Que faire avec un bail probablement pas enregistré, sans état des lieux

Antoine3 · #1 10-08-2018 10:24:04

Bien le bonjour,

Je passe voir mon courtier en crédit lundi pour un bien que j'aimerais acheter.
Il y a 2 locataires déjà présent pour 2 unités locatives. J'achète le bien via un marchand de bien à Charleroi.

Je lui ai demandé de m'envoyer une copie des baux en cours et j'y ai découvert qu'aucune garanties locatives n'a été demandées.
J'ai découvert aussi (en posant des questions au marchand de bien) qu'aucun état des lieux entrant n'a été fait. Et que de toute façons, les baux ne sont probablement pas enregistrés ...

Pour l'enregistrement des baux:
1) comment puis-je vérifier si les baux ont bien été enregistrés ou pas?
2) quelles conséquences cela a? Les 2 baux sont des contrats de moins de 3 ans.
3) que puis-je faire? Que devrais-je faire en tant que (possible) futur propriétaire?

Pour la garantie locative:
1) quelles conséquences cela a?
2) que puis-je faire? Que devrais-je faire?

Pour l'état des lieux entrant:
1) quelles conséquences cela a?
2) que puis-je faire? Puis- je faire un état des lieux en cours de bail? Que devrais-je faire?

Merci d'avance big_smile

grmff · #2 10-08-2018 10:33:26

L'enregistrement des baux est une obligation fiscale gratuite idiote et chronophage à faire dans les deux mois. Avec une conséquence que le locataire peut se barrer sans préavis ni indemnité de rupture anticipée si le bail n'est pas enregistré dans les deux mois.

Vous pouvez enregistrer le bail à tout moment, moyennant amende de 25€.

Pour la garantie locative, si elle n'est pas prévue au contrat, vous ne pouvez exiger que le locataire en dépose. Vous pouvez toujours le demander, y mettre un peu de pression, et la constater par un avenant. Si le locataire est d'accord, tant mieux. Sinon, ben.... tant pis...

L'état des lieux doit être réalisé dans le mois de l'entrée dans les lieux. Mais rien n'empêche que vous en fassiez un maintenant. Le locataire pourra cependant vous opposer que le bien était complètement crade, qu'il a tout repeint, que les sanitaires d'origine ont été changé, que le lino est neuf à ses frais etc. Il ne serait pas logique de compter des dégâts sur un lino qui a été remplacé par le locataire. Idem sur une peinture que le locataire a fait lui-même.

Vous pouvez donc faire un état des lieux, mais en donnant foi au locataire qui décrira l'état en début de bail...

jacq

grmff · #3 10-08-2018 10:34:47

A noter que si les baux ont moins de 3 ans et sont des baux de type court, vous pouvez demander au vendeur de mettre fin au baux pour obtenir un bien vide et repartir sur de bonnes bases.

jacq

PIM · #4 10-08-2018 12:57:48

grmff a écrit :

A noter que si les baux ont moins de 3 ans et sont des baux de type court, vous pouvez demander au vendeur de mettre fin au baux pour obtenir un bien vide et repartir sur de bonnes bases.

Pour préciser cette suggestion: pour autant que l’occupation effective de ces baux de 3 ans n’excède pas leur durée contractuelle et qu’il soit Encore possible de notifier les congés respectifs.

Himura · #5 10-08-2018 14:48:00

grmff a écrit :

Pour la garantie locative, si elle n'est pas prévue au contrat, vous ne pouvez exiger que le locataire en dépose. Vous pouvez toujours le demander, y mettre un peu de pression, et la constater par un avenant. Si le locataire est d'accord, tant mieux. Sinon, ben.... tant pis...

Je ne partage pas cet avis.
Si la garantie locative était prévue au bail, l'obligation perdure. Vous pouvez exiger des locataires qu'ils la déposent, et prendre des actions pouvant mener à l'expulsion s'ils ne s'exécutent pas.

J'ai connu le cas - avec un avocat médiateur de biens, qui se faisait tirer l'oreille pour tout et rien - et il a du s'exécuter.

Pour l'enregistrement du bail : c'est plus les locataires qui devraient avoir peur. Vous pourriez reprendre possession du bien, étant donné que les baux ne vous étaient pas opposables.

rexou · #6 10-08-2018 15:13:43

Himura a écrit :

grmff a écrit :
Pour la garantie locative, si elle n'est pas prévue au contrat, vous ne pouvez exiger que le locataire en dépose. Vous pouvez toujours le demander, y mettre un peu de pression, et la constater par un avenant. Si le locataire est d'accord, tant mieux. Sinon, ben.... tant pis...
Je ne partage pas cet avis.
Si la garantie locative était prévue au bail, l'obligation perdure. Vous pouvez exiger des locataires qu'ils la déposent, et prendre des actions pouvant mener à l'expulsion s'ils ne s'exécutent pas.
J'ai connu le cas - avec un avocat médiateur de biens, qui se faisait tirer l'oreille pour tout et rien - et il a du s'exécuter.
Pour l'enregistrement du bail : c'est plus les locataires qui devraient avoir peur. Vous pourriez reprendre possession du bien, étant donné que les baux ne vous étaient pas opposables.

Heu... "si elle n'est pas prévue au contrat" est-il précisé.

Si la garantie est prévue, bien sur qu'elle reste exigible.

L'enregistrement du bail est sans aucun intérêt pour le bailleur. Bien au contraire.

Faire un état actualisé des lieux me semble doublement intéressant. Cela servira de base à la fois pour évaluer les dégâts éventuels à la sortie des locataires et se couvrir contre un éventuel vandalisme. Cela servira aussi de base pour estimer la valeur du bien à l'achat.

Il me semble que quelle que soit la durée du bail l'acheteur peut résilier avec un préavis de 6 mois... exact ?

Himura

grmff · #7 10-08-2018 17:50:14

N'importe quoi. Le bail doit être respecté, sauf s'il a moins de 6 mois.

rexou · #8 10-08-2018 20:07:02

grmff a écrit :

N'importe quoi. Le bail doit être respecté, sauf s'il a moins de 6 mois.

Il me semblait qu'un acheteur peut donner congé au locataire moyennant 6 mois de préavis, quel que soit le bail, pour occuper le bien. Non ?

grmff · #9 10-08-2018 20:35:31

Ben oui. Mais n'importe quel propriétaire peut faire cela... pas grand chose à voir avec l'enregistrement.

rexou · #10 10-08-2018 21:09:49

grmff a écrit :

Ben oui. Mais n'importe quel propriétaire peut faire cela... pas grand chose à voir avec l'enregistrement.

Pas de rapport avec l'enregistrement, mais n'est ce pas un privilège réservé à l'acheteur ? Même si pas motivé par occupation perso ? Il me semblait qu'un acheteur a le droit de donner congé avec 6 mois de préavis. Vous confirmez ?

D1791 · #11 10-08-2018 21:41:01

rexou a écrit :

L'enregistrement du bail est sans aucun intérêt pour le bailleur. Bien au contraire.

Si j'ai bien compris :
- sans enregistrement, le locataire part quand il veut sans préavis ;
- sans enregistrement, en Wallonie, il ne sera plus possible d'exiger l'application de l'indexation ;
- sans enregistrement, il semblerait que parfois certains juges demandent qu'on enregistre avant "d'ouvrir le dossier".

Ce n'est donc pas tout à fait "sans intérêt" me semble-t-il, mais je n'ai peut-être pas tout bien compris.

Enfin c'est obligatoire.

grmff · #12 10-08-2018 21:44:46

rexou a écrit :

grmff a écrit :
Ben oui. Mais n'importe quel propriétaire peut faire cela... pas grand chose à voir avec l'enregistrement.
Pas de rapport avec l'enregistrement, mais n'est ce pas un privilège réservé à l'acheteur ? Même si pas motivé par occupation perso ? Il me semblait qu'un acheteur a le droit de donner congé avec 6 mois de préavis. Vous confirmez ?

Non. Je ne confirme pas, bien au contraire.

PIM · #13 11-08-2018 10:11:21

Voir ceci dans notre FAQ
https://www.pim.be/faq-items/jachete-un … e-loccuper

GT · #14 11-08-2018 11:28:40

REGION WALLONNE

En matière de transmission de l'habitation louée, voici ce que prévoit l'article 63 du décret (wallon) du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.

Art. 63. Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 55, § § 2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

REGION BRUXELLOISE

En matière d'aliénation du bien loué, voici ce que prévoit l'art.229 (inséré par l'ordonnance du 27/7/2017 visant la régionalisation du bail d'habitation) de l'ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du logement

Art. 229. Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, a de même lieu lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à celle de l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date.

PIM, rexou

grmff · #15 11-08-2018 11:39:35

GT a raison. Pour la Région Wallonne, le préavis pour occupation personnelle passe de 6 mois à 3 mois si le bail n'est pas enregistré. Mais les causes restent les mêmes: occupation personnelle ou familiale, etc.

jacq

GT · #16 11-08-2018 11:52:51

Antoine3 nous a fait savoir que les baux étaient de moins de 3 ans.

Voici ce que publiait Maître CARNOY le 2 décembre 2011 à propos de la possibilité pour l'acquéreur d'expulser le locataire dans le cadre d'un bail de courte durée

"La question est donc de savoir si l’article 9 (la loi du 20 février 1991).qui autorise l’acquéreur à expulser le preneur dans ces conditions, s’applique aussi au bail de courte durée.

Cette question est controversée ; la doctrine est divisée.

Certains auteurs exposent que l’article 9 ne s’applique qu’au bail de neuf ans puisqu’il fait référence à l’article 3 qui vise le bail de neuf ans (J. Ledoux et B. Cambier, Saisie immobilière et opposabilité des baux, Rev. Not. Belge, 1992, p. 165 ; G. Rommel, Le bail de résidence principale, p. 52 ; M. Vanwijck-Alexandre, Baux à loyer, bail de résidence principale et droit commun, 1991, p. 571 ; M. Vanwijck-Alexandre, La vente du bien loué, Chronique du droit à l’usage des juges de paix et de police, cahier n° 7, 16 octobre 1993, p. 13).

Par contre, d’autres auteurs estiment que si l’article 9 permet de résilier un bail de 9 ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de 3 ans (P.-A. Foriers, La nouvelle réglementation des baux à loyers, n° 91 ; B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, p. 250).

Enfin, les publications récentes relatent la controverse sans prendre position (M.-H. Mignon-Gillis, Le bail de résidence principale, 5 ans d’application, p. 251) ou en esquivant la question (Y. Merchiers, Rép. Not., T VIII, p. 191).

La seule chose certaine est qu’il faut être prudent, une majorité d’auteur reconnaissant que le bail de courte durée, non enregistré mais exécuté depuis plus de six mois, doit être respecté jusqu’à son terme (M. Hogny et M. De Smedt, La bail de résidence principale : modifications législatives et jurisprudence récentes, in Le Bail et le leasing immobilier, CUP 112, 2009, p. 232).

A mon avis, la référence aux §§ 2, 3 et 4 de l’article 3 doit et peut être conciliée avec les autres conditions de l’article 9 ; il s’agit de poser les motifs et les conditions qui conditionnent le congé, pas de limiter la faculté pour l’acquéreur de donner congé au seul bail de neuf ans (B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, p. 250).
Même la condition de l’article 3, § 4, est compatible avec le congé dans le bail de trois ans au plus.

Pour mémoire, le congé à l’expiration du premier triennat peut être donné avec une indemnité de neuf mois (six mois à l’expiration du deuxième triennat).
La condition de l’expiration du triennat est exclue puisque l’article 9 dispose expressément que ce congé peut être donné par l’acquéreur à tout moment ; l’indemnité est donc celle du premier triennat puisque c’est à cette durée que le bail de courte durée peut être assimilé (trois an au plus).

En effet, ce congé est permis lorsque le bail n’a pas été enregistré et, depuis la loi du 27 décembre 2006, l’obligation d’enregistrer le bail repose exclusivement sur le bailleur.
Il est donc responsable de la situation qui permet l’expulsion par l’acquéreur.

En conclusion, la présence d’un locataire par bail de résidence de courte durée ne permet pas à l’acquéreur d’occuper le bien à bref délai, avis que je ne partage pas.
L’acquéreur sera donc prudent.
Le propriétaire qui n’exclut pas de vendre doit y être attentif avant de mettre son bien en location ; paradoxalement, il est parfois préférable de louer pour neuf ans, si l’on envisage de vendre à court ou moyen terme …
En effet, dans ce cas, on est certain que l’acquéreur devenu bailleur pourra donner congé pour occupation personnelle, ou pour travaux ou encore moyennant indemnité."

https://gillescarnoy.be/2011/12/02/lacq … rte-duree/

Dernière modification par GT (11-08-2018 12:01:05)

PIM, jacq

PIM · #17 12-08-2018 21:23:23

PIM a écrit :

Voir ceci dans notre FAQ
https://www.pim.be/faq-items/jachete-un … e-loccuper

FAQ mise à jour. Merci GT.

jacq · #18 13-08-2018 18:15:45

Antoine3 a écrit :

Bien le bonjour,
Je passe voir mon courtier en crédit lundi pour un bien que j'aimerais acheter.
Il y a 2 locataires déjà présent pour 2 unités locatives. J'achète le bien via un marchand de bien à Charleroi.
Je lui ai demandé de m'envoyer une copie des baux en cours et j'y ai découvert qu'aucune garanties locatives n'a été demandées.
J'ai découvert aussi (en posant des questions au marchand de bien) qu'aucun état des lieux entrant n'a été fait. Et que de toute façons, les baux ne sont probablement pas enregistrés ...
Pour l'enregistrement des baux:
1) comment puis-je vérifier si les baux ont bien été enregistrés ou pas?
2) quelles conséquences cela a? Les 2 baux sont des contrats de moins de 3 ans.
3) que puis-je faire? Que devrais-je faire en tant que (possible) futur propriétaire?
Pour la garantie locative:
1) quelles conséquences cela a?
2) que puis-je faire? Que devrais-je faire?
Pour l'état des lieux entrant:
1) quelles conséquences cela a?
2) que puis-je faire? Puis- je faire un état des lieux en cours de bail? Que devrais-je faire?
Merci d'avance

Sauf erreur de ma part un bail même non enregistré a toute sa valeur entre parties, seul le locataire peut vous quitter avec un préavis de 1 mois.
Souhaitez vous le garder ,dans ce cas vous êtes subrogé aux droits de l'ancien propriétaire, mais si vous passez votre acte dans 4 mois il est possible que le bail devienne un bail de 9 ans. En quel date le bail a commencé et a quel date il se termine.
De toutes manière écrivez lui par rc que vous êtes le nouveau propriétaire et que vous n'avez pas l'intention de prolonger son bail au de là de la date d'expiration de son bail.
Pour la garantie essayez qu'en même de lui demander de la constituer...attendez sa réponse

Que faire avec un bail probablement pas enregistré, sans état des lieux

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