Problème avec mon Syndic

MoThA · #1 07-04-2019 15:16:58

Merci beaucoup.

Heureusement, le lobbying, je l'ai déjà fait et j'ai 50% de la quotité avec moi (les gens veulent que les choses changent, mais personne n'acte).

Je vous remercie pour votre réponse et je vais partir là dessus pour faire évoluer les choses.

panchito · #2 07-04-2019 11:27:32

A part, retrousser vos manches, et rallier à vous 20% des quotités de manière à pouvoir convoquer une AGE avec tous ces points à l'ordre du jour, il n'y a pas d'autres alternatives....:
- Nomination d'un commissaire aux comptes (un cp ou un réviseur externe)
- Mandat à donner au commissaire au compte pour analyser les comptes 2014-2015-2016-2017-2018
- Choix d'un nouveau syndic

Naturellement, vous aller devoir exercer un lobbying intense auprès des autres CP (invitez-les à prendre l'apéro chez vous: cela fonctionne toujours!), pour qu'il vous suivent.

Vous devrez aussi, soit vous présenter comme commissaire aux comptes (puisque d'après vous, tous les autres CP sont des moules qui ne s'intéressent nullement à leur investissement...) soit proposer les candidatures de réviseurs d'entreprise que vous aurez judicieusement présélectionnés (certains font leur pub dans le "Cri"). Si vous choisissez la piste d'une réviseur d'entreprise externe, vous devrez aussi rajouter un point à l'odj de votre AGE pour faire voter un budget. Ces spécialistes coûtent une fortune! Surtout s'il doit vérifier la comptabilité de 5 années!

Vous devrez aussi présenter les CV des syndics que vous aurez judicieusement pré-selectionnés. D'habitude je distribue lors de l'AG des tableaux comparatifs sur base de critères pondérés pour faciliter le choix.

A vous de jouer!

MoThA

MoThA · #3 07-04-2019 10:06:05

Le but de mes question ici est de pouvoir aller de l'avant et pas de recevoir des réponses du style "bien fait...."
Aucune décharge, ni aucun quitus n'a été donné au syndic. Son mandat a été renouvelé jusqu'à la prochaine AG.

Maintenant c'est pour me dire que je n'avais qu'à choisir un appartement dans un immeuble pour les x autres propriétaires ne sont pas des moules qui ne font rien pour faire bouger les choses, c'est inutile.

Je ne mérite RIEN. Je suis la seule personne qui essaye de faire bouger les choses dans cette copropriété.

Merci de me donner une réponse aux question suivantes :

Comment forcer le syndic à donner TOUTES les pièces comptables de la copropriété (via la justice ou autre) car nous n'avons JAMAIS reçu les pièces de 2014. La contestation vient justement des problèmes de frais fantôme de cette année (et non je n'étais pas là à cette période).
Pour information un réviseur avait été désigné et lors de la dernière AGO avant mon arrivée, celui-ci avoir informé les copropriétaire que malgré une dizaine de courrier au syndic, aucune réponse n'a jamais été reçu.

Sur la convocation de la prochaine AGE qui servira à choisir un nouveau syndic et à choisir la marche à suivre pour la suite, dois-je reprendre tout les points qui ont été reportés lors de l'AGO du mois dernier ?
Avez vous des conseils pour avoir des comptes qui pourraient être approuvé par les copropriétaires (expert, société spécialisée, ou autres) une fois que nous aurons les pièces ?

Merci de répondre à ces question pour que l'on puisse aller de l'avant

Dernière modification par MoThA (07-04-2019 10:18:33)

panchito · #4 07-04-2019 09:26:37

Et vous avez donné décharge et quitus à votre syndic au cours de cette AG? Vous avez renouvelé son mandat?

Vous n'aviez pas mis un point à l'ordre du jour mentionnant: "Choix d'un nouveau Syndic"?

Vous n'étiez pas venue à l'AG avec des CV de syndics que vous aviez déjà sélectionnés?

On n'a que le syndic qu'on mérite....

MoThA · #5 07-04-2019 09:15:56

panchito a écrit :

On attend toujours de savoir quelles décisions figurent finalement dans le PV en regard des différents points qui étaient à l'ordre du jour, PV qui a été signé par le président d'AG que vous avez choisi (par votes) en début de séance et par tous les copropriétaires qui étaient encore là en fin d'AG.
Vous dites que cette AG a eu lieu samedi. Donc samedi le PV a été signé. Nous sommes mercredi soir et le syndic ne vous a pas encore envoyé par mail un scan de ce PV signé samedi??

Tout le problème est là avec ce Syndic.
Je n'ai pas donné de nouvelles ici, j'ai je n'ai aucune nouvelle de la part du Syndic. Malgré plusieurs rappels.
On me promet qu'il sera fourni mais aucune réponse véritable, jamais, juste des promesses et des accusés de réception de mes mails.

C'est comme ça depuis que j'ai acheté mon appartement, il y a un peu plus d'un an.

Dernière modification par MoThA (07-04-2019 09:20:13)

panchito · #6 27-03-2019 21:37:33

On attend toujours de savoir quelles décisions figurent finalement dans le PV en regard des différents points qui étaient à l'ordre du jour, PV qui a été signé par le président d'AG que vous avez choisi (par votes) en début de séance et par tous les copropriétaires qui étaient encore là en fin d'AG.

Vous dites que cette AG a eu lieu samedi. Donc samedi le PV a été signé. Nous sommes mercredi soir et le syndic ne vous a pas encore envoyé par mail un scan de ce PV signé samedi??

MoThA a écrit :

Nous n'avons rien acté sur ce fait

Un fait ou un point à l'ordre du jour de votre AG?

Vous ne pouviez rien décider en dehors des points qui figuraient à l'odj de votre AG

Dernière modification par panchito (27-03-2019 21:39:42)

GT · #7 27-03-2019 17:25:49

MoThA a écrit :

Non rien.
Nous n'avons rien acté sur ce fait.

Vous n'avez rien à acter.

C'est le syndic qui rédige le PV des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus (art.577-6, § 10, al.1)

Par leur signature, le président de l'AG, le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et les copropriétaires présents à la fin de la séance authentifient le contenu du PV des décisions.

Dernière modification par GT (27-03-2019 17:27:18)

panchito · #8 27-03-2019 17:18:09

MoThA a écrit :

A cette date, le mandat du syndic avait été prolonger jusqu'au 15/10/2017 (je suppose qu'il y a prorogation automatique)

Non pas du tout, c'est juste l'inverse: le renouvellement éventuel du mandat de syndic doit figurer chaque année à l'ordre du jour.

Donc vous voulez attaquer votre syndic en justice mais vous le gardez depuis 2014 alors que les comptes n'ont jamais été approuvés depuis et que les CP's ont chque année décidé de lui donner décharge et quitus.

Vous n'avez pas la moindre chance de gagner un procès à son encontre.

Donc surtout si vous n'avez pas eu la prévoyance de décider en AG de prendre une assurance protection juridique (type ARAG) gardez-vous bien d'engager un avocat pour une procédure qui peut facilement prendre plusieurs années et que vous allez perdre de toute façon vu l'incroyable inertie de votre ACP face à syndic totalement incompétent et que pourtant vous avez gardé de 2014 à 2019....

Incroyable!

MarcoBrux

rexou · #9 27-03-2019 16:16:08

Je n'ai pas encore reçu la copie du PV des décisions de l'AG. Mais en gros, on renouvelait le mandat du syndic jusqu'à la prochaine AG

Les termes exacts sont nécessaires pour déterminer ce qui reste à faire.

Vous devez de toutes manières trouver un candidat syndic sérieux qui accepte de reprendre la gestion de votre ACP (qui ne peut rester sans syndic).

MoThA · #10 27-03-2019 15:01:24

Non rien.
Nous n'avons rien acté sur ce fait.
C'était ma première AG, j'avoue ne pas être au fait de tout.

Malgré la présence d'une avocate et de deux agents immobiliers, personne n'a soulevé ce point, nous avons juste contesté le fait que l'employée du syndic avait tenter d'acter la renonciation du syndic.

Il est clair que nous ne garderons pas ce syndic, mais la priorité est l'approbation des comptes pour aller de l'avant.

GT · #11 27-03-2019 15:01:05

MoThA a écrit :

La dernière AG a eu lieu en juillet 2017 durant laquelle aucune décharge n'a été accordée.
A cette date, le mandat du syndic avait été prolonger jusqu'au 15/10/2017 (je suppose qu'il y a prorogation automatique).

l'art.577-8, § 1er, al.4, C. civil prévoit :
"Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité."

GT · #12 27-03-2019 14:53:36

MoThA a écrit :

Je pense que la conversation s'égare un peu.
Je vais refaire un résumé ici.
J'ai acheté l'appartement en Janvier 2018.
La dernière AG a eu lieu en juillet 2017 durant laquelle aucune décharge n'a été accordée.
A cette date, le mandat du syndic avait été prolonger jusqu'au 15/10/2017 (je suppose qu'il y a prorogation automatique).
Après un an de courrier et d'appel téléphonique de ma part pour qu'ai lieu l'AGO dans les plus brefs délais. En octobre 2018 j'ai décidé de mon côté de forcer la tenue d'une AG d'ou la création de ce thread. J'ai envoyé un recommandé comme conseillé ici au syndic pour les incité à créer une AGO. Ils ont mis 28 jours pour y répondre et elle eu lieu le 23 mars 2019.
Les points de l'AG étant entre autres, l'approbation des comptes. Seulement nous n'avons reçu aucune pièce avec la tenue de l'AG. Nous nous sommes retrouvé face à une employée qui n'avait qu'une phrase en tête "Je ne sais pas". Aucun responsable du Syndic ne s'est présenté ce jour là.
Nous avons donc décidé lors de cette AG de convoqué une AGE pour y discuter de la désignation d'un avocat, de la poursuite en justice et devant l'IPI du syndic et si nécessaire de la désignation d'un nouveau syndic.
J'en suis donc au rassemblement des informations (avocats, syndic) nécessaire pour prendre la bonne décision lors que l'AGE que je forcerai encore une fois le syndic à convoquer.
Concernant les mauvais payeurs, nous avons reçu le paiement de la somme de 28.000€ suite à la vente forcée de l'appartement du principal créancier.
GT a écrit :
A propos du mandat du syndic
Qu'a-t-il été précisément acté (quels sont les termes de la décision) au PV des décisions de l'AG rédigé en séance par le syndic et signé à la fin de celle-ci et après lecture par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs représentants ?
Quelle était le formulation exacte du point mis à l'ordre du jour de l'AG nécessitant une décision?
Je n'ai pas encore reçu la copie du PV des décisions de l'AG. Mais en gros, on renouvelait le mandat du syndic jusqu'à la prochaine AG

Et rien sur la décision du syndic de ne pas demander ou de ne pas accepter le renouvellement de son mandat ?

MoThA · #13 27-03-2019 14:49:47

GT a écrit :

MoThA a écrit :
Concernant les mauvais payeurs, nous avons reçu le paiement de la somme de 28.000€ suite à la vente forcée de l'appartement du principal créancier.
Voici une information nouvelle.
Le créancier est l'ACP. L'ACP a une créance.
Le mauvais payeur est le débiteur des 28000 €.

A l'heure actuelle, nous avons les fonds pour faire tourner la copropriété.
Maintenant, priorité à l'approbation des comptes que nous ne pourrons pas faire avec le syndic actuel car ils mènent en bateau la copropriété depuis des années.

Donc ici, j'essaye de rassembler un maximum d'information pour pouvoir en discuter avec les autres propriétaires lors de l'AGE que je vais demander au syndic dans les plus brefs délais.

Si j'ai bien compris comment cela fonctionne, il me faudra ajouter les nouveaux points de discutions aux points qui ont été reportés la semaine dernière, même si nous savons pertinemment bien que les comptes ne seront pas approuvés à ce moment là mais ultérieurement.

Merci.

GT · #14 27-03-2019 14:43:40

MoThA a écrit :

Concernant les mauvais payeurs, nous avons reçu le paiement de la somme de 28.000€ suite à la vente forcée de l'appartement du principal créancier.

Voici une information nouvelle.

Le créancier est l'ACP. L'ACP a une créance.
Le mauvais payeur est le débiteur des 28000 €.

GT · #15 27-03-2019 14:38:33

panchito a écrit :

Mais avant d'acheter là, vous aviez tout de même reçu les PV des AG des 3 dernières années. Donc vous saviez parfaitement dans quoi vous alliez mettre les pieds?
Probablement que ceux qui vendent le font en mode "sauve qui peut" et que le prix était à ce point peu élevé que vous vous êtes jeté sur cette bonne affaire sans prendre le temps de bien tout analyser...

Le candidat acquéreur a, je pense, aussi le droit, en application de l'art. 577-10, § 3, C. civil, de consulter sur place et sans frais les décisions des assemblées générales consignées par le syndic dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.

MoThA · #16 27-03-2019 14:38:06

Je pense que la conversation s'égare un peu.

Je vais refaire un résumé ici.

J'ai acheté l'appartement en Janvier 2018.
La dernière AG a eu lieu en juillet 2017 durant laquelle aucune décharge n'a été accordée.
A cette date, le mandat du syndic avait été prolonger jusqu'au 15/10/2017 (je suppose qu'il y a prorogation automatique).

Après un an de courrier et d'appel téléphonique de ma part pour qu'ai lieu l'AGO dans les plus brefs délais. En octobre 2018 j'ai décidé de mon côté de forcer la tenue d'une AG d'ou la création de ce thread. J'ai envoyé un recommandé comme conseillé ici au syndic pour les incité à créer une AGO. Ils ont mis 28 jours pour y répondre et elle eu lieu le 23 mars 2019.
Les points de l'AG étant entre autres, l'approbation des comptes. Seulement nous n'avons reçu aucune pièce avec la tenue de l'AG. Nous nous sommes retrouvé face à une employée qui n'avait qu'une phrase en tête "Je ne sais pas". Aucun responsable du Syndic ne s'est présenté ce jour là.

Nous avons donc décidé lors de cette AG de convoqué une AGE pour y discuter de la désignation d'un avocat, de la poursuite en justice et devant l'IPI du syndic et si nécessaire de la désignation d'un nouveau syndic.

J'en suis donc au rassemblement des informations (avocats, syndic) nécessaire pour prendre la bonne décision lors que l'AGE que je forcerai encore une fois le syndic à convoquer.

Concernant les mauvais payeurs, nous avons reçu le paiement de la somme de 28.000€ suite à la vente forcée de l'appartement du principal créancier.

GT a écrit :

A propos du mandat du syndic
Qu'a-t-il été précisément acté (quels sont les termes de la décision) au PV des décisions de l'AG rédigé en séance par le syndic et signé à la fin de celle-ci et après lecture par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs représentants ?
Quelle était le formulation exacte du point mis à l'ordre du jour de l'AG nécessitant une décision?

Je n'ai pas encore reçu la copie du PV des décisions de l'AG. Mais en gros, on renouvelait le mandat du syndic jusqu'à la prochaine AG

Dernière modification par MoThA (27-03-2019 14:45:03)

GT · #17 27-03-2019 14:32:06

A propos du mandat du syndic

Qu'a-t-il été précisément acté (quels sont les termes de la décision) au PV des décisions de l'AG rédigé en séance par le syndic et signé à la fin de celle-ci et après lecture par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs représentants ?

Quelle était le formulation exacte du point mis à l'ordre du jour de l'AG nécessitant une décision?

panchito · #18 27-03-2019 13:46:26

MoThA a écrit :

plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.

Malheureusement pour vous, si l'ACP a bien un privilège pour récupérer les charges impayées lors de la vente de l'appartement du CP indélicat, vous ne pouvez pas retourner en arrière pour plus de 2 ans. Donc vous ne récupérez que les charges impayées des 2 dernières années. Le restant, vous et les autres bons payeurs devront passer à la caisse le payer suite au principe de solidarité entre CP's....

Mais avant d'acheter là, vous aviez tout de même reçu les PV des AG des 3 dernières années. Donc vous saviez parfaitement dans quoi vous alliez mettre les pieds?

Probablement que ceux qui vendent le font en mode "sauve qui peut" et que le prix était à ce point peu élevé que vous vous êtes jeté sur cette bonne affaire sans prendre le temps de bien tout analyser...

rexou · #19 27-03-2019 13:33:36

PIM a écrit :

Indépendamment des remarques (évidemment) pertinentes de GT, il me semble qu'une plainte à l'IPI serait utile.
Avez-vous pris contact (question déjà posée) avec le service juridique du SNPC ?
ps: l'employée du syndic a-t-elle le pouvoir d'engager le syndic (cfr "démission") ?

En effet, les remarques de GT sont (comme d'hab') pertinentes. Mais une plainte à l'IPI... cela peut aider à forcer le syndic à vous prendre au sérieux (peut être) mais je doute que cela aide l'ACP, sauf si malversations et assurance (maintenant c'est l'IPI qui assure ses syndics) en règle. Encore faut-il prouver les malversations et obtenir un jugement. Je suis passé par là et cela a fait un floc total.

Le service juridique du SNPC peut en effet vous aider. Mais la première chose à faire est de réunir des CP représentant 20% des quotités et leur faire signer une convocation d'AG. Et bien sur, rechercher activement un ou des candidats syndic.

rexou · #20 27-03-2019 13:22:08

MoThA a écrit :

Le syndic est bien agréé IPI.
Protestation sur base des points suivants :
Aucun compte approuvé depuis 2014.
Non respect des décisions de l'AG (ils n'ont pas fait les convocations décidées à la dernière AG).
Totale absence de communication, aucune réponse aux dizaines de mails envoyés.
Facturation indues.
Absence d'AG durant 2 ans, nous avons du leur forcé la main pour avoir la dernière
Les points du jour étaient
Comptes exercices 2014 : manquant
Comptes exercices 2015 : manquant
Comptes exercices 2016 : manquant
Comptes exercices 2017 : manquant
Comptes exercices 2018 : manquant
Décharges accordé au syndic : refusé
Mandant du syndic : reporté
recouvrement des impayés : impossible car compte manquant
rapport sinistre en cours : impossible car aucun transparence sur les montants payés par les assurances
rapport sur les procédures judiciaires en cours : information incomplète. Appartement mis en vente forcé en avril 2018, mais aucune information complémentaire.
rapport sur les contrats de fournitures : non communiqué
mise en conformité des status de la copropriété : facturé, payé mais non effectué
problèmes aux parlophones : reporté
problème de portes : reporté
isolation de la chaudière : reporté
Je veux juste savoir ce que l'on peut faire pour nous sortir du bourbier dans lequel nous sommes à cause d'un syndic incompétent et de mauvaise foi.
Ne me dites pas, qu'il faut juste faire avec et manger notre frein....
Alors oui, la seule solution que nous avons trouvé est la voie du tribunal. Mais nous devons faire les choses correctement et ça a l'air d'être loin d’être simple.

Non, vous ne devez pas "manger" votre frein (c'est très mauvais) ^^

Mais si je vous lis bien, certains copropriétaires sont en défaut de paiement. Dès lors, c'est peut-être le manque de finances qui justifie l'absence de travaux. Le syndic a peut-être simplement "jeté l'éponge"... et durant 5 ans, vous n'avez pas réagi.

J'ai connu une situation similaire à la vôtre. Après 3 ans d'absence de décomptes (malgré promesses répétées et problèmes imprévus se succédant...) j'ai pris l’initiative de convoquer une AG (avec 20% des quotités signataires) et envoyé un recommandé au syndic. J'ai repris la fonction de syndic et tenté de remettre un peu d'ordre. Cela m'a fait revoir l'idée que tous les tords sont du côté du syndic. Les CP en défaut de paiement sont une plaie. Certains confondent syndic et concierge aussi. Le métier de syndic est un sacerdoce et perso, je tiens le coup uniquement parce que je possède plusieurs biens dans cet immeuble.

Vous n'êtes pas satisfait. Dont acte. Faites convoquer une AG avec à l'ordre du jour notamment le point suivant :
Mandat du syndic. Non respect du contrat. Mesures à prendre. VOTE
Avec une invitation à tous les CP de présenter s'ils le souhaitent une proposition de nouveau syndic.
Il est évident que les CP qui convoquent l'AG se doivent de présenter eux aussi un syndic qui propose de reprendre la gestion. Sans quoi vous tournerez encore en rond longtemps.

Prenez conscience de vos erreurs aussi et tentez de soutenir le courageux qui osera reprendre la gestion de votre ACP. Ensemble, vous ppourrez alors avancer et sortir de l'ornière (sans manger votre frein)

MoThA · #21 13-09-2018 10:16:38

Bonjour,

J'ai acheté un appartement au mois de janvier 2018 et je n'arrête pas d'avoir des problèmes avec le syndic de mon immeuble (8 appartements et quelques garages).

Fin décembre, je me suis retrouvé durant 3 jours sans chauffage car le syndic ne répondait pas au numéro d'urgence, ensuite ils nous disaient que le réparateur ne répondait jamais (alors que j'ai eu confirmation que ca n'était pas le cas).

Depuis le mois de janvier je demande que certaines réparations soient faites (ascenseur, porte d'entrée,....)

Je demande depuis des mois pour avoir un état détaillé des comptes. On me répond juste que les comptes ne sont pas approuvé donc il n'est pas possible de les fournir.

Je demande que les convocations de l'AG annuel soient envoyées (ca aurait du être fait depuis mars 2018).

Enfin bref, j'ai du avoir passer une très grosse dizaine d'appels téléphone et deux fois plus de mails.
Je n'ai que très rarement des réponses et lorsque j'en ai, on me promet de faire quelque chose .... bientôt.

Depuis le mois de janvier la porte d'entrée ne se ferme plus automatiquement, j'ai du envoyé 5 mails + appels téléphonique pour demander que ca soit fait, sans succès.

Depuis le mois de janvier, je demande que l'ascenseur soit fonctionnel à 100%, on me répond à chaque fois que le message a été passé à la société qui gère l'entretient. En finalité, j'ai appelé directement la société d’entretien et l'ascenseur a été réparé complètement dès le lendemain de mon appel.

Pour être honnête, j'en ai marre de devoir courir après un syndic qui ne semble jamais rien faire et qui trouve toujours une excuse.

Les comptes ne sont plus approuvé depuis 2014-2015, plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.

Que puis-je faire ? Les autres propriétaires sont devenu fataliste et ne font rien pour changer les choses.

Merci d'avance.

Problème avec mon Syndic

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