Indexation du loyer oui ou non ?

GT · #1 22-07-2018 11:37:38

panchito a écrit :

Non pas du tout.
Il n'a jamais dit qu'il conservera la clause sur l'indexation!
Il a textuellement dit ceci:
Bronzato a écrit :
Je vais donc inclure la clause dans mon bail
Donc il n'utilise ni le bail PIM, ni aucun autre bail "standard" qui ont tous la clause sur l'indexation!

Bronzato nous dit qu'il va inclure dans son bail une clause d'indexation comme il en a lu une ds le bail Pim.

Il pourrait utiliser le bail type Pim (ou un autre) en supprimant la clause d'indexation.

Le code civil prévoit cette possibilité.

Art. 6.Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.

Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Art. 6_REGION_WALLONNE.
Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.)

Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.

Dernière modification par GT (22-07-2018 11:40:39)

panchito · #2 22-07-2018 10:49:43

Non pas du tout.

Il n'a jamais dit qu'il conservera la clause sur l'indexation!

Il a textuellement dit ceci:

Bronzato a écrit :

Je vais donc inclure la clause dans mon bail

Donc il n'utilise ni le bail PIM, ni aucun autre bail "standard" qui ont tous la clause sur l'indexation!

GT · #3 22-07-2018 06:34:36

panchito a écrit :

GT vous me décevez!!!!
Qu'il va inclure une clause sur l'indexation, or cette clause est dans tous les baux PIM --> pas besoin de l'ajouter!!!!

Bronzato ne fait pas mention d'un "ajout" au bail type Pim.
Il conservera ds le bail qu'il soumettra à un locataire la clause du bail Pim relative à l'indexation dont il a fait état ds son message initial.

panchito · #4 21-07-2018 21:05:35

GT vous me décevez!!!!

Qu'il va inclure une clause sur l'indexation, or cette clause est dans tous les baux PIM --> pas besoin de l'ajouter!!!!

GT · #5 21-07-2018 19:29:11

panchito a écrit :

Ah, vous ne prenez pas le bail PIM?

Est-ce ce qu'a écrit Bronzato ?

panchito · #6 21-07-2018 19:06:05

Ah, vous ne prenez pas le bail PIM?

Bronzato · #7 21-07-2018 10:07:07

Merci beaucoup pour toutes ces explications. Je vois que je début est animé ! Je vais donc inclure la clause dans mon bail mais je ne l'appliquerai pas nécessairement chaque fois.

GT, PIM, grmff

grmff · #8 20-07-2018 21:46:03

Himura a écrit :

panchito a écrit :
Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!
L'indexation n'est pas une obligation légale
Vous êtes la première à crier quand un locataire dit qu'il a signé sans lire, disant qu'il devait être d'accord avec ce qu'il signe.
Alors, personnellement, ça ne me choque pas qu'un locataire essaye la négociation sur ce point. Pourquoi ça ne se discuterait pas amicalement ?...

Tout a fait d'accord. Que le locataire demande ne me choque pas. Mais pour ma part, il peut toujours courir. Ce serait un niet catégorique.

Renoncer à l'indexation, c'est diminuer la valeur de votre bien. Même pas sûr que ma banque serait d'accord...

GT · #9 20-07-2018 20:03:45

panchito a écrit :

Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!

Si vous n'accordez jamais cette faveur, vous auriez assez difficile de rencontrer un locataire qui vous en remercie .

Himura, PIM, max11, grmff, D1791

Himura · #10 20-07-2018 19:39:58

panchito a écrit :

Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!

L'indexation n'est pas une obligation légale
Vous êtes la première à crier quand un locataire dit qu'il a signé sans lire, disant qu'il devait être d'accord avec ce qu'il signe.

Alors, personnellement, ça ne me choque pas qu'un locataire essaye la négociation sur ce point. Pourquoi ça ne se discuterait pas amicalement ?...

GT, max11

Himura · #11 20-07-2018 19:37:49

De mon côté, j'indexe au final très rarement.
Avec mes locataires chez qui tout se passe bien (paiement, relation, appels 'utiles', etc.), je n'indexe pas. Je leur fais remarquer, à l'occasion, que je le fais car je suis content de notre relation.
S'ils restent 4,5 ans, j'augmente légèrement à un moment, mais sans appliquer le montant normal indexé.

Quand ils quittent, je ré-évalue le montant du loyer éventuellement.

J'indexe ceux qui ont démarré à un loyer trop bas. Et surtout... ceux qui me cassent les bonbons !

Il ne faut pas exagérer le coût des taxes, assurances, etc. Ca compte, mais ça n'est rien du tout comparé à la différence entre un bon et un mauvais locataire ; ou par rapport à 1 mois de vide locatif.

GT, D1791

panchito · #12 20-07-2018 19:23:46

C'est ce que je disais aussi

Panchito a écrit :

Quand un locataire me demande de supprimer l'indexation du bail, tous mes voyants passent au rouge.
Votre locataire ne travaille pas? Son employeur ne respecte pas les lois belges? Pourquoi son salaire 'n'est-il pas indexé?

libra · #13 20-07-2018 18:25:29

Bronzato a écrit :

Le candidat locataire me demandais si j'étais d'accord de faire tomber cet index. ... Auriez vous des arguments à m'apporter pour maintenir ou supprimer cet index ?

Demandez lui de laisser tomber l'indexation de ses revenus.

Si un candidat locataire a des demandes spéciales avant d'être locataire, qu'en sera t-il quand il sera locataire? C'est probablement quelqu'un qui tire sur toutes les ficelles. À éviter.

panchito · #14 20-07-2018 17:56:26

Et j'envoie toutes mes lettres d'indexation par mail. Car souvent le nouvel indice santé n'est connu que le 27, parfois même le 29!

panchito · #15 20-07-2018 17:54:56

Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!

Et j'ai programmé des notifications dan mon agenda électronique pour recevoir des rappels automatiques de manière à ne jamais oublier de faire le nécessaire à la date anniversaire de chacun de mes baux!

Ne pas indexer, c'est mal éduquer son locataire et c'est le bailleur suivant qui en paiera les pots cassés!

grmff · #16 20-07-2018 14:59:31

J'indexe quand la hausse est supérieure au prix du timbre...

En général, je fais les indexations deux fois par an. Moitié de mes biens en décembre ou janvier, moitié en juin ou juillet.

Je devrais les faire d'ailleurs, merci de me le rappeler.

Au grand jamais je ne renoncerais par écrit à l'indexation. Cela ferait perdre de la valeur à mes biens...

Sebastien · #17 20-07-2018 14:49:23

Bonjour,

Sur mes "petits" biens (appart 1 chambre), je n'indexe pas parce que les loyers sont relativement faibles et il y a souvent du mouvement. Je loue souvent à des jeunes qui restent 2-3-4 ans avant de partir pour quelques chose de plus grand.
J'adapte le prix entre chaque location.

Pour les autres cas je réalise un index, mais je mets le paragraphe dans tout mes baux.

panchito · #18 20-07-2018 14:09:41

Je n'ai aucun bien avec des loyers inférieurs à 700€.

Je n'ai jamais perdu un locataire parce que j'indexe toujours tous mes loyers, mais je m'occupe de n'importe quel problème toujours immédiatement et tous mes biens sont toujours remis à neufs entre chaque locataire. Je n'ai aucun prêt hypothécaire.

Mais tout dépend dans quel segment on se trouve! A Bronzato de voir....

D1791 · #19 20-07-2018 14:03:47

@ Panchito.
En théorie, oui. Sur des loyers élevés, oui (comme à WSP pour des expats par exemple).

Mais imaginons un loyer à 600€ entrant en vigueur au 1/7/2017.
Au 1/7/2018, ce loyer deviendrait 609.80€ en région wallonne, soit +117.60€ sur un an.
Si je reprends vos différents points :

1/ IPP
Il suffit de réinvestir, à crédit, pour refaire des intérêts déductibles qui viendront annuler les revenus immobilier à l'IPP. "On est obligé d'acheter" en somme.

2/ Votre précompte, impôt annuel
Un cas concret personnel : +10.34/an (loin de WSP, les RC sont parfois faibles).

3/ Vos rénovations et autres travaux
Pas de changement de locataire, globalement peu de travaux.
Changement de locataire : beaucoup à faire (peintures à minima) et beaucoup à gérer.

4/ Vos assurances "incendie"
Le même cas concret personnel : +8.02€/an

Soit dans l'exemple un manque à gagner si j'indexe de 99.06€.
Mais par contre, des annonces sur Immoweb : concrètement pour moi minimum 4 semaines, soit 39.80 pour la formule basique + des annonces dans la presse locale : idem 4 semaines soit 50€.
Reste un manque à gagner de 9.26€...

Et tout cela sans l'impact d'un éventuel mois de chômage locatif : 600€ (mise en peinture à minima).

Alors entre d'une part une indexation et d'autre part un plaisir à mon bon locataire et beaucoup moins de temps perdu et de soucis à gérer, franchement, à ce tarif, mon choix est fait.

Dernière modification par D1791 (20-07-2018 14:06:10)

GT · #20 20-07-2018 12:31:17

panchito a écrit :

Quand un locataire me demande de supprimer l'indexation du bail, tous mes voyants passent au rouge.
Votre locataire ne travaille pas? Son employeur ne respecte pas les lois belges? Pourquoi son salaire 'n'est-il pas indexé?

Je connais des bailleurs qui font à certains de leurs locataires la faveur de ne pas les indexer prévue contractuellement. C'est une faveur et non une obligation en fonction de circonstances que le bailleur apprécie . Quand bien le salaire du locataire aie été indexé par son employeur.Quand bien même la fiscalité sur l'immobilier ne diminue pas.

Bref, le bailleur peut insérer dans un bail la clause d'indexation du loyer tout en renonçant à demander celle-ci en fonction des circonstances.

Dernière modification par GT (20-07-2018 12:38:54)

Bronzato · #21 20-07-2018 11:11:07

Bonjour,

Je me demandais si il était plus courant d'indexer le loyer ou pas. Je vois dans le bail standard proposé par Pim qu'un paragraphe y est prévu.

Le candidat locataire me demandais si j'étais d'accord de faire tomber cet index. Mais je ne suis pas très chaud à l'idée, déjà que le loyer demandé est assez bas. Cet index représente quand même une dizaine d'euros par mois sur un loyer de 800 euros. Auriez vous des arguments à m'apporter pour maintenir ou supprimer cet index ?

Merci !

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