gestion par syndic, sinistre eau

panchito · #1 05-09-2018 19:27:16

Jetlag a écrit :

La reponse est = parce que on vient seulement de comprendre qui veut quoi et pourquoi. Depuis hier.
On sait maintenant que la reparation a ete faite par un professionnel et pas par le plombier, et que ca a ete receptionnee par la societe "A" qui nous a envoye des photos.

Heureusement que d'autres experts n'ont pas perdu leur précieux temps à répondre à toutes vos questions qui allaient dans tous les sens et qui étaient basées sur de fausses informations!

Vous auriez du tous les indemniser!

Quant à (finalement) votre unique question qui est de savoir qui doit payer l’intervention du plombier appelé en direct par votre locataire sans que vous soyez au courant, et dont la facture vous a été imputée en frais privatifs, est évidemment à répercuter sur votre locataire.

Tout le monde vous le dira: qui commande, paie!

Dernière modification par panchito (05-09-2018 19:29:04)

jetlag · #2 05-09-2018 17:51:56

@panchito, je pense qu'on s'eloigne du sujet...

Pourquoi n'avez-vous pas été sur place constater les remises en état par vos corps de métier, pourquoi n'avez-vous pas pris RV chez le Syndic pour consulter le dossier de ce sinistre? pourquoi n'avez-vous pas mis un point à l'ordre du jour pour changer de plombier, de Syndic?
Pourquoi continuez-vous avec cette agence A, si comme vous le dites, elle ne vous satisfait pas, vous , son client?

La reponse est = parce que on vient seulement de comprendre qui veut quoi et pourquoi. Depuis hier.
On sait maintenant que la reparation a ete faite par un professionnel et pas par le plombier, et que ca a ete receptionnee par la societe "A" qui nous a envoye des photos.
Les photos recues du syndic etaient anciennes, ils n'ont pas accompagne avec explications pour la ligne du temps et le decoulement de l'affaire.
Ils ont tout interet de le cacher aussi vu la qualite de l'intervenant qu'ils ont choisi et leur gestion dans le temps.

Voila, on a mis un peu de temps pour comprendre le puzzle et mettre les bouts ensemble.
Avec la societe "A" nous avons pris deja rdv pour nous rassurer - mais on est tranquil sur la reparation du plafond.
J'admets, un peu contraire a mon premier message, ou on s'inquettait a tout azimut.

Mais depuis 10-12 messages deja, le sujet principal a change sur la "justesse" de cette facturation en frais privatifs. Je ne sais si vous realisez ..
Donc on attend une reponse (des experts du forum) qui ne porte pas des considerations sur notre emploi de temps ou de notre argent ... mais qui se limite a ce sujet.

==
On veut savoir si d'un point de vu "raisonable" on devrait accepter cette facture dans le contexte deja decrit une 10'aine de fois - et par quelle methode s'y opposer a l'occurence.
==
Je ne peux ecrire plus clair. Si pas d'autres experts en ligne, ou d'autres perspectives - je me contente de dire deja merci pour ce qu'on a eu en retour. Voila, no stress.

BAV /jet

panchito · #3 05-09-2018 17:03:33

Je vous vois dans un rôle totalement réactif: vous attendez sans cesse que les informations vous tombent du ciel avant de réagir. Peut-être que comme vous payez rubis sur ongle toute cette cascade d’intermédiaires, vous estimez pouvoir juste attendre les bras ballants que votre loyer amputé tombe sur votre compte tous les mois? Détrompez-vous! louer un bien est un verbe d'action!

Pourquoi n'avez-vous pas été sur place constater les remises en état par vos corps de métier, pourquoi n'avez-vous pas pris RV chez le Syndic pour consulter le dossier de ce sinistre? pourquoi n'avez-vous pas mis un point à l'ordre du jour pour changer de plombier, de Syndic? Pourquoi ne participez-vous pas aux AG?
Pourquoi continuez-vous avec cette agence A, si comme vous le dites, elle ne vous satisfait pas, vous , son client?

Etre bailleur, c'est un vrai métier, qui demande beaucoup de temps et où il faut s'y investir avec passion.

Je n'ai pas encore rencontré de régisseurs de bien convenables. Tout ceux que j'ai vus, se contentaient d'empocher des honoraires royaux pour des prestations réduites à l'extrême minimum.

Ils ne seront jamais impliqués comme seul un propriétaire peut l'être.

Mais pour répondre à votre question, si le locataire commande un corps de métier en direct, c'est à lui à le payer.

Dernière modification par panchito (05-09-2018 17:07:45)

jetlag · #4 05-09-2018 15:42:02

@panchito - Vous repondez a des passages qui ne sont pas les plus recents, c.a.d avant que j'ai recu des infos .
Merci quand meme, mais bon...

Plusieurs points de desaccord:
(1) Chaine commerciale...
Un element de plus - c'est tout. La societe "A", contre laquelle vous semblez etre parti en guerre.

(2) Avoir un quitus pour une annee ne donne pas le droit au syndic de reagir comme il le veut ... Cela ne se passe pas de la meme maniere dans d'autres coproprietes dont je suis membre. Oui, ok - nous sommes responsables de les avoir choisi, 1/40ieme de responsabilite dans le choix a peu-pres.

(3) Vous avez des regles simples et saines- mais une encore plus simple est de donner tout d'abord des explications (articulees dans le bon vieux francais ), qui nous font comprendre le pourquoi de ces charges ... Depuis 8 mois on a recu que "pour cause de sinistre dans votre appartement".
Seulement il ya une semaine les details sont remontes.
Et behn, (a) c'etait pas dans mon appartement deja, (b) pour un sinistre qu'on croyait avoir ete pris en charge en totalite par l'assurance, et (c) dans un contexte ou le locataire avait deja souffert du non-professionalisme du plombier (qui est gere par le syndic, le meme pour lequel nous avons vote en 2017, oui).

(4) Pour finir, vous avez une opinion que dans ce cas la facture est bien juste, et que le contexte (prejudice du locataire/ mille pardons pour le mot "client" ) est completement a ignorer.
Et que je dois me referer au contrat que j'ai avec lui, pour lui imputer les frais.

Tres bien, j'en tiens compte. Mais je n'essayerai meme pas :-)
Au contraire je tiens pour responsables le syndic - qui n'a pas refuse la facture du reparateur, et qui avait mis 6 mois et 5 interventions non-abouties pour detecter une fuite avec je suppose son flash du gsm dans les tenebres d'une gaine technique d'un batiment de 10 etages.
Je ne rentrerai pas dans des commentaires, justes ou pas, sur la valeur reele de son laptop ou ses donnees personnelles par raport a ce qui on lui a rembourse.

Et si c'est pour ma poche au final, tres bien, mais je comprends la reaction du locataire.
Pas celle du syndic, ni celle du plombier donc.

BAV /jet

p.s. J'avoue tout, pas besoin de water boarding - je parle une seule langue convenablement et ce n'est pas le francais.
J'apprecie d'avoir fait l'effort de me comprendre, j'ai pas le bon clavier car j'ecris tres peu sur PIM smile .

panchito · #5 05-09-2018 12:38:06

Jetlag a écrit :

Ici personne n'est responsable pour les desagrements du client et pour les 5 interventions non-reussies - ou vous avez meme pas lu ?

Le client? Quel client? Quelle relation commerciale? Vous avez mis en place une telle chaîne d'intermédiaires qu'en fait c'est cela qui cause tous vos soucis!

Je résume:

Bailleresse (ne parle pas le français) --> Vous (son conjoint) --> la société A (quel est son rôle exact? Quelles obligations contractuelles?) --> votre locataire

Qui est responsable? Sans avoir vu le contrat qui voue lie avec la société A, impossible de vous répondre...

Pour moi la bailleresse est responsable à 99.99%: (vous pouvez choisir une ou plusieurs affirmations ci-dessous)
- elle ne s'occupe pas elle-même de son bien
- elle paie 7% de son loyer à une agence A sans jamais se soucier de la qualité du travail fourni
- elle laisse gérer son locataire par une société A qui n'est pas compétente
- elle a choisi avec les autres copropriétaires un plombier qui n'est pas compétent
- elle a choisi avec les autres copropriétaires un syndic qui n'est pas compétent
- elle a donné décharge et quitus au Syndic pour sa gestion en 2017
- elle n'assiste jamais aux AG et ne donne pas de procurations avec ses instructions

Je pense que tout ce méli-mélo va lui coûter bien plus cher que d'apprendre le français.

NB: Je suppose que vous n'êtes pas non plus francophone vu les tournures de votre texte qui restent difficiles à comprendre.

panchito · #6 05-09-2018 12:24:45

Jetlag a écrit :

pareil pour les nouveaux frais - car la reparation faite pas l'assurance n'est vraiment pas top. Meme si j'ai signe un etat des lieux (c'est le premier location apres une grosse renovation), je presume la societe "A" n'est responsable nullepart d'avoir accepte un travail a moitie fait ?

Réparations faites par l'assurance? Non vous faites erreur! Vous et/ou A avez envoyé des devis avec les corps de métier choisis par vous, au Syndic qui les a envoyés à l'assurance.

Et quand l’origine du problème fut résolue, vous avez eu le GO pour faire intervenir vos propres corps de métier.

Il est vraiment incroyable que ni vous, partenaire de la bailleresse, ni la société A (régisseur de bien engagé par la bailleresse qui ne parle pas le français), ni la bailleresse ne soit passée pour voir si le plafond avait été correctement remis en peinture.

Quant à votre locataire, il doit être mort de trouille, car il a aussi signé un rapport d'état des lieux d'entrée où il est indiqué que tous les décors sont neufs! Et il sait pertinemment bien qu'il a l'obligation l'égale de vous rendre le bien dans un état au moins égal que celui décrit dans le rapport d'ELE. Donc pourquoi n'a-t'il pas prévenu son propre assureur? Vous ne lui avez pas demandé la preuve qu'il était bien assuré avant de lui donner les clés? La prise d'une assurance RC locative est bien dans le bail? Et il n'a pas complémenter son RC locative avec une assurance contenu qui aurait mieux couvert son laptop? Dommage pour lui...

Il a reçu 300€ pour un laptop vieux d'un an. Mais savait-il produire sa facture d'achat? Pour 300€ on peut déjà s'acheter un laptop de base. Tout déépend du prix d'achat!!

jetlag · #7 05-09-2018 12:16:11

ok ... C'est pour cela que je vous ai decrit les 3 situations - je pense qu'il y a des opinions differentes sur le sujet.
Ici personne n'est responsable pour les desagrements du client et pour les 5 interventions non-reussies - ou vous avez meme pas lu ?

panchito · #8 05-09-2018 11:32:09

Le problème est tout simple à résoudre: si c'est votre locataire qui a appelé en direct le plombier de la copropriété pour rien et que cela vous est facturé à 300€ en frais privatifs, c'est évidemment une charge que vous devez répercuter sur votre locataire.

C'est la règle: qui commande, paie.

PIM · #9 05-09-2018 11:29:28

@jetlag: pour faciliter la compréhension de votre message de ce jour à 12.09, pourriez-vous utiliser les outils de mise en page (couleur, italiques, etc.)
cfr le mode d'emploi https://forum.pim.be/forum-14-mode-d-em … age-1.html
Merci

jetlag · #10 05-09-2018 11:09:04

(utilisant le markup des citations aux conseils de PIM pour ameliorer la lisibilite)

Merci...Il faut comprendre que je depends des reponses que je (ne) recois de la part du syndic.
La societe "A" m'a fourni ceux qu'ils avaient dans le dossier.
Je reponds point par point:

Votre locataire avertit la société A que de l’eau coule de son plafond

[ correct]

1. La société A prévient le Syndic

[ correct ]

2. Le locataire déclare le sinistre à son assurance propre (dégâts aux décors + contenu, notamment son PC).
3. Le Syndic déclare le sinistre à l’assurance de la copropriété

. 3 =correct,
. 2= le locataire n'a pas une assurance propre. il declare ses pertes a l'assurance de la coprop.
Je n'ai pas des preuves par rapport a ses remboursements si oui/ou non - c'est la societe "A" qui me le dit.
. Pour "reparation fuite" le syndic a gere en direct avec la societe de reparation et avec assurance coprop.
Ni "A" ou moi-meme, nous n'avons pas recus de details autre que la facture a payer avec les explications de la societe intervenante, pour cette facture seulement.
. Pour "reparation decor/degats" c'est la societe "A" qui s'en est occupe, ils ont envoye le devis a l'assurance du coprop qui l'a accepte.

4. L’assurance de la copropriété envoi un expert pour déterminer la cause du problème et les responsabilités

. details non-recus du syndic, pour "reparation fuite"
. Selon A /"reparation decor" - l'expert est passe seulement en fin d'intervention pour verifier

5. Les 2 assureurs concerné rentrent en contact

voir plus haut - une seule assurance, cell de la coprop.
2 reparateurs y envoient leur devis - un qui est gere par syndic, l'autre par societe "A"

6. Vous ou la société A envoient des devis pour les réparations au Syndic

"A", seulement pour "reparation decor". l'autre reparation est geree en direct par le syndic.
Aspects techniques -
. Apres *ce que je comprends* l'eau s'echappait dans une colonne d'eau commune, un joint a un etage superieur ...
J'ai pas connaissance d'un autre appart endommage que le mien/RDC -> mais je n'ai pas recu de details/ou pose la question non plus.
. Lesphotos liees a cette facture montrent que de l'eau en quantite faible s'ecoulait par l'exterieur de la conduite d'evacuation commune en geberit, qui fait une coude de 90 dgr dans mon plafond. Il y a un sorte de glue qu'ils ont mis en preventif sur les joints du coude du geberit/dans mon plafond - mais tt le monde s'accorde que le probleme ne venait pas de la.

7. Le Syndic demande au corps de métier appropriés d’éliminer l’origine de ce problème

correct, avec des precisions:
. pour "reparation fuite" - ils n'ont pas trouves l'origine du probleme qu'apresplusieurs passages
. pour "reparation decor" c'est "A" qui a ete en charge. Le reparateur est intervenu apres que lafuite a ete confirmee resolue, cad apres 6-8 mois ]

8. Les assurances vous donnent alors le GO pour refaire vos décors sur base des devis que le syndic leur a transmis

correct, avec des precisions:
. pour "reparation fuite" je n'ai pas de details - autre que la facture de la 6eme intervention a ete refusee.
. pour "reparation decor" / "A" - l'assurance est passe en fin de travaux. Ils ont accepte tous les frais de reparation decor.]

9. L’assureur de la copropriété verse l’indemnité (moins la franchise) sur le compte de la copropriété

ces details me sont inconnus pour "reparation fuite".
Je presume que vous avez raison, et que cette franchise est probablement repartie en frais "communs".
Sur les donnes recus du comptable, je vois +-15 EUR en juillet 2017 - qui correspond veritablement a mes quotites d'une franchise - c'est marque "sinistre"
C'etait sur ma liste des questions vers lui

10. Le Syndic reverse l’indemnité sur votre compte (ou celui de l’Agence A)

correct - pour "reparation decor. L'autre est sans doute dans la comptabilite du syndic, j'ai pas visibilite.

Mais en fait, vous n’avez toujours pas dit qu’elle était l’origine de ce problème ? Une canalisation qui a lâché dans la chappe de l’appartement du dessus ? Et dans celui-là, il n’y a pas eu de dégâts ?

voir plus haut, tres possible ...

Et pourquoi donnez-vous 7% de votre loyer (c’est énorme) à l’agence A qui sert juste de boîte aux lettres entre votre locataire et vous ? Ce n’est donc pas un véritable régisseur… Pourquoi avoir fait ce choix ?

Parce que mon epouse "gere" ce bien, elle n'est pas francophone, a une vie professionelle et n'a pas le temps de s'occuper avec les locataires et des litiges pareils.
Par facilite, donc. Mais je ne vois pas ou ils ont mal agi ...

---
"A" me dit qu'en gros on reproche au locataire de les avoir fait venir une 6eme fois pour rien.
Il a appele "A" sur base d'une tache d'humidite qui avait resortie au plafond 3-4 jours apres la derniere intervention (5eme) sur la colonne commune.
"A" a appelle le syndic, qui a appele le reparateur "fuite" - ils ont ouvert le plafond mais ils n'ont pas trouve de l'eau sur les tuyeaux

Dernière modification par jetlag (05-09-2018 16:16:24)

panchito · #11 05-09-2018 10:00:45

Donc si vous en tant que copropriétaire avez choisi (lors d'une AG) une bonne société d'assurance pour la copropriété et un bon courtier, en un mot comme en cent, jamais vous ni la copropriété n'auraient du payer les 300€ puisque les bonnes sociétés d'assurance prennent toujours en charge les frais de recherche sur l'origine d'un sinistre.

Je pense que ce sinistre a été hyper-mal géré par la cascade d’intermédiaires.

Mais vous avez donné décharge et quitus en 2017 au Syndic pour sa gestion en 2017. Donc il ne vous reste plus que vos yeux pour pleurer.

Mais vous continuez à donner 7% de votre loyer à la société A qui n'est même pas capable de gérer votre locataire...et conc là aussi il ne vous reste plus que vos yeux pour pleurer.

Mais votre copropriété continue à travailler avec le même plombier qui semble parfaitement incompétent et qui vous fait payer son incompétence. Alors que c'est vous les copropriétaires qui choisissez vos corps de métier lors de l'AG!

panchito · #12 05-09-2018 09:48:51

A la place de répondre précisément à toutes nos questions pour pouvoir nous éclairer sur votre situation exacte, sans quoi, il est impossible de vous donner un conseil judicieux, voilà que vous venez avec une multitude de scénario théoriques qui ne correspondent apparemment pas à votre cas réel.

Je vais donc essayer de résumer votre situation :
- Votre locataire avertit la société A que de l’eau coule de son plafond
Quelles sont les étapes normales :
1. La société A prévient le Syndic
2. Le locataire déclare le sinistre à son assurance propre (dégâts aux décors + contenu, notamment son PC).
3. Le Syndic déclare le sinistre à l’assurance de la copropriété
4. L’assurance de la copropriété envoi un expert pour déterminer la cause du problème et les responsabilités
5. Les 2 assureurs concerné rentrent en contact
6. Vous ou la société A envoient des devis pour les réparations au Syndic
7. Le Syndic demande au corps de métier appropriés d’éliminer l’origine de ce problème
8. Les assurances vous donnent alors le GO pour refaire vos décors sur base des devis que le syndic leur a transmis
9. L’assureur de la copropriété verse l’indemnité (moins la franchise) sur le compte de la copropriété
10. Le Syndic reverse l’indemnité sur votre compte (ou celui de l’Agence A)

Mais en fait, vous n’avez toujours pas dit qu’elle était l’origine de ce problème ? Une canalisation qui a lâché dans la chappe de l’appartement du dessus ? Et dans celui-là, il n’y a pas eu de dégâts ?

Et pourquoi donnez-vous 7% de votre loyer (c’est énorme) à l’agence A qui sert juste de boîte aux lettres entre votre locataire et vous ? Ce n’est donc pas un véritable régisseur…
Pourquoi avoir fait ce choix ?

jetlag · #13 05-09-2018 09:28:46

@ Luc,
nos reponses se sont croisees ...

J'ai mal choisi ce sujet, apres avoir compris ce qui s'est reelement passe (et revu le contrat avec "A") - mon probleme est avec la gestion du syndic/ donc le representant de l'AG.

Je ne crois pas que l'AG connait tous les details - c'est un gros batiment en une grosse societe de syndic ...
Je pense qu'ici ils suivent un processus bien huile. Les details et le context est un peu oublie.

/jet

jetlag · #14 05-09-2018 09:10:29

Excusez moi, je pensais avoir bien decrit ...

La reponse est "non" sur la plupart des questions que vous posez.
. La societe immo "A" gere le locataire et ses problemes, point. C'est come cela dans leur contrat, aussi bizarre que cela puisse parraitre.
. Les factures du syndic nous parviennent en direct (en format papier /en 2018 - car on ne peut pas mettre des contraintes ,svp].
On les scane et on envoie vers "A" qui fait le decompte avec le locataire.
7% du loyer, et on etait bien content qu'ils se sont occupes des 15-20 interventions qui font partie du dossier.

Pour "votre attitude actuelle est incompréhensible..." - je n'ai pas l'impression... Vous partez deja sur des hypoteses fausses, au depart de cette conclusion.

Pour "Comment voulez-vous que des personnes externes .. puissent vous répondre?".
Ah, ce nest pas clair effectivement -> je cherche des perspectives differentes ...
. la votre,
. celle d'un avocat qui est habitue a des litiges semblables,
. celle d'une societe de gestion qui est habituee a des incidents similaires,
. celle d'un syndic qui gere des personnes difficiles comme moi,
. celles des personnes qui sont actives dans une AG (car peut-etre ses frais sont pour les communs" et pas pour les privatifs.
j'en ai pas vraiment eus ...

Le dossier est tout a fait clair maintenant - voir l'historique dans un post precedent.
*) Ma "perspective" -> que la decision du syndic de m'envoyer les frais en privatifs n'est pas tres juste (ils avaient le choix pour l'envoyer aux communs, ou defendre le cas a l'assurance ...) Donc je cherche d'autres perspectives ...
Si qqun peut m'expliquer pourquoi je suis sur la mauvaise perspective.... mais j'attends une reponse articulee par l'experience (de l'expert de forum) ...

Donc c'est mon dernier message sur le sujet - je vais le transformer en logique binaire oui/non pour les quelques 3-4 questions a venir.
Plus il y a des reactions/perspectives basee sur l'experience du vecu, mieux c'est

A une situation de depart (hypothetique, mais tout a fait possible), je rajoute chaque fois une couche de contexte different. En sachant que c'est le 3eme cas qui s'est reelement passee.

Vous me dites si votre reponse change en passant du S1-a-S3.

Donc S1 (situation1):
- Vous etes *proprietaire*, le sinistre se passe *chez vous*, dans un batiment qui *vous appartient*, vous appelez le plombier.
Il n'est pas assez fute de reparer la fuite, il vient 5 fois de suite.
Vous prenez des matinees au travail pendant les 6 mois de va et vient, vous perdez votre laptop car des goutes sont tombees sur un clavier ouvert et a un endroit ou il ny a pas eu de gouttes avant... bref le cauchemar qui s'est reelement passe ici. L'assurance que vous avez vous rembourse que 300 - le laptop a vieilli de 12 mois,.
- Vous voyez encore une tache au plafond, et encore a cote des precedentes - vous appelez... le plombier revient apres 7 jours et mais cette fois-ci il trouve rien.
Par contre il recupere un peu sur cette facture, son temps perdu des autres 5 interventions.

- Il vous facture 300 pour "le faire venir pour rien", vous etez pas assez fute de voir que la reparation a ete pourtant bien faite?
Mais il oublie de mentioner les autres 5 fois ou lui n'a pas ete assez fute + vos dommages et le temps perdu. Il doit gagner sa vie, lui.

Q1: - vous payez les 300, ou pas?
Vous defendez votre point aupres de l'assurance?

S2 (situation2):
- vous etes *proprietaire*, tjrs dans un batiment qui *vous appartient* (pas de syndic). Et vous avez un *locataire* qui vous paye un loyer.
- Vous vous occupez de la relation avec le plombier, qui vous addresse les factures.
- Vous avez une assurance, qui refuse la derniere facture du plombier, meme topo.
- Le locataire est deja fache pour son argent et temps, et avoir eu la malchance d'avoir ce plombier ... il vous menace de ne pas payer le loyer ce mois.
- C'est votre nom sur la facture de toute maniere, et pas celui du locataire

Q2: - vous payez les 300 au plombier, ou pas?
. Vous les faites transferrer au locataire ?
. Vous defendez votre point aupres de l'assurance?

S3 (situation3):
- vous etes proprietaire, cette fois-ci *dans un batiment gere par un syndic*.
- Le sinistre *N'EST PAS chez vous*, mais aux etages superieurs.
- Syndic s'occupent de la relation avec le plombier, l'assurance du batiment intervient mais refuse la derniere facture du plombier car "le locataire a appelle pour rien, la fuite en haut a ete repare". Durant la derniere des 5 interventions successives, je complete.
- Syndic vous envoyent la facture "en privatifs", tandis que la difference entre frais couvert par assurance et le cout reels des interventions sont passees "en frais communs". C'est a dire, pour les etages ou la fuite s'est produit.

Q3: - vous payez les 300 au syndic, ou pas?
. Ou vous leur dites "voyez le contexte ... pourquoi vous ne defendez pas mon cas vers les assurances, ou bien vers la coprop?"
. On parle ici de 300 EUR frais privatifs, contre 7-10 EUR selon le quantiemes, en frais communs.

Voila, en logique binaire (oui/non) vous repondez quoi aux questions Q1-Q3 ?

Ma perspective est "tout le monde doit gagner leur vie - mais seulement quand le travail est fait correctement".
. Quelles sont les perspectives des autres: avocats, plombiers, gerants de syndics, assurances?
. Differentes de la votre, de la mienne?

BAV /jet

[ Haegel: on peut affirmer qu'être chauve et être chevelu sont deux situations qualitativement différentes pour un homme.
Cependant en lui enlevant les cheveux un par un, on s'apercevra qu'une suite de modifications quantitatives insignifiantes, indifférentes, devient un changement qualitatif.
https://fr.wikipedia.org/wiki/Paradoxe_sorite - si vous voulez vous detendre ]

luc · #15 05-09-2018 07:53:30

jetlag a écrit :

(...)
Je comprends que je pourrai adresser une lettre a l'AG? Le sinistre etant repris dans l'assurace du batiment, et vu l'historique des interventions ...
Merci/BAV - jet

Si j'ai bien compris:
Qui vous représente en tout ? La société A
Qui représente l'AG en tout: le syndic
C’est donc à eux deux de correspondre entre eux.
Vous ne pouvez dans ce cas que correspondre qu’avec la société A.

Mais j'ai un doute quand au mandat réel que vous avez donné à A. Est-ce que vous avez donné un mandat de disposer de votre bien, outre le mandat de gérer ? Si non, A ne peut probablement pas vous représenter à l'AG.

Dernière modification par luc (05-09-2018 07:53:51)

panchito · #16 04-09-2018 20:03:21

Votre situation n'est pas particulièrement bien décrite.

J'ai cru comprendre que vous avez mis votre bien en gestion locative dans une agence immobilière que vous appelez A. Correct?

Cette agence gère donc tout pour vous et vous représente aux AG. Elle vérifie les décomptes trimestriels au fur et mesure et répartit les charges locataire / propriétaire sur base du bail. Elle intervient immédiatement (vous la payez pour; certainement plus de 3% du loyer mensuel par mois) au moindre problème. C'est bien ça?

Vous, vous ne vous préoccupez de rien du tout. C'est bien ça?

L'agence A vous verse les loyers qu'elle perçoit auprès de votre locataire, enfin ce qu'il en reste après déduction de leurs honoraires, et des factures de charges que leur envoie le syndic. C'est bien ça?

Une fois par an ils font le décompte des charges locatives du locataire, y inclus le décompte annuel eau et chauffage et revoient dès lors à la hausse ou à la baisse la provision mensuelle que le locataire doit payer en plus de son loyer. C'est bien ça?

Si tout est bien comme cela, pourquoi ne pas poser toutes ces questions à l'agence A que vous payez en tant que régisseur de biens?

Comment voulez-vous que des personnes externes à cette cascades d’intermédiaires, tels que les experts de ce forum, puissent vous répondre?

Ce sont les CP qui constituent l'ordre du jour en demandant au syndic de faire mettre des points à l'ordre du jour. Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions des CP prises en AG. Ce sont les CP qui décident d'approuver les comptes ou non. Ce sont les CP qui décident de donner décharge et quitus au syndic (et d'endosser dès lors l'entière responsabilité de ce qu'il a fait ou pas fait).

Peut-être que le syndic ne vous répond pas parce que vous n'êtes pas à ces yeux un interlocuteur valable; puisque vous avez engagé un régisseur de bien pour justement ne pas devoir vous soucier de rien du tout.

Donc votre attitude actuelle est incompréhensible...

Pourquoi vous souciez-vous de tout cela, alors que vous payez très cher un régisseur, pour juste toucher vos loyers (grevés de tous ces frais)?

jetlag · #17 04-09-2018 18:08:48

... je viens de recevoir "l'historique client", du comptable du syndic. Aussi la facture originale reclamee au syndic.

Pour vous repondre - L'annee se cloture en Decembre (2017). Et oui, on avait donne une decharge au syndic...

Par contre:
- la facture (de +300) nous est communiquee la premiere fois sur le decompte recu en Janvier.2018 (T1 2018).
- Elle a ete envoyee vers le syndic en 20-Sep/2017 (par le plombier).
- pas d'explications pourquoi ce retard (attente de l'assurance... peut-etre)

Je m'excuse - J'ai confondu de memoire Janvier avec Decembre tout a l'heure. Le syndic envoye leur decompte sulement en format papier - et je ne les avaient pas sous la main.
- Elle apparait une 2eme fois en Juillet 2018 comme retard (T2/2018). Avec les vacances, on a seulement commence avoir les reponses/documents/explications par des petites gouttes.

Bref - on est sur l'annee fiscale en cours, qui cloture en Dec2018.

Je comprends que je pourrai adresser une lettre a l'AG? Le sinistre etant repris dans l'assurace du batiment, et vu l'historique des interventions ...

Merci/BAV - jet

panchito · #18 04-09-2018 14:55:31

Donc tout ce dossier est clôturé en décembre 2017.

Nous sommes en septembre 2018.

Entre-temps vous avez certainement eu une AG.

Donc je repose toutes mes questions auxquelles vous n'avez pas répondu:
- Date de votre dernière AG?
- Comptes 2017 approuvés? Quand?
- Avez-vous donné décharge et quitus à votre syndic pour sa gestion en 2017?
- Etiez-vous présent à cette AG pour soulever toutes vos questions lors du rapport du commissaire aux comptes? Ou étiez-vous représenté?

luc

jetlag · #19 04-09-2018 12:31:54

Pardon...
je viens de me renseigner ...C'est decembre ... On nous a envoye la facture sans detail, on l'a pas payee mais on a demande de detail.s car on savait qu'il y a eu intervention assurance. Personne n'a repondu a nos mails a l'epoque.
. En juin, nous avons recu un rappel du syndic. On leur a envoye la note du Dec, et ils ont commence a repondre en Juillet en exigeant les sous.
. On a recu l'historique du dossier de la societe de gestion il y a peu. Il me semble qu'ils ont fait leur boulot, car c'est le syndic qui gere les reparations dans le batiment. Je comprends le locataire ...

Il s'agit de l'intervention du 20/04/17 - c'est celle la qu'il demandent qu'on paye en privatifs.
Merci/jet

29/10/16 : Le locataire nous informe de l’apparition d’une tache d’humidité au plafond de sa chambre
03/11/16 : déclaration du sinistre au syndic
2/2/17 : passage de la société XXX afin d’effectuer une recherche de fuite
13/2/17 : second passage de la société XXX et ouverture du plafond
27/2/17 : troisième passage de la société XXX avec une recherche sur toute la colonne et origine de la fuite détectée chez Madame ABC
11/3/17 : dégâts occasionnés aux effets personnels du locataire
15/3/17 : réparations effectuées chez Madame ABC
14/4/17 : apparition d’une nouvelle tache
20/4/17 : intervention du plombier de XXX qui confirme qu’il n’y a plus de fuite D’après le syndic, la tache serait due à des restes d’eau dans la gaine. …
(notes: 6 jours de delai entre l'appel et l'intervention … pourquoi on estime « qu’il a eu rien… ? » La tache était bien presente sur les photos prise le jour de l'intervention ....)
5/5/17 : passage de YYY décor pour établissement du devis de remise en état du plafond
15/5/17 : envoi du devis au syndic
7/6/17 : passage expert sur place pour l’évaluation des dégâts
Les travaux ont été effectués dans les semaines suivantes et ont totalement été pris en charge par l’assurance de l’immeuble.

(note: manifestement sans l’intervention du 20/04/17 - qui n'a pas ete soumise a l'assurance ni par syndic ni par la societe de gestion.
Le dossier avec l'assurance etait cloture quand le syndic nous a envoye la note, 5 mois apres - en Decembre 2017.)

panchito · #20 04-09-2018 11:48:32

Si les comptes ont été approuvés en juin, il vous reste très, très peu de temps pour déposer une requête en annulation de décision d'AG puisque vous aviez 4 mois après la date de l'AG pour le faire.

Votre AG c'était à quelle date exactement? Vous y étiez présent pour soulever tous ces problèmes lors du rapport du commissaire aux comptes? Vous étiez représenté?

luc

jetlag · #21 03-09-2018 15:52:21

Maj : edition du sujet ("syndic" a la place de "societe de gestion de location"), pour mieux representer le contenu.

Bonjour
Tentative de puiser a nouveau dans la sagesse generale.

Je ne sais pas si c'est le bon endroit de discussion.
Ca touche de loin la coprop, mais ca concerne plutot societes de gestion de location ... La situation comme suit... que me conseillez-vous ?

Sinistre:
- je suis le proprietaire. L'appart est donne a une societe de gestion de location "A" (ils gerent la relation avec le locataire, inclu des interventions mineures, etc)
- le locataire subit un degats des eaux qui vient d'en haut, il perd un laptop dans le process. Novembre dernier
- L'assurance intervient et paye la reparation, qui est faite apres des delais assez importants (Mai) - temps sur lequel le locataire est sur le bout des nerfs

Apres-sinistre (Mai) :
- Avant que la peinture sur plafond ne seche, il appelle de nouveau la societe "A" pour reclamer une 2eme fuite
- "A" apelle directement le syndic => qui fait intervenir un plombier en urgence.
- Rien n'est trouve - par contre le cout de "la verification" se leve a 300+.
Le plombier a verifier pas seulement le plafond ou le probleme s'est reproduit, mais aussi a 5 etages differents, test d'eculement des eaux, mesure d'humidite des plancher aux etages sup, tout est sur la facture ...

En plus, sur les photos prises - on voit que "la reparation" qui a ete faite au moment des 2x interventions, sont vraiment pas professionellement faites.
Ils ont mis un patch de peinture pour couvrir la reparation du plafond, le rectangle restant tres visible sur plafond, car couleur differente.

Dans tout cela, nous avons recu QUE la facture finale en fin d'annee. On n'a pas ete informe ni du sinistre ni de l'apres sinistre - et effectivement le syndic n'est pour rien ici.

Maintenant:
. Le locataire ne veut rien entendre car s'estime deja avoir souffert dans l'histoire,
En plus, apparement l'assurance l'a accuse qu'il n'a pas rapporte a temps la fuite ...

. L'agence "A" se dit innocente, car elle a agit dans l'urgence - et c'est la cause pour laquelle elle n'est pas passee sur place pour verifier les reclamations du locataire (on presume que la "tache" qu'il avait vu c'etait juste du sechage non-uniforme du platre, apres reparation.

. Le syndic evidement dit qu'ils ont fait le travail de reparation convenablement la premiere fois, donc l'intervention c'est pour le proprietaire et pas sur les frais communs. Evidement aucun mot sur les actions du plombier - qui facture des tests en haut sans avoir trouve de fuite en bas. Il a ete paye par le syndic.

Et moi, je presume, dans un trio de 2 societes qui trouvent leur comptes ...
(a) doit regler cette facture - ou perdre le temps de m'y opposer
(b) pareil pour les nouveaux frais - car la reparation faite pas l'assurance n'est vraiment pas top. Meme si j'ai signe un etat des lieux (c'est le premier location apres une grosse renovation), je presume la societe "A" n'est responsable nullepart d'avoir accepte un travail a moitie fait ?

Vous reagiriez comment, en ouvrant le portfeuille ?

Merci - BAV -/Jet

Dernière modification par jetlag (05-09-2018 18:20:22)

gestion par syndic, sinistre eau

Re : gestion par syndic, sinistre eau

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