Locataire décide de partir avant la fin de son bail

laure · #1 29-08-2018 14:04:00

Bonjour,

Le 15 octobre 2017j'ai signé un contrat de bail avec mon nouveau locataire.
En mai dernier il m'annonce que sa femme est enceinte et qu'en fait elle a accouché! Et que du coup ils achètent et comptent donc partir.
Je lui explique donc qu'il doit me donner trois mois de préavis et qu'il devra s'acquitter de trois mois de loyer en dédommagement comme écrit dans le bail.
Le locataire me recontacte pour me dire qu'il ne sait pas exactement quand ils partiront car ils signent pour la maison courant juin.
En juin, il me dit que normalement fin aout ils seront partis mais sans garantie. je lui dis qu'il fait comme il veut mais qu'avec des travaux dans sa maison il doit prévoir car si un locataire emménage derrière lui il devra partir.
Il finit par me dire qu'il partira au 15 septembre pour être certain. Je lui laisse encore la marge des trois mois de délais pour partir...

Entre temps, mes parents décident de vendre (l'appartement est géré par mes soins, mes parents habitants en France).
Mon locataire me recontacte pour me demander alors s'il est nécessaire qu'il me paye les trois mois de loyer et si on ne peut pas s'arranger pour qu'il paye seulement la moitié vu que je ne compte pas remettre de locataire (la logique la dedans...). Je lui explique que ce n'est pas possible, que le fait qu'ils partent si tôt nous incite a vendre et qu'un contrat est un contrat.

Il me recontacte aujourd'hui pour me dire qu'ils déménagent ce weekend. je suis étonnée mais lui me dit qu'il m'avait prévenu. Je lui dis qu'il fait bien comme il veut car il a payé jusqu'au 15 septembre mais que je dois m'arranger pour venir faire l'état des lieux plus tôt.
Entre temps il me dit qu'il pensait qu'on pourrait de nouveau s'arranger sur ces fameux 3 mois de loyer et qu'il "concède" a me laisser la garantie locative car il ne pourra pas payer le troisième mois.

Ma question: je fais comment pour récupérer mon troisième mois?
Une fois que l'état des lieux sera fait, la garantie locative au final ne servira plus de moyen de pression (je sais qu'elle n'est pas faite pour payer ces mois de loyer mais sinon je n'aurais rien) et je n'ai plus aucun lien avec lui pour récupérer mon argent?

Je précise que le bail est enregistré.

Merci.

rexou · #2 29-08-2018 14:31:04

D'abord, il faut savoir dans quelle région se situe le bien, et quelle est la nature du bail signé (durée et conditions de résiliation anticipée).
Votre locataire quitte durant le 11e mois de location. S'il reste un mois de plus, votre indemnité maximale est réduite à deux mois.

Il vous informe (il dit, il vous contacte, il vous annonce...) comment ? Par écrit ? Comment, quand et en quels termes exacts ? Et vous répondez quoi et comment ?

"Récupérer votre 3e mois". Pas vraiment le terme approprié. Si pas de dégât locatif, vous pouvez accepter dans le cadre de bonnes relations une indemnité de deux mois de loyer par la libération de la garantie à votre profit. Cela reste très correct et vous pouvez mettre le bien en vente ou en location immédiatement. Il n'est pas toujours bon de vouloir gratter le dernier centime quand tout s'est bien passé en cours de location.

jacq

laure · #3 29-08-2018 14:42:41

Bonjour,

Le bien est sur Ixelles. Nous avons signé un bail pour 3 ans renouvelable tacitement (c'est un contrat type).
Il est bien stipulé qu'en qu'à de depart anticipé le locataire devrait 3-2-1 mois en fonction de l'année de depart.

Il m'a informé par mail qu'il partait. Il l'avait fait par oral et je lui ai demandé de le faire par écrit pour être certaine mais je n'ai pas demandé de recommandé pour ne pas le lui faire payer.
Quand nous conversons c'est soit par telephone soit par whatsapp.

Je lui ai dit ce que je vous dis: si tu pars avant la première année il faudra donc me prévenir 3 mois à l'avance (j'ai été souple car comme il achetait il ne savait pas quand il devrait partir exactement) et 3 mois de loyer à me defrayer.

Je suis quand meme un peu étonnée de votre souplesse. on s'engage dans un contrat et sous le prétexte que le locataire est "ok" il ne doit plus le reste?
J'ai été locataire et je n'ai jamais eu ce genre de geste. les derniers proprietaries étaient supers avec nous, on les cotoyait mais le business c'est le business.

panchito · #4 29-08-2018 15:07:45

La loi sur les baux de résidence principale est hyper rigide et a été conçue pour protéger les droits des locataires au maximum. Aucune "souplesse" n'est prévue.

Donc tout est parfaitement prévu par cette loi. Au moment où il vous donne son renom que ce soit par sms, mail, recommandé, simple lettre postale, estafette ou même verbalement (bien que là ce soit à son énorme désavantage puisque'il ne sait pas le prouver), son préavis commence le 1er du mois qui suit la réception de ce renom. Il n'y a pas à tergiverser de la sorte, c'est la loi!

Si vous vendez, c'est, je suppose parce qu'entre autres vous en avez vraiment ras la casquette de devoir gérer des locataires qui changent d'avis comme une girouette tourne avec le vent et que vous avez d'autres choses à faire que de gérer tout ce micmac de caprices les plus divers.

Il vous a communiqué son intention de partir au mois d'août? Parfait! Son préavis commence légalement le 1er septembre et se termine le 30 novembre. Point à la ligne. Pendant tout le préavis il doit permettre les visites 2 heures contiguës par jour, à raison de 3 fois par semaines. Point à la ligne.

Comme au 30 novembre, il sera dans la 2ème année de son bail, il vous doit 2 mois d'indemnité que les gens "biens" paient au moment où ils envoie le renom puisque les frais pour le bailleur commencent dès ce moment pour trouver un nouveau locataire (ou pour vendre).

Il est évidemment exclus pour lui d'utiliser sa garantie à d'autres fins que pour garantir ses obligations légales et contractuelles. D'ailleurs comment le pourrait-il puisque la garantie est BLOQUEE sur un compte spécial ouvert à son nom. Pour libérer le moindre cent de sa garantie, vous devez allez à la banque signer des documents...donc impossible!

Maintenant il vous informe qu'il ne saura prester que 15 jours de son prévis de 3 mois? Pas de problème, c'est prévu par la loi! Il y a des expats qui sont aussi dans ce cas-là. Pas de problème, il lui suffit de vous payer (si ce n'est déjà fait!) les 2 mois d'indemnité de rupture légalement prévue et les 2 mois et demi de préavis qu'il ne peut/veut prester.

C'est tout simple! A condition qu'il vous paie dans les jours qui suivent les 5 mois et demi de loyer qu'il vous doit légalement, vous lui dites que dès que cette condition sinequa non est remplie, vous pouvez organiser l'état des lieux de sortie le 15 septembre. Ensuite vous lui ferez parvenir son décompte de fin bail (charges, indemnités compensatoires pour dégâts locatifs etc...).

Et enfin seulement vous indiquerez en fonction de tous les éléments qui précédent comment la garantie doit être partagée entre vous deux sur les documents officiels de la banque et vous vous rendrez ensemble à son agence.

Pourquoi voulez-vous faire autrement que ce que la LOI prévoit?

max11 · #5 29-08-2018 15:16:03

laure a écrit :

Je suis quand meme un peu étonnée de votre souplesse. on s'engage dans un contrat et sous le prétexte que le locataire est "ok" il ne doit plus le reste?
J'ai été locataire et je n'ai jamais eu ce genre de geste. les derniers proprietaries étaient supers avec nous, on les cotoyait mais le business c'est le business.

Bonjour,

business c'est le business mais il faut justement y penser comme un business.

Votre loyer est payé jusqu'au 15.09. Le locataire s'en va le 31.08 et vous laisse la garantie à titre d'indemnité de départ.
on suppose donc qu'il n'y a pas de dégât et plus de charge à payer. Tout s'est donc bien passé.
Vous allez pouvoir mettre en vente rapidement, organiser les visites librement, dans des locaux vides & propres, .... tout en ayant touché deux mois de loyer sans occupation.

le conseil de rexou de vous arrêter là est la réponse au business is business et pas dans l'émotion irrationnelle.

Si vous tenez à faire appliquer le contrat, vous devez vous lancer dans la procédure : recommandé, mise en demeure, citation devant le juge, ...
tout cela pour un mois de loyer....
pour le business, c'est pas rentable. La seule raison d'agir ainsi serait purement émotionnel, "pour le principe"....

rexou · #6 29-08-2018 15:30:29

laure a écrit :

Bonjour,
Le bien est sur Ixelles. Nous avons signé un bail pour 3 ans renouvelable tacitement (c'est un contrat type).
Il est bien stipulé qu'en qu'à de depart anticipé le locataire devrait 3-2-1 mois en fonction de l'année de depart.
Il m'a informé par mail qu'il partait. Il l'avait fait par oral et je lui ai demandé de le faire par écrit pour être certaine mais je n'ai pas demandé de recommandé pour ne pas le lui faire payer.
Quand nous conversons c'est soit par telephone soit par whatsapp.
Je lui ai dit ce que je vous dis: si tu pars avant la première année il faudra donc me prévenir 3 mois à l'avance (j'ai été souple car comme il achetait il ne savait pas quand il devrait partir exactement) et 3 mois de loyer à me defrayer.
Je suis quand meme un peu étonnée de votre souplesse. on s'engage dans un contrat et sous le prétexte que le locataire est "ok" il ne doit plus le reste?
J'ai été locataire et je n'ai jamais eu ce genre de geste. les derniers proprietaries étaient supers avec nous, on les cotoyait mais le business c'est le business.

Vous êtes étonnée de ma souplesse ? C'est gentil. ^^ Je serais presque tenté de vous demander l'autorisation d'utiliser votre témoignage en étendard ici.

Oui, je considère qu'un locataire qui n'a pas posé de problème et avec qui on entretient de bonnes relations mérite un petit cadeau. Il quitte après 11 mois de location...

Notez aussi que si votre locataire se braque et porte l'affaire en justice, vous risquez de voir votre indemnité ramenée d'autorité par le juge à... 1 mois. Il s'agit d'une nouvelle règlementation sur Bruxelles. Entrée en application il me semble au 1er janvier 18. Mais le juge peut appliquer pour un bail conclu avant cette date qui prend fin maintenant. Le risque est réel. Cela relativise le "cadeau" qu'il vous chagrine de consentir à votre locataire.

J'exprime un avis, vous en faites ce que vous voulez. ^^

Himura

rexou · #7 29-08-2018 15:35:58

max11 a écrit :

tout cela pour un mois de loyer....
pour le business, c'est pas rentable. La seule raison d'agir ainsi serait purement émotionnel, "pour le principe"....

Mais si vous êtes joueuse et si la qualité de vos relations avec ce bon locataire ne compte pas, allez en justice. Votre locataire offre deux mois.
Vous pouvez en exiger et en recevoir trois, ou n'en recevoir qu'un seul.

panchito · #8 29-08-2018 15:38:15

Donc si je comprends bien les dernières informations, il ne veut ou ne peut absolument rien prester du préavis de 3 mois légalement et contractuellement obligatoire?

Mais c'est encore plus simple, il doit vous payer immédiatement 6 mois de loyer (les 3 mois de loyers du préavis non presté et les 3 mois d'indemnité pour rupture endéans la 1ère année).

jacq

rexou · #9 29-08-2018 15:45:56

panchito a écrit :

Donc si je comprends bien les dernières informations, il ne veut ou ne peut absolument rien prester du préavis de 3 mois légalement et contractuellement obligatoire?
Mais c'est encore plus simple, il doit vous payer immédiatement 6 mois de loyer (les 3 mois de loyers du préavis non presté et les 3 mois d'indemnité pour rupture endéans la 1ère année).

Il a donné un préavis en mai.

A Bruxelles, pour un bail court, l'indemnité est réduite à un mois depuis janvier 18. Certains juges appliquent systématiquement cet unique mois pour les baux conclus bien avant l'entrée en vigueur de la loi. Je ne connais pas celui d'Ixelles. ^^

D'autre part, un locataire correct mérite qu'on reste correct avec lui aussi.

panchito · #10 29-08-2018 15:52:44

Rexou a écrit :

si la qualité de vos relations avec ce bon locataire

Pour une fois je ne suis pas d’accord avec vous.

Les baux de court terme (1, 2, 3 ans) ne sont jamais résiliable sauf clause expresse insérée dans le bail.

Laure a eu l'extrême bonté d'insérer ce type de clause permettant à son locataire une résiliation anticipée moyennant indemnités. C'est déjà un cadeau.

Voilà un locataire qui s'engage donc dans un contrat de 3 ans et qui résilie son engagement après 11 mois seulement? Je ne le qualifierais dès lors pas du tout de "bon" locataire.

Pour 11 mois il eut mieux valu pour tout le monde qu'il se cherche un apparthotel qu'on loue beaucoup plus souplement.

Evidemment c'est beaucoup plus cher! Et il aura du mettre ses meubles chez un garde meubles.

Et si Laure avait su que c'était une location d'hyper court terme, elle aurait évidemment loué beaucoup plus cher!

Tant de démarches pour 11 mois .... (ELE-ELS- Négociation d'un bail - enregistrement du bail et du rapport d'ELE, transfert des compteurs , payements d'annonces, informer le Syndic, commandes des plaquettes nominatives pour boîte aux lettres et ascenseurs, etc, etc...

jacq

panchito · #11 29-08-2018 16:04:35

Rexou a écrit :

Il a donné un préavis en mai.
A Bruxelles, pour un bail court, l'indemnité est réduite à un mois depuis janvier 18

Ah encore pire!

Il s'engage légalement et contractuellement pour 3 ans mi-octobre 2017 et puis il donne son renom moins de 7 mois après....

Vraiment pas sérieux du tout comme locataire! Pour une location de 7 mois, je suis sure que Laure aurait augmenté son loyer si elle avait su que ce ne serait que pour quelques mois!

C'est vrai que dans la région de Bruxelles-Capitale, les baux de courte durée peuvent peuvent être résiliés n'importe quand avec seulement 1 mois d'indemnité depuis le 1er janvier 2018. Donc OK, il ne vous doit alors plus que 4 mois de loyer (1 mois d'indemnités + 3 mois de préavis).

Ce que vous faites de l'appartement après son départ ne le regarde en rien du tout. Ce ne sont pas ses affaires! C'est votre bien et vous seule décidez de ce que vous en faites après une si mauvaise expérience....

Dernière modification par panchito (29-08-2018 16:07:46)

jacq

rexou · #12 29-08-2018 16:05:54

En région bruxelloise, l'indemnité pour rupture anticipée par le locataire d'un bail court est ramenée à UN mois depuis ce 1er janvier 18. Et je vous certifie que cet unique mois d'indemnité est accordé systématiquement pour des baux anciens. Notamment par la juge de paix de Jette.

rexou · #13 29-08-2018 16:10:00

https://forum.pim.be/topic-285669-jugem … age-3.html

Jugement de juillet 2015. Cette juge est maintenant titulaire et le mois unique d'indemnité est généralisé, quand il n'est pas simplement refusé.

Dernière modification par rexou (29-08-2018 16:18:51)

PIM · #14 29-08-2018 16:16:03

rexou a écrit :

https://forum.pim.be/topic-285669-jugem … age-3.html

cela date de 2015...
Rexou-Ninifel, même combat ? angel

grmff · #15 29-08-2018 16:22:24

panchito a écrit :

Au moment où il vous donne son renom que ce soit par sms, mail, recommandé, simple lettre postale, estafette ou même verbalement (bien que là ce soit à son énorme désavantage puisque'il ne sait pas le prouver), son préavis commence le 1er du mois qui suit la réception de ce renom. Il n'y a pas à tergiverser de la sorte, c'est la loi!

Je ne partage pas votre avis.

Ma vision est que le préavis est de minimum 3 mois. Il commence le 1er du mois qui suit sa possible réception par le propriétaire. Mais, quand on dit "préavis", le terme est impropre et raccourci. C'est un préavis de départ. Et dans le terme préavis, il y a avis. Et un préavis de départ donné sans une date de départ n'a aucune validité.

Quand un locataire me dit "je vais bientôt partir", ce n'est pas un préavis. Je n'accepte un préavis que sur base d'une date fixe et définitive de départ.

Si le préavis est de 6 mois, c'est valide.
Si le préavis est de 2 mois, c'est valide mais si pas loué directement à la suite, ils doivent payer un mois de plus.

Le préavis est la durée dont le propriétaire dispose pour retrouver un locataire, ou préparer ses travaux.
Si le propriétaire reloue immédiatement après un préavis de 2 mois, il a eu assez de temps pour trouver un locataire et le préavis n'est plus dû.

Mais si le locataire ne précise pas de date de départ, il est impossible de commencer la relocation. Ce n'est donc pas valide comme préavis.

Souvent, les locataires me disent "mais on vous avait dit qu'on cherchait et qu'on allait partir", l'air de dire, on vous a donné le préavis. Je leur explique systématiquement le raisonnement ci-dessus, et je n'ai plus de remarque. Des ronchonnements parce qu'ils ne s'y attendaient pas, mais plus de remarque réelle.

Himura

PIM · #16 29-08-2018 16:26:01

Parmi les questions à se poser:
- la législation bruxelloise applicable depuis le 01/01/2018 est-elle applicable à un bail signé en octobre 2017 ?
--> si litige soumis à un juge, il aura tendance à appliquer les nouvelles dispositions
- que dit la nouvelle législation pour les baux court terme, en matière de résiliation par le preneur ?
--> lire la brochure informative https://www.pim.be/telechargement/brochure_bail_bxl.pdf
--> "Le preneur peut résilier le bail (de courte durée) à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer."

Moralité, dans le cas d'espèce, si la nouvelle législation est applicable, le preneur doit une indemnité d'un mois de loyer et il a le droit d'occuper le bien pendant la période de préavis (3 mois) à dater de sa notification (si notifié à la mi-mai: prise effet au 01/06, soit 3 mois = juin/juillet/août: il doit payer son loyer jusqu'au 31/8/2018 + payer un mois d'indemnité de rupture anticipée).

NB: publié avant d'avoir lu le message de Grmff sur la considération de validité ou non du préavis donné

rexou

grmff · #17 29-08-2018 16:27:05

laure a écrit :

Je lui ai dit ce que je vous dis: si tu pars avant la première année il faudra donc me prévenir 3 mois à l'avance (j'ai été souple car comme il achetait il ne savait pas quand il devrait partir exactement) et 3 mois de loyer à me defrayer.
Je suis quand meme un peu étonnée de votre souplesse. on s'engage dans un contrat et sous le prétexte que le locataire est "ok" il ne doit plus le reste?
J'ai été locataire et je n'ai jamais eu ce genre de geste. les derniers proprietaries étaient supers avec nous, on les cotoyait mais le business c'est le business.

Personnellement, je ne demande les indemnités qu'en cas d'action en justice et en cas de casse pied qui m'empêche de faire mon business (impossible de visiter dans des heures qui m'arrangent, lieux invisitables tellement c'est sale ou désordonné, absence aux visites, etc...)

C'est d'ailleurs annoncé dès la lecture du contrat: il ne faut pas me casser les pieds, cela vous coûte très cher.

Mais c'est ma méthode et mon fonctionnement: je suis content avec le loyer, je ne demande pas plus.
La loi donne plus, et si vous désirez le respect de la loi, c'est votre droit.

Himura

rexou · #18 29-08-2018 16:30:38

PIM a écrit :

rexou a écrit :
https://forum.pim.be/topic-285669-jugem … age-3.html
cela date de 2015...
Rexou-Ninifel, même combat ?

Arffffff... Je m'étouffe... j'en reste sans voix... mes tueurs, mon avocat, mon fouet... j'hésite encore sur la manière de faire réparer cet outrage !

PIM, GT, Himura

panchito · #19 29-08-2018 16:32:03

Grmff a écrit :

Mais si le locataire ne précise pas de date de départ, il est impossible de commencer la relocation. Ce n'est donc pas valide comme préavis.

Entièrement d'accord!

C'est pourquoi il existe aussi des lettres standards de renom que les locataires n'ont plus qu'à remplir. Donc dès le moment où il a dit je vais partir (oralement); Laure aurait du lui demander de remplir ce type de formulaire et de le lui renvoyer.

Voir ICI

ou (MonArgent)
Madame,

Monsieur,

Par la présente, je vous informe (nous vous informons) * que je souhaite (nous souhaitons) mettre fin à la location de l’immeuble /l’appartement ** que j’occupe (nous occupons) dans le cadre d’un bail de résidence principale de x ans.

A cet effet, je vous signifie (nous vous signifions) le congé prévu par l’article 3, § 5 de la loi du 20 février 1991.

Le préavis légal de 3 mois prendra cours le [Date début préavis] pour se terminer le [Date fin préavis], date à laquelle votre bien sera libéré

L’indemnité légale de trois / deux / un mois ** de loyer vous sera versée immédiatement.

Je reprendrai (nous reprendrons) contact avec vous pour convenir des formalités de fin de bail.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes (nos) sentiments distingués.

Signature du preneur (des preneurs)

[Nom du preneur/des preneurs]

* Le congé doit nécessairement être signé par les deux personnes si le locataire est marié ou s’il a signé une déclaration de cohabitation légale

** Biffer la mention inutile

grmff · #20 29-08-2018 16:32:44

PIM a écrit :

rexou a écrit :
https://forum.pim.be/topic-285669-jugem … age-3.html
cela date de 2015...
Rexou-Ninifel, même combat ?

Vous êtes dur cher Pim, ce n'est pas du déterrage de topic, mais un rappel de ce qui a été discuté ou expliqué ailleurs avec un lien parfaitement approprié dans la nouvelle discussion.

Je trouve que c'est la bonne manière de faire. Si l(es) autre(s) pouvaient s'en inspirer, ce serait bénéfique pour la bonne lecture des discussions. Faut pas être chien non plus, surtout avec Rexou angel

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