RW: Avantage ou désavantage de la nouvelle loi sur les baux à usage d'habitation

Himura · #1 05-09-2018 19:32:24

GT a écrit :

Himura a écrit :
GT a écrit :
On peut y voir une incitation adressée aux bailleurs pour la conclusion initiale de baux de 9 ans.
On peut y voir une pénalité infligée aux bailleurs qui signeront des baux de courte durée.
Tout à fait.
Et on peut y voir une situation à laquelle le législateur régionale n'a pas pensé.
Bizarrement, j'y crois aussi...
PS : Ils ont pensé à faciliter la succession de courtes durées, par ailleurs.
Ce qui ne doit pas déplaire aux bailleurs mais précarise les preneurs.

J'y voyais surtout une certaine improbabilité avec votre seconde supposition wink

GT · #2 05-09-2018 17:51:43

Himura a écrit :

GT a écrit :
On peut y voir une incitation adressée aux bailleurs pour la conclusion initiale de baux de 9 ans.
On peut y voir une pénalité infligée aux bailleurs qui signeront des baux de courte durée.
Tout à fait.
Et on peut y voir une situation à laquelle le législateur régionale n'a pas pensé.
Bizarrement, j'y crois aussi...
PS : Ils ont pensé à faciliter la succession de courtes durées, par ailleurs.

Ce qui ne doit pas déplaire aux bailleurs mais précarise les preneurs.

Himura · #3 05-09-2018 17:27:21

GT a écrit :

Himura a écrit :
(...)
Vous me faites penser à une situation un peu grotesque - qui arrivera inévitablement :
--> Un bail d'1 an, prorogé en bail de 9 ans une fois son terme initial atteint
Durant la première année : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité.
Durant la 2ème année : 3 mois de préavis et 2 mois d'indemnité.
On peut y voir une incitation adressée aux bailleurs pour la conclusion initiale de baux de 9 ans.
On peut y voir une pénalité infligée aux bailleurs qui signeront des baux de courte durée.

Tout à fait.
Et on peut y voir une situation à laquelle le législateur régionale n'a pas pensé.

Bizarrement, j'y crois aussi...

PS : Ils ont pensé à faciliter la succession de courtes durées, par ailleurs.

panchito · #4 05-09-2018 17:20:01

GT a écrit :

On peut y voir une incitation adressée aux bailleurs pour la conclusion initiale de baux de 9 ans.

Cela n'est pas nouveau. Déjà la loi Onkelinx visait ce but.

La loi était muette sur les baux de court terme car les "vrais" locataires sont ceux qui après avoir visité des dizaines de biens en choisissent un pour le plus longtemps possible. Un bail de 9 ans c'est le Saint Graal pour eux.

Au contraire des riches expats qui ne restent que le temps de leur mission en Belgique ou encore de locataires fortunés qui sautent de bien en bien au gré de leurs caprices.

D'ailleurs il y a bien longtemps aussi que la clause diplomatique a été supprimée...

GT · #5 05-09-2018 17:19:03

grmff a écrit :

Je n'ai vu nulle part qu'il fallait enregistrer le PEB.

Le décret prévoit que tout bail est établi par un écrit et que celui-ci contient
notamment la date du dernier certificat PEB lorsque celui-ci est requis par le décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments ainsi que l'indice de performance attribué au bien loué.

Une mention dans le bail ne signifie pas que le certificat doive être enregistré.

Le bail type Région wallonne énonce aussi que "le preneur déclare avoir reçu le certificat de performance énergétique de la part du bailleur"

Le bail "PIM" énonce :
"Le Bailleur a communiqué, avant la signature du présent contrat, la copie du dernier certificat PEB de performance énergétique requis, daté du …………………………………………..
L’indice de performance attribué au bien loué est : …………………………………………….. "

Dernière modification par GT (05-09-2018 17:36:10)

Himura

panchito · #6 05-09-2018 17:15:10

J'ai tous les PEB, même celui correspondant à mon bail le plus ancien.

D'ailleurs j'envoie toujours le PEB complet (rapport de plus de 15 pages) à chaque candidat qui me dit être intéressé après la 1ère visite. Puisque vous ne savez mettre dans vos annonce qu'une lettre et la consommation théorique.

Je n'ai pas vu qu'il faut enregistrer le PEB. Cela n'aura aucun sens puisque le n° de PEB est déjà connu de la Région Wallonne.

Jacq a écrit :

t croyez moi certains sont malins et le jour qu'il y a un problème ils savent où s'adresser

Quel est le fond de votre pensée? Je ne vois pas à quoi vous faites allusion.

GT · #7 05-09-2018 17:11:07

Himura a écrit :

(...)
Vous me faites penser à une situation un peu grotesque - qui arrivera inévitablement :
--> Un bail d'1 an, prorogé en bail de 9 ans une fois son terme initial atteint
Durant la première année : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité.
Durant la 2ème année : 3 mois de préavis et 2 mois d'indemnité.

On peut y voir une incitation adressée aux bailleurs pour la conclusion initiale de baux de 9 ans.
On peut y voir une pénalité infligée aux bailleurs qui signeront des baux de courte durée.

Dernière modification par GT (05-09-2018 17:11:41)

grmff · #8 05-09-2018 17:02:57

Je n'ai vu nulle part qu'il fallait enregistrer le PEB.

jacq · #9 05-09-2018 16:24:44

panchito a écrit :

Comme je ne consens que des baux de résidence principale "standards" de 9 ans (après avoir trié les candidats sur le volet), et que j’enregistrais déjà tous ces baux, cette nouvelle loi n'a pragmatiquement AUCUN impact pour moi.

Ci il y aura un nouvel impact, il faut enregistré en plus le peb.
Pour mes anciens locataires qui louent mes appartements depuis plus de 9 ans 12 ans et plus c'est du chinois pour eux, par contre pour ceux qui ont de 1 a 2 ans si j'ai bien compris ont peut renouveler un bail de courte durée 3 x avec un maximum de 3 ans et croyez moi certains sont malins et le jour qu'il y a un problème ils savent où s'adresser

grmff · #10 05-09-2018 15:46:55

La possibilité pour le propriétaire de faire 6 baux de 6 mois (voire 9 de 4 mois...) est une réelle précarisation des locataires, pas du tout positive.

Erratum, mauvaise lecture. Ce n'est pas autant de renouvellement qu'on peut faire, mais un max de deux renouvellements.

Je corrige donc:

La possibilité pour le propriétaire de faire 3 baux de type court est une précarisation des locataires, pas très positive.

Himura · #11 05-09-2018 15:38:05

D1791 a écrit :

En fonction de ma propre situation, ce qui m'ennuie le plus, ce sont les indemnités pour départ anticipé qui sont d'office ramenées à 1 mois pour les baux de court terme.

Vous me faites penser à une situation un peu grotesque - qui arrivera inévitablement :
--> Un bail d'1 an, prorogé en bail de 9 ans une fois son terme initial atteint

Durant la première année : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité.
Durant la 2ème année : 3 mois de préavis et 2 mois d'indemnité.

GT · #12 05-09-2018 15:06:59

jacq a écrit :

Et vous qu'en pensez vous, a titre personnel
Il ne suffit pas de lire l'écho il faut aussi comprendre ce que ce nouveau décret nous apportera en +- et comment devront nous interpréter nos anciens baux qui sont antérieur au 1/09/2018 et celui de Pim nouvelle édition ou bien celui de la région wallonne.

Je crois avoir déjà répondu à une des questions dans une autre discussion.
Cette réponse vous a échappé.

Je reprends :

"15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
CHAPITRE IX. - Disposition transitoire

Art. 91. A l'exception des articles 3, 17, § 2, 55, § 6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés à dater de l'entrée en vigueur du présent décret, les dispositions du décret s'appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur."

Par ailleurs, que ce soit le bail PIM ou le bail "Région wallonne", ils sont tous les 2 rédigés à titre indicatif. Des clauses répondent au caractère impératif de la législation. D'autres clauses sont supplétives.

Par ailleurs, avant de lire l'ECHO, j'ai lu les travaux parlementaires et la nouvelle législation. Que je comprends ou non. La contradiction ciblée et argumentée est la bienvenue.

Peu importe ce que je pense à titre personnel, la législation s'impose aux bailleurs.

jacq

panchito · #13 05-09-2018 14:50:08

Comme je ne consens que des baux de résidence principale "standards" de 9 ans (après avoir trié les candidats sur le volet), et que j’enregistrais déjà tous ces baux, cette nouvelle loi n'a pragmatiquement AUCUN impact pour moi.

D1791 · #14 05-09-2018 14:44:33

En fonction de ma propre situation, ce qui m'ennuie le plus, ce sont les indemnités pour départ anticipé qui sont d'office ramenées à 1 mois pour les baux de court terme.

panchito · #15 05-09-2018 14:15:54

Je suis d'accord avec Grmff!

Dernière modification par panchito (05-09-2018 14:19:11)

grmff · #16 05-09-2018 14:15:42

Ce que j'en pense? Pas trop de mal. Mais un bof généralisé tout de même....

J'en pense que le bail de colocation est une excellente avancée, même si je ne suis pas concerné.

Le bail étudiant est une fausse bonne solution, parce qu'il va faire augmenter le loyer de tout le monde pour obtenir quelques effets positifs pour ceux qui ratent leur année.

Le bail étudiant va rendre réellement très difficile la recherche de kots pour les 1er voire 1ere et 2e année vu la situation précaire du propriétaire dans le cas de refus d'inscription ou d'échec ou d'arrêt en cours d'année.

Les possibilités de contournement des règles de bail étudiant sont évidentes: faire un bail de 12 mois, dont les 6 derniers sont gratuits.

La possibilité pour le propriétaire de faire 3 baux de type court est une précarisation des locataires, pas très positive.

La région wallonne a une fois de plus montré son incompétence en imposant de joindre des annexes obligatoires au bail, mais sans les publier.

La région wallonne a une fois de plus manqué son but en ne rendant pas compatible les baux étudiants et les baux de colocation. C'est l'un ou l'autre, et on échappe aux baux étudiants si on choisi les baux de colocation...

La région wallonne a une fois de plus fichu le brin dans le marché en imposant un effet rétroactif à un bail, au lieu de permettre de signer des baux conformes depuis plusieurs mois et de les rendre effectifs pour tout le monde au 1er septembre.

La région wallonne aurait pu profiter de ce changement législatif majeur pour imposer une garantie de 3 mois pour tous.

La région wallonne aurait pu profiter de ce changement pour rendre praticable les mode de garantie locative des Cpas. Il n'est pas trop tard, il est possible de le faire par circulaire, mais c'est une chose qui aurait du être incluse dans la loi.

Sinon, bof. C'est pas très bien rédigé, avec un peu trop de renvoi d'une section à l'autre pour le commun des mortel. C'est pas très clair ni simple ni simplifié. A l'ère de l'informatique, ils auraient pu faire des textes de lois bien séparés qui reprennent toute la loi applicable aux 4 sections (bail d'habitation, bail de résidence principale, bail de colocation, bail étudiant, bail glissant)

L'insertion du bail glissant est un aveu d'impuissance des service publics. Personnellement, je n'y adhère pas. Pas du tout.

C'est encore source d'insécurité juridique avec le tour de passe passe à la noix relatif à l'enregistrement (mais vous connaissez ma position sur cette obligation fiscale gratuite qui porte son absurdité dans cette simple description...)

rexou

Christine Rivière · #17 05-09-2018 14:07:58

Himura a écrit :

panchito a écrit :
Je n'ai un compte Facebook rien que pour pouvoir récolter un max d'info sur les candidats locataires...
J'espère que vous avez demandé la permission à Christine Rivière

Bien dommage qu'il soit impossible d'interdire à certains propriétaires de faire un usage abusif des pages FB de leurs candidats locataires.
Cela éviterait des jugements subjectifs, par exemple sur l'apparence de la personne, ses liens d'amitiés, ses relations.

Je serais curieuse de savoir combien d'entre vous sont capables de faire fi de leurs clichés pour faire ce genre de sélection. Cela dit j'avoue avoir moi aussi du mal avec certaines pages, comme celle-ci , un peu inquiétante : https://www.facebook.com/profile.php?id … riends_tab

Dernière modification par Christine Rivière (05-09-2018 14:08:43)

Himura · #18 05-09-2018 14:05:10

Je pense que les avis ressortent dans le thread concerné :
https://forum.pim.be/topic-288764-legis … age-1.html

Personnellement, je vais éviter tout bail étudiant. Trop risqué. Si des étudiants veulent encore venir dans un appartement (bien situé pour eux), ce sera sous forme de bail de colocation.

Pour le reste, ça ne change rien ou presque en ce qui me concerne.

Je tique uniquement sur cette nouvelle poussée de l'enregistrement des baux, dont la finalité évidente m'exaspère.

rexou

jacq · #19 05-09-2018 13:51:50

Et vous qu'en pensez vous, a titre personnel smile
Il ne suffit pas de lire l'écho il faut aussi comprendre ce que ce nouveau décret nous apportera en +- et comment devront nous interpréter nos anciens baux qui sont antérieur au 1/09/2018 et celui de Pim nouvelle édition ou bien celui de la région wallonne. smile

Himura · #20 05-09-2018 10:20:05

panchito a écrit :

Je n'ai un compte Facebook rien que pour pouvoir récolter un max d'info sur les candidats locataires...

J'espère que vous avez demandé la permission à Christine Rivière angel

jacq · #21 05-09-2018 07:08:46

Ce décret va-t-il lui faciliter la vie ou rendre les choses plus compliquées pour les propriétaires? en Wallonie

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