Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus · #1 18-11-2018 17:53:43

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

Papyrus · #101 23-11-2018 17:34:30

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
L'AG devrait avoir lieu le 20/12/18.
OK donc vous avez encore juste le temps pour envoyer vos demandes de mises de points à l'ODJ.
Pour le choix d'un nouveau syndic, je sais que dans le temps le SNPC a "certifié" certains syndics.
Ils seront présents au 2ème salon sur la Copropriété qui se déroule le 29 novembre au Palais 3 du Heysel.
Voir ICI
et c'est gratuit....
Le SNPC y sera avec pratiquement tous ses juristes:
Me Olivier Hamal, président du SNPC-NEMS (présent toute la journée)
L’équipe du Service Juridique du SNPC : Mesdames Lucas, Palamides, Poznantek et Van Raemdonck (présents toute la journée)
D'autres bureaux d'avocats seront également présents: l'occasion idéale de leur poser vos questions sur votre acte de base, le sinistre du à la baignoire bouchée, la saisie des loyers par le syndic etc, etc...

Je dois dire que cela tombe à pic ...
Je pense me rendre à ce salon ...

Merci beaucoup pour tout votre travail sur mes posts

panchito

GT · #102 23-11-2018 18:23:30

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
L'AG devrait avoir lieu le 20/12/18.
OK donc vous avez encore juste le temps pour envoyer vos demandes de mises de points à l'ODJ.

Papyrus, vous voulez la mise à l'ordre du jour de certains points lors de votre AG annuelle.
Elle aurait lieu, sans certitude, ce 20 décembre. Soit.

Je reproduis ci-dessous l'art. 577-6, § 3, C.civil.
"La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée , à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long."

S'applique à cet article l'art. 577-14, C. civil que je reproduis :
"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."
Par section, il faut entendre les art. 577-3 à 57714 du C. civil.

J'ignore sur quelle donnée Panchito s'appuie pour constater et affirmer que le délai n'est pas dépassé pour faire inscrire par le syndic à la demande d'un copropriétaire certains points à l'ordre du jour.

Quelle est la période fixée dans le règlement de copropriété au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu ?
Personnellement, je l'ignore. Cette donnée m'aurait échappé ?
Attention, une période (p.e. le mois de décembre)n'est pas une date.

Dernière modification par GT (23-11-2018 18:36:17)

GT · #103 23-11-2018 18:55:51

MarcoBrux a écrit :

Papyrus a écrit :
Je ne sais pas si j'ai le droit d'effectuer de telles demandes sur ce forum et dans le cas contraire veuillez ne pas m'en tenir rigueur mais juste m'en informer.

@ Tous les lecteurs et intervenants
Si vous voulez me soumettre en MP des candidatures concernant la gestion d'une copropriété pour les postes suivants, j'en serai ravi :
- Expert(e) en mise en conformité d'AB - Règlement de copropriété - ROI
Je suis aussi intéressé par - Expert(e) en mise en conformité d'AB - Règlement de copropriété - ROI. Je suis membre de Ejuris mais les prix sont à mon sens un peu Hauts!!( peut être je me trompe)

Personnellement je suis convaincu que seul un notaire est encore compétent pour adapter l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI.
La période transitoire de 48 mois prenant cours à la date d'entrée ne vigueur de la loi de 2010 est largement dépassée.

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
(entrée en vigueur le /9/2010)

Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

Mais, si j'ai bien compris, ds le cas soumis par Papyrus, une adaptation a déjà eu lieu et a été approuvée, adaptation dont il a été affirmé que le contenu poserait problème.

Une modification aux statuts (acte de base et règlement de copropriété) devrait alors faire l'objet d'un acte authentique. Les modifications aux statuts sont décidées par l'AG à la majorité soit des 3/4 des voix soit des 4/5 des voix.

Dernière modification par GT (23-11-2018 19:33:56)

Papyrus · #104 23-11-2018 20:53:37

GT a écrit :

Personnellement je suis convaincu que seul un notaire est encore compétent pour adapter l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI.
La période transitoire de 48 mois prenant cours à la date d'entrée ne vigueur de la loi de 2010 est largement dépassée.
2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
(entrée en vigueur le /9/2010)
Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
Mais, si j'ai bien compris, ds le cas soumis par Papyrus, une adaptation a déjà eu lieu et a été approuvée, adaptation dont il a été affirmé que le contenu poserait problème.
Une modification aux statuts (acte de base et règlement de copropriété) devrait alors faire l'objet d'un acte authentique. Les modifications aux statuts sont décidées par l'AG à la majorité soit des 3/4 des voix soit des 4/5 des voix.

Si j'ai bien compris, le délai des 48 mois étant expiré pour la mise en conformité de l'AB, je dois d'abord me tourner vers un(e) expert(e) pour re-valider l'AB, puis vers un notaire pour acter les modifications, avec au préalable une demande de mise en conformité et modifications de l'AB dans l'OdJ d'une AG, validée par les CP.

Ou bien un notaire peut-il réaliser cette mise en conformité et les modifications s'y rapportant pour l'acter après ?

PIM · #105 23-11-2018 21:08:33

Papyrus a écrit :

Ou bien un notaire peut-il réaliser cette mise en conformité et les modifications s'y rapportant pour l'acter après ?

GT a écrit :

Personnellement je suis convaincu que seul un notaire est encore compétent pour adapter l'acte de base, le règlement de copropriété et le ROI.

Le notaire est habilité à faire le tout, moyennant honoraires.

Papyrus

Papyrus · #106 23-11-2018 21:16:28

GT a écrit :

panchito a écrit :
Papyrus a écrit :
L'AG devrait avoir lieu le 20/12/18.
OK donc vous avez encore juste le temps pour envoyer vos demandes de mises de points à l'ODJ.

Papyrus, vous voulez la mise à l'ordre du jour de certains points lors de votre AG annuelle.
Elle aurait lieu, sans certitude, ce 20 décembre. Soit.
Je reproduis ci-dessous l'art. 577-6, § 3, C.civil.
"La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières. Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée , à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long."
S'applique à cet article l'art. 577-14, C. civil que je reproduis :
"Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur."
Par section, il faut entendre les art. 577-3 à 57714 du C. civil.
J'ignore sur quelle donnée Panchito s'appuie pour constater et affirmer que le délai n'est pas dépassé pour faire inscrire par le syndic à la demande d'un copropriétaire certains points à l'ordre du jour.
Quelle est la période fixée dans le règlement de copropriété au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu ?
Personnellement, je l'ignore. Cette donnée m'aurait échappé ?
Attention, une période (p.e. le mois de décembre)n'est pas une date.

J'ai les mêmes délais et dead-line pour la convocation, les points à l'OdJ et les comptes sont à envoyer 1 mois avant la date de l'AG.

Il se peut que l'AG survienne dans les 15 jours et que je ne puisse envoyer mes points pour l'OdJ mais dans ce cas, le syndic n'aura pas respecter le délai d'un mois entre l'Ag et l'envoi des comptes.
De plus, je lui ai adressé un e-mail début Novembre 2018 concernant l'article 25 de l'AB pour lui rappeler ce délai entre l'envoi des comptes et la date d'AG.
Je cite l'AB.

"Article 25 : les comptes de gestion du syndic :

Chaque année, les comptes de gestion du syndic sont présentés l'approbation de l'assemblée générale ordinaire ; le syndic devra les communiquer 1 mois à l'avance aux copropriétaires et le président et les assesseurs ont mandat de vérifier ces comptes, avec les pièces justificatives et ils devront faire rapport à l'assemblée de leur mission, en faisant leur proposition. Annuellement, le syndic enverra aux copropriétaires leur compte particulier.
Les copropriétaires signaleront aux membres du bureau et au syndic, les erreurs qu'ils pourraient constater dans les comptes."

panchito · #107 23-11-2018 22:40:11

De plus il y a une nouvelle loi sur la copropriété qui sera d'application à partir du 1er janvier 2019. Il y a déjà eu quelques conférences à ce sujet, mais je n'ai pas encore eu l'occasion d'y assister.

Peut-être faut-il mettre l'Acte de Base en conformité avec cette dernière loi également? Je ne sais pas encore y répondre mais voici le calendrier des conférences organisées à ce sujet par le SNPC (certains syndics comme IMACT à Namur en organisent aussi)

CONFÉRENCES SUR LES NOUVELLES RÈGLES EN COPROPRIÉTÉ

BRUXELLES
26 novembre 2018 à 15:30 - INSCRIPTION
3 décembre 2018 à 15:30 - INSCRIPTION
5 décembre 2018 à 17:30 - INSCRIPTION
13 décembre 2018 à 15:30 - INSCRIPTION
20 décembre 2018 à 17:30 - INSCRIPTION

au siège su SNPC, boulevard de l’Empereur 24, 1000 Bruxelles
Conférences données par Madame Marianne Palamides, juriste au SNPC.

NAMUR
12 décembre 2018 à 18:00 - INSCRIPTION
à l’Arsenal : rue Bruno 11, 5000 Namur
Exposé donné par Maître Maud Effinier, avocate au bareau de Namur.

LOUVAIN-LA-NEUVE
14 janvier 2019 à 19:00 - INSCRIPTION
À l'hôtel Mercure/Ibis Boulevard de Lauzelle 61, 1348 Ottignies-Louvain-la-Neuve
Exposé donné par Maître Vanessa Pauwels, avocate et vice-présidente du SNPC

CHARLEROI
15 janvier 2019 à 20:00 - INSCRIPTION
À l’hôtel Novotel : Place Verte 17, 6000 Charleroi
Exposé donné par Maître Pierre Rousseaux, avocat et président du SNPC de Charleroi

LIÈGE
22 janvier 2019 à 17:00 - INSCRIPTION
Dans les salons du Cercle de la Société Littéraire: Place de la République Française 5, 4000 Liège
Exposé donné par Maître Olivier Hamal, avocat et président du SNPC.

LIÈGE
22 janvier 2019 à 19:30 - INSCRIPTION
Dans les salons du Cercle de la Société Littéraire: Place de la République Française 5, 4000 Liège
Exposé donné par Maître Olivier Hamal, avocat et président du SNPC.

MONS
24 janvier 2019 à 18:30 - INSCRIPTION
Hôtel Van Der Valk Avenue Mélina Mercouri 7, 7000 Mons
Exposé donné par M. Pol Vandergeten, ancien président du SNPC de Mons.

luc · #108 24-11-2018 05:50:01

Papyrus a écrit :

(...)
Je cite l'AB.
"Article 25 : les comptes de gestion du syndic :
Chaque année, les comptes de gestion du syndic sont présentés l'approbation de l'assemblée générale ordinaire ; le syndic devra les communiquer 1 mois à l'avance aux copropriétaires et le président et les assesseurs ont mandat de vérifier ces comptes, avec les pièces justificatives et ils devront faire rapport à l'assemblée de leur mission, en faisant leur proposition. Annuellement, le syndic enverra aux copropriétaires leur compte particulier.
Les copropriétaires signaleront aux membres du bureau et au syndic, les erreurs qu'ils pourraient constater dans les comptes."

@papyrus,

Vous m'avez à 300% aidé en publiant cette article.

En effet le contenu de l'Art. 25 de votre AB reflète une évolution importante des pratiques notariales entre la loi de 1924 et la loi de 1994.
Et c'est un texte qu'on devrait montrer à chaque comptable d'ACP qui suivra les normes de l'AR du 12.07.2012, pour montrer la préhistoire de la loi de 1994.

Comme je l'utiliserai ce texte comme exemple concret lors d'une réunion avec le comptable de mon ACP ce mercredi, je ne pourrai vous expliquer plus qu'à partir de ce jeudi.

En tout cas un très grand merci.

A titre d'info pour mieux situer:
- votre AB date de quelle année?
- combien d'appartements (ordre de grandeur)

Papyrus · #109 24-11-2018 21:10:36

luc a écrit :

Papyrus a écrit :
(...)
Je cite l'AB.
"Article 25 : les comptes de gestion du syndic :
Chaque année, les comptes de gestion du syndic sont présentés l'approbation de l'assemblée générale ordinaire ; le syndic devra les communiquer 1 mois à l'avance aux copropriétaires et le président et les assesseurs ont mandat de vérifier ces comptes, avec les pièces justificatives et ils devront faire rapport à l'assemblée de leur mission, en faisant leur proposition. Annuellement, le syndic enverra aux copropriétaires leur compte particulier.
Les copropriétaires signaleront aux membres du bureau et au syndic, les erreurs qu'ils pourraient constater dans les comptes."
@papyrus,
Vous m'avez à 300% aidé en publiant cette article.
En effet le contenu de l'Art. 25 de votre AB reflète une évolution importante des pratiques notariales entre la loi de 1924 et la loi de 1994.
Et c'est un texte qu'on devrait montrer à chaque comptable d'ACP qui suivra les normes de l'AR du 12.07.2012, pour montrer la préhistoire de la loi de 1994.
Comme je l'utiliserai ce texte comme exemple concret lors d'une réunion avec le comptable de mon ACP ce mercredi, je ne pourrai vous expliquer plus qu'à partir de ce jeudi.
En tout cas un très grand merci.
A titre d'info pour mieux situer:
- votre AB date de quelle année?
- combien d'appartements (ordre de grandeur)

AB, Règlement de Copropriété et ROI : 09/02/1976

Immeuble de 1954 de 3 étages comprenant 6 garages et 14 appartements (avec cave) répartis comme suit :
- 2 au RDC (avec cour intérieure),
- 4 au 1ier étage,
- 4 au 2ième étage,
- 4 au 3ième étage.

Si j'ai pu vous aider même involontairement, j'en suis ravi.

copropriétaire engalère · #110 12-10-2019 19:55:19

Papyrus a écrit :

panchito a écrit :
Que dit la loi? C'est que c'est vous les CP's qui êtes responsables de cette situation dès que vous avez donné décharge et quitus au syndic précédent pour sa gestion. Si c'est bien le cas, c'est vous qui endossez maintenant toutes les conséquences de ce qu'a fait ou pas fait votre syndic précédent.
Votre syndic actuel n'applique pas les amendes pénales pour retard de paiement de charges alors qu'elles sont prévues à l'acte de base. Qu'attendez-vous donc pour mettre un point à ce sujet à l'odj de votre prochaine AG.
C'est prévu pour la prochaine AG.
panchito a écrit :
Qu'attendez-vous pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic d'attaquer en justice les mauvais payeurs?
Cela avait été fait lors des AG précédentes avec l'ancien syndic et cela n'avait abouti à rien puisqu'il semble que le CP débiteur ait pu négocier/s'arranger avec le précédent syndic.
C'est déjà prévu pour la prochaine AG.
panchito a écrit :
Qu'attendez-vous pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour prendre un avocat?
C'est aussi prévu pour la prochaine AG.
panchito a écrit :
Qu'attendez-vous pour pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic de lever des fonds supplémentaires pour combler immédiatement le trou laissé par les mauvais payeurs?
Cela a été fait avec le concours du syndic en cours d'année. En Mai et en Septembre.
panchito a écrit :
Qu'attendez-vous pour pour mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour demander à votre syndic de prendre une assurance défense en justice et une autre pour charges impayées.
Ca, ce n'est pas encore fait. Merci de me l'avoir suggérer.
panchito a écrit :
Qu'attendez-vous? Qu'attendez-vous?
Je n'attends pas. Je me débats tout seul ...
Vous avez oublier une question : qu'est ce que j'ai attendu pour m'inscrire sur PIM ?
Ben voila ... c'est fait et je ne regrette pas.
La douche est glacée mais ca réveille !
panchito a écrit :
Et question subsidiaire: pourquoi gardez-vous un syndic qui ne fait strictement rien. Vous dites en plus qu'il n'a pas été fichu de vous envoyer vos décomptes trimestriels depuis que vous l'avez engagé....
Je suis venu sur ce forum pour deux principales raisons : me faire confirmer que le syndic n'était pas à la hauteur et trouver des solutions pour que l'ACP sorte de ces ornières.
J'en suis maintenant à me rendre compte que moi aussi, je ne suis pas à la hauteur de la charge que je me suis imposé surtout par manque de connaissance de la responsabilité du rôle que j'ai endossé.
Merci pour vos réponses.

J'ai l'impression qu'on a le même syndic et qu'on souffre de la même pathologie, la Béotinite aiguë!

Papyrus · #111 26-11-2019 22:59:16

Un an est passé et le problème du syndic à remplacer n'ayant pas été solutionné lors de l'AG annuelle, le sort a réglé l'affaire.
Le syndic s'est déclaré en faillite depuis 1 mois et nous avons fait une AGE hier soir pour régler les affaires courantes.
Actuellement, nous n'avons aucune comptabilité, aucune information et le syndic a disparu.
Nous avons commencé les auditions de nouveaux syndics aujourd'hui.

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Procédure contre les mauvais payeurs

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