Quelques conseils !?

rexou · #1 03-01-2019 12:27:27

bg1000 a écrit :

Bonjour
Les loyers par une AIS sont codifiés.
Je connais quelqu'un qui a mis en location 3 biens via AIS, en fait il me dit pas de souci, pas de recherche de locataires, revenu tombant régulièrement, pas de PH,....
C'est aussi le seul moyen pour avoir des primes pour la rénovation
BG

Les loyers sont codifiés. Soit. Ils sont en tout cas très inférieurs aux loyers du marché. La perte de revenus est très difficilement compensée par les avantages dont bénéficie le bailleur. Sauf éventuellement pour celui qui est dans l'incapacité de gérer son bien. Pas de souci dites-vous... ben non, pas de soucis non plus pour l'investisseur qui place son argent sur un livret d'épargne. Pas de souci et pas de rendement. C'est un choix.

Avoir des primes à la rénovation... double tranchant : le RC est souvent revu à la hausse après de gros travaux avec primes. Et d'un autre côté, il est question dans ce fil d'un bien neuf.

Comme le dit Panchito, quand on a un bien neuf destiné à la location, on peut se montrer sélectif dans le choix d'un bon locataire. La démarche "AIS" est un choix... étonnant.

GT · #2 03-01-2019 10:22:03

bg1000 a écrit :

Bonjour
Les loyers par une AIS sont codifiés.
Je connais quelqu'un qui a mis en location 3 biens via AIS, en fait il me dit pas de souci, pas de recherche de locataires, revenu tombant régulièrement, pas de PH,....
C'est aussi le seul moyen pour avoir des primes pour la rénovation
BG

Bruxelles-Capitale : quelques textes légaux ou réglementaires

• Arrêté du 17 décembre 2015 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant les agences immobilières sociales (Moniteur 8/1/2016, pages 528 et svtes), notamment l'art.16.

• Ordonnance du 23 novembre 2017 effectuant les adaptations législatives en vue de la reprise du service du précompte immobilier par la Région de Bruxelles-Capitale (Moniteur du 8/12/2017,pages 108713 et svtes, entrée en vigueur 1/1/2017)

Art. 3.

"L'article 255, alinéa 2, du même Code (des impôts sur les revenus), est remplacé par ce qui suit :
" (...)
Pour les parties d'immeubles et immeubles mis en location par les agences immobilières sociales et situés en Région de Bruxelles-Capitale, ce taux est ramené à 0 p.c.
Chaque agence immobilière sociale communique, avant le 1er juin de l'exercice d'imposition concerné, au service désigné par le Gouvernement, la liste des immeubles ou parties d'immeubles mis en location par ses soins en Région de Bruxelles-Capitale.
A défaut, le propriétaire concerné est en droit d'apporter la preuve de l'existence d'un contrat avec l'agence immobilière sociale.
Si l'agence immobilière sociale ne communique pas la liste précitée dans le délai prévu, le service désigné par le Gouvernement mettra en demeure celle-ci de communiquer la liste. "

bg1000 · #3 03-01-2019 08:27:39

Bonjour

Les loyers par une AIS sont codifiés.
Je connais quelqu'un qui a mis en location 3 biens via AIS, en fait il me dit pas de souci, pas de recherche de locataires, revenu tombant régulièrement, pas de PH,....

C'est aussi le seul moyen pour avoir des primes pour la rénovation

BG

panchito · #4 03-01-2019 08:04:00

Rexou a écrit :

Perso, un loyer potentiel de 100 qui serait ramené à 60 ou 65 pendant 15 ans, cela se compense difficilement avec une sucette du style "pas de PI" ou taux de TVA réduit.

Je pense qu'avec un bien neuf, votre loyer potentiel est plutôt ramené en-dessous de 50....

Normalement on achète du neuf pour attirer le top du top des locataires. Pas des gens dont le secteur privé de la location ne veut pas....

Himura · #5 03-01-2019 00:18:34

rexou a écrit :

@ Francis : Oui, je sais que les locations via AIS rencontrent un certain succès. Oui, certaines personnes sont satisfaites. Après tout, les livrets d'épargne sont aussi très populaires... leur rendement objectif n'en n'est pas moins misérable. Je serais curieux aussi de découvrir le rendement du bien neuf acheté et loué pour 15 ans à une AIS. Perso, un loyer potentiel de 100 qui serait ramené à 60 ou 65 pendant 15 ans, cela se compense difficilement avec une sucette du style "pas de PI" ou taux de TVA réduit.

Après un calcul test rapide, il y a quelques temps, je suis du même avis.

Et donc curieux de savoir ce qui amène les propriétaires à être contents ; en-dehors de cas bien particuliers.

rexou · #6 03-01-2019 00:14:21

@ Francis : Oui, je sais que les locations via AIS rencontrent un certain succès. Oui, certaines personnes sont satisfaites. Après tout, les livrets d'épargne sont aussi très populaires... leur rendement objectif n'en n'est pas moins misérable. Je serais curieux aussi de découvrir le rendement du bien neuf acheté et loué pour 15 ans à une AIS. Perso, un loyer potentiel de 100 qui serait ramené à 60 ou 65 pendant 15 ans, cela se compense difficilement avec une sucette du style "pas de PI" ou taux de TVA réduit.

grmff · #7 02-01-2019 23:00:00

Cher Paul_6,

Il est vrai que vous êtes venu chercher des conseils un peu tard. Mais c'est pas grave. L'immobilier, ce n'est pas une solution unique et miracle.

Certains ont des montagnes de cash et achètent un appartement de standing tous les deux ans, sans PH, et le loue en se félicitant d'avoir un rendement de 1.9%. Et ils sont contents: rien à faire, une brique qui prend de la valeur, un patrimoine qu'ils comprennent et complète leur portefeuille d'action qui est 5 fois plus gros, parce qu'il ne faut pas mettre plus de 5 à 10% dans l'immobilier. Si vous nous lisez depuis longtemps, vous voyez ce que je veux dire.

D'autres n'ont pas encore de montagne de cash, mais deux mains bien adroites, un taux de testostérone largement dopé, achètent une ruine en ordre d'urbanisme pour 16 studios avec un prêt total + travaux alors qu'ils n'ont aucune expérience, font tout faire en black par des doubles gauchers qu'ils en connaissent ni des lèvres ni des dents, surveille du bout des doigts, et arrivent à s'en sortir et à se mettre en ordre pour la moitié en deux ans, durée de leur prêt travaux initial. Après en avoir loué 8 à des barakis de kermesse, ils se félicitent de ce qu'ils ont mis en place, et n'ont pas eu de perte autre que du temps. Et ils sont content aussi.

Entre les deux, il y a tout un arc-en-ciel de gens qui ont trouvé leur bonheur avec qui un studio, qui des garages, qui des immeubles de rapport, qui des maisons villageoises, qui des travaux, qui des "pantoufles" toute opérationnelles.

Et il y en a eu qui ont appris durement leur leçon, en faisant des erreurs de débutant, du genre payer 80% de la somme de travaux en black à des débutants qui se mettent en faillite ou lâchent le chantier.

Vous arrivez avec une solution qui est la vôtre. Je ne l'aurais certainement pas choisie. Parce que je n'ai pas de cash (je suis largement endetté et fait tout sur crédit). Parce que j'ai le préjugé d'un rendement ridiculement faible. Parce que j'ai vu certains organismes sociaux faire des catastrophes. Et surtout, parce que je ne connais pas.

Dès lors, je vous engage à faire un joli post de votre expérience, autant que possible chiffré, qui pourrait faire la publicité de votre modèle pour d'autres personnes qui sont dans une situation proche de la vôtre (ou pas...)

N'hésitez pas à dévoiler tout ce que vous pouvez, tout en restant anonyme. (même si l'anonymat est certes tout relatif sur internet - au moins un internaute que je ne connais pas a réussi à trouver mon numéro de téléphone...) Cela profitera à toute la pimonauté, aux AIS, et par ricochet, à la population globale en manque de logements accessibles.

Allez, franchement, cela vous fait combien de rendement? big_smile

Edit: grillé par panchito qui a été plus directe...

Leopold, PIM, D1791

panchito · #8 02-01-2019 22:48:12

Francis a écrit :

seul les chiffres peuvent parler

+
Parfaiteent, raison pour laquelle je demande à Paul_6, quel est son rendement brut (loyer*12 / prix d'achat + TVA + frais (notaire, PEB etc...))

Francis · #9 02-01-2019 22:27:40

Je ne crois pas que ce soit une si mauvaise décision !
Certains savent que j’ai été pendant longtemps l’expert (géomètre expert immobilier fraîchement retraité) de diverses AIS et j’ai parfois eu des surprises, mais dans tous les sens.
J’ai rencontré des propriétaires qui avaient acheté spécialement pour confier la gestion a des AIS, pour diverses raisons. J’en connaissais certains, et j’ai beaucoup parlé avec eux, et d’autres aussi.
J’ai moi aussi fait des simulations et j’ai du admettre que dans certains cas, et pas 5%, le choix de l’AIS se défendait tout à fait.
J’en ai rencontré plusieurs années après leur investissement et , sauf 1, tous s’en félicitaient !

Donc, pas d’apriori ou de préjugé, seul les chiffres peuvent parler et ce que l’on veut comme emmerdement !

PIM

GT · #10 02-01-2019 18:25:53

Paul_6 a écrit :

@Rexou: veuillez noter que vous ne m'avez donné aucun conseil, le plus que vous êtes capable de faire c'est de venir critiquer après coup.
grmff, lui, au moins s'est mouillé. En me disant :"Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier." Bien que trop tard, l'achat étant fait, je me suis rapproché de sa solution. Quant au bail avec l'AIS, il est évidemment signé>>il en résulte que l'achat du bien neuf s'est fait au taux de TVA 12 %.

Le taux de TVA de 12%

https://www.lecho.be/monargent/immobili … 06073.html

PIM

rexou · #11 02-01-2019 18:24:45

Paul_6 a écrit :

@Rexou: veuillez noter que vous ne m'avez donné aucun conseil, le plus que vous êtes capable de faire c'est de venir critiquer après coup.
grmff, lui, au moins s'est mouillé. En me disant :"Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier." Bien que trop tard, l'achat étant fait, je me suis rapproché de sa solution. Quant au bail avec l'AIS, il est évidemment signé>>il en résulte que l'achat du bien neuf s'est fait au taux de TVA 12 %.

En effet, je ne vous avais donné aucun conseil. Je n'avais pas lu votre post. Francis, Panchito, Grmff, Libra vous ont donné des conseils.

Vous aviez annoncé "réfléchir intensément". Vous êtes le seul responsable du résultat de votre réflexion. C'est votre choix et vous êtes libre.

Bonne chance.

Paul_6 · #12 02-01-2019 18:13:47

@Rexou: veuillez noter que vous ne m'avez donné aucun conseil, le plus que vous êtes capable de faire c'est de venir critiquer après coup.
grmff, lui, au moins s'est mouillé. En me disant :"Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier." Bien que trop tard, l'achat étant fait, je me suis rapproché de sa solution. Quant au bail avec l'AIS, il est évidemment signé>>il en résulte que l'achat du bien neuf s'est fait au taux de TVA 12 %.

rexou · #13 02-01-2019 17:45:22

grmff a écrit :

Rexou: puisque le monsieur nous dit que c'est trop tard...

Alors je ne peux que redire : "C'est triste".

Mais il est écrit : "Trop tard pour faire marche arrière vu que c'était déjà acheté....". Il n'est pas précisé que le contrat est signé avec l'AIS. Et dans les situations désespérées, il est bon de se raccrocher au plus petit espoir.

Venir demander conseil pour en arriver à ça...

panchito

grmff · #14 02-01-2019 17:35:19

Rexou: puisque le monsieur nous dit que c'est trop tard...

rexou · #15 02-01-2019 17:16:56

Paul_6 a écrit :

Trop tard pour faire marche arrière vu que c'était déjà acheté....
Mais j'ai quand même quasi tout stoppé...>> l'appartement sera pris en charge par une AIS....laquelle sera mon seul locataire (avec loyer garanti pendant 15 ans, sans vide locatif..et pas de Pr.I.)

Vous achetez un appartement neuf pour en confier la location à une AIS. Et ceci pendant 15 ans ??? Vous avez choisi la plus mauvaise option possible.

Si vous n'avez pas encore signé, ne le faites surtout pas.

Vous écriviez "... je dois me rendre à l'évidence : les intérêts des banque/assurance frôlent le zéro absolu ! Et je suis donc en fait à la recherche du manuel idéal du nouveau petit propriétaire ! Toute suggestion est la bienvenue "
Deux remarques : d'abord les "intérêts" que vous mentionnez sont largement en dessous du zéro absolu, si vous tenez compte de l'inflation ; ensuite, vous demandez des conseils, vous venez avec une mauvaise idée, pour finalement trouver une solution pire que la première. C'est triste.

panchito

Paul_6 · #16 02-01-2019 11:59:29

trop tard...c'est fait (nb: il n'y a pas d'emprunt)

panchito · #17 02-01-2019 09:09:19

Mais les loyers seront tellement peu élevés qu'ils ne vont probablement pas couvrir les mensualités de votre emprunt?

Un logement neuf en plus? Confié à une AIS?

Vous avez calculé le rendement?

Paul_6 · #18 01-01-2019 20:20:52

grmff a écrit :

Paul_6 a écrit :
En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !
Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier.
Si le concept d'investir dans la brique vous plait, mais que vous ne voulez pas les emm...nuis qui vont avec, investissez en brique-papier, via des fonds.
Confier son investissement à un tiers ne vous épargnera pas les ennuis et les frais qui vont avec. Tout au plus serez vous guidé. AU début, c'est une bonne idée. Cela fait partie de la courbe d'apprentissage. Mais ce sont des frais...

Trop tard pour faire marche arrière vu que c'était déjà acheté....
Mais j'ai quand même quasi tout stoppé...>> l'appartement sera pris en charge par une AIS....laquelle sera mon seul locataire (avec loyer garanti pendant 15 ans, sans vide locatif..et pas de Pr.I.)

Francis

grmff · #19 14-10-2018 11:25:16

Paul_6 a écrit :

En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !

Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier.

Si le concept d'investir dans la brique vous plait, mais que vous ne voulez pas les emm...nuis qui vont avec, investissez en brique-papier, via des fonds.

Confier son investissement à un tiers ne vous épargnera pas les ennuis et les frais qui vont avec. Tout au plus serez vous guidé. AU début, c'est une bonne idée. Cela fait partie de la courbe d'apprentissage. Mais ce sont des frais...

rexou, jacq

Paul_6 · #20 13-10-2018 19:20:31

Francis a écrit :

.... lancez-vous vous-même dans la gestion de votre appartement. Un seul appartement, ce n’est pas la mer à boire.
Revenez ici avec toutes les questions que vous voulez, prenez le temps de lire la législation régionale actuelle, faites de petites recherches su ce forum quand aux questions qui vous turlupinent et vous verrez que ce n’est pas si difficile !

C'est une option, c'est une option... c'est pourquoi je suis à la recherche du « guide du futur propriétaire pour les nuls »...

Francis a écrit :

Si vous n’etes pas trop con (excusez moi du terme) .....

Concernant ce point, je vais y réfléchir intensément, et je vous communique les résultats de mes réflexions dans quelques jours...LOL

Francis

Paul_6 · #21 13-10-2018 11:25:50

Bonjour,
Je "suis"le forum depuis quelques mois et, ayant atteint l'âge de la pension, je viens récemment d'acheter un appartement -neuf- de 2 chambres. Je n'ai jamais aimé les placements immobiliers, mais je dois me rendre à l'évidence : les intérêts des banque/assurance frôlent le zéro absolu ! Et je suis donc en fait à la recherche du manuel idéal du nouveau petit propriétaire ! Toute suggestion est la bienvenue ! smile

Tout ce que je peux apporter de mon côté c'est quelques précisions sur l'assurance protection juridique, seule, qui est proposée sur le site ImmoWeb. En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !
Donc, ImmoWeb propose une assurance loyers garantis couplée à une assurance protection juridique. Mais, en téléphonant, disent-ils, on peut obtenir l'assurance protection juridique seule (= le produit que je recherche)
Effectivement, après quelques appels téléphoniques, j'ai fini par être mis en contact avec un courtier qui ne fonctionne que par Internet à savoir : Qover.
Tout d'abord il n'y a pas moyen d'obtenir les conditions générales relatives uniquement à la protection juridique. On peut simplement obtenir un document reprenant les conditions générales de la couverture loyers garantis et de la protection juridique. Il faut donc puiser à gauche et à droite dans le document global pour en extraire les conditions de la protection juridique. Après plusieurs échanges de mail avec Qover j'ai bien compris que ce produit est disponible uniquement parce que la loi les y oblige. Et j'ai fini par avoir les précisions suivantes.
Qover est donc un courtier, l'assureur est la DAS.
Voici les primes annuelles :
Formule Basic 55 EUR franchise 250 euros
Formule Classic 69,99 EUR pas de franchise
Formule Premium 89,99 EUR pas de franchise
(si j'ai bien compris TTC, il n'est pas interdit de vérifier...!)
Qu'est-ce qui est couvert?
Réponse : la protection juridique est uniquement dédiée aux problèmes de paiement du loyer (dans les formules Basic et Classic) et aux dégâts locatifs (dans la formule Premium). Dès lors, elle ne couvre pas tous les litiges possibles et imaginables liés à la location (dixit mon interlocuteur, brrr.. ça n'encourage pas à mettre en location !!!)
Plafonds d'intervention :
1 500, 5 000 ou 7 500 EUR selon la formule choisie. À noter : Les coûts des procédures judiciaires et extrajudiciaires (c'est-à-dire essentiellement les procédures de règlement à l'amiable) ne sont pas soumis à une limite d'intervention si on choisit un professionnel autorisé du réseau de DAS.
Voilà voilà, bon week-end à tous!

Quelques conseils !?

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