Rénovation des façades ,vente .

Dupuis · #1 30-12-2018 10:35:31

Bonjour,
Lors de l’A.G. qui a eu lieu au mois d’octobre nous avons décidé de débuter les travaux de rénovation des terrasses / façade au mois de septembre 2019 . Je suis intéressée par l’achat d’un garage et je me demande qui devra payer les frais de rénovation des terrasses / façade ,le fonds de réserve n’etant pas suffisant pour payer les travaux le solde doit être payé par les propriétaires début août
la vente aurait lieu au plus tard en mai.

panchito · #2 30-12-2018 10:46:05

Si vous avez décidé de ces travaux, vous devez certainement avoir décidé de leur mode de financement puisque le syndic ne peut pas passer commande tant qu'il ne dispose pas de l'entièreté des fonds prévus au devis.

Donc qu'avez-vous décidé lors de la dernière AG quant au mode de financement de ces travaux?

C'est sur cette base que votre compromis pourra inclure les clauses pour savoir comment vous allez vous arranger avec le vendeur pour supporter les frais de ces travaux.

Dupuis · #3 30-12-2018 15:22:30

T

panchito a écrit :

Si vous avez décidé de ces travaux, vous devez certainement avoir décidé de leur mode de financement puisque le syndic ne peut pas passer commande tant qu'il ne dispose pas de l'entièreté des fonds prévus au devis.
Donc qu'avez-vous décidé lors de la dernière AG quant au mode de financement de ces travaux?
C'est sur cette base que votre compromis pourra inclure les clauses pour savoir comment vous allez vous arranger avec le vendeur pour supporter les frais de ces travaux.

Il n’y a pas de mode financement il est demandé aux propriétaires de payer le solde
( chacun paye en fonction de ses quotites ) pour le début du mois d’aout , chacun se débrouille pour trouver l’argent .

max11 · #4 30-12-2018 15:27:36

Tout va dépendre de ce qui est convenu dans le compromis et ce qui sera écrit dans l'acte....
Tout est négociable : le vendeur, l'acheteur, un peu les deux.
A vous de vous mettre d'accord pour que la copro reçoive l'argent.
A défaut, ce sera celui qui est propriétaire au moment de la demande des fonds qui devra payer

luc

luc · #5 30-12-2018 15:35:01

Dupuis a écrit :

panchito a écrit :
Si vous avez décidé de ces travaux, vous devez certainement avoir décidé de leur mode de financement puisque le syndic ne peut pas passer commande tant qu'il ne dispose pas de l'entièreté des fonds prévus au devis.
Donc qu'avez-vous décidé lors de la dernière AG quant au mode de financement de ces travaux?
C'est sur cette base que votre compromis pourra inclure les clauses pour savoir comment vous allez vous arranger avec le vendeur pour supporter les frais de ces travaux.
Il n’y a pas de mode financement il est demandé aux propriétaires de payer le solde
( chacun paye en fonction de ses quotites ) pour le début du mois d’aout , chacun se débrouille pour trouver l’argent .

Q1. Est-ce le montant à payer est connue et a été approuvé lors de l'AG sous la forme d'un budget prévisionnel?
Q2. Quel est le statut de ce montant? Provision ou facture?
Q3. Quel est l’échéancier de paiement par l'ACP à l'entrepreneur ?
Q4. Est-ce l'entrepreneur a l'autorisation de dépasser le montant voté en AG? Si oui autorisation limitée ou pas?

panchito · #6 30-12-2018 16:38:59

Dupuis a écrit :

Il n’y a pas de mode financement il est demandé aux propriétaires de payer le solde
( chacun paye en fonction de ses quotites ) pour le début du mois d’aout , chacun se débrouille pour trouver l’argent .

Donc le mode de financement, c'est que tout le monde paie cash. Vous êtes apparemment tous très fortunés! Mais votre Syndic a déjà lancé les appels de fonds correspondants? Avec date limite de paiement août 2019? Et aucun CP n'a mis un point à l'odj pour pouvoir payer en tranches suivant des appels de fonds échelonnés? Pas vous non plus? Il n'y a pas de mauvais payeurs? Et tout le monde roule sur l'or?

Je vous conseille vivement de prendre votre propre notaire (de famille) qui rédigera pour vous les clauses spécifiques quant à ces travaux...

Dupuis · #7 30-12-2018 17:38:51

panchito a écrit :

Dupuis a écrit :
Il n’y a pas de mode financement il est demandé aux propriétaires de payer le solde
( chacun paye en fonction de ses quotites ) pour le début du mois d’aout , chacun se débrouille pour trouver l’argent .
Donc le mode de financement, c'est que tout le monde paie cash. Vous êtes apparemment tous très fortunés! Mais votre Syndic a déjà lancé les appels de fonds correspondants? Avec date limite de paiement août 2019? Et aucun CP n'a mis un point à l'odj pour pouvoir payer en tranches suivant des appels de fonds échelonnés? Pas vous non plus? Il n'y a pas de mauvais payeurs? Et tout le monde roule sur l'or?
Je vous conseille vivement de prendre votre propre notaire (de famille) qui rédigera pour vous les clauses spécifiques quant à ces travaux...

Il y a plus ou moins la moitié du prix des travaux dans le fonds de réserve et pour le solde
les copropriétaires avaient le choix entre soit un échelonnement mensuel soit payer la totalité avant fin août .
Personnellement je préfère payer en une fois et faire mon fonds de réserve , depuis le temps qu’on parle de refaire les façades / terrasses on ne peut pas dire qu’on ne savait pas

Dupuis · #8 30-12-2018 17:45:12

luc a écrit :

Dupuis a écrit :
panchito a écrit :
Si vous avez décidé de ces travaux, vous devez certainement avoir décidé de leur mode de financement puisque le syndic ne peut pas passer commande tant qu'il ne dispose pas de l'entièreté des fonds prévus au devis.
Donc qu'avez-vous décidé lors de la dernière AG quant au mode de financement de ces travaux?
C'est sur cette base que votre compromis pourra inclure les clauses pour savoir comment vous allez vous arranger avec le vendeur pour supporter les frais de ces travaux.
Il n’y a pas de mode financement il est demandé aux propriétaires de payer le solde
( chacun paye en fonction de ses quotites ) pour le début du mois d’aout , chacun se débrouille pour trouver l’argent .
Q1. Est-ce le montant à payer est connue et a été approuvé lors de l'AG sous la forme d'un budget prévisionnel?
Q2. Quel est le statut de ce montant? Provision ou facture?
Q3. Quel est l’échéancier de paiement par l'ACP à l'entrepreneur ?
Q4. Est-ce l'entrepreneur a l'autorisation de dépasser le montant voté en AG? Si oui autorisation limitée ou pas?

Q1 oui, le montant est connu
Q2 provision
Q3 l’entrepreneur ne veut pas commencer les travaux tant que le syndic ne lui garantit pas que l’argent est sur le compte.
Q4 On n’a pas discuté de ce genre de problème .

panchito · #9 30-12-2018 18:54:13

Dupuis a écrit :

Personnellement je préfère payer en une fois et faire mon fonds de réserve , depuis le temps qu’on parle de refaire les façades / terrasses on ne peut pas dire qu’on ne savait pas

Vous oui, mais les autres? Ce sont tous des bons payeurs? Vous êtes sure que vous ne devrez pas remettre la main au portefeuille afin de payer leur quote-part in extremis et par surprise?

Légalement, le syndic ne paut pas signer le devis tant que tout l'argent n'est pas sur le compte de l'ACP.

L'offre de votre entrepreneur est valable 8 mois? Vous êtes sure?

GT · #10 30-12-2018 20:47:05

panchito a écrit :

Légalement, le syndic ne paut pas signer le devis tant que tout l'argent n'est pas sur le compte de l'ACP.

Il existe une disposition déontologique de l'IPI en ce sens.

Mais quelle est la disposition légale ? Je l'ignore.

luc · #11 31-12-2018 12:40:56

GT a écrit :

panchito a écrit :
Légalement, le syndic ne paut pas signer le devis tant que tout l'argent n'est pas sur le compte de l'ACP.
Il existe une disposition déontologique de l'IPI en ce sens.
Mais quelle est la disposition légale ? Je l'ignore.

@tous

1. A partir du 01.01.2019 (Loi 2018-06-18/03, art. 168, 011) les dispositions légales du C.Civ. sont (j'ai mis en gras/sous-ligné des phrases clés):

Art. 577-8 §4. (...)
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-5, § 3;
(...)
Art. 577-5
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.

2. Il y a une différence entre le PV d'une AG et un registre des décisions de l'AG.

CC Art. 577-6. (01.01.2019)
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

CC Art. 577-6. (01.01.2019)
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les trente jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 577-6, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. Si l'un d'eux n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.

Art. 577-10
§ 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

3. A partir du 01.01.2013 les dispositions suivantes sont d'application dans des ACP comme le mien (année comptable = année civile, +19 appartements):

AR 12.07.2012
Art. 2. La comptabilité des associations de copropriétaires doit couvrir l'ensemble de leurs opérations, de leurs avoirs et droits de toute nature, de leurs dettes, obligations et engagements de toute nature.

AR 12.07.2012
Art. 4. Toute écriture s'appuie sur une pièce justificative datée et porte un indice de référence à celle-ci.
(...).

AR 12.07.2012
Art. 9. Les articles 25, §§ 1er et 2, 31, 32, 33, alinéa 1er, première phrase et alinéa 2, première phrase, 42, 45, 46, 49, 67, 68, 73, 74, 75 et 77 de l'arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés sont applicables à la comptabilité des copropriétaires, étant entendu qu'il faut y lire " inventaire " au lieu de " comptes annuels " et " association des copropriétaires " au lieu de " société "..

AR 30.01.2001
Art. 33. Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l'exercice auquel les comptes annuels l'inventaire se rapportent ou au cours d'exercices antérieurs, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu'entre la date de clôture des comptes annuels de l'inventaire et la date à laquelle ils sont arrêtés par l'organe d'administration de la société l'association des copropriétaires . Dans les cas où, à défaut de critères objectifs d'appréciation, l'estimation des risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations est inévitablement aléatoire, il en est fait mention dans l'annexe si les montants en cause sont importants au regard de l'objectif visé à l'article 24, alinéa 1.
Il doit être tenu compte des charges et produits afférents à l'exercice ou à des exercices antérieurs, sans considération de la date de paiement ou d'encaissement de ces charges et produits, sauf si l'encaissement effectif de ces produits est incertain. Doivent notamment être mis à charge de l'exercice, les impôts estimés sur le résultat de l'exercice ou sur le résultat d'exercices antérieurs ainsi que les rémunérations, allocations et autres avantages sociaux qui seront attribués au cours d'un exercice ultérieur à raison de prestations effectuées au cours de l'exercice ou d'exercices antérieurs. Si les produits ou les charges sont influencés de façon importante par des produits et des charges imputables à un autre exercice, il en est fait mention dans l'annexe.

Ceci est mon cadeau de Nouvel-An pour les Pimonautes qui lisent mes posts jusque la fin. Plus d’explications (et la clé qui se trouve en gras dans ce texte) après le 08.01.2019.
Il résout selon moi probablement mon énigme depuis 2003 (et d'autres CP) des CaC qui sont "(rendu) incapable" de constater des problèmes réels de la trésorerie d'une ACP.

Mes meilleurs vœux pour 2019 pour vous et votre famille

max11, PIM

max11 · #12 31-12-2018 13:29:27

Wouawww Merci Luc pour cet extrait intéressant de la nouvelle loi smile
Je dois avouer n'avoir lu que les grandes lignes de la loi mais j'y vois des points importants à étudier l'année prochaine.

Bon réveillon et bonne & heureuse année 2019

PIM

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