Comment faites-vous pour trouver un bien dont le prix est en-dessous du marché?

Bim · #1 15-01-2019 09:26:39

Si vous regardez les rapports établis par des experts qui évaluent la valeur vénale d'un bien, notamment quand la banque vous le demande pour vous donner son accord ou non pour un prêt, vous avez souvent 3 valeurs mentionnées :
- Valeur en vente gré à gré : XX €
- Valeur en vente publique volontaire : 90% x XX €
- Valeur en vente publique forcée : 80% x XX €
En principe, la valeur en vente gré à gré correspond à une valeur moyenne de marché, en conditions normales de vente (sous-entendu, un vendeur pas pressé qui prend un temps nécessaire et raisonnable pour vendre).
J'ai à chaque fois acheté à un prix compris entre la valeur en vente publique volontaire et forcée, soit environ 15% de moins qu'en vente gré à gré. A chaque fois, le vendeur voulait vendre assez rapidement et le prix affiché était déjà celui de la valeur en vente publique volontaire. Obtenir un rabais supplémentaire n'est alors pas difficile. Evidemment, je n'ai su que j'étais dans cette fourchette de valeur qu'une fois le rapport de l'expert de la banque en ma possession, soit bien après avoir fait mon offre...
Le "prix du marché" n'est jamais qu'une moyenne à un moment donné d'un prix de vente pour des biens similaires situés dans une même zone géographique. La distribution de ce prix suit en fait une courbe de Gauss. Quand on veut acheter, on ne connait évidemment pas l'équation de cette courbe... On peut l'estimer approximativement en regardant les prix de vente affichés pour des biens similaires, tout en sachant que ces prix sont rarement les prix finaux des transactions...
Quand on voit les vidéos sur internet où de nombreux (pseudo) investisseurs parlent de leur super achat en dessous de la valeur marché, c'est un peu une façon de faire de l'esbroufe pour vendre leur "formation"...
Au final, je pratique en me fixant un prix maximum pour lequel l'opération montre une rentabilité qui me satisfait (bien qui se loue facilement et qui se paie tout seul avec emprunt sur 100% du prix d'achat minimum, cash flow positif en situation "normale"). J'essaie d'acheter en-dessous de ce prix si possible, mais jamais au dessus. En pratiquant comme ça, il s'avère qu'à chaque fois, j'étais environ 15% en dessous du prix du marché. Mais mon objectif principal n'est pas de me situer absolument par rapport à cette référence "marché" smile

rexou

rexou · #2 15-01-2019 00:12:00

grmff a écrit :

Impossible d'être en dessous du marché. Le marché, par définition, c'est le prix auquel le bien se vend...

A condition d'avoir été proposé un temps raisonnable sur ce marché bien sur. Et il y a des exceptions...

Bim

grmff · #3 14-01-2019 22:36:39

Francis a écrit :

Comment être sur d’être en dessous du prix du marché.
Perso, même après 40 ans de pratique, j’avais toujours des doutes sur l’évaluation finale !

Impossible d'être en dessous du marché. Le marché, par définition, c'est le prix auquel le bien se vend...

rexou · #4 14-01-2019 17:46:15

Si le vendeur est pressé de vendre, il peut se satisfaire d'un prix inférieur. C'est assez souvent le cas en vente publique. Cela peut l'être aussi dans le cadre d'une vente ordinaire. Il faut savoir distinguer et saisir les opportunités qui se présentent. Vente forcée, ou suite à un décès, une sortie d'indivision, un départ du vendeur à l'étranger, ou simplement un vendeur mal informé/renseigné...

@ Francis : Parfois, le prix du marché est assez transparent. Je pense à des appartements situés dans de grands immeubles, avec d'autres bâtiments similaires voisins... Les prix, tant à la vente qu'à la location, sont compris dans une étroite fourchette.

Bim

GT · #5 14-01-2019 17:21:01

Et le marché, n'est-il pas la rencontre de l'offre et de la demande ?

rexou, Bim

Francis · #6 14-01-2019 17:10:37

Comment être sur d’être en dessous du prix du marché.
Perso, même après 40 ans de pratique, j’avais toujours des doutes sur l’évaluation finale !

GT, rexou, Bim

Bim · #7 14-01-2019 10:36:22

Y'a pas de miracle : Visiter, comparer, calculer, faire des offres plus basses que le prix demandé, négocier, se lancer... et parfois la chance vous sourit smile
Il ne faut pas nécessairement faire des tonnes de visites non plus, parfois le premier bien visité est le bon. Il faut aussi réagir vite.
Repérer un vendeur qui veut vendre vite. Il sera bien plus conciliant sur le prix et vous pourrez facilement avoir un rabais de 10 - 20 %. Mais vous risquez de ne pas être le seul sur le coup...
J'appuie ce qu'a dit grmff : développer une relation durable avec un agent immobilier aide beaucoup. J'ai des logements qui sont gérés par une agence. Quand une affaire intéressante leur vient en mains, je suis contacté avant que les annonces n'apparaissent. Surement pas à chaque fois (je ne dois pas être le n°1 sur la "liste"), mais assez souvent quand-même !

Perso, je ne regarde pas vraiment au prix (dans le sens où je ne cherche pas à situer par rapport à la référence "marché"). L'important c'est un bien qui se loue facilement (bien situé et fini correctement), qui se paie tout seul en empruntant 100% du prix minimum (hors frais) et qui laisse une petite poire pour la soif smile Si je rencontre ces critères, je fonce !

Dernière modification par Bim (14-01-2019 10:38:48)

rexou

grmff · #8 14-01-2019 00:31:07

Carl1975 a écrit :

Si on met pas la condition suspensive d octroi de prêt,
la vente peut elle se faire très rapidement?

Oui. Mais il faut laisser le temps aux notaires de faire les recherches, aux administrations de répondre et aux banques de faire leur procédure.

En moins d'un mois, c'est très difficile. En deux mois, cela devient possible pour une petite chose simple.

J'en connais de ceux qui ont exiger une date de signature pour un mois plus tard, et qui en ont mis 18 pour clôturer l'affaire.

Carl1975 · #9 14-01-2019 00:24:17

Si on met pas la condition suspensive d octroi de prêt,
la vente peut elle se faire très rapidement?

stdibari · #10 07-08-2018 10:52:53

grmff a écrit :

Il n y a pas de truc. Juste du travail...

smile
Pour dénicher une bone affaire il faut ausis la reconnaitre, donc avoir visité beaucoup, connaitre les prix.

Et etre pret a sauter dessus > toujours savoir ou on en est avec la banque, car rien de tel que de dire au vendeur : je ne mets pas de conditin suspensive mais mon offre n est valide que trois jours ;-0
(malheureusement je ne peux plus me le permettre lol )

Antoine3 · #11 06-08-2018 13:28:53

Ok, merci à tous pour votre contribution smile

grmff · #12 04-08-2018 10:59:40

Il n y a pas de truc. Juste du travail...

Consulter des sites internets.
Se créer des alertes.
Visiter, visiter et visiter.
Profiter des visites pour personnaliser la relation avec l'agent immobilier et bien expliquer ce qu'on cherche. J'ai pas dit "draguer l'agent immobilier" mais normalement, si vous écoutez bien, je l'ai pensé assez fort pour que vous l'entendiez...

Les meilleures affaires ne passent pas par internet. L'agent immobilier visite, pense à vous en premier, vous contacte en direct et sans affiche ni pub, vous achetez...

Francis

Bruxellois · #13 04-08-2018 10:19:55

Un prix affiché est rarement le prix conlu a la vente (dans les deux sens j'entends: soit le prix convenu a eu un rabais, soit le prix a eu plusieures amateurs et ca sera au plus offrant)
Une bonne affaire n'a que très peu avoir avec de la chance. Une bonne affaire se crée. Elle se crée en multipliant les visites, en multipliant les discussions, en multipliant les offres, l'imagination (travaux qui pourrait faire une plus value), etc...

Il n y a pas d'outils ni de technique miracle (bien que tout les "formateurs" t'en vendront une. Eplucher les annonces quotidiennement et faire des visites, aller sur le terrain,... voila comment se trouve une bonne affaire. Il y a bien sur quelques astuces comme les alertes que tu as cité plus haut

Carl1975 · #14 03-08-2018 21:43:35

C est un peu le même problème pour tous le monde
Chercher, visiter et faire des offres
Y a pas de secret
Bonne chance wink

rodes · #15 03-08-2018 14:58:15

Les resultats des ventes publique sont effectivement la seule source possible pour un particulier de connaitre le prix reellement payé.

Dans des endroits a forte demande les prix en vente publique sont souvent assez haut, il y a rarement des affaires.

Les vente non-publique au prix demandé sont rares, quoique peuvent en dire certains. Vente rapide veut souvent dire acceptation d'offre plus bas que prix demandé.

A qqs rue de moi il y a une affiche "vendu au prix demandé par xyz". 3 apparts ont été vendu dans un immeuble, aucun au prix affiché au depart... Je supposes qu'ils veulent dire vendu au prix convenu.

Dernière modification par rodes (03-08-2018 15:00:28)

panchito · #16 03-08-2018 14:47:07

Ventes publiques

Antoine3 · #17 03-08-2018 14:26:48

Bien le bonjour,

Mon but comme a peu prêts tout le monde, trouver des biens dont le prix de vente est en dessous du marché.
Mais étant un débutant, je ne sais pas encore comment font les "pro".

Ce que je fait actuellement:

J'ai créer une alerte automatique (mail) quand un nouveau bien apparaît sur immoweb ou logicimmo (et qu'il correspond à mes critère).
J’essaie d'être un maximum réactif et d'être dans les premiers à visiter. Le hic avec cette technique est que je reste directement en compétition avec beaucoup d'autre personne.

J'ai fait part aussi à 2 agences immobilières qui sont active dans la région qui m'intéresse de mes critères de sélections. Normalement ils devraient m’appeler dès qu'ils onts un bien, mais pour l'instant je n'ai aucun appel de leurs parts.

J'ai aussi une routine: une fois par semaine je fais le tour des sites internet de ces agences, afin de voir ce qu'ils ont de nouveau.
J'hésite à les appeler une fois par semaine afin d'être au courant des biens qu'ils n'auraient pas encore mis en ligne....

Que devrais-je faire différemment? Que pourrais je faire en plus, mais surtout;
comment procédez-vous lorsque vous cherchez un bien?
Quelles sont vos techniques, truc ou astuce...

Merci d'avance

Comment faites-vous pour trouver un bien dont le prix est en-dessous du marché?

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