locataire assujetti à la TVA

Joe · #1 24-09-2018 08:34:41

Bonjour,

Je souhaiterais recevoir vos conseils pour la signature d'un bail avec un locataire étant indépendant complémentaire.
Il me fait savoir qu'il n'exercera pas dans le bien loué.
Mais on n'est jamais assez prudent et pourriez-vous m'indiquer les clauses à insérer dans le bail pour nous protéger d'une éventuelle activité prof dans le bien loué (taxation du propriétaire) ?
Je précise que nous louons uniquement à des fins privées et aucun activités prof ne peut être effectuée dans le bien.
D'avance, un tout grand merci.

Bonne journée

panchito · #21 24-09-2018 19:37:40

En plus de la clause, choisir des salariés.

C'est excessivement rare d'avoir des locataires salariés qui peuvent prouver que leurs frais dépassent le forfait (4.320€ maximum) qui est automatiquement déduit s'ils ne déclarent pas de frais professionnels.

Par contre les indépendants n'ont pas accès à ce forfait et déclarent donc toujours leurs frais professionnels.

Les salariés ont le choix.

grmff · #22 24-09-2018 22:44:55

Je me trompe, ou on avait discuté d'une personne qui utilisait une partie d'un bien à titre professionnel, sans le déduire d'aucune manière... et dont le bien avait été déclaré professionnel et donc taxé comme tel?

Le fisc ferait bien de montrer un peu de cohérence. Mais malheureusement, c'est loin d'être le cas et l'insécurité juridique règne en maître.

Un enseignant qui travaille chez lui utilise son bien à titre professionnel. Il a beau déclarer le forfait, que comprend ce forfait? Ben, notamment ses frais de bureau à la maison. Et PAF! taxation dans le chef du bailleur, qui se retourne contre son locataire, qui se retrouve avec un supplément de loyer de 50% sans avoir rien déduit, et qui est forclos de demander un ajustement de sa feuille d'impôt....

max11 · #23 24-09-2018 23:15:26

Il faut attendre la réponse avisée de GT mais je n'ai aucun souvenir d'avoir lu ça un jour...

J'ai aussi un très gros doute que cela soit vrai aussi simplement.
Cela ferait quand même une masse énorme de révisions à faire sur cette base.
De plus, avec la mentalité du fisc, ce serait assez surprenant que cela ait fonctionné une fois et que cela ne se soit pas renouvellé 100.000x. Le potentiel de redressement serait énorme.

GT · #24 25-09-2018 07:16:21

panchito a écrit :

En plus de la clause, choisir des salariés.
C'est excessivement rare d'avoir des locataires salariés qui peuvent prouver que leurs frais dépassent le forfait (4.320€ maximum) qui est automatiquement déduit s'ils ne déclarent pas de frais professionnels.
Par contre les indépendants n'ont pas accès à ce forfait et déclarent donc toujours leurs frais professionnels.
Les salariés ont le choix.

Qu'entendez-vous par "indépendants" qui ne bénéficient pas du forfait pour frais professionnels ?

Les personnes visées au cadre XIX de la déclaration à l'IPP, ex.imp. 2018 dont les revenus professionnels consistent en profits de professions libérales , charges, offices ou autres occupations lucratives n'ont-elles pas le statut d'indépendant ?

Un régime de charges professionnelles forfaitaires s'applique déjà à ces dernières.

Les personnes visées au cadre XXII de la déclaration à l'IPP, ex. imp.2018 dont les revenus professionnels consistent en bénéfices n'ont-elles pas le statut d'indépendant ?

A partir de l'ex. imp. 2019,un régime de charges professionnelles forfaitaires identique à celles des salariés s'appliquera à des indépendants qui recueillent des bénéfices ( loi du 26 mars 2018 relative au renforcement de la croissance économique et de la cohésion sociale).

Ah, j'oubliais....en ce qui concerne les dirigeants d'entreprises qui ont le statut social d'indépendants, vous avez décidé de ne pas leur donner vos biens en location ?

En manifestant votre rejet de principe de candidats en fonction de l'origine de leurs revenus vous ne vous montrez guère soucieux du respect de la loi du 25 février 2003 tendant à luter contre la discrimination.

Dernière modification par GT (25-09-2018 07:17:42)

max11, D1791

GT · #25 25-09-2018 07:35:50

max11 a écrit :

Il faut attendre la réponse avisée de GT mais je n'ai aucun souvenir d'avoir lu ça un jour...

Je me souviens vaguement de la problématique.
Je crois qu'il faut faire la distinction entre "l'occupation" d'un bien p.e. par des enseignants qui l'utilisent aussi à des fins professionnelles et "l'affectation" dont il est question ds le code des impôts d'un bien par le bénéficiaire de bénéfices ou de profits.

D1791 · #26 25-09-2018 11:01:14

rexou a écrit :

...
Ni déclarer qu'il exerce une activité professionnelle à cette adresse.

Rexou, je ne vois pas bien ce que vous visez dans cette partie de votre intervention.
Pourriez-vous donner un exemple ?
D'avance merci.

panchito · #27 25-09-2018 12:03:54

Grmff a écrit :

Je me trompe, ou on avait discuté d'une personne qui utilisait une partie d'un bien à titre professionnel, sans le déduire d'aucune manière... et dont le bien avait été déclaré professionnel et donc taxé comme tel?

A ce moment-là chaque salarié occupe une partie du bien à titre professionnel!
- tous les salariés qui font occasionnellement du télé-travail (1/3 des salariés d'après les dernières statistiques)
- tous ceux qui travaillent dans l'enseignement
- tous ceux qui ramènent du travail à la maison
- tous ceux qui font leur déclaration d'impôts depuis la maison
- tous ceux qui classent leur assurance-groupe, contrats de travail, fiches de prestation etc...dans une pièce de la maison

- etc...etc...

Mais bon, de toutes façons les loyers réels vont être taxés à brève échéance ...

GT · #28 25-09-2018 13:09:31

panchito a écrit :

Mais bon, de toutes façons les loyers réels vont être taxés à brève échéance ...

Qu'appelez-vous "brève" échéance ?
Vous possédez des informations de première main sur le programme de la prochaine coalition gouvernementale qui sera mise en place ?

rexou · #29 25-09-2018 13:15:21

D1791 a écrit :

rexou a écrit :
...
Ni déclarer qu'il exerce une activité professionnelle à cette adresse.
Rexou, je ne vois pas bien ce que vous visez dans cette partie de votre intervention.
Pourriez-vous donner un exemple ?
D'avance merci.

j'entends une déclaration au fisc.

Par exemple un locataire qui déclare exercer à son domicile une activité de kiné, ou de coiffure... et qui déduit professionnellement des frais quelconques, même autres que loyer ( électricité par exemple) à cette adresse. Le risque existe d'un redressement.

Mais si le locataire déduit fiscalement le paiement de son loyer, l'imputation pour le bailleur du loyer professionnel sera quasi-automatique. Ce qui est déduit d'un côté doit être payé de l'autre côté...

max11 · #30 25-09-2018 14:43:50

GT a écrit :

max11 a écrit :
Il faut attendre la réponse avisée de GT mais je n'ai aucun souvenir d'avoir lu ça un jour...
Je me souviens vaguement de la problématique.
Je crois qu'il faut faire la distinction entre "l'occupation" d'un bien p.e. par des enseignants qui l'utilisent aussi à des fins professionnelles et "l'affectation" dont il est question ds le code des impôts d'un bien par le bénéficiaire de bénéfices ou de profits.

A ma modeste échelle, j'ai fait mon "très petit" GT et j'ai trouvé une QP 684 du 8 mai 2001 qui parle de cette problématique :

" 1 et 2. Pour l'application de l'article 7, § 1er, 2°, a) et c), du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992), la notion d'affectation à l'exercice d'une activité professionnelle signifie que le locataire utilise en totalité ou en partie l'immeuble pris en location pour l'exercice de son activité professionnelle et que le montant des loyers ou des charges locatives soit mentionné ou comptabilisé quelque part en totalité ou en partie (comme frais professionnels, comme dépenses d'une autorité publique, d'une ASBL, etc.).

On considérera, dès lors, qu'une personne physique affecte l'immeuble à l'exercice de son activité professionnelle :

a) soit si elle revendique la déduction de tout ou partie des loyers ou charges locatives à titre de frais professionnels réels, sur pied des articles 49 et 52, 1°, CIR 1992;

b) soit si elle perçoit de son employeur des remboursements de dépenses propres à celui-ci couvrant tout ou partie des loyers et des charges locatives afférents à l'utilisation professionnelle de l'immeuble, qui sont eux-mêmes comptabilisés à titre de frais professionnels ou de dépenses dans le chef de l'employeur. "

1. Il faut que le locataire déduise une partie de son loyer ou charge locative pour que l'on entre dans le cadre d'une location professionnelle....

ou 2. Mais il suffit aussi que le locataire reçoive une indemnité pour "frais propres à l'employeur" pour du travail à domicile, voir à mon sens l'intervention dans les frais de téléphonie ou internet à la maison de son salarié.
Et là, aujourd'hui, c'est quelque chose qui est devenu très très courant dans les entreprises... (surtout les salaires élevés...)
C'est déductible pour la société, non soumis à l'onss et non imposable pour le salarié. Le complément de revenus rêvé que tout bon comptable recommande à son client de mettre en place quand c'est possible...

panchito vous pouvez commencer à vous interroger... vos certitudes devraient être balayées pour tous vos locataires qui sont soumis à l'IPP pour leurs revenus pro.

Je pense à une solution qui devrait être possible de mettre en place (GT ?) : le total du loyer est requalifié en pro si le bail enregistré ne prévoit pas un prorata pro/privé.
Si on inscrit dans chaque bail, en plus de la clause disant que tout supplément d'impôt du bailleur est à charge du locataire, que si le locataire devait, malgré l'interdiction actuelle, utilisé le bien partiellement à usage pro la part de loyer pro est dés à présent et pour toute la durée du bail limitée à 1% du loyer.
Cela devrait limiter la casse en cas de problème.

Dernière modification par max11 (25-09-2018 14:45:34)

rexou · #31 25-09-2018 14:59:12

max11 a écrit :

Je pense à une solution qui devrait être possible de mettre en place (GT ?) : le total du loyer est requalifié en pro si le bail enregistré ne prévoit pas un prorata pro/privé.
Si on inscrit dans chaque bail, en plus de la clause disant que tout supplément d'impôt du bailleur est à charge du locataire, que si le locataire devait, malgré l'interdiction actuelle, utilisé le bien partiellement à usage pro la part de loyer pro est dés à présent et pour toute la durée du bail limitée à 1% du loyer.
.

J'adore l'idée. Le concept est excellent ! J'attends avec impatience le retour de GT. Sans doute trop joli pour être possible, mais sait-on jamais ? Merci max ! smile

panchito · #32 25-09-2018 15:41:54

Moi j'indique souvent que:
- je n'autorise pas l'utilisation professionnelle
- la part du loyer pro est dès lors limitée à 0%

Mais le locataire peut passer outre...

D'autrepart il suffit que le locataire reçoive une indemnité pour "frais propres à l'employeur" pour qu'il y ait requalification apparemment. C'est ça le cas qui a déjà été traité sur ces forums.

Or toutes les sociétés que je connais offrent ce type d'avantage (de 100 à 250€ nets/mois) pour couvrir les frais de télétravail depuis la maison (bureau, nettoyage, chauffage, eau (toilettes), connexion Internet) etc...

Frais que les sociétés déduisent elles-mêmes en frais professionnels.

Donc ce que le fisc perd d'un côté, il le rattrape de l'autre...

Mais cela on le voit tout de suite sur la fiche de salaire du locataire.

Et parmi les dizaine de candidatures reçues, on peut ne pas choisir ceux-là. De toutes façons on ne peut pas dire oui à tout le monde.

Himura · #33 25-09-2018 15:42:38

rexou a écrit :

max11 a écrit :
Je pense à une solution qui devrait être possible de mettre en place (GT ?) : le total du loyer est requalifié en pro si le bail enregistré ne prévoit pas un prorata pro/privé.
Si on inscrit dans chaque bail, en plus de la clause disant que tout supplément d'impôt du bailleur est à charge du locataire, que si le locataire devait, malgré l'interdiction actuelle, utilisé le bien partiellement à usage pro la part de loyer pro est dés à présent et pour toute la durée du bail limitée à 1% du loyer.
.
J'adore l'idée. Le concept est excellent ! J'attends avec impatience le retour de GT. Sans doute trop joli pour être possible, mais sait-on jamais ? Merci max !

Je crois que l'idée a déjà été évoquée précédemment - au moins indirectement.

Cependant, si ça peut se révéler "utile", ça n'a pas beaucoup de sens. On n'est plus dans la logique contractuelle.
Dire : "je n'autorise pas l'activité professionnelle", pour ensuite indiquer le niveau de cette activité professionnelle, c'est un peu étrange. Sans compter qu'avec un peu de vice, on pourrait mettre alors en avant que cela indique que le bailleur avait connaissance de l'activité professionnelle, vu qu'ils ont estimé celle-ci à maximum 1% de la valeur du loyer.

Malheureusement, je n'y crois pas beaucoup.

max11 · #34 25-09-2018 15:45:20

panchito a écrit :

Moi j'indique souvent que:
- je n'autorise pas l'utilisation professionnelle
- la part du loyer pro est dès lors limitée à 0%
Mais le locataire peut passer outre...
D'autrepart il suffit que le locataire reçoive une indemnité pour "frais propres à l'employeur" pour qu'il y ait requalification apparemment. C'est ça le cas qui a déjà été traité sur ces forums.
Or toutes les sociétés que je connais offrent ce type d'avantage (de 100 à 250€ nets/mois) pour couvrir les frais de télétravail depuis la maison (bureau, nettoyage, chauffage, eau (toilettes), connexion Internet) etc...
Frais que les sociétés déduisent elles-mêmes en frais professionnels.
Donc ce que le fisc perd d'un côté, il le rattrape de l'autre...
Mais cela on le voit tout de suite sur la fiche de salaire du locataire.
Et parmi les dizaine de candidatures reçues, on peut ne pas choisir ceux-là. De toutes façons on ne peut pas dire oui à tout le monde.

Il ne doit pas vous rester grand monde comme candidat...

max11 · #35 25-09-2018 15:49:49

Himura a écrit :

rexou a écrit :
max11 a écrit :
Je pense à une solution qui devrait être possible de mettre en place (GT ?) : le total du loyer est requalifié en pro si le bail enregistré ne prévoit pas un prorata pro/privé.
Si on inscrit dans chaque bail, en plus de la clause disant que tout supplément d'impôt du bailleur est à charge du locataire, que si le locataire devait, malgré l'interdiction actuelle, utilisé le bien partiellement à usage pro la part de loyer pro est dés à présent et pour toute la durée du bail limitée à 1% du loyer.
.
J'adore l'idée. Le concept est excellent ! J'attends avec impatience le retour de GT. Sans doute trop joli pour être possible, mais sait-on jamais ? Merci max !
Je crois que l'idée a déjà été évoquée précédemment - au moins indirectement.
Cependant, si ça peut se révéler "utile", ça n'a pas beaucoup de sens. On n'est plus dans la logique contractuelle.
Dire : "je n'autorise pas l'activité professionnelle", pour ensuite indiquer le niveau de cette activité professionnelle, c'est un peu étrange. Sans compter qu'avec un peu de vice, on pourrait mettre alors en avant que cela indique que le bailleur avait connaissance de l'activité professionnelle, vu qu'ils ont estimé celle-ci à maximum 1% de la valeur du loyer.
Malheureusement, je n'y crois pas beaucoup.

Cela n'a rien d'inhabituel d'interdire quelque chose au départ mais de prévoir ce qu'il se passera si ça devait se produire malgré tout ou plus tard.
Vous signez un bail de 9 ans mais vous prévoyez ce qu'il se passe en cas de rupture anticipée...

Et vu que le prorata de loyer pro doit se trouver dans le bail initial enregistré, cela vous permet d'autoriser à l'avenir votre locataire de déduire une part de son loyer (1%) et ses charges locatives tout en vous protégeant. Voir de recevoir une indemnité pour travail à domicile de son employeur qu'il n'avait peut-être pas lors du bail.

panchito · #36 25-09-2018 15:56:36

Max11 a écrit :

Et parmi les dizaines de candidatures reçues, on peut ne pas choisir ceux-là. De toutes façons on ne peut pas dire oui à tout le monde.

Oh que si! Ceux qui ont une voiture de société et des frais propres à l'employeur sont déjà propriétaire depuis belle lurette.

max11 · #37 25-09-2018 16:03:46

panchito a écrit :

Max11 a écrit :
Et parmi les dizaines de candidatures reçues, on peut ne pas choisir ceux-là. De toutes façons on ne peut pas dire oui à tout le monde.
Oh que si! Ceux qui ont une voiture de société et des frais propres à l'employeur sont déjà propriétaire depuis belle lurette.

J'ai dit ça moi ???

max11 · #38 25-09-2018 16:06:37

panchito a écrit :

Et parmi les dizaines de candidatures reçues, on peut ne pas choisir ceux-là. De toutes façons on ne peut pas dire oui à tout le monde.
Max11 a écrit :
Il ne doit pas vous rester grand monde comme candidat...
Oh que si! Ceux qui ont une voiture de société et des frais propres à l'employeur sont déjà propriétaire depuis belle lurette.

Voilà, c'est mieux comme ça.... de rien, c'est avec plaisir. Vous êtes tellement occupée....

Himura

max11 · #39 25-09-2018 16:08:35

panchito a écrit :

Et parmi les dizaines de candidatures reçues, on peut ne pas choisir ceux-là. De toutes façons on ne peut pas dire oui à tout le monde.
Max11 a écrit :
Il ne doit pas vous rester grand monde comme candidat...
Oh que si! Ceux qui ont une voiture de société et des frais propres à l'employeur sont déjà propriétaire depuis belle lurette.

Par contre, c'est de nouveau du grand n'importe quoi. Il y a plein de raisons de louer même quand on à une voiture de société (pas compris le rapport) et des frais propres à l'employeur (qui ne paie pas un loyer quand même)

jacq · #40 26-09-2018 06:36:46

Voici la clause prévue dans mon bail, jusqu'à ce jour je n'ai jamais u de discutions a ce sujet et aucun locataire n'y a dérogé.

Article 2. Destination.
Le présent bail porte sur un appartement que le preneur affectera à sa résidence principale. Le présent bail est donc soumis à la loi du 20 février 1991 concernant la protection de la résidence principale.
Il est interdit au preneur d'affecter une partie de l'habitation à l'exercice d'un commerce ou artisanat ou toute autre activité professionnelle. Le preneur ne peut en aucun cas changer cette destination, ni invoquer le consentement tacite du bailleur en la matière.

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