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Quitus et décharge du syndic

luc
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Re : Quitus et décharge du syndic

GT a écrit :
luc a écrit :

@SabineD

En marge: comme professionnel vous devrez savoir:
1. que la législation "copropriété" en France est différente de celle en Belgique, surtout si vous résidez au moment de la création de votre firme en France et y êtes née.
2. que les notions d'entité et etablissement ont une certaine signification, surtout si + 132 sont domiciliés dans le même logement que votre entité et un des deux établissements; l'autre établissement étant situé en Flandre.
3. qu'une agrégation IPI pour une personne physique ne veut pas dire que la firme, où cette personne exerce son métier, est agréé.

Source; BCE

Vu ce qui précède je donne raison à d'autres pimonautes de mettre en doute la qualité de vos avis.

SabineD n'aurait-elle pas la légitimité pour exercer en Belgique ?

Apparemment , elle remplit les conditions requises. Elle est agrée par l'IPI. Et, par ailleurs, en créant une société, elle a manifesté son souhait d'exercer de manière habituelle la profession d'agent immobilier en Belgique en y créant un établissement et/ou y développer une activité immobilière.

Source :
https://www.ipi.be/devenir-agent-immobi … %C3%A9enne

Extraits
AGENT IMMOBILIER RESSORTISSANT D'UN AUTRE ETAT DE L'UNION EUROPÉENNE
"Les personnes qui exercent la profession d'agent immobilier dans un autre pays de l'Union européenne ou dans un autre Etat qui est partie à l'Accord sur l'Espace économique européen peuvent demander à exercer sur le territoire belge soit à titre occasionnel, soit à titre habituel ou permanent.
(...)
Exercice habituel ou permanent de la profession
Tout agent immobilier établi préalablement dans un autre Etat de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen et souhaitant exercer de manière habituelle la profession sur le territoire belge et, le cas échéant, y créer un établissement et/ou y développer une activité immobilière devra demander son inscription au tableau des titulaires. En effet, dans certains cas, l'admission directe au tableau des titulaires est possible. Pour plus de renseignements, veuillez vous adresser directement au secrétariat de la Chambre exécutive (ce@ipi.be)"

Y aurait-il , selon vous, d'autres conditions ?

Je ne conteste pas l'agrégation de SabineD par l'IPI.

Mais j'ai voulue refléter les conclusions que j'ai tiré d'un débat mené en 2014 avec un gestionnaire français et le gérant français de mon syndic D (firme à ce moment pratiquement pour 100% en possession d'un autre agent immobilier agréé, cadre dans une banque belgo-française)   

Concrètement cela relate en pratique avec deux autres sujets (cours secrets IPI et loi 2019).

Ce syndic D était un syndic provisoire, avec un gérant-architecte. Il a réglé le problème spécifique avec l'IBGE et fait ce qu'il faut pour que l'ACP tienne compte avec la réalité de l'acte de base.

Mais c'est lors de la préparation de la mise au jour des statuts de notre ACP que je m'apercevais que cette équipe de stagiaires dynamiques, mais avec ses racines en France (= esprit étatique),  partait du fait que la reformé 2019 (à ce moment en préparation au sein du CIB & ABSA) prévoyait un changement important de la loi, qu'ils tenaient pour acquis, vu le statut de leurs instructeurs.

Détail

Cette équipe voulait donc par voie de ROI imposer les règles de fonctionnement (y compris charges) à l'ACP sans approbation de l'AG sans que l'AG avait un mot à dire.

A ce moment ces stagiaires referaient aux cours donné par des gens de l'IPI. Ils refusait de me donner le nom de leur instructeur. En plus je m’apercevais que les cours ("e-learning") n'était accessible que si je voulais devenir (candidat-)syndic. Ce sont donc des cours secrets pour le mandant des syndics.

Suite à cette discussion (et d’autres) les deux associés (1% et 99%) de cette firme D ont vendu leurs actions à un autre groupe, maintenant belgo-luxembourgeoise.

La comptabilité est géré par un stagiaire-aide-comptable (non agréé IRE ou IEC ou IPCF) et un logiciel non certifié avec ses racines en France (ce syndic applique donc de fait depuis 2014 le plan comptable des copropriétés françaises).

Résumé

Maintenant je sais qu'il y a eu (en 2014/2015) probablement confusion pour ce qui concerne les dispositions à transférer du RC vers ROI entre "Art. 577-5: 3° - 5°" (loi) et "Art. 577-8: 3° - 5°" (cours e-learning ).

Dans les jours et semaines qui viennent les instances requises pourront prendre connaissance de mes constats et observations.

Ceci y compris le texte des deux livres doctrinaires N et F concernant la nouvelle loi (que je viens de recevoir le 24/14) et le livre du SNPC (édition 2019).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Quitus et décharge du syndic

GT a écrit :

(...)

Cher Luc,
Je ne suis ni syndic IPI, ni syndic stagiaire. Je n'ai pas suivi de cours visant à l'octroi de la qualité de syndic professionnel et je n'ai jamais eu en mains les syllabus fournis, je suppose, en complément de ces cours. 

Et vous ,l'êtes-vous ou l'avez été pour affirmer qu'il est exact que la responsabilité du syndic peut être engagée s'il a obtenu son quitus et sa décharge par des manoeuvres frauduleuses ?

Je ne suis pas syndic IPI, ni syndic stagiaire, mais membre de l'AG pour un lot d'une copropriété en indivision forcée.

Dans cette qualité j'ai contesté des décisions d'AG d'approuver des comptes annuels depuis 2003. L'AG n'a depuis lors pas donné explicitement ni décharge ni quitus au syndic (jugements civils, correctionnels à l'appui, ainsi que décisions de l'IPI/CE et jugements du Tribunal de Commerce obtenu par IPI/Dépistage). Au moins 8 agents agréé ou stagiaire en cause depuis 2013, dont un + et différents "parties", 4 firmes et une série d'entités d'indépendants avec entité du même nom/adressé que le syndic contesté.

Mais la cogérance de fait organise l'AG d'une telle façon que l'AG n'est pas informé et est mis dans l'impossibilité à délibéré/voter sur les comptes annuels. Tous les comptes annuelles depuis 1999 ne sont pas encore validé.

Trois experts comptables ont déjà été mis à l'oeuvre par l'ACP suite à des jugements
1. expertise 1999-2011 (refaire les rapports 1999-2011 du Cac A (+)) : copie du rapport pas remis à moi
2. expertise 2013-2015 (expertise judiciaire): expert C, choisi par la firme B, conclut que la comptabilité ne reflète pas la réalité d'une façon grave et dépose un audit chez le JP (pas 1 de 3 de la procédure de redressement de la compta par voie judiciaire).
3. expertise 2013-2017 (expertise judiciaire) (pas 2 de 3: arriver au moins à une proposition de redressement). Ce pas 2 sera finalisé au plus tôt vers juin 2019. Le pas 3 (redressement) doit être exécuté par une personne qui a la qualité de syndic. Ce qui est actuellement contesté (il n'y a pas de convention signé). La nomination d'un syndic avec les pouvoirs d'un administrateur provisoire est demandé depuis 2016, conforme à la loi d'avant 2019.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Quitus et décharge du syndic

luc a écrit :

@SabineD

En marge: comme professionnel vous devrez savoir:
1. que la législation "copropriété" en France est différente de celle en Belgique, surtout si vous résidez au moment de la création de votre firme en France et y êtes née.
2. que les notions d'entité et etablissement ont une certaine signification, surtout si + 132 sont domiciliés dans le même logement que votre entité et un des deux établissements; l'autre établissement étant situé en Flandre.
3. qu'une agrégation IPI pour une personne physique ne veut pas dire que la firme, où cette personne exerce son métier, est agréé.

Source; BCE

Vu ce qui précède je donne raison à d'autres pimonautes de mettre en doute la qualité de vos avis.

SabineD n'aurait-elle pas la légitimité pour exercer en Belgique ?

Apparemment , elle remplit les conditions requises. Elle est agrée par l'IPI. Et, par ailleurs, en créant une société, elle a manifesté son souhait d'exercer de manière habituelle la profession d'agent immobilier en Belgique en y créant un établissement et/ou y développer une activité immobilière.

Source :
https://www.ipi.be/devenir-agent-immobi … %C3%A9enne

Extraits
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"Les personnes qui exercent la profession d'agent immobilier dans un autre pays de l'Union européenne ou dans un autre Etat qui est partie à l'Accord sur l'Espace économique européen peuvent demander à exercer sur le territoire belge soit à titre occasionnel, soit à titre habituel ou permanent.
(...)
Exercice habituel ou permanent de la profession
Tout agent immobilier établi préalablement dans un autre Etat de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen et souhaitant exercer de manière habituelle la profession sur le territoire belge et, le cas échéant, y créer un établissement et/ou y développer une activité immobilière devra demander son inscription au tableau des titulaires. En effet, dans certains cas, l'admission directe au tableau des titulaires est possible. Pour plus de renseignements, veuillez vous adresser directement au secrétariat de la Chambre exécutive (ce@ipi.be)"

Y aurait-il , selon vous, d'autres conditions ?

Dernière modification par GT (11-12-2018 15:37:17)

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GT
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Re : Quitus et décharge du syndic

luc a écrit :
GT a écrit :
panchito a écrit :
GT a écrit :

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

De plus une des ACP où je suis CP a introduit une requête en justice à l'encontre d'un des syndics précédents, dont l'avocat naturellement a fait valoir qu'il avait reçu décharge et quitus pour sa gestion. Impossible de le poursuivre!

Ce qu'annonce SabineD (sans mentionner la moindre source) est donc totalement faux et de plus être très lourd de conséquences pour des copropriétaires qui donneraient quitus et décharge à leur syndic à la légère puisqu'ensuite, il est inattaquable en justice!

Je trouve scandaleux qu'un autre syndic puisse prétendre le contraire!

Si par des manœuvres frauduleuses un syndic a obtenu quitus et décharge, sa responsabilité peut encore être engagée.


Exact.
Source probable: les cours secrets (= pas publics) donnés gratuitement aux stagiaires syndic.


Cher Luc,
Je ne suis ni syndic IPI, ni syndic stagiaire. Je n'ai pas suivi de cours visant à l'octroi de la qualité de syndic professionnel et je n'ai jamais eu en mains les syllabus fournis, je suppose, en complément de ces cours. 

Et vous ,l'êtes-vous ou l'avez été pour affirmer qu'il est exact que la responsabilité du syndic peut être engagée s'il a obtenu son quitus et sa décharge par des manoeuvres frauduleuses ?

Dernière modification par GT (11-12-2018 10:15:40)

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PIM
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Re : Quitus et décharge du syndic

luc a écrit :

@SabineD

En marge: comme professionnel vous devrez savoir:
1. que la législation "copropriété" en France est différente de celle en Belgique, surtout si vous résidez au moment de la création de votre firme en France et y êtes née.
2. que les notions d'entité et etablissement ont une certaine signification, surtout si + 132 sont domiciliés dans le même logement que votre entité et un des deux établissements; l'autre établissement étant situé en Flandre.
3. qu'une agrégation IPI pour une personne physique ne veut pas dire que la firme, où cette personne exerce son métier, est agréé.

Source; BCE

Vu ce qui précède je donne raison à d'autres pimonautes de mettre en doute la qualité de vos avis.

Si je comprends bien votre "source:BCE" vous y avez fait une recherche pour en savoir plus sur cette pimonaute et en tirez vos 1, 2 et 3...
De là à en tirer vos conclusions castratrices, cela me paraît tout de même assez éloigné de votre conception plus normale du "jouer le ballon et pas l'homme"...

ps pour éviter tout éventuel malentendu: je ne connais pas personnellement "SabineD"


Erik DECKERS
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Re : Quitus et décharge du syndic

luc a écrit :

Source probable: les cours secrets (= pas publics) donnés gratuitement aux stagiaires syndic.

J'ignore à quels cours vous faites référence, Luc.
Mais vous donnez ainsi des allures cagoulées, quasi Kukuxklan, à des cours probablement dispensés à titre privé ou réservé, sans que ce ne soit "secrets"...


Erik DECKERS
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luc
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Re : Quitus et décharge du syndic

@SabineD

En marge: comme professionnel vous devrez savoir:
1. que la législation "copropriété" en France est différente de celle en Belgique, surtout si vous résidez au moment de la création de votre firme en France et y êtes née.
2. que les notions d'entité et etablissement ont une certaine signification, surtout si + 132 sont domiciliés dans le même logement que votre entité et un des deux établissements; l'autre établissement étant situé en Flandre.
3. qu'une agrégation IPI pour une personne physique ne veut pas dire que la firme, où cette personne exerce son métier, est agréé.

Source; BCE

Vu ce qui précède je donne raison à d'autres pimonautes de mettre en doute la qualité de vos avis.


Cordialement,

Luc

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Re : Quitus et décharge du syndic

GT a écrit :
panchito a écrit :
GT a écrit :

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

De plus une des ACP où je suis CP a introduit une requête en justice à l'encontre d'un des syndics précédents, dont l'avocat naturellement a fait valoir qu'il avait reçu décharge et quitus pour sa gestion. Impossible de le poursuivre!

Ce qu'annonce SabineD (sans mentionner la moindre source) est donc totalement faux et de plus être très lourd de conséquences pour des copropriétaires qui donneraient quitus et décharge à leur syndic à la légère puisqu'ensuite, il est inattaquable en justice!

Je trouve scandaleux qu'un autre syndic puisse prétendre le contraire!

Si par des manœuvres frauduleuses un syndic a obtenu quitus et décharge, sa responsabilité peut encore être engagée.

Exact.
Source probable: les cours secrets (= pas publics) donnés gratuitement aux stagiaires syndic.

Mais cela risque dans ce cas de devenir une procédure pénale à lancer

  • ou par l'ACP (procédure simple à démarrer mais risqué si une cogérance est de fait en place )

  • ou par un copropriétaire (procédure pas si simple à lancer si on n'a pas accès à la compta au moment imposé par la loi, mais simple à conclure en cas de cogérance prouvé).


Cordialement,

Luc

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Re : Quitus et décharge du syndic

SabineD a écrit :

Pour ma part, je pense que le quitus n'a aucune valeur, tout du moins si le syndic est un professionnel. Sa responsabilité pourra toujours être engagée si des fautes de gestion sont mises en évidence, quitus ou pas.

La valeur d'un acte ne dépend pas de la qualité professionnelle du mandataire, si cet acte ne peut pas être contesté chez celui qui contrôle la qualité professionnelle.

Le contenu des cours gratuits pour devenir professionnel ne sont pas accessible au clients de ses "professionnels". Autrement dit ces professionnels peuvent se baser sur une explicitation de la loi qui ne peut pas être contesté par un tiers. En bref: ils ne sont pas opposables aux copropriétaires. Cela s'aggrave si un avocat de l'ACP est membre d'un cabinet d'avocats d'un mandataire de cet organe de contrôle de ce professionnel.

Je pourrai documenter ces faits et les dégats conséquents qui en résultent, mais cela sort du sujet et est en plus actuellement soumis au juge compétent.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :
GT a écrit :

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

De plus une des ACP où je suis CP a introduit une requête en justice à l'encontre d'un des syndics précédents, dont l'avocat naturellement a fait valoir qu'il avait reçu décharge et quitus pour sa gestion. Impossible de le poursuivre!

Ce qu'annonce SabineD (sans mentionner la moindre source) est donc totalement faux et de plus être très lourd de conséquences pour des copropriétaires qui donneraient quitus et décharge à leur syndic à la légère puisqu'ensuite, il est inattaquable en justice!

Je trouve scandaleux qu'un autre syndic puisse prétendre le contraire!

Si par des manœuvres frauduleuses un syndic a obtenu quitus et décharge, sa responsabilité peut encore être engagée.

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

GT a écrit :

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

De plus une des ACP où je suis CP a introduit une requête en justice à l'encontre d'un des syndics précédents, dont l'avocat naturellement a fait valoir qu'il avait reçu décharge et quitus pour sa gestion. Impossible de le poursuivre!

Ce qu'annonce SabineD (sans mentionner la moindre source) est donc totalement faux et de plus être très lourd de conséquences pour des copropriétaires qui donneraient quitus et décharge à leur syndic à la légère puisqu'ensuite, il est inattaquable en justice!

Je trouve scandaleux qu'un autre syndic puisse prétendre le contraire!

Dernière modification par panchito (09-12-2018 11:20:51)

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GT
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :

Parfaitement et j'attire l'attention de Papyrus de ne pas suivre les recommandations de SabineD, qui sont des "fake news", alors que son seul objectif est de venir faire sa pub sur ces forums. Elle est par ailleurs parfaitement reconnaissable puisqu'elle indique son n° de Syndic IPI.

Ce type de post "fake news" va donc totalement jouer en sa défaveur....

Panchito, vous tirez de mon intervention certaines conclusions abruptes auxquellles je ne m'associe pas.

PS : rédigé avant prise de connaissance du message de Pim

Dernière modification par GT (09-12-2018 11:02:57)

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PIM
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :

Parfaitement et j'attire l'attention de Papyrus de ne pas suivre les recommandations de SabineD, qui sont des "fake news", alors que son seul objectif est de venir faire sa pub sur ces forums. Elle est par ailleurs parfaitement reconnaissable puisqu'elle indique son n° de Syndic IPI.

Ce type de post "fake news" va donc totalement jouer en sa défaveur....

Tiens ! Revoilà Panchito dans sa phase inutilement agressive.

1.- il ne suffit pas d'étiquetter "fake news": il faut étayer son affirmation
2.- que SabineD mentionne ses coordonnées et assume ainsi ses propos me paraît respectable: c'est en tout cas moins facile que de se réfugier, comme vous, derrière un anonymat permettant n'importe quoi .


Erik DECKERS
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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

Parfaitement et j'attire l'attention de Papyrus de ne pas suivre les recommandations de SabineD, qui sont des "fake news", alors que son seul objectif est de venir faire sa pub sur ces forums. Elle est par ailleurs parfaitement reconnaissable puisqu'elle indique son n° de Syndic IPI.

Ce type de post "fake news" va donc totalement jouer en sa défaveur....

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GT
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Re : Quitus et décharge du syndic

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

Par ailleurs, il ne faut pas confondre d'une part le quitus et la décharge et d'autre part l'approbation des comptes.

Dernière modification par GT (09-12-2018 10:14:49)

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Re : Quitus et décharge du syndic

Pour ma part, je pense que le quitus n'a aucune valeur, tout du moins si le syndic est un professionnel. Sa responsabilité pourra toujours être engagée si des fautes de gestion sont mises en évidence, quitus ou pas.


Sabine DARRAS Consulting, IPI 512170, syndic indépendant, diplômée en droit immobilier et administration de biens, un seul interlocuteur wink

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luc
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Re : Quitus et décharge du syndic

Papyrus a écrit :

Bonsoir,

1 En AG, la décharge et le quitus donnés au syndic peuvent-ils être donnés sous réserve ?

Sous réserve des recommandations émises par le CAC, à voter/approuver ?
Sous réserve des réponses du syndic attendues en cours d'AG ?

Décharge sous réserve: oui

Quitus: "Reconnaissance d'une gestion conforme aux obligations, avec décharge de responsabilités."
Il se peut que les points "en réserve" font apparaître une gestion non-conforme.
Donc pour moi un quitus est total, postposé ou refusé.

Papyrus a écrit :

2 En AG, est-il obligatoire que le point "Donner quitus et décharge au syndic" soit dans les deux ou trois premiers points à aborder ?

Ne serait-il pas plus légitime que ce point soit le dernier point à aborder en fin d'AG ?
Si non, faut-il le voter expressément pour la fois prochaine en AG ?
Si non, ne faut-il pas le demander expressément dans l'OdJ, avant l'AG ?

A traiter comme dernier point concernant le passé.
Donc le quitus n'est donné selon moi que si tout a été effectivement corrigé. Donc comme dernier point du dernier AG qui traite la compta de l'année en cause.
Le CaC devra faire un rapport complémentaire pour donner ses constats.

Dernière modification par luc (07-12-2018 18:21:17)


Cordialement,

Luc

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Papyrus
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :

Mais rassurez-moi: c'est quand même vous qui lors d'une réunion de CdC constituez l'ODJ (et donc la séquence) devotre prochaine AG? Avec tous les points demandés par les CP's?

Avant e transmettre tout cela à votre Syndic qui utilisera votre ODJ dans les convocations?

Oui. Mais le précédent syndic, "harmonisait" les points de l'OdJ en ajoutant ceux soulevés par d'autres CP (mail ou lettres) et le point "donner quitus et décharge au syndic" était toujours juste derrière la mise en place du président et du secrétaire de séance d'AG.

Ainsi, par méconnaissance, j'ai toujours pensé que ce point était obligatoirement et légitimement placé dans les 3 premiers.

mais j'ouvre les yeux un peu plus chaque jour ...

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

Mais rassurez-moi: c'est quand même vous qui lors d'une réunion de CdC constituez l'ODJ (et donc la séquence) devotre prochaine AG? Avec tous les points demandés par les CP's?

Avant e transmettre tout cela à votre Syndic qui utilisera votre ODJ dans les convocations?

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

Papyrus a écrit :

Donc, j'en conclus que "donner quitus et décharge au syndic" est un point volant et non assigné à un endroit obligatoire dans le déroulement de l'AG.

Non pas du tout!!

Il doit venir après le point: "Raport du Syndic sur les activités réalisées au cours de l'année écoulée"

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Papyrus
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Quitus et décharge du syndic

Bonsoir,

1 En AG, la décharge et le quitus donnés au syndic peuvent-ils être donnés sous réserve ?

Sous réserve des recommandations émises par le CAC, à voter/approuver ?
Sous réserve des réponses du syndic attendues en cours d'AG ?

2 En AG, est-il obligatoire que le point "Donner quitus et décharge au syndic" soit dans les deux ou trois premiers points à aborder ?

Ne serait-il pas plus légitime que ce point soit le dernier point à aborder en fin d'AG ?
Si non, faut-il le voter expressément pour la fois prochaine en AG ?
Si non, ne faut-il pas le demander expressément dans l'OdJ, avant l'AG ?

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