etat des lieux de sortie

Himura · #1 13-10-2018 10:54:41

panchito a écrit :

Pas d'accord.
La loi dit que les locataires doivent rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait lorsqu'ils en ont reçu la jouissance.
Donc si les peintures étaient neuves à l'entrée?
A priori, les peintures ne sont pas amorties après 3 ans, donc s'il y des dégâts, il faut repeindre!

Et pourtant, le service juridique de la RW est d'accord avec moi. Et ne laisse aucune doute à ce sujet.

(Ne détournez pas la chose en réintroduisant la notion de dégâts, qui était bien clairement mise à part. Ce n'est pas très digne).

Francis · #2 13-10-2018 09:28:30

Si l’état des lieux de sortie a été signé par les 2 parties et qu’elles étaient bien présentes, on ne peut rajouter quoi que ce soit à l’indemnité compensatoire sauf dans quelques cas.
Par exemple, l’erreur matérielle: erreur de calcul (?), erreur de prix de l’élément à remplacer (l’expert prend le prix donné par une des parties et se rend ensuite compte que celui-ci est faux.
La dissimulation manifeste d’un dégât par le locataire: J’ai eu le cas de tuyauterie d’égout déconnectée volontairement dans le vide ventillé par le locataire. L’odeur consattée lors de l’ELS avait été attribuée à tort à la fosse septique pleine ! Dans ce cas, le juge de paix m’a entièrement suivi après m’avoir appelé à témoigner.

Ici, cela ne me semble pas le cas. L’obligation de repeindre est valable mais aurait du être signifiée lors de l’ELS.
Le remplacement du chauffe-eau est sujet à discussion mais il faut aussi prendre en compte la vétusté et l’origine de la panne définitive !

Personnellement, il m’est aussi arrivé de ne pas pouvoir me prononcer su un dégât ou sur son estimation mais je l’indiquais dans le PV et justifiais ensuite l’évolution de l’indemnité.

panchito · #3 11-10-2018 17:23:17

Pas d'accord.

La loi dit que les locataires doivent rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait lorsqu'ils en ont reçu la jouissance.

Donc si les peintures étaient neuves à l'entrée?

A priori, les peintures ne sont pas amorties après 3 ans, donc s'il y des dégâts, il faut repeindre!

Dernière modification par panchito (11-10-2018 17:23:41)

Himura · #4 11-10-2018 15:22:37

Je viens de subir une légère mutation en GT - mais qui ne sera que très passagère.

Voici la référence à l'année 2007 que j'indiquais :

« Le preneur pourra donc invoquer la nullité d’une clause insérée dans un contrat conclu après le 18 mai 2007 qui lui impose des travaux d’entretien ou de réparation plus lourds que ceux désignés comme tels par les usages des lieux ou ceux énumérés de façon non exhaustive à l’article 1754 du Code civil ».
(Y. Merchiers, Le bail de résidence principale, Larcier, 2010, p.112, n°67-2).

rexou, grmff, jacq

Himura · #5 11-10-2018 15:10:14

J'aurais cru qu'une personne aussi à cheval sur la législation connaissait cela, après autant d'années.

http://www.expertises-immobilieres.be/6 … inture.php
https://immo.vlan.be/fr/conseils/locati … -locataire

Pour votre bon souvenir, on y faisait déjà un peu mention ici : https://forum.pim.be/topic-283645-remet … age-1.html

Je suis sûr qu'en cherchant mieux (ou qu'en mandatant GT, ce qui revient au même), on trouve rapidement le jugement de 2007 générant la bonne interprétation de "l'usage normal".

panchito · #6 11-10-2018 12:33:42

Les clauses illégales sont automatiquement réputées comme non écrites.

Mais y avait-il des clauses illégales?

wayne · #7 11-10-2018 12:31:49

Panchito a écrit :

Mais, c'est évidemment avant de signer le bail qu'on négocie chaque clause avec le bailleur et si on n'est pas d'accord, on ne signe pas!!

Et avant de soumettre un contrat, et d'y rajouter des clauses, on s'assure que celles-ci soient légales.
Si elles ne sont pas en accord avec la loi, on ne les rajoute pas !

panchito · #8 10-10-2018 20:48:19

Ah moi non plus, jamais plus je ne laisserai un locataire repeindre quoi que ce soit!

Mais, c'est évidemment avant de signer le bail qu'on négocie chaque clause avec le bailleur et si on n'est pas d'accord, on ne signe pas!!

Himura a écrit :

Cette clause est considérée comme nulle pour tous les baux àpd de 2007 (soit 11 ans).

Source????

rexou · #9 10-10-2018 13:27:00

Au final, peu importe la clause concernant cette supposée obligation... l'expert a remis un rapport chiffré concernant les dommages locatifs. Le bailleur a signé ce rapport. Il ne peut donc exiger quoi que ce soit de plus, sauf circonstances particulières avérées comme un dégât des eaux chez le voisin, inconnu au moment de l'expertise.

Ah, perso, s'il y a bien une chose que je refuse absolument, c’est de voir mes locataires repeindre. Sauf si en début de bail ils souhaitent le faire faire par un entrepreneur professionnel. Mais un pinceau dans les mains d'un zozo qui se prend pour picasso... pas chez moi !

Dernière modification par rexou (10-10-2018 13:29:11)

jacq

Himura · #10 10-10-2018 13:10:06

panchito a écrit :

TomyWg a écrit :
concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie
Donc c'était bien une obligation contractuelle de tout repeindre à la sortie...

Non.
Cette clause est considérée comme nulle pour tous les baux àpd de 2007 (soit 11 ans).

wayne · #11 10-10-2018 12:47:31

Ce genre clause est elle légale ?
Quel est le texte exact de la clause car écrit comme ça cela me semble assez flou et douteux quand à sa validité/mise en pratique:

Repeindre la maison: La façade ? L intérieur ? En quelle couleur et avec quelle peinture ? Qui paye le matériel et la main d oeuvre ?

Dernière modification par wayne (10-10-2018 12:52:47)

panchito · #12 10-10-2018 12:22:16

TomyWg a écrit :

concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie

Donc c'était bien une obligation contractuelle de tout repeindre à la sortie...

rexou · #13 10-10-2018 12:10:41

Himura a écrit :

Votre demande concernant les attestations est inutile. C'est trop tard, et c'est repris (et validé !) dans votre état des lieux de sortie (=ELS).
Pour la peinture, n'écoutez pas Panchito. Vous n'étiez redevable que des dégâts commis. Et ça a été pris en compte dans l'ELS.
Le fait que zd n'était pas présent - et si je comprends bien, n'ait mandaté personne pour signer en son nom - me parait être une faille potentielle cependant.
On pourrait défendre le fait que le document n'est pas valide, car incomplet, vu l'absence d'accord complet de toutes les parties au bail de colocation.
--> L'avis d'autres Pimonautes serait intéressant
"Montant estimé" : le terme n'est pas assez précis que pour indiquer qu'il fallait attendre un devis futur ou autre confirmation. Ca se comprend tout à fait comme une estimation forfaitaire du dommage. Pas de soucis à ce niveau.
Dégâts des eaux : si vous n'avez rien cachés ou volontairement omis, vous n'avez pas de soucis à vous faire. S'ils peuvent démontrer l'inverse, oui.
Quoiqu'il en soit, je répète mon conseil vis-à-vis de la prise de contact préalable avec votre assureur. Au cas où.

Avant de prendre un avocat et d'aller en justice, il n'est pas inutile de tenter d'envoyer un courrier à votre ex-propriétaire, indiquant que sur base de l'état des lieux réalisés entre vous et lui, et consigné par l'expert mandaté, vous réclamez la libération du solde de la garantie sous huitaine. D'indiquer que ce montant a été validé par chacun, et qu'il n'est plus sujet à modification à la hausse ou à la baisse. Que passé ce délai, vous réclamerez les intérêts judiciaires sur la somme. Que faute de quoi, vous transmettrez le dossier à votre Conseil, en vue de toute action nécessaire à la récupération du montant.

Il me semble que l'absence de zd à la signature ne pose pas de problème. Surtout que zd ne conteste pas le rapport qui a été établi. On peut considérer que zd est représenté implicitement pas ses deux colocataires signataires du rapport de l'expert.

Le premier pas vers la conciliation est en effet un courrier au bailleur, en reprenant les éléments mentionnés par Himura. Si vous hésitez quant à la formulation, ou si vous souhaitez donner plus de poids à votre demande, vous pouvez aussi demander à un avocat de rédiger et d'envoyer ce courrier.

PIM · #14 10-10-2018 10:18:02

Pour faire suite à l'intervention pertinente d'Himura (11h06):
- l'absence d'un des locataires-sortants ne rend pas, à mon avis, nulle l'accord / le constat pris entre les autres intervenants. Cela pourrait peut-être impliquer uniquement le sortant absent. Y a-t-il une clause d'indivisibilité et solidarité dans le bail ?

- "Avant de prendre un avocat et d'aller en justice": on peut prendre un avocat sans nécessairement aller en justice. Très souvent, un courrier circonstancié rédigé par un avocat et envoyé à la partie adverse suffit pour remettre les pendules à l'heure...

NB: posté avant d'avoir lu le message complémentaire d'Himura à 11h16

Dernière modification par PIM (10-10-2018 10:19:31)

Himura

Himura · #15 10-10-2018 10:16:01

wayne a écrit :

Sauf erreur de ma part, pas nécessairement besoin d'un avocat pour cette requête, du moins pour le moment, et surtout au vu du faible montant que vous réclamez.

Pour ma part, si vous en arrivez là, je vous conseillerais vivement de consulter un avocat.

D'une part, il pourra juger sur pièce (que nous n'avons pas), et il y a toujours une belle probabilité qu'il y découvre des éléments juridiquement importants qui ne vous parraissaient pas utiles dans votre résumé.
Prenez la question de la validité de l'état des lieux, ou du montant indiqué. Rien que ce point change radicalement l'attitude à avoir.

Ensuite, vous êtes 3 colocataires, et il est préférable de n'avoir qu'un seul représentant, parlant pour vous. Un avocat gèrera celui certainement mieux.
De plus, vous n'avez pas d'expérience dans le domaine. Et ça ne s'acquière pas en quelques jours.

Finalement, le coût de cet avocat sera, en partie, pris en charge par la partie défaillante. Comptez peut-être 400 € d'honoraire pour une affaire simple (étude dossier rapide, un rdv, et une audience), dont 240 € (de mémoire) qui pourront être mis à charge du perdant.

Himura · #16 10-10-2018 10:06:10

tomywg a écrit :

nous avons demandé le PEB et l'attestation BTV car le pv indique court circuit sur le degat du chauffe eau .. et nous pensons que l'installation electrique n'est pas conforme
concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie
zd n'était pas present lors de l'etat des lieux de sortie et sa signature n'est pas sur le PV
il n'y a pas de reserve sur le PV , il y a ecrit "montant estimé "
nous n'avons eu connaissance d'aucun degats des eaux .
nous n'avons fait aucune déclarations a notre assurance pendant notre occupation .
rien sur le PV n'indique un quelconque souci de degat des eaux
dans l'etat des lieux d'entree , il y a par contre ecrit , quil y a une fissure coin exteriur de la baignoire sur 6 cm …
le proprietaire est venu bricoler

Votre demande concernant les attestations est inutile. C'est trop tard, et c'est repris (et validé !) dans votre état des lieux de sortie (=ELS).

Pour la peinture, n'écoutez pas Panchito. Vous n'étiez redevable que des dégâts commis. Et ça a été pris en compte dans l'ELS.

Le fait que zd n'était pas présent - et si je comprends bien, n'ait mandaté personne pour signer en son nom - me parait être une faille potentielle cependant.
On pourrait défendre le fait que le document n'est pas valide, car incomplet, vu l'absence d'accord complet de toutes les parties au bail de colocation.
--> L'avis d'autres Pimonautes serait intéressant

"Montant estimé" : le terme n'est pas assez précis que pour indiquer qu'il fallait attendre un devis futur ou autre confirmation. Ca se comprend tout à fait comme une estimation forfaitaire du dommage. Pas de soucis à ce niveau.

Dégâts des eaux : si vous n'avez rien cachés ou volontairement omis, vous n'avez pas de soucis à vous faire. S'ils peuvent démontrer l'inverse, oui.
Quoiqu'il en soit, je répète mon conseil vis-à-vis de la prise de contact préalable avec votre assureur. Au cas où.

Avant de prendre un avocat et d'aller en justice, il n'est pas inutile de tenter d'envoyer un courrier à votre ex-propriétaire, indiquant que sur base de l'état des lieux réalisés entre vous et lui, et consigné par l'expert mandaté, vous réclamez la libération du solde de la garantie sous huitaine. D'indiquer que ce montant a été validé par chacun, et qu'il n'est plus sujet à modification à la hausse ou à la baisse. Que passé ce délai, vous réclamerez les intérêts judiciaires sur la somme. Que faute de quoi, vous transmettrez le dossier à votre Conseil, en vue de toute action nécessaire à la récupération du montant.

PIM, rexou, D1791

wayne · #17 10-10-2018 09:53:06

Au risque de répéter ce qui a déjà été dis:
Recommandé au bailleur avec demande de libération de la garantie locative moins les 1250eur, avec menace d aller en justice de paix si la garantie n est pas libérée dans les 10 jours.

Si pas de libération, requête en justice de paix pour récupérer le restant de votre caution.
Je pense qu'au greffe ils disposent déjà d'un document pré-rempli à compléter, pour ce genre de problème.

Sauf erreur de ma part, pas nécessairement besoin d'un avocat pour cette requête, du moins pour le moment, et surtout au vu du faible montant que vous réclamez.

Himura · #18 10-10-2018 07:57:09

panchito a écrit :

5/ Le bien était vétuste dites-vous? Mais pourquoi l'avoir choisi parmi les centaines de biens disponibles sur le marché? C'est que vous aviez eu un incroyable coup de foudre pour celui-là, puisque vous vous moquiez complètement que le PEB ne figurait même pas dans les annonces.
Vous le vouliez tellement que vous vous êtes littéralement jeté dessus.

Il y a des choses qui ne changeront jamais, on dirait. glasses
C'est à croire que vous avez un petit bloc-note avec vos 2,3 phrases-types que vous copiez-collez dès que possible.

PIM, D1791, grmff

panchito · #19 10-10-2018 06:53:34

existence et la signification du PEB et son obligation .

Le PEB n'a absolument rien à voir avec une quelconque certification de l'installation électrique!!!

Tous dépend de l'ensemble des documents signés par les parties et des échanges écrits.

Prenez un avocat et introduisez une requête en Justice de Paix

Dernière modification par panchito (10-10-2018 06:54:58)

tomywg · #20 09-10-2018 23:17:37

rexou a écrit :

Oubliez donc le PEB. C'est sans aucune incidence sur votre problème.
Si l'expert a chiffré les dégâts à 1250, ce chiffre ne peut être revu, ni à la hausse ni à la baisse unilatéralement.
Par contre en effet, si dégâts au voisin suite au joint de la baignoire, votre assurance peut devoir intervenir. Ceci est en dehors des constatations de l'expert bien sur.
L'idéal est une conciliation et un accord.
Si un accord raisonnable n'est pas possible, portez l'affaire en justice de paix pour récupérer le montant qui vous revient sur la garantie déposée

merci pour votre reponse constructive.
nous avons essayé plusieurs proposition amiable mais ce monsieur souhaite presque que nous renovions sa maison (il reclame 12000 eur )
en dehors de ce souci de degat des eaux ,donc en resumé le proprietaire ne peut plus rien reclamer de plus de ce qui est constaté dans le PV

tomywg · #21 09-10-2018 21:48:49

Bonsoir
nous sommes troix colocataires ( preneurs) (ab) ( cd) et (ef )et avons signé solidairement un bail de 9 ans , en 2016.
pour la location d'une maison vetuste
Un etat des lieux avec expert a été redigé et signé par les 3.

en mai 2018 , un colocataire est sorti (ab) et un avenant au bail a été signé avec son remplacant (zd) et le proprietaire , dechargeant (ab ) de toutes responsabilité tant au niveau du bail que de l'etat des lieux d'entree.

21 mois après , fin août , nous avons résilié le bail de commun accord avec le propriétaire.
un etat des lieux de sortie avec expert a été effectué
le pv donne des dégâts estimé à 1250 eur .
( remise en peinture et remplacement d'un chauffe eau pour " court circuit" 460 eur)
ce pv de sortie a été signé et ratifié par deux preneurs (cd et ef ).

le bien a été reloué et aucun vide locatif n'a été constaté
nous ne sommes pas en possession du PEB

Deux semaines après , nous avons contesté un mail recu par l'expert , celui ci disait , que sans nouvelles de notre part , le proprietaire avait du d'urgence remplacer le chauffe eau pour permettre au nouveau locataire d'avoir de l'eau chaude et que les frais etaient dorénavant de 1658 EUR .
nous avons contesté ce mail et signalé au propriétaire , que le chauffe eau n’était pas neuf et qu'il fonctionnait quand nous louions , que nous voulions bien payé 1250 EUR mais pas 1658 EUR bien que nous estimions ne pas être responsable de ces dégâts
la garantie locative n'est pas liberee ( 2100 EUR °

le propriétaire a refusé notre offre .
Il nous menace depuis tous les jours , ils nous envoie des mails régulièrement , nous traitent de tous les noms et lance les mots citations , justice à tous vents
ils nous signale aussi qu'il a recu un devis de remise en peinture de 10500 eur , et nous demande maintenant quand nous comptons repeindre les leiux
( =clause dans le bail initial , a la sortie les preneurs repeindront la maison )
aujourd’hui , il nous intime d’être présents pour une expertise du voisin " dégât des eaux " pour manque d'entretien des joint de la baignoire défectueux , et nous précise que notre responsabilité est engagée.

peux -t-il demander plus que les 1250 EUR établit dans le PV de l’état des lieux de sortie
peux t-on demander au juge de paix la libération de notre garantie ?

merci pour votre reponse

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