mandat AG

grmff · #1 13-07-2018 04:29:59

La décisionqui vous embête a-t-elle été modifiée par le mode de calcul des voix erroné de votre syndic?

Si le résultat est différent avec le comptage correct, et si votre syndic est incapable de lire le code civil, estez en justice et virez votre syndic...

Si le sens du vote est identique, inutile de demander au juge de réformzr une décision sur ce moyen.

rexou · #2 12-07-2018 14:34:56

luciole a écrit :

Je reviens sur ma question car je n'arrive pas à convaincre le syndic de son erreur !
Ce dernier prétend toujours que ce sont les lots qui donnent procuration….

Il est pourtant facile de comprendre que c'est le propriétaire qui donne procuration... et cette procuration vaut pour les quotités dont il dispose. En un lot comme en cent !

Yves Van Ermen · #3 12-07-2018 13:51:04

Bonjour,

Le document officiel est la loi. Elle stipule,dans son article 577-6 §5, que « L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. »

Avez-vous lu le mot « lot » ? Moi pas.

La jurisprudence est constante à ce propos et je pense que vous devriez faire confiance plutôt aux avocats que vous avez consulté.

Au niveau de la doctrine. Voici un extrait de « L'assemblée générale des copropriétaires » de Me Riquier. (Page 65 dans "La copropriété par appartements" Edition La Charte 2008 (et la loi de 2010 n'a rien changé à ce propos ni celle de 2018)) :

« Quid, à l'inverse, si une même personne possède plusieurs lots ? En ce cas le nombre de propriétaires peut être inférieur au nombre de lots. ... Exemple : l'immeuble est constitué de 14 lots ; 5 d'entre eux appartiennent au même propriétaire. Il y a donc 9 copropriétaires. Le quorum est atteint si 5 d'entre eux sont présents »

Donc chère Luciole, votre syndic est dans l'erreur. J'espère que les infos communiquées vous aideront. S'il n'entend pas raison vous devrez agir en justice.

Dernière modification par Yves Van Ermen (12-07-2018 13:52:22)

luciole · #4 12-07-2018 11:05:04

Rebonjour a tous,

Je reviens sur ma question car je n'arrive pas à convaincre le syndic de son erreur !
Ce dernier prétend toujours que ce sont les lots qui donnent procuration….
Pour l'aider à comprendre le non sens de son application de la loi je lui ai demandé si moi possédant 4 lots, je ne pouvais dès pas avoir de procuration de personne? Sauf si je les accepte lot part lot. Donc mon lot >1 peut encore avoir 3 procurations, puis mon lot 2 idem, puis mon lot trois…
Bref, je voudrais avoir un document officiel qui dit bien que même si j'ai 4 lots, je peux mandater un autre copropriétaire qui n'a que ma procuration et pour peu que lui et ma procuration ne dépasse pas le total des autres propriétaires présents ou représentés.

J'ai contacter d'autres avocats qui disent tous que c'est bien un mandataire qui représente une personne et pas des lots.
Mais un autre copropriétaire a consulté un autre syndic qui dit comme le nôtre. J'y perd mon latin.

Luciole

PIM · #5 26-06-2018 14:06:34

Jurisprudence IPI:

https://www.ipi.be/disciplinaire/decisi … s-chambres

luc · #6 26-06-2018 13:54:30

ninifel a écrit :

luc a écrit :
"Changer le PV après-coup a déjà résulté dans une condamnation correctionnelle d'un syndic pro (après l'ajout d"une croix dans une colonne qui adaptait le PV à la situation réelle).(...)
Puis-je dermander la copie ou la référence dudit jugt (...)

Les données de ce jugement sont repris dans la section jurisprudence du site de l'IPI, et datent de je crois de 2014 ou 2015. J'ai appris son existence car ce cas a été traité en séance publique le même jour que l'ex-gérant de mon syndic actuel passait à la CE/IPI.

luc · #7 26-06-2018 10:14:15

BMCTools a écrit :

Si oui, plusieurs options.
1) vous indiquez au syndic qu'il y a une erreur matériel et vous demandez la correction du pv.
2) vous demandez de convoquer une AG sur base de l'article 577-6 §2 2ème alinéa, vu que vous avez plus de 20% des quotes-parts, et vous mettez à l'ordre du jour les points litigieux.
3) vous estez en justice.

GT a écrit :

Les positions de BMCTools et de Grmf sont des avis sur une question de droit.
Dès lors qu'il s'agit d'un point de droit il est difficilement défendable qu'il s'agisse d'erreur matérielle.

Avec GT je considère que l'option 1 n'est pas applicable, vu que le PV d'une AG est un document sous seing privé et ne peut plus être corrigé après signature par le syndic, le président de l'AG et le secrétaire. Changer le PV après-coup a déjà résulté dans une condamnation correctionnelle d'un syndic pro (après l'ajout d"une croix dans une colonne qui adaptait le PV à la situation réelle).

Par contre l'option 2 est de loin préférable, surtout vu que vous êtes un CP avec +20% de quotités. Cette qualité vous permet d’entamer le débat à l'AG pour les points discutables avec information incomplète ou non-existante.

L'option 3 n'est pas souhaitable, vu que vous mettez les frais judiciaires de l'ACP sur le dos des autres 70% de vos voisins. C'est une solution de dernier ressort.

Je crois que le nœud du problème lors de l'AG est expliqué dans votre sujet "Servitude ????". Ce sujet nécessite selon moi un avis d'un professionnel, dans ce cas un avocat.

Dernière modification par luc (26-06-2018 11:29:23)

ninifel

GT · #8 26-06-2018 09:50:03

Les positions de BMCTools et de Grmf sont des avis sur une question de droit.
Dès lors qu'il s'agit d'un point de droit il est difficilement défendable qu'il s'agisse d'erreur matérielle.

Yves Van Ermen · #9 26-06-2018 09:37:54

grmff a écrit :

GT a écrit :
La réponse se trouve ds la lecture de l'article 577-6, § 2, C. civil
§ 7. (...)
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
(...)
Les procurations sont données par les copropriétaires de lots. C'est à ce titre qu'ils sont membres de l'assemblée générale.
Un copropriétaire de 4 lots donnera des procurations pour ces 4 lots. Cependant, s'il les donne à une même personne, il faut savoir qu'une des procurations ne sera pas prise en compte étant donné qu'un mandataire ne peut recevoir plus de 3 procurations.
Exception : si le total des voix dont dispose lui-même le mandataire et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Il n'est pas exclu que le syndic se soit conformé à la loi (sauf si l'exception est d'application).
Pour une fois, nous ne sommes pas d'accord. Ce sont les propriétaires qui sont membres de l'AG. Pas les lots!
Un propriétaire = un mandat! Il ne peut donner la moitié de ses voix à l'un et l'autre moitié à l'autre.

Bonjour Luciole,

Je suis d'accord avec Grmff. Un copropriétaire = un mandat. Donc, votre syndic a commis une erreur.

Une question se pose car c'est bien de vouloir que vos droits soient respectés mais avez-vous intérêts à contester les décisions de l'AG.
Autrement dis, une décision est-elle contraire à ce que votre mandataire à voté pour vous ?

Si non, j'informerais le syndic de son erreur et je laisserais les choses en l'état.

Si oui, plusieurs options.
1) vous indiquez au syndic qu'il y a une erreur matériel et vous demandez la correction du pv.
2) vous demandez de convoquer une AG sur base de l'article 577-6 §2 2ème alinéa, vu que vous avez plus de 20% des quotes-parts, et vous mettez à l'ordre du jour les points litigieux.
3) vous estez en justice.

Les points 2 et/ou 3 peuvent être réalisés après avoir essayé le point 1

Les conseils donnés ici le sont dans le cadre d'un forum où ne disposons pas de tout les documents. Le conseil le plus sage reste donc celui de Luc, prenez conseil auprès d'un avocat.

PIM, rexou, MarcoBrux

luc · #10 25-06-2018 18:29:49

La cascade de l'organe décisionnel "AG" est repris dans l'Art. 577-6 CC:
1. membre avec droit de vote à l'AG: Art. 577-6.§ 1 CC ("Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.")
2. nombre de voix: Art. 577-6. § 6 CC ("... à sa quote-part dans les parties communes")
3. mandataire du membre représenté: Art. 577-6. § 7 CC ("Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, ...")

grmff · #11 25-06-2018 18:03:27

GT a écrit :

La réponse se trouve ds la lecture de l'article 577-6, § 2, C. civil
§ 7. (...)
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
(...)
Les procurations sont données par les copropriétaires de lots. C'est à ce titre qu'ils sont membres de l'assemblée générale.
Un copropriétaire de 4 lots donnera des procurations pour ces 4 lots. Cependant, s'il les donne à une même personne, il faut savoir qu'une des procurations ne sera pas prise en compte étant donné qu'un mandataire ne peut recevoir plus de 3 procurations.
Exception : si le total des voix dont dispose lui-même le mandataire et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Il n'est pas exclu que le syndic se soit conformé à la loi (sauf si l'exception est d'application).

Pour une fois, nous ne sommes pas d'accord. Ce sont les propriétaires qui sont membres de l'AG. Pas les lots!
Un propriétaire = un mandat! Il ne peut donner la moitié de ses voix à l'un et l'autre moitié à l'autre.

luc, rexou

luc · #12 25-06-2018 17:54:50

grmff a écrit :

Faut-il annuler l'AG, ou corriger le sens des décisions en fonction des votes?... A mon avis, point besoin de faire annuler l'AG. Les votes sont personnels et il est donc évidemment possible de procéder au recomptage correct en fonction des quotités à considérer.
Il est possible que le sens des décisions change. Ou pas. Si le syndic refuse de faire le comptage correct, il vous restera à ester en justice pour contrer le résultat de l'AG.

ayant lu votre question "mandat AG" après celui concernant la servitude je vous conseille vivement d'aller directement et d'urgence chez un avocat (en personne ou par voie électronique). Les deux sujets ensemble dépassent probablement le cadre de ce forum. Cela dépend ce qui a été dit lors de cette AG.

PIM

GT · #13 25-06-2018 17:24:08

La réponse se trouve ds la lecture de l'article 577-6, § 2, C. civil
§ 7. (...)
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
(...)

Les procurations sont données par les copropriétaires de lots. C'est à ce titre qu'ils sont membres de l'assemblée générale.
Un copropriétaire de 4 lots donnera des procurations pour ces 4 lots. Cependant, s'il les donne à une même personne, il faut savoir qu'une des procurations ne sera pas prise en compte étant donné qu'un mandataire ne peut recevoir plus de 3 procurations.
Exception : si le total des voix dont dispose lui-même le mandataire et de celles de ses mandants n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Il n'est pas exclu que le syndic se soit conformé à la loi (sauf si l'exception est d'application).

grmff · #14 25-06-2018 16:54:23

Faut-il annuler l'AG, ou corriger le sens des décisions en fonction des votes?... A mon avis, point besoin de faire annuler l'AG. Les votes sont personnels et il est donc évidemment possible de procéder au recomptage correct en fonction des quotités à considérer.

Il est possible que le sens des décisions change. Ou pas. Si le syndic refuse de faire le comptage correct, il vous restera à ester en justice pour contrer le résultat de l'AG.

rexou

luciole · #15 25-06-2018 16:50:41

Merci pour votre réponse. C'est bien ce que j'avais compris !!!!
Mais comment le faire entendre au syndic et annuler l'AG et les décisions...

grmff · #16 25-06-2018 15:49:04

Bonjour Luciole, et bon retour parmi nous.

Votre syndic ne peut refuser votre procuration pour la raison invoquée. Quelque soit le nombre de lot, c'est le nombre de quotités qui est à prendre en compte dans votre cas. (ce ne serait pas le cas si votre mandataire avait accepté 3 autres mandats en plus.

Il peut cependant limiter le nombre de voix de votre mandataire au nombre total de voix des autres propriétaires présents ou représentés.

En clair, personne ne peut avoir une majorité à lui tout seul.

rexou

luciole · #17 25-06-2018 14:56:46

Bonjour,

Etant à l'étranger lors de l'AG, j'ai donné ma procuration à un autre copropriétaire.
Nous sommes une copropriété de 15 lots répartis en 10000/10000. Je détiens 2245/10000 et le copropriétaire a qui j'ai donné ma procuration 547/10000.
Je précise qu'il n'avait pas d'autre procuration que la mienne.
Le syndic (non-professionnel) n'a pas accepté de prendre l'entièreté de mon mandat sous prétexte que j'ai 4 lots?????
J'estime que mes droits n'on pas été respectés et je voudrais savoir si je peux demander l'annulation de l'AG.
Merci de m'aider dans les démarches.

Merci infiniment pour vos réponses et votre soutien.

Luciole

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