Le retour efficace d'une assurance "Loyer Garanti"

PIM · #1 18-08-2018 13:54:21

A lire sur Pim's Blog

https://www.pim.be/blog/le-retour-effic … er-garanti

grmff · #2 18-08-2018 16:14:24

C'est sans doute une bonne formule pour une personne qui a peu de biens. Avec un ou deux biens, quels que soient leur type, un défaut de payement a tout de suite une énorme influence sur le cash flow. Que ce soit une villa louée à un gradé du Shape ou un studio étudiant, si un sur deux ne paie pas, c'est une grosse différence dans les rentrées financières.

Par contre, si on a suffisamment de biens, c'est autant prendre le risque (un assureur dirait "s'auto-assurer"). En tout cas, avec la proposition telle qu'elle est présentée, avec une prime de 4-5% du loyer hors charge pour à peine 6 mois de loyer couverts, je préfère m'auto-assurer. C'est moins cher. Je suis plutôt à 2% de loyers impayés (moins de 4% avec les inloués et travaux)

En outre, je n'ai pas de contrainte supplémentaire: je peux faire un bail de 6 mois (minimum un an demandé) et le loyer+charges peut excéder 50% des revenus du locataire (condition pas remplie dans le cas d'un studio loué à une personne émargeant au Cpas.)

C'est donc une excellente formule pour une personne peu expérimentée qui a peu de biens. Le taux est raisonnable, la couverture pas si mauvaise, et la couverture juridique n'est pas mal non plus. La formule "basic" (4%) ne suffit pas tout à fait dans les cas les plus complexe, mais de peu (6 mois de loyer - 1500€ de frais juridiques). La formule "classic" (6%) devrait suffire dans la plupart des cas (12 mois de couverture - 5000€ de frais juridique) La formule Premium (8%) couvre le crash majeur avec le rare locataire de type salconkicastout.

Ce qui est aussi intéressant, par rapport à ce qui semble exister ailleurs, c'est qu'il n'y a pas de limite à à un loyer de 30% du revenu, mais que la limite est à 50%. C'est plus souple.

Personnellement, je ne prendrai pas cette assurance. Le taux de prime est supérieur à mon taux de perte moyen de ces dernières années. J'ai en outre suffisamment de biens pour m'auto-assurer et suffisamment de revenus et de réserve pour pallier à un gros sinistre.

En outre, je pense que mon mode de fonctionnement coûte moins cher:
- j'ai suffisamment d'expérience pour régler les dégâts locatifs et sorties compliquées
- j'ai l'expérience en justice et ne dois pas payer un avocat
- j'ai eu des cas lourds avec décès avec succession vacante et procédure pénale de scellés sur l'appartement
- j'ai une remorque pour évacuer les déchets, mobilier détruit et délaissé,...
- j'ai de l'aide pas cher avec les ALE (nettoyage, déblayage, remorque,...)
- j'ai le temps pour peindre ou peut faire peindre pour pas trop cher

Il va de soi que c'est mon point de vue. Une personne avec un ou deux biens qui bosse 40h/semaine aura un autre point de vue et trouvera sans doute son avantage dans les formules proposées.

jacq

PIM · #3 18-08-2018 16:29:06

@ grmff: si tous les bailleurs présentaient votre "profil", il est effectivement probable que ce type d'assurance ne servirait à rien...

Quant à la tarification, j'ignore les paramètres encodés, mais je remarque que la localisation du bien joue visiblement beaucoup en terme d'appréciation du risque.

J'ai fait 2 simulations "au hasard", pour un loyer de 500 € + 50 € charges communes.
Sur le code postal 6000, le tarif est de basic 23,53 € / classic 35,09 € / premium 46,13 €
Sur le code postal 1180, cela devient 17,31 / 25,82 / 39,3 €

cool

panchito · #4 18-08-2018 16:54:19

C'est comme Trevi qui propose un pack "serenity" à des gens qui n'ont aucune expérience mais qui ne veulent plus laisser leurs sous sur livret qui rapporte moins que l'inflation ...Un placement qui finalement leur mange peu à peu leur épargne.

grmff · #5 18-08-2018 16:58:32

PIM a écrit :

@ grmff: si tous les bailleurs présentaient votre "profil", il est effectivement probable que ce type d'assurance ne servirait à rien...

Certes. Mais il faut bien se tenir au courant....

En outre, le jour où je ne me défends plus moi-même en justice, le jour où je mets en gestion, le jour où je ne peux plus peindre moi-même, que ce soit pour absence physique ou mentale...

PIM a écrit :

Quant à la tarification, j'ignore les paramètres encodés, mais je remarque que la localisation du bien joue visiblement beaucoup en terme d'appréciation du risque.
J'ai fait 2 simulations "au hasard", pour un loyer de 500 € + 50 € charges communes.
Sur le code postal 6000, le tarif est de basic 23,53 € / classic 35,09 € / premium 46,13 €
Sur le code postal 1180, cela devient 17,31 / 25,82 / 39,3 €

Ce racisme anticarolo de la part de Uccle est assez déplaisant je trouve... wink

J'ai fait mon analyse sur 400€ de loyer et 80€ de charges. On trouve vraiment des biens à 500€ à Uccle? cool

jacq · #6 18-08-2018 16:58:49

l' assurance loyer garanti c'est du bidon.
L'assurance n'intervient que si vous avez utilisé tous les recours en vue de récupérer votre créance et cela peut durer plus d'une année

grmff · #7 18-08-2018 17:02:32

jacq a écrit :

l' assurance loyer garanti c'est du bidon.
L'assurance n'intervient que si vous avez utilisé tous les recours en vue de récupérer votre créance et cela peut durer plus d'une année

Certes. Mais pas selon ce que mentionne leur site. Vous êtes prié de faire le premier rappel au bout de 15 jours. Puis, c'est parti...
Faites une simulation, vous verrez bien.

Ils disent que vous êtes payé des 3 premiers mois de perte au bout de 3 mois.

jacq · #8 18-08-2018 20:11:50

grmff a écrit :

jacq a écrit :
l' assurance loyer garanti c'est du bidon.
L'assurance n'intervient que si vous avez utilisé tous les recours en vue de récupérer votre créance et cela peut durer plus d'une année
Certes. Mais pas selon ce que mentionne leur site. Vous êtes prié de faire le premier rappel au bout de 15 jours. Puis, c'est parti...
Faites une simulation, vous verrez bien.
Ils disent que vous êtes payé des 3 premiers mois de perte au bout de 3 mois.

Mes infos ne sont probablement pas les mêmes que les vôtres et certaine assurances ont probablement des règles différentes
Il faut absolument assigner ou convoquer devant le juge de paix pour que la créance soit certaine et jugée aussi non pas de payement de la part des assurances smile .

Dernière modification par jacq (18-08-2018 20:12:58)

Himura · #9 18-08-2018 20:43:02

grmff a écrit :

Il va de soi que c'est mon point de vue. Une personne avec un ou deux biens qui bosse 40h/semaine aura un autre point de vue et trouvera sans doute son avantage dans les formules proposées.

Pas forcément wink
Il faut bien occuper ses soirées et ses WE utilement ^^

panchito · #10 18-08-2018 20:58:31

Grmff a écrit :

Il va de soi que c'est mon point de vue. Une personne avec un ou deux biens qui bosse 40h/semaine aura un autre point de vue et trouvera sans doute son avantage dans les formules proposées.

Non pas frocément, je travaille plus de 40h/semaine et j'ai plus de 3h de trajet par jour domicile - travail. En dehors de l'immobilier ( j'ai des biens en location dans plus de 3 provinces), j'ai encore des tas d'autres activités. Mais jamais je ne prendrais ce type d'assurance!

wayne · #11 18-08-2018 21:45:02

Vous recevrez le montant intégral de votre loyer (charges comprises) à hauteur maximum de 1.500 € pendant 6 mois.

Admettons que pendant 6 mois un locataire ne paye pas son loyer qui est de 1200 eur,
remboursent ils 6x 1200 eur ou bien remboursent ils un maximum de 1500eur ?

grmff · #12 19-08-2018 02:17:44

6x1200€.

PIM · #13 19-08-2018 09:34:32

jacq a écrit :

grmff a écrit :
jacq a écrit :
l' assurance loyer garanti c'est du bidon.
L'assurance n'intervient que si vous avez utilisé tous les recours en vue de récupérer votre créance et cela peut durer plus d'une année
Certes. Mais pas selon ce que mentionne leur site. Vous êtes prié de faire le premier rappel au bout de 15 jours. Puis, c'est parti...
Faites une simulation, vous verrez bien.
Ils disent que vous êtes payé des 3 premiers mois de perte au bout de 3 mois.
Mes infos ne sont probablement pas les mêmes que les vôtres et certaine assurances ont probablement des règles différentes
Il faut absolument assigner ou convoquer devant le juge de paix pour que la créance soit certaine et jugée aussi non pas de payement de la part des assurances .

Les assurances ne fonctionnent pas toutes de la même manière et il y a lieu de prendre connaissance des conditions applicables en vertu du contrat.

En l'espèce, voici ce qui est prévu: (extrait des conditions générales de cette police)

"Cependant, Vous devez entreprendre les actions suivantes dans le délai imparti avant de soumettre votre demande d’intervention à Qover :
• Envoyer une lettre de rappel faisant suite au défaut de paiement du locataire, dans les dix (10) jours suivant la Date D'échéance Effective Du Loyer (voir le libellé de Votre police protection juridique); et
• En cas de non-paiement dans les quinze (15) jours suivant la Date D'échéance Effective Du Loyer, Vous devez déposer une demande d’intervention auprès de votre assurance protection juridique dans un délai de trois (3) jours ouvrables au plus tard ;
• Ensuite, si aucun paiement n' a été effectué dans un délai de soixante (60) jours, l’indemnité commencera à courir"

Il n'est donc pas prévu de devoir attendre un jugement définitif..., ce qui serait effectivement peu attractif.

wayne · #14 19-08-2018 15:18:06

Entre 20 et 40 euros pour un loyer de 450 euros.
Je trouve cela intéressant, surtout pendant les 2 premières années de bail.

On s approche aussi des 10% de loyer demandés par certaines agences de gestion locative, qui ne couvrent peut être pas le loyer mais offre une gestion tout repos

panchito · #15 19-08-2018 15:22:35

Pour les loyers inférieurs à 1250€/mois, Trevi propose un pack Serenity où tout est inclus pour 99€/mois

Voir ICI

PIM · #16 19-08-2018 15:36:56

panchito a écrit :

Pour les loyers inférieurs à 1250€/mois, Trevi propose un pack Serenity où tout est inclus pour 99€/mois
Voir ICI

Pour être plus précis:
99 € + tva 21 %= 119,79 € (la plupart des bailleurs privés sont non assujettis tva)
Contrat de gestion locative obligatoire pour une durée minimale de 3 ans.

jacq · #17 20-08-2018 09:28:30

wayne a écrit :

Entre 20 et 40 euros pour un loyer de 450 euros.
Je trouve cela intéressant, surtout pendant les 2 premières années de bail.
On s approche aussi des 10% de loyer demandés par certaines agences de gestion locative, qui ne couvrent peut être pas le loyer mais offre une gestion tout repos

Personnellement je n'ai jamais u de retard de loyer en 50 ans sauf parfois le dernier mois qui est déduit de la garantie en fin de bail, car le locataire sortant doit payer un acompte a son nouveau propriétaire et trouver les deux mois de garantie pour le suivant.
Parfois les frais d'assurance dépasse le dernier mois qui reste dû wink

PIM · #18 11-02-2021 11:44:19

Communiqué ce jour par Immoweb Protect: "L’assureur derrière ce produit (Munich Re) ne souhaite pas continuer à couvrir ce risque et le produit est discontinué dès à présent. "

Le retour efficace d'une assurance "Loyer Garanti"

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