérieuse, càd en connaissance de cause du dossier de l'ACP.

Obtenir une pluralité d' offres requiert une préparation de la part des demandeurs, un examen de la part du syndic pressenti et des discussions sur le contenu du contrat.

Les offres sont ensuite présentées à l'AG.

Le tout en 17 jours ?

ninifel

grmff · #16 09-06-2018 16:21:38

J'ai été dans un cas similaire. En une semaine, j'avais 4 offres correctes..

Je ne vois donc pas où est la difficulté pour obtenir des offres...

GT · #17 09-06-2018 14:52:41

grmff a écrit :

Si le syndic ne peut plus gérer la copropriété suite à un contexte particulier, il est tout à fait honorable de sa part de trouver une solution pour l'ACP.
Franchement, je ne vois pas le problème. Il prévient même avec 17 jour d'avance, alors qu'il aurait pu invoquer l'urgence pour emballer cela en quelques jours...

Cependant la récolte par les copropriétaires d'offres de services présentées par des candidats syndics se fait difficilement en 17 jours.

Dernière modification par GT (09-06-2018 14:53:35)

grmff · #18 09-06-2018 14:46:43

Si le syndic ne peut plus gérer la copropriété suite à un contexte particulier, il est tout à fait honorable de sa part de trouver une solution pour l'ACP.

Franchement, je ne vois pas le problème. Il prévient même avec 17 jour d'avance, alors qu'il aurait pu invoquer l'urgence pour emballer cela en quelques jours...

GT · #19 09-06-2018 09:42:50

panchito a écrit :

Légalement parlant, une AGE ne peut être demandée que par des copropriétaires qui ont au moins 20% des quotités.
Le syndic, lui, ne peut en convoquer une que si:
1/ Il y a une décision urgente à prendre
2/ Si c'est dans l'intérêt de la copropriété

La terminologie "assemblée générale extraordinaire" ne figure pas dans le texte légal.

L'assemblée générale qui se tient au cours de de la période fixée par le règlement de copropriété est communément appelée assemblée statutaire ou ordinaire et que toute autre assemblée est une assemblée extraordinaire , qu'elle soit ou non convoquée dans le cas où une décision doive être prise d'urgence et dans l'intérêt de la copropriété ou qu'elle soit tenue suite à une requête d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant un certain nombre des parts dans les parties communes.

ninifel

panchito · #20 09-06-2018 08:00:30

Légalement parlant, une AGE ne peut être demandée que par des copropriétaires qui ont au moins 20% des quotités.

Le syndic, lui, ne peut en convoquer une que si:
1/ Il y a une décision urgente à prendre
2/ Si c'est dans l'intérêt de la copropriété

xav0123 · #21 08-06-2018 17:35:06

Bonjour,

Notre syndic nous annonce par mail "qu'il ne peut plus gérer notre immeuble dans de bonnes conditions dû à un contexte particulier" et annonce qu'il convoque une AGE dans 17 jours calendriers.

C'est vraiment bizarre car la relation était bonne, on a eu notre AG il y a exactement 1 mois. On a décidé de gros travaux, et là il nous lâche.
J'ai essayé de l'appeler pour en savoir plus mais sans succès.

En plus il nous propose un autre syndic avec un contrat en pièce jointe, et nous assure le transfert des comptes (car ils utilisent le même logiciel) pour cette société, mais sans préciser qu'il ferait de même si nous en choisissons un autre...

Je vois ça comme si ils avaient une surcharge de travail, et qu'ils ont décider de vendre leurs contrats les moins intéressant, à un jeune syndic en recherche de client, et prêt à payer pour.
Ce n'est que supposition mais je serais intéressé de savoir ce que vous en pensez.

Je reviens à ma question initiale, est-il en droit de convoquer une AGE?

Merci d'avance pour vos retours

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